（2013）渝一中法民终字第04218号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2014-04-28
案件名称
肖丹与重庆宏帆实业有限公司商品房销售合同纠纷二审判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
肖丹,重庆宏帆实业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第四十四条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）渝一中法民终字第04218号上诉人（原审原告）：肖丹，男，汉族，1986年9月1日出生。委托代理人：周昌刚，重庆博凯律师事务所律师。上诉人（原审被告）：重庆宏帆实业有限公司。法定代表人：王义昭，该公司董事长。委托代理人：王文波，重庆瑞月永华律师事务所律师。上诉人肖丹与上诉人重庆宏帆实业有限公司（以下简称宏帆公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2013年7月9日作出（2012）江法民初字第07025号民事判决，肖丹与宏帆公司对该判决均不服，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，并于2013年10月23日进行了询问。上诉人肖丹的委托代理人周昌刚，上诉人宏帆公司的委托代理人王文波参加了询问。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2011年2月1日，肖丹与宏帆公司签订《重庆市商品房买卖合同》。合同中约定，肖丹以765888元购买宏帆公司开发的位于重庆市江北区房屋（建筑面积为118.57平方米）；属预售商品房的，宏帆公司应当在2012年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付肖丹使用（合同第七条）。如遭遇不可抗力，宏帆公司应在发生之日起30日内书面告知肖丹，宏帆公司可据实延期交房；商品房交付时应符合以下条件：商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；除合同约定的遭遇不可抗力情况外，宏帆公司如未按本合同约定的期限将该商品房交付肖丹使用，按下列方式处理：1、逾期在30日（含）之内，自合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，宏帆公司按日向肖丹支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向肖丹支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日后，肖丹有权解除合同。肖丹要求解除合同的，宏帆公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按肖丹已付房价款百分之十向肖丹支付违约金。肖丹要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，宏帆公司按日向肖丹支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向肖丹支付违约金；本商品房买卖所产生的规费和税费应由宏帆公司和肖丹按规定各自承担；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）；合同附件与本合同具有同等法律效力。《商品房买卖合同补充协议》（附件五）（下称《补充协议》）第四条约定了发生不可抗力情形的，宏帆公司可以据实延期交房，此时不可抗力情形包含但不限于下列情形：1、国家法律法规、政策变更或政府专业部门、机构有关规定发生变更；2、受政府相关部门或机构控制的市政配套设施批准或安装延迟或影响，且宏帆公司出示相关主管部门或机构证明文件的；3、施工中因异常恶劣天气影响、发现文物古迹、传染病大规模爆发和流行，影响施工进度且宏帆公司出示政府相关主管部门证明文件的。《补充协议》第十条约定为：1、本商品房买卖所产生的规费和税费应由双方各自承担，在合同签订时由宏帆公司代收专项维修资金（按国家规定标准收取）及其它按国家规定应另行由肖丹缴纳的税、费。若肖丹未按约定支付，除按规定向政府相关单位或部门承担责任外，还需按逾期付款向宏帆公司承担责任，同时宏帆公司有权拒绝交房并相应顺延办理产权登记时间。如政府相关部门在实际收取时，已对上述税、费相关标准和数额进行调配和变更，双方则按政府相关部门调整和变更的标准和数额结算，多退（不计息）少补。2、各项规费、税费计税依据以合同约定的商品房总价款为准（最终以政府相关部门规定为准），若由于房屋面积差异产生房屋总价款增减时，以增减后的房屋总价款作为计税依据，但在此之前已缴纳给政府相关部门的规费、税费未能进行退还的，宏帆公司不承担任何责任。