（2013）粤高法民一终字第46号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2014-06-30
案件名称
高州市金鸿房地产开发有限公司与邓宇光因建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省高级人民法院
所属地区
广东省
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
高州市金鸿房地产开发有限公司；邓宇光
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国合同法》:第一百零八条；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第三款
全文
广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2013）粤高法民一终字第46号上诉人（一审被告、反诉原告）：高州市金鸿房地产开发有限公司。法定代表人：陈萍，董事长。委托代理人：冯鹏菲，该公司职员。委托代理人：徐薇萍，北京市百瑞律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：邓宇光（又名邓元江），男，汉族。委托代理人：彭华、卢国桢，均为广东诚挚律师事务所律师。上诉人高州市金鸿房地产开发有限公司（下称金鸿公司）与被上诉人邓宇光因建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省茂名市中级人民法院（下称一审法院）（2012）茂中法民四初字第7号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对该案进行了审理，现已审理终结。当事人的起诉和答辩意见邓宇光起诉称：2008年11月22日，邓宇光与金鸿公司签订一份《土地使用权转让合同》，约定邓宇光将位于茂名市油城七路福华新村2249平方米国有土地使用权［地号：0102628号，土地使用证号：茂国用（2000）字第00535号］转让给金鸿公司，转让价款为15940177元，金鸿公司以等额价值房产支付土地转让款给邓宇光等。合同签订后，邓宇光按照《土地使用权转让合同》履行了义务，而金鸿公司则存在大量违约行为，具体为：（一）金鸿公司在受让土地后即将土地转手出卖给他人，致使《土地使用权转让合同》第三条第4款“乙方（即金鸿公司）在本合同转让土地上建起楼房后将不少于390平方米顶层套内房屋及两个可停放标准小车的车位卖给甲方（即邓宇光），顶层房屋每平方米3000元，房屋总价值1170000元，两个车位总价值180000元”的约定无法履行。因此，金鸿公司应向邓宇光支付1350000元转让款，并依约赔偿损失1245000元给邓宇光。（二）金鸿公司违反《土地使用权转让合同》第九条“乙方自签订本合同之日起9个月内办好房屋产权证给甲方（因不可抗力除外），如9个月内南方花园、金鸿丽景·芭堤雅第五幢的商铺与南方花园4#栋3-B套房没办好房地产权证给甲方，则以本合同签订的第10个月开始按未办好房地产权证商铺买卖合同金额、按同期银行按揭利率计算利息给甲方，直至乙方办理好房地产权证给甲方为止，同时支付违约金1200000元给甲方”的约定，至今未依约办好相关房屋的产权证给邓宇光。金鸿公司的违约行为，不但造成邓宇光没有实现转让土地使用权所得收益，更导致邓宇光不能取得相关房屋占有、使用、处分、收益的情况下负担起向银行支付按揭贷款利息责任。依合同约定，金鸿公司应支付违约金1200000元及赔偿超出违约金部分的损失给邓宇光。（三）金鸿公司用于向邓宇光支付7212800元土地转让款的南方花园商铺，按照南方花园小区的规划文件，该小区临府前路1-4幢首层房屋不作商铺，不开设门口。对此，金鸿公司已经向规划部门作出严格遵守该规划条款的保证。金鸿公司违反《土地使用权转让合同》第三条第2款“南方花园小区首层商铺，面积1960平方米，单价为每平方米3680元，合计金额为7212800元”和第十二条“南方花园首层商铺层高必须不低于4.4米（含楼板厚度），商铺地面与路面高度不超过0.5米，商铺门口面向府前南路。交付时如果达不到上述标准，乙方则按商铺金额的双倍价钱支付违约金给甲方”的约定。因此，金鸿公司需退还转让款7212800元及支付利息给邓宇光，并依法赔偿邓宇光经济损失。