《补充协议》第十七条约定为：主合同或本协议所定违约金，均是考虑了商誉、社会影响、时间和机会成本、处理违约时间所耗费资源等综合抽象要素所造成的损失。该等损失各方诚信认可其虽难以精确认定但在商业交易中确实存在，故在此事先约定违约金金额以尽量弥补损失，同时合同所约定的违约金具有惩罚性违约金性质。在充分理解和认可上述原则的基础上，双方均不再以“违约金过分高于损失”等为由要求调低违约金，收取违约金的一方亦无需举证具体损失。《补充协议》还约定了若本补充协议与主合同的相关约定有抵触或冲突时，概以本补充协议的约定为准；合同及本补充协议约定由一方发给另一方的任何通知，必须以书面形式送达。双方均保证其在合同中所提供的通讯地址、电话、传真号码的真实性和可靠性，并保证按合同所列传真号码、电话、地址进行联络。任何一方所留地址不详造成通知无法送达的，相关责任均由过错方承担。联系方式若有变更，应在变更后5日内书面形式通知对方，任何一方若有两人或多人，任何通知向其中一人发出即视为向该方全体发出。任何通知或其他通讯在下列情况下均被视为已送达：如以当面递交形式送达，于收件人签收时等。2011年2月14日，肖丹向宏帆公司支付了购房款765888元。2011年2月25日，肖丹支付了江北区房屋的税费22976.64元。重庆市江北区地方税务局出具了重庆市契税缴税证明［（201102）渝地契证电：No0006154）。2012年7月24日，宏帆公司以特快专递形式向肖丹发出《接房通知书》。其主要内容是告知肖丹于2012年7月27日下午16时左右前往公司办理接房手续。肖丹收到《接房通知书》，他称因宏帆公司未按约定时间交房，故未接房。宏帆公司认可未按约定交房时间向肖丹交房，但称系不可抗力的原因。宏帆公司举示了重庆市江北区人民政府于2012年7月9日作出的《关于调整海悦香缇项目用地规划的请示》（江北府文（2012）60号文件）、《关于半城中央及海悦香缇项目用地规划的复函》（江北府函（2012）163号文件）、公证书［（2012）渝江证字第7298号］等材料拟证明由于市政规划调整导致未按期交房，已将此情况向业主进行了公示。江北府文（2012）60号文件主要内容为：市政府：2012年2月，我区石马河“海悦香缇”项目南端道路进场施工过程中，施工人员与“半城中央”小区部分业主因已建球场和绿地问题发生纠纷。6月18日，市政府副秘书长欧顺清主持协调，提出将已建球场和绿地地块与东侧市农投集团所属土地进行置换，对“海悦香缇”项目用地红线及消防通道规划设计进行调整的解决方案，要求规划等部门予以支持配合，项目相关手续按特事特办原则加快办理。根据市领导对欧顺清副秘书长《关于江北区“半城中央”及“海悦香缇”项目有关问题的协调意见》的批示意见--“规划调整要按相关规定办理”，我区现申请按上述方案对“海悦香缇”项目用地规划进行调整。江北府函（2012）163号文件主要内容是：市规划局：贵局《关于征求江北区“半城中央”及“海悦香缇”项目用地规划有关意见的函》（渝规函（2012）155号）收悉，经研究，我区对来函所附规划调整方案没有意见。公证书于2012年8月14日由重庆市江北区公证处作出。公证申请人为宏帆公司，代理人为犹共英，公证事项为保全证据。证明与公证书相粘连的照片共九张为犹共英于2012年7月10日拍摄所得，与实际情况相符。本公证书所附光盘中的JPEG图像为犹共英于2012年7月10日至8月8日拍摄照片复制所得，共一百八十八张，与实际情况相符。肖丹称两份文件不能证明宏帆公司逾期交房系不可抗力的原因，对公证书真实性没有异议，但不能证明其证据目的，根据合同约定，应书面通知业主。庭审中，肖丹称于2012年8月15日向该司工作人员龙舒提交了《退房申请书》，公司也同意解除合同。其举示了《退房申请书》（复印件）、短信记录（手写稿）。《退房申请书》载明：宏帆公司，本人于2011年2月1日与贵公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定购买房屋。因贵司逾期交付房屋，现向贵司提出退房申请。要求如下：1、已付房款的利息必须按银行贷款利息的标准及方法分年计算。2、计息天数应以付房款之日起至退房协议签订之日止的天数计算。3、因房屋契税是由贵司代收，所以税款也应由贵司代付。4、退房协议中必须分别注明退款项目（如房款、利息、违约金等）、金额、计息天数、计息利率、计算方法、退款时限、违约责任等。该申请书右下方有申请人肖丹，代理人肖军的名字。该申请书左下方有“已收到。龙舒。宏帆公司。2012年8月15日”。短信记录载明：时间为2012年8月23日上午10点30分。短信内容为尊敬的海悦香缇业主：您好，关于您向本公司提出解除房屋买卖合同的申请，本公司经请示集团公司现回复如下：1、本公司原则同意您提出的解除房屋买卖合同的请求。2、请你及时与本公司共同向房屋交易所办理注销房屋买卖合同备案登记及网签。3、待注销网签后5个工作日内，本公司将有关款项退还您指定银行账户。发件人：龙舒。联系电话139××××5477。