（四）金鸿公司违反《土地使用权转让合同》第三条第1、3款约定，至今未依照《商品房买卖合同》约定日期交付以下4处房产以及办理相关房产权证：1、高州市金鸿丽景·芭堤雅花园小区第五幢首层商铺（面积：833.71平方米）；2、高州市金鸿丽景·芭堤雅花园小区第五幢二层商铺（面积：964.39平方米）；3、南方花园小区4#栋3-B套房（面积：158.33平方米）；4、南方花园小区4#栋3-B套房储物间（编号：48号，面积：33.39平方米）。邓宇光因金鸿公司逾期交房的行为，无法及时行使对房屋的占有、使用、处分的权利，造成了巨大的经济利益损失。因此，金鸿公司因违约行为，应当赔偿邓宇光经济损失1911024.64元。（五）金鸿公司违反《土地使用权转让合同》第四条第1款的约定，擅自占用邓宇光抵押款项185天，造成邓宇光利息损失。依照合同约定，金鸿公司应按中国人民银行同期按揭贷款月利率0.55%计付利息153112.39元给邓宇光，并按合同约定违约金每天1000元的标准，支付违约金185000元给邓宇光。至于金鸿公司在履行合同过程中存在的其他违约行为及造成邓宇光的经济损失，邓宇光保留另循法律途径解决的权利。综上所述，金鸿公司在履行《土地使用权转让合同》过程中，多次严重违约，直接造成邓宇光惨重损失，故向人民法院起诉，请求：1、金鸿公司向邓宇光返还土地转让款1350000元，赔偿因违反《土地使用权转让合同》第三条第4款约定而造成的损失1245000元。2、金鸿公司按照《土地使用权转让合同》第九条的约定向邓宇光支付违约金1200000元及赔偿损失1307885.99元（该利息损失暂计至2012年4月30日，之后的利息损失按同期银行按揭贷款月利率0.55%计算，直至办妥房地产权证之日止）。3、解除邓宇光、金鸿公司签订的合同编号为000928号的《商品房买卖合同》及其附件，判令金鸿公司向邓宇光退还转让款7212800元及支付利息1428134.4元（按同期银行按揭贷款月利率0.55%计算，暂计至2012年4月30日，之后的利息损失按同期银行按揭贷款月利率0.55%计至付清款项之日止），并赔偿邓宇光经济损失7212800元。4、判令金鸿公司按《土地使用权转让合同》第三条约定的面积，将以下4处房产交付给邓宇光并办好房地产权证：（1）高州市金鸿丽景·芭堤雅花园小区第五幢首层商铺（面积：833.71平方米）；（2）高州市金鸿丽景·芭堤雅花园小区第五幢二层商铺（面积：964.39平方米）；（3）南方花园小区4#栋3-B套房（面积：158.33平方米）；（4）南方花园小区4#栋3-B套房储物间（编号：48号，面积：33.39平方米）。5、判令金鸿公司按同地段同类房屋租金标准赔偿因逾期交房造成邓宇光损失1911024.64元（损失暂计至起诉之日，之后的损失按上述标准计至交房之日止）：（1）高州市金鸿丽景·芭堤雅小区第五幢首层商铺（面积：833.71平方米，从2009年8月30日起计32个月，按每月50元／平方米计算），合计1333936元；（2）高州市金鸿丽景·芭堤雅花园小区第五幢二层商铺（面积：964.39平方米，从2009年8月31日起计32个月，按每月18元／平方米计），合计555488.64元；（3）南方花园小区4#栋3-B套房（面积：158.33平方米）以及南方花园小区4#栋3-B套房储物间（编号：48号，面积：33.39平方米）从2009年6月30日起计36个月，按每月600元计算，合计21600元。6、判令金鸿公司按《土地使用权转让合同》第四条第1款约定向邓宇光支付利息153112.39元（按中国人民银行同期按揭贷款月利率0.55%，计185天）以及违约金185000元（按合同约定违约金每天1000元，计185天），合计338112.39元。金鸿公司答辩称：（一）金鸿公司不应返还土地转让款1350000元给邓宇光，更不应赔偿1245000元。理由如下：1、邓宇光所交付本案所涉土地面积不符合合同约定并隐瞒了该土地涉及到城市规划要缩减该土地使用面积的事实，造成金鸿公司多支付了土地转让款。2008年11月22日，双方签订《土地使用权转让合同》，邓宇光将涉案土地使用权转让给金鸿公司，总价款为15940177元，合同约定交易土地面积按该《国有土地使用证》的面积2249平方米计算，即每平方米7088元，金鸿公司以商品房及商铺支付上述土地转让款。合同签订后，金鸿公司直到2010年3月15日才取得该转让土地的使用权证，但使用面积只有1859.96平方米，与邓宇光约定转让的面积2249平方米少了389.04平方米。后经金鸿公司从茂名市规划局了解，邓宇光隐瞒了该土地涉及到城市规划要缩减该土地的使用面积的事实，造成金鸿公司按合同约定多支付了土地转让款2757388元。为此，金鸿公司已向法院提起反诉，要求邓宇光返还金鸿公司多支付的土地转让款。金鸿公司发现转让的面积减少后，曾多次通过口头和电话向邓宇光反映并要求其返还多收的款项，但邓宇光从不回复，也不愿意与金鸿公司协商解决，使该减少面积部分款项至今未返还给金鸿公司。合同签订前后，金鸿公司曾多次要求邓宇光提交该土地的规划许可证，但邓宇光一直都以遗失为由拒不提交，后经金鸿公司多方了解，邓宇光从来没有办理过该土地证照遗失手续，对于邓宇光隐瞒事实、以欺诈手段利用合同的方式骗取金鸿公司土地转让款2757388元的事实及该合同约定的标的物存在瑕疵，邓宇光对此也予以认可。2、金鸿公司在该合同转让土地上建起楼房后将不少于390平方米的顶层房屋及两个车位卖给邓宇光，合计价格1350000元。实际上，金鸿公司并未在此土地上建设楼房。《土地使用权转让合同》第三条第4款并未约定金鸿公司如未在该块土地上开发建设所应承担的违约责任，仅仅约定逾期交付房产证及房产面积不足的违约责任，且违约责任是按差异面积为计算前提。也就是说，《土地使用权转让合同》第三条第4款是附条件民事行为，该合同条款约定的民事行为所附条件未成就。因此，邓宇光无权按本条款约定，要求金鸿公司承担违约责任。3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效。因此，本案中，关于双方约定在所转让土地上建设房屋并签订的买卖合同属于合同条款无效的情形。（二）邓宇光要求金鸿公司承担延期办理房产证的违约责任及损失赔偿责任无事实和法律依据。本案争议的房屋产权证未办理的主要责任在于邓宇光，理由如下：1、双方签订的《土地使用权转让合同》是双务合同，本合同没有约定履行顺序，即邓宇光交土地在先还是金鸿公司交房在先？因此，根据法律规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。就本案而言，双方签订《土地使用权转让合同》的时间为2008年11月22日，而邓宇光直到2010年1月底才通知金鸿公司接收土地。根据法律规定，双方同时履行的时间应为2010年1月底，即邓宇光通知收地之时。而在3月份办理土地登记证时，土地面积少于合同约定的面积。因此，在邓宇光未足额交付土地面积前，金鸿公司有理由拒绝邓宇光的相应履行要求。2、《土地使用权转让合同》第五条约定办理房产证需邓宇光提交证件、资料等给金鸿公司办理房产证，并且合同第十四条明确约定金鸿公司邮寄地址，而邓宇光时至今日也未向金鸿公司提供任何办理产权证的手续。3、邓宇光反复诉讼并申请法院查封上述房屋，致使金鸿公司无法按合同约定为其办理房屋产权证。4、如前所述，邓宇光违约在先，邓宇光交付的土地面积少389.04平方米也是金鸿公司未办理房产证的原因之一。（三）关于邓宇光要求解除编号为000928号《商品房买卖合同》及《附件》并判令金鸿公司返还土地转让款、支付利息、赔偿经济损失等诉求，金鸿公司的意见如下：1、本案是建设用地使用权转让合同纠纷，邓宇光该项诉讼请求与本案案由及事实、理由不符。邓宇光混淆了两个不同性质的法律关系，若其诉讼请求要求法院解除商品房买卖合同，必须通过另一个诉来解决。2、南方花园首层虽按车库进行报建，但实际是按商铺功能进行设计。从邓宇光提交的评估报告及邓宇光、刘汉梅夫妇与建行高州支行于2009年4月30日签订抵押贷款合同等证据充分证明金鸿公司已实际交付商铺且邓宇光控制商铺并实际利用该商铺的功能来抵押贷款，该银行也是按商铺发放贷款的。另外，邓宇光于2011年10月13日委托评估机构对南方花园首层进行了评估，评估标的物实际功能是商铺。因此，双方签订的编号为000928号的《商品房买卖合同》及其《附件》的合同目的已经实现。3、邓宇光要求解除合同的诉讼请求不符合合同法第九十四条规定根本违约的条件。4、《土地使用权转让合同》第十二条约定的违约责任前提是南方花园首层商铺层高低于4.4米，商铺地面与路面高度超过0.5米时，方才产生合同约定的金鸿公司应承担违约责任。而实际上南方花园商铺层高高于4.4米，商铺地面与路面高度不超过0.5米，茂名市中级人民法院曾经就上述约定去现场作了丈量。