宏帆公司认可龙舒系公司员工，但否认收到《退房申请书》，对短信记录亦不认可。另查明，2013年1月21日，宏帆公司已为肖丹办理了所购房屋的《房地产权证》。肖丹一审诉称：2011年2月1日，肖丹、宏帆公司签订《重庆市商品房买卖合同》，肖丹购买宏帆公司开发的位于重庆市江北区房屋。合同第九条约定了宏帆公司逾期交房超过30天后，肖丹有权解除合同。解除合同的，宏帆公司应退还肖丹全部已付房款及利息，并按肖丹已付房款的10%支付违约金。合同补充协议第十七条约定了主合同约定的违约金，考虑了商誉、社会影响、时间和机会成本、处理违约事件所耗费资源等综合要素所造成的损失，合同约定的违约金具有惩罚性违约金性质，双方均不再以违约金过分高于损失等为由要求调低违约金，收取违约金一方也无需举证证明具体损失。合同签订后，宏帆公司未按约定交房，逾期超过30日。双方进行了协商，宏帆公司对肖丹解除合同，退还房款及利息没有异议，但宏帆公司以违约金过高为由，不同意支付逾期交房10%违约金。请求法院判令：1、解除肖丹、宏帆公司于2011年2月1日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、宏帆公司退还肖丹房款765888元，并按同期银行贷款利率向肖丹支付利息（从2011年2月1日起至退清房款之日止）；3、宏帆公司赔偿肖丹各种税费22976.64元；4、宏帆公司支付违约金76588.8元；5、本案诉讼费由宏帆公司承担。宏帆公司一审答辩称：合同已经实际履行，不同意解除。虽然宏帆公司逾期交房，但系因市政道路规划调整导致，属于不可抗力因素。如果法院支持肖丹的诉讼请求，我方可以退还房款，但利息应据实计算。税费不是由宏帆公司收取的，不应由宏帆公司退还。合同附件第十七条约定违约金不能进行调整系无效。如果法院支持肖丹违约金的诉求，约定的违约金过高，请求降低。一审法院认为，一、关于《重庆市商品房买卖合同》、《补充协议》的效力问题。肖丹与宏帆公司签订《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，该合同对双方当事人具有约束力。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《补充协议》第十七条约定双方均不再以“违约金过分高于损失”等为由要求调低违约金不符合前述规定，故该条无效。《补充协议》其他条款系双方真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效。二、关于解除《重庆市商品房买卖合同》（含《补充协议》）的问题。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。庭审中，肖丹称因宏帆公司违约，逾期交房，于2012年8月15日向该司提交了《退房申请书》，并举示了《退房申请书》等。宏帆公司工作人员龙舒在《退房申请书》注明“已收到。龙舒。宏帆公司。2012年8月15日”。虽然宏帆公司否认收到《退房申请书》，但认可龙舒系宏帆公司员工。龙舒系宏帆公司工作人员，肖丹将《退房申请书》交给龙舒，龙舒予以签收，故肖丹有理由相信龙舒有权代表宏帆公司。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，龙舒的行为构成表见代理。故应认定2012年8月15日宏帆公司收到了肖丹的《退房申请书》。根据《退房申请书》的内容，肖丹已明确表达了要求宏帆公司退还全部房款，解除合同的意思表示。宏帆公司收到《退房申请书》后，在三个月内未向人民法院起诉。根据前述规定，双方于2011年2月1日签订的《重庆市商品房买卖合同》（含《补充协议》）已于2012年8月15日宏帆公司收到《退房申请书》三个月后解除。故现肖丹要求判决解除合同已没有实际意义。三、关于退还房款765888元及利息的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。按照合同，肖丹已向宏帆公司支付房款765888元，现双方合同已解除，宏帆公司应退还肖丹房款765888元。合同未解除前，宏帆公司系合法占有肖丹房款765888元。根据合同约定，宏帆公司逾期交房超过30日后，肖丹有权解除合同。肖丹要求解除合同的，宏帆公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）。故宏帆公司应于2012年9月14日起至实际付清房款之日止，以765888元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算利息。四、关于赔偿各种税费22976.64元的问题。按合同约定，肖丹因购房需缴纳的税费22976.64元由宏帆公司代收。因双方合同已解除，根据法律规定，宏帆公司应赔偿肖丹各种税费22976.64元。肖丹应将税费原始发票交付给宏帆公司。五、关于违约金76588.8元的问题。根据合同约定，宏帆公司逾期交房超过30日后，肖丹有权解除合同。