因此，合同约定的违约责任的前提不存在，邓宇光要求金鸿公司支付违约金没有合同依据。（四）关于邓宇光要求金鸿公司交付《土地使用权转让合同》第三条第1款、第3款约定的4处房产，金鸿公司认为，邓宇光违背该案的基本事实，其请求应当予以驳回。理由如下：1、双方签订《土地使用权转让合同》后，合同约定的房产已全部转移占有，由邓宇光实际使用、支配、收益。2、2011年11月18日茂名市中级人民法院的庭审笔录明确记载，邓宇光关于房屋交付的陈述，即金鸿丽景·芭堤雅是按揭当天就交付，南方花园套房和储物间也交付了。3、邓宇光已将金鸿丽景·芭堤雅房屋向高州市世纪飞龙投资有限公司出租并收取租金，南方花园套房也已安装防盗门窗。（五）邓宇光起诉要求金鸿公司承担高额的违约金及利息违反法律规定。合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。就本案而言，邓宇光取得了金鸿公司交付的房产，因房价飙升，邓宇光不但没有任何损失，且带来了巨额的经济利益。因此，邓宇光要求金鸿公司支付损失赔偿金没有依据。金鸿公司反诉称：2008年11月22日，双方当事人签订《土地使用权转让合同》，约定邓宇光将其所有的茂国用2000字00535号《国有土地使用证》的土地使用权转让给金鸿公司，合同转让总价为15940177元。合同约定交易土地面积按该《国有土地使用证》的面积2249平方米计，即每平方米价格为7088元，金鸿公司以商品房、商铺支付上述土地转让款。合同签订后，金鸿公司于2010年3月15日取得该土地的使用权证，但使用面积只有1859.96平方米，与邓宇光约定转让的面积少了389.04平方米。后经金鸿公司向茂名市规划局了解，邓宇光隐瞒了该土地涉及城市规划要缩减该土地的使用面积的事实，造成金鸿公司多支付了土地转让款2757388元给邓宇光。金鸿公司发现转让土地的面积减少后，曾多次通过口头和电话向邓宇光反映并要求其返还多收的款项，但邓宇光从不正面回复，也不愿与金鸿公司协商解决，使该减少面积部分款项至今未返还给金鸿公司。签约前后，金鸿公司曾多次要求邓宇光提交该土地的规划许可证，但邓宇光一直都以遗失的理由拒不提交。后经金鸿公司多方了解，邓宇光从未办理过该土地证照遗失手续，对于邓宇光隐瞒事实、以欺诈手段利用合同的方式骗取土地转让款2757388元的事实及该合同约定的标的物存在瑕疵，邓宇光对此也予以认可。双方签订合同后，在邓宇光尚未为金鸿公司办理好该土地使用权证及处理好该转让土地的拆迁纠纷时，邓宇光就接受金鸿公司用作抵销土地款的商铺并进行使用，并分别在2009年1月19日和2009年4月30日两次向建设银行办理抵押贷款。因邓宇光已收金鸿公司支付的500000元拆迁处理费却根本不处理该土地的拆迁纠纷，致使金鸿公司为此土地使用权委托拍卖时向相对关系人多支付了用于解决土地赔偿、青苗费等的拆迁费共1032700元。在2009年9月25日，邓宇光以建设用地使用权纠纷为由，向高州市人民法院起诉金鸿公司。因邓宇光恶意起诉，金鸿公司对管辖权提出异议，后经上一级人民法院审查将该案移交一审法院审理。邓宇光在起诉期间先后两次在没有提供抵押的情况下，申请查封金鸿公司的两个银行账户，并错误查封两个账户共6409395.5元，直至金鸿公司提出管辖权异议时，原受理法院改为查封企业基本账户资金5500000元，时间从2009年9月27日至2012年5月30日，直到邓宇光撤诉时止共一年多的时间。由于邓宇光的错误查封，造成了金鸿公司重大经济损失。同时，因邓宇光的恶意诉讼，造成金鸿公司支付聘请律师费用的损失200000元。综上，请求：1、判令金鸿公司已按《土地使用权转让合同》的约定，以房屋总价款抵销应向邓宇光支付的土地转让款，即已向邓宇光交付了合同项下的房屋，并且邓宇光已实际使用。2、判令邓宇光返还金鸿公司多支付的土地转让款2757388元及利息536920.71元（该利息从2010年2月8日起计至2012年6月12日止，从2012年6月13日至还清款时止的利息另计）。3、判令邓宇光返还金鸿公司因解决土地纠纷而实际多支付的费用合计1532700元及利息298448.52元（该利息按银行同期同类贷款利率上浮30%计算，从2009年11月25日起计至2012年6月12日止，从2012年6月13日至还清款时止的利息另计）。4、判令邓宇光赔偿金鸿公司在2010年9月27日至2012年5月30日期间，因其恶意起诉金鸿公司、错误申请财产保全而导致金鸿公司被长时间错误查封企业银行基本账户所造成的利息损失793845.56元（从2009年9月27日计至2012年5月30日止，按银行同期同类贷款利率上浮30%计算）。5、判令邓宇光赔偿金鸿公司因土地使用权转让合同纠纷［案号为：（2011）茂中法民三初字第53号］起诉金鸿公司后又自行撤诉，给金鸿公司造成的聘请律师费用损失200000元。6、本案的一切诉讼费用均由邓宇光承担。邓宇光反诉答辩称：（一）金鸿公司未按照《土地使用权转让合同》的约定交付商品房、商铺折抵土地使用权转让款，存在严重违约行为。1、金鸿公司违反《商品房买卖合同》第三条第1、3款以及第九条的约定，至今未依照《商品房买卖合同》约定日期交付以下4处房产以及办理相关房产权证：（1）高州市金鸿丽景·芭堤雅花园小区第五幢首层商铺（面积：833.71平方米）；（2）高州市金鸿丽景·芭堤雅花园小区第五幢二层商铺（面积：964.39平方米）；（3）南方花园小区4#栋3-B套房（面积：158.33平方米）；（4）南方花园小区4#栋3-B套房储物间（编号：48号，面积：33.39平方米）。2、金鸿公司违反《土地使用权转让合同》第三条第2款及第十二条的约定，其用于向邓宇光支付7212800元土地转让款的南方花园首层商铺（该小区临府前南路1-4幢首层）的房屋不作商铺使用，不开设门口，无法实现合同目的，金鸿公司应当依法与邓宇光解除合同，返还房屋价款及支付相应的违约金以及利息损失。3、金鸿公司在受让土地后即将土地转手出卖给他人，致使《土地使用权转让合同》第三条第4款的约定无法履行，金鸿公司应当依法返还房款并赔偿损失。4、金鸿公司违反《土地使用权转让合同》第四条第1款的约定，擅自占用邓宇光抵押款项185天，造成邓宇光利息损失。依照合同约定，金鸿公司应按中国人民银行同期按揭贷款月利率0.55%计付利息153112.39元给邓宇光，并按合同约定违约金每天1000元标准，支付违约金185000元给邓宇光。（二）邓宇光已按照《土地使用权转让合同》的约定向金鸿公司履行了合同义务。2009年9月9日，金鸿公司出具收据证实已收到邓宇光提交的涉案土地使用证原件。2010年1月24日，邓宇光按照《土地使用权转让合同》约定，对涉案土地进行附属物清除后，以公证方式通知金鸿公司进行土地交接。2010年3月15日，邓宇光根据金鸿公司的要求将涉案土地使用权转让至金鸿公司法定代表人陈萍的名下，并办理了相关的权属登记。2010年5月6日，陈萍将涉案土地转让给唐芳。故此，金鸿公司已实际接收了邓宇光交付的土地使用权并办理了相应的权属登记，即邓宇光已根据涉案土地登记的情况完成了土地使用权的转让，履行了合同义务。即使金鸿公司受让土地使用权后土地登记面积发生改变，亦是土地登记管理机关行政行为所致，与邓宇光无关。金鸿公司按照土地权属登记的面积（2249平方米）接收土地，应当按照合同约定的价款支付土地转让金15940177元，不存在邓宇光返还土地转让款以及利息的事实依据。综上所述，金鸿公司在《土地使用权转让合同》履行过程中，多次严重违约，直接造成邓宇光惨重损失。邓宇光通过诉讼方式向金鸿公司主张权利并相应行使法律赋予的诉讼权利，对金鸿公司的财产进行查封，是维护自身正当利益的合法行为。金鸿公司所主张的赔偿查封银行账户的损失和赔偿律师费损失没有事实和法律依据，依法应予驳回。一审查明的情况一审法院查明：邓宇光（曾用名邓元江）于2000年5月19日取得位于茂名市油城七路福华新村的2249平方米土地使用权（国有土地使用证号：茂国用（2000）字00535号，地号：0102628）。2002年12月31日，邓宇光将上述土地使用权抵押给广东发展银行茂名办事处，他项权证号为：茂地他项（2002）字第085号。2008年11月22日，邓宇光（甲方、转让方）与金鸿公司（乙方、受让方）签订一份《土地使用权转让合同》，主要内容为：“甲方于2000年5月19日取得位于茂名市油城七路福华新村的土地一块，该地的国有土地使用证：茂国用（2000）字00535号，地号：0102628，土地使用权面积2249平方米。经甲、乙双方自愿协商一致，甲方把该块土地使用权转让给乙方，达成本合同条款如下：一、甲方把茂国用2000字00535号国有土地使用证的土地使用权全部转让给乙方。由乙方进行商业、住宅楼宇开发。二、土地转让价款：按国有土地使用证的面积2249平方米计，总价款15940177元。