肖丹要求解除合同的，宏帆公司应当退还肖丹房款及利息，并按肖丹已付房价款百分之十支付违约金。宏帆公司提出违约金过高，要求降低。考虑到宏帆公司逾期交房事出有因，故一审法院对违约金的过高部分予以调减，宏帆公司应按肖丹已付房价款百分之七支付违约金，即53612.16元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十七条；最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、重庆宏帆实业有限公司于本判决生效后五日内退还肖丹房款765888元，并从2012年9月14日起至实际付清房款之日止，以765888元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率支付肖丹房款利息。二、重庆宏帆实业有限公司于本判决生效后五日内赔偿肖丹税款22976.64元。三、重庆宏帆实业有限公司于本判决生效后五日内支付肖丹违约金53612.16元。四、驳回肖丹的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13314元，减半收取6657元，由重庆宏帆实业有限公司负担。肖丹已向一审法院交纳诉讼费6657元，重庆宏帆实业有限公司履行上述债务时一并将诉讼费付给肖丹。肖丹不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第一项关于利息部分判决，改判宏帆公司从2011年2月1日起至付清时止，以购房款以765888元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率支付肖丹房款利息；2、撤销一审判决第三项，改判宏帆公司立即支付肖丹违约金76588.8元。3、一、二审诉讼费由宏帆公司负担。主要事实和理由：1、合同约定肖丹解除通知到达之日起宏帆公司30日内退还利息，指的是资金占用之日起至退款之日止的已付房款利息，因肖丹支付房款的时间是2011年2月1日，因此宏帆公司应当支付肖丹从支付房款之日起至退款之日止的房款利息，一审法院认定肖丹解除通知到达后一个月即2012年9月14日之前宏帆公司占有房款合法，不需支付利息错误，实际是免除了宏帆公司的合同义务。2、合同约定，双方均不享有已付房价款10%的解除合同违约金调低的权利，且前述违约金并未超过人民银行同期贷款基准利率4倍利息，因此，解除合同违约金不应当调整。宏帆公司答辩称：1、一审判决第一项正确。2、利息与违约金不能同时主张。宏帆公司上诉称，请求撤销原判，发回原审人民法院重审，上诉费用由肖丹承担。主要事实及理由：1、一审法院驳回肖丹解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的诉讼请求，则双方签订的《重庆市商品房买卖合同》并未解除，双方依照合同履行的权利义务已经发生效力，不存在解除合同的事实基础。一审法院判令宏帆公司承担解除合同的法律后果错误。2、宏帆公司逾期交房，系施工中相邻小区业主阻扰施工，为维护稳定，重庆市规划部门对项目消防通道规划设计进行了调整，系遭遇重大情势变更，依照法律规定及合同约定有权据实延期交房120天，肖丹对此应予以容忍，但其未在合理期限内有效提出解除合同，也未撤回宏帆公司的授权，现涉案房屋已取得房屋产权证，合同已履行完毕，肖丹诉请解除合同，属于权利滥用，因其自身原因扩大的损失，理应由其承担。3、合同约定，解除合同时宏帆公司退还利息，指的是肖丹在诉讼中2013年3月15日提出解除合同之日起30日后即2013年4月15日起才开始计算利息。肖丹答辩称，1、肖丹2012年8月15日提出解除《重庆市商品房买卖合同》，宏帆公司同意解除，且宏帆公司未在三个月内提出异议并向人民法院起诉，因此，一审法院认定《重庆市商品房买卖合同》事实上已解除正确。2、合同约定不可抗力情形发生后，宏帆公司应当在一个月内书面告知肖丹，但宏帆公司未提供证据证明本案存在不可抗力。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，肖丹与宏帆公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《补充协议》第十七条约定双方均不再以“违约金过分高于损失”等为由要求调低违约金不符合前述规定，故该条无效。《补充协议》其他条款系双方真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效。本案的争议焦点为：一、关于《重庆市商品房买卖合同》的解除问题。二、关于解除《重庆市商品房买卖合同》的法律后果问题。针对以上争议焦点，本院评判如下：一、关于《重庆市商品房买卖合同》的解除问题。《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，肖丹主张其因宏帆公司逾期交房，曾于2012年8月15日向宏帆公司提交了《退房申请书》，由于肖丹向法院举示的退房申请书为复印件，且宏帆公司否认收到《退房申请书》，因此，肖丹主张已提出退房申请的事实，因证据不足，本院不予采信。