三、土地款支付方式：乙方用下列出卖给甲方的房屋总价款15940177元抵销本合同中乙方应付给甲方的土地转让款：1、位于高州市金鸿丽景·芭堤雅花园小区第**中的①首层商铺，面积833.71平方米，单价为每平方米4980元，合计4151875元（详见双方另签的商品房买卖合同及附件，合同编号为000926）；②二层商铺面积964.39平方米，单价为每平方米2980元，合计金额为2873882元（详见双方另签的商品房买卖合同及其附件，合同编号为000927）。2、南方花园小区首层商铺，面积1960平方米，单价为每平方米3680元，合计金额为7212800元（详见双方另签的商品房买卖合同及附件，合同编号为000928）。3、南方花园4#栋3-B套房，建筑面积158.33平方米，单价为每平方米1508元，合计金额为238762元；储物间一间，编号为48号，面积为33.39平方米，单价为每平方米3380元，合计金额为112858元（详见双方另签的商品房买卖合同及其附件，合同编号为000588）。4、乙方在本合同转让土地上建起楼房后将不少于390平方米顶层房屋（指套内面积）及车位（可停放标准小车）两个卖给甲方，顶层房屋每平方米3000元，房屋总价值1170000元，二个车位总价值为180000元，由甲方任选小车位两个。转让土地上的楼房由乙方统一设计开发，该套房与整幢开发楼房同时竣工，建设标准及质量符合建筑法的有关规定，外墙与整幢楼房设计一致，高度不低于本项目其他商品房高度，并与第一个办理楼房证件的客户一同办理房产证及交付有关证件给甲方，乙方每逾期1天交付房产证给甲方，乙方每天支付违约金500元给甲方，若乙方办理房产证面积少于390平方米（指套内面积），则差异面积部分按双倍价钱补偿给甲方。四、鉴于茂国用（2000）字第00535号土地使用权已被甲方于2002年12月抵押给广东发展银行茂名办事处，为解除抵押，特作如下约定：1、甲方在签订购买上述所列第三条第一款商铺买卖合同时，办理按揭手续给乙方，按揭款由银行划到乙方账户时，乙方即支付400000元给甲方办理相关事项。然后在七天内乙方根据甲方的申请将款划到茂国用（2000）字第00535号土地的抵押权人（即银行）账户上。划后如按揭款有剩余，乙方应在五天内将剩余的款项支付给甲方，按揭贷款利息由甲方承担。乙方每逾期1天支付剩余款项给甲方，乙方每天支付违约金1000元给甲方。2、乙方将甲方的银行按揭款划款给甲方清偿其所欠广东发展银行茂名办事处的抵押债务同时，甲方须毫不迟延地从银行取回茂国用（2000）字第00535号土地的国有土地使用权证原件，随即交给乙方，并签署办理土地转让登记所需的所有手续给乙方。在转房给乙方之前，甲方不得对该土地作出其它任何处分。五、在本合同所涉及的土地转让及转让给甲方的房屋产权证，商铺所有权证，均由乙方负担办理，并负责办证转户，所需要的一切费用（包括一切税款）由乙方承担，办证所需甲方的证件、资料，由甲方及时提供。六、由甲方负责解决该土地存在的拆迁土地纠纷等问题，处理纠纷所需的赔偿款由乙方负责，但不超过500000元，超过部分由甲方负责，在签订合同起5日内，乙方支付人民币50000元给甲方，余下部分按实际需要支付。如须乙方支付赔偿款的，乙方没有及时支付赔偿致使没法在三个月内解决的，则不属甲方责任。土地转让后，如因任何涉及该土地的遗留问题，属转让前甲方原因的甲方仍须三个月内解决完毕。七、甲方须在土地交接前，清除完毕地上附属物，如已将土地出租、借用或其他方式给他人使用或被占用，则甲方须终止和解决好租赁、借用等关系，不留纠纷。甲方交给乙方的土地必须无地上附属物的净地。八、甲方把土地证原件及应当需要签的法律文件交给乙方，则视为甲方把土地交付给乙方，届时双方签订书面的土地交接手续，书面的土地交接手续是甲方完成交付土地的唯一凭据。如甲方交付的土地没有符合本合同第七条的条件的，乙方没有签订土地交接手续的义务。甲方交付的土地已符合交付条件，经甲方通知，乙方仍不签交接手续的，则视为甲方已交付土地。未交付而乙方已占有使用土地的，则视为甲方已交付。九、乙方自签订本合同之日起9个月内办理好房屋产权证给甲方（因不可抗力除外），如9个月内南方花园、金鸿丽景·芭堤雅第五幢的商铺与南方花园4#栋3-B套房没办好房地产权证给甲方，则以本合同签订的第10个月开始以未办理产权证商铺买卖合同金额按同期银行按揭利率计算利息给甲方，直至乙方办理好房地产权证给甲方为止，同时支付违约金1200000元给甲方。十、因包括下列在内的原因致使该土地没法转户的，属甲方严重违约，甲方须支付违约金3000000元给乙方：1、该土地被法院查封；2、甲方将该土地转让给第三人。十一、因甲方原因致使该土地无法过户给乙方，甲方须在收到乙方终止本合同通知之日起10日内将南方花园商铺及南方花园4#栋3-B套房交回及权属转回给乙方，由乙方自行处置；50日内付清甲方购买丽景花园小区第五栋的商铺款（首层按每平方米4913.82元，计价为833.71平方米×4913.82元／平方米=4096700.87元；二层按每平方米2690.25元，价款为964.39平方米×2690.25元／平方米=2594450.2元。上述两项共款为6691151.07元）给乙方，逾期不付清，每逾期一日，按商铺款6691151.07元的万分之三计付违约金给乙方，直至甲方付清购房款为止。十二、南方花园首层商铺层高必须不低于4.4米（含楼板厚度），商铺地面与路面高度不超过0.5米，商铺门口面向府前南路。交付时如果达不到上述标准，乙方则按商铺金额的双倍价钱支付违约金给甲方（测量允许误差范围为±0.1米）。十三、若本合同第四条所约定的按揭款没获得银行审批，则本合同及双方签订的关于本合同第三条约定的房屋的商品房买卖合同及附件自行终止，双方不追究违约责任，甲方退还按本合同第六条收取的50000元。十四、寄给甲方的信件寄至以下地址：茂名市迎宾二路128号“友情网吧”刘汉梅收。寄给乙方的信件寄至以下地址：高州市府前北路173号金鸿大厦陈萍收。十五、本合同一式两份，双方各执一份，自双方签字、盖印之日起生效。合同生效后，双方均放弃援引《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款及《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第一款第二项主张本合同无效的权利。因不可抗力导致本合同无法履行，双方另行协商解决。甲方（签字）：邓宇光，甲方配偶同意转让：刘汉梅。乙方（盖章）：高州市金鸿房地产开发有限公司（印章），法定代表人（签字）：陈萍。签约时间：2008年11月22日。签约地点：广东高州市。同日，邓宇光与金鸿公司针对上述《土地使用权转让合同》第三条约定用于支付土地转让款的房产，分别签订了合同编号为000926、000927、000928、000588的《商品房买卖合同》及附件。上述合同签订后，金鸿公司支付了450000元给邓宇光，用于处理涉案土地的纠纷。邓宇光和其妻子刘汉梅则于2009年1月15日与中国建设银行股份有限公司高州支行签订编号为4406951000112009000020号的《个人住房（商业用房）借款合同》，以高州市金鸿丽景·芭堤雅第五幢首层、二层商铺共1798.1平方米作抵押向该银行贷款4900000元，该笔借款直接划入金鸿公司的账户。2009年4月28日，邓宇光的妻子刘汉梅与中国建设银行股份有限公司高州支行签订编号为4406951000142009000180号的《个人住房（商业用房）借款合同》，以南方花园负一层第-1B号商铺（即涉案南方花园首层商铺）建筑面积980平方米作抵押向该银行贷款2800000元，该贷款直接划入金鸿公司的账户。之后，金鸿公司根据邓宇光的要求，将上述按揭款划至邓宇光个人账户或其指定的高州市宏宙农业发展有限公司。至2009年8月27日，邓宇光上述土地使用权的抵押登记注销。2009年9月9日，邓宇光将其持有的茂国用（2000）字第000535号《国有土地使用证》原件及涉案土地转让资料交付给金鸿公司，同时，双方约定将涉案土地过户至金鸿公司法定代表人陈萍的名下。另外，邓宇光于2010年1月24日以EMS国内特快专递方式向金鸿公司邮寄送达《土地交接通知书》并办理公证，通知金鸿公司于2010年1月25日下午3时接收涉案土地，但金鸿公司没有到现场办理交接手续。2010年1月25日，邓宇光对涉案土地已清理完毕的情况办理了公证。2010年3月15日，涉案土地过户登记到金鸿公司法定代表人陈萍的名下，《国有土地使用证》载明的使用面积为1859.96平方米。2010年4月29日，陈萍将涉案土地转让给唐芳并办理过户登记手续。2011年6月18日，邓宇光将金鸿丽景·芭堤雅花园小区第五幢首层商铺794平方米出租给高州市世纪飞龙投资有限公司并收取租金。另外，邓宇光亦在南方花园4#栋3-B套房及储物间（编号为48号）安装了门及防盗网。