宏帆公司上诉称逾期交房系不可抗力所致，因其举示的证据不足以证明，本院对其逾期交房的理由不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，合同约定，交房期限为2012年6月30日前，逾期交房30日后，肖丹有权解除合同。由于宏帆公司未在2012年7月30日前交房，从2012年7月31日起，肖丹有权依照合同的约定，行使合同解除权。《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，双方在合同中并未约定解除权的行使期限，肖丹于2013年3月15日提出解除《重庆市商品房买卖合同》，未超过一年期限，因此，其该项诉讼请求符合法律规定及合同约定，本院予以支持。宏帆公司关于合同不应当解除的上诉理由不成立。二、关于解除《重庆市商品房买卖合同》的法律后果问题。首先，关于退还房款765888元及利息的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，肖丹已向宏帆公司支付房款765888元，现因双方合同已解除，宏帆公司应当按照合同约定，退还肖丹房款765888元。根据合同约定，宏帆公司逾期交房超过30日后，肖丹有权解除合同，宏帆公司应当自解除通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率）。本案中，买卖合同中约定解除合同，宏帆公司退还利息并在解除通知到达之日起30日内支付，此处的约定应当认定为双方对于合同解除后，宏帆公司返还其收取的房款，并以房价款为基数，按照人民银行同期贷款利率作为标准的损失计算方法。因宏帆公司的违约行为导致肖丹依约定行使解除权，宏帆公司返还肖丹房款765888元，同时还应根据约定，赔偿给肖丹造成的损失。故宏帆公司应从2011年2月14日起至实际付清房款之日止，以765888元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算损失。肖丹关于应当从支付购房款之日起计算的上诉理由成立，本院予以支持，但其支付房款的时间为2011年2月14日，因此，肖丹关于时间应当从2011年2月1日起计算的上诉理由不成立，本院不予支持。其次，关于返还各种税费22976.64元的问题。按合同约定，肖丹因购房需缴纳的税费22976.64元由宏帆公司代收。因双方合同已解除，根据法律规定，宏帆公司应返还肖丹各种税费22976.64元。肖丹应将税费原始发票交付给宏帆公司。最后，关于是否主张违约金76588.8元的问题。根据合同约定，宏帆公司逾期交房超过30日后，肖丹有权解除合同。肖丹要求解除合同的，宏帆公司应当退还肖丹房款及利息，并按肖丹已付房价款百分之十支付违约金。双方约定违约金既包括了商誉、社会影响、时间和机会成本、处理违约时间所耗费资源等综合抽象要素所造成的损失，又具有惩罚性。因双方当事人在合同中既约定了解除合同后的损失赔偿计算方法，又约定了支付违约金，由于违约金与赔偿损失不能同时主张，因此，肖丹关于赔偿损失同时主张违约金的上诉理由不成立，本院不予支持。本案中，在肖丹同时提出两项主张的情况下，因按照肖丹主张的以利息方式计算的损失赔偿高于违约金方式计算的金额，在肖丹未举证明证明存在其他损失及损失大小的情况下，应当认定已经弥补因解除合同给其造成的损失。因此，肖丹关于违约金应当按约定同时支付的上诉理由不能成立。宏帆公司关于违约金不应当支付的上诉理由成立，本院予以采纳。综上所述，肖丹及宏帆公司的上诉理由均部分成立，对其相应的上诉请求本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市江北区人民法院（2012）江法民初字第07025号民事判决；二、解除肖丹与重庆宏帆实业有限公司于2011年2月1日签订《重庆市商品房买卖合同》；三、重庆宏帆实业有限公司于本判决生效后五日内退还肖丹房款765888元，并从2011年2月14日起至实际付清房款之日止，以765888元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算赔偿损失；四、重庆宏帆实业有限公司于本判决生效后五日内返还肖丹税款22976.64元；五、驳回肖丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13314元，减半收取6657元，由肖丹负担657元，重庆宏帆实业有限公司负担6000元；二审案件受理费13314元，由肖丹负担3314元，重庆宏帆实业有限公司负担10000元。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼审 判 员 刘家秀代理审判员 罗太平二〇一三年十二月十六日书 记 员 李薇渝 来源：百度“”