另查明：金鸿公司于2008年1月29日向高州市城市规划管理局出具书面《保证书》，保证南方花园1-4幢（府前路）东边不作商铺及开设门口。又查明：根据邓宇光的申请，一审法院到高州市建设局、高州市城市规划管理局进行调查取证，取得如下证据：1、南方花园1-4幢的《商品房项目基本情况表》；2、南方花园1-4幢的《半地下室层平面图》；3、南方花园的《高州市市区结合民用建筑修建防空地下室送审表》；4、《南方花园规划设计要点》；5、南方花园《竣工测量图》；6、南方花园1-4幢《首层平面图》；7、高州市城市规划管理局出具的《高规函（2013）6号关于﹤调查取证函﹥的复函》。其中，高州市城市规划管理局出具的《高规函（2013）6号关于﹤调查取证函﹥的复函》主要内容为：“南方花园1-4幢原规划首层±0.00标高与西向环保局持平，地下室出入在南向，东向不准开门。后金鸿房地产开发有限公司要求将首层±0.00标高降低与府前南路持平作为车库用途，并保证首层东向不准开门、建筑功能不作商铺”。对一审法院调查取得的上述证据的真实性，双方当事人均无异议。同时，根据金鸿公司申请，一审法院依法到茂名市城乡规划局进行调查取证，取得如下证据：1、涉案土地的《建设用地规划平面图（2010）020号》；2、涉案土地的《建设工程规划平面图（2001）130号》；3、涉案土地的《建设用地规划平面图（2000）058号》；4、涉案土地《附图》；5、涉案土地的《福岭小区FLR-06地块规划条件》。其中，《建设用地规划平面图（2010）020号》的“注”的第一点内容为：“图中斜线阴影部分为陈萍的规划用地，面积1859.96平方米，……”。对该5份证据的真实性，双方当事人均无异议。还查明：2012年5月28日，邓宇光向茂名市茂南区人民法院申请诉前保全，要求冻结金鸿公司的银行存款6000000元，并提供茂名市计星路116号大院12-17号首层1-5号商铺作为担保。茂名市茂南区人民法院于2012年5月28日作出（2012）茂南法保字第22号民事裁定，冻结了金鸿公司在高州市农村信用合作联社账户（账号：800200000********）内的存款6000000元。2012年7月9日，金鸿公司向茂名市茂南区人民法院提出管辖权异议，茂名市茂南区人民法院于2012年7月17日作出（2012）茂南法民初字第980-1号民事裁定，将该案移送一审法院处理。邓宇光于2012年11月26日向一审法院申请继续冻结上述存款，一审法院作出（2012）茂中法民四初字第7-1号民事裁定，对金鸿公司上述存款6000000元进行继续冻结。一审判决及理由一审法院认为，根据双方当事人的陈述，本案争议焦点归纳为九个问题，分述如下：（一）关于金鸿公司是否应返还涉案土地使用权转让款1350000元给邓宇光，并赔偿邓宇光的经济损失1245000元的问题。一审认为，邓宇光、金鸿公司在《土地使用权转让合同》第三条第4款中约定：“三、土地款支付方式：乙方用下列出卖给甲方的房屋总价款15940177元抵销本合同中乙方应付给甲方的土地转让款：4、乙方在本合同转让土地上建起楼房后将不少于390平方米顶层房屋及车位两个卖给甲方，顶层房屋每平方米3000元，房屋总价值1170000元，二个车位总价值为180000元，……”。邓宇光、金鸿公司明知上述房屋并未建造，更没有商品房预售许可证，但仍然签订该商品房买卖合同条款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，邓宇光、金鸿公司签订的《土地使用权转让合同》第三条第4款为无效条款。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，金鸿公司应返还用于折抵土地转让款的购房款1350000元及利息（按中国人民银行规定的同期同类贷款利率从2008年11月22日起计至还清款之日止）给邓宇光。（二）关于金鸿公司是否应支付违约金1200000元及按未办理产权证的房屋的总金额计付利息1307885.99元（利息从2009年8月23日起按同期银行按揭贷款月利率0.55%暂计至2012年4月30日，之后利息另计至还清款之日止）给邓宇光的问题。一审认为，邓宇光、金鸿公司确认高州市金鸿丽景·芭堤雅花园小区第五幢首层商铺及二层商铺、南方花园第4#栋3-B套房均未办理房产证，本院对该事实予以认定。按照邓宇光、金鸿公司签订的《土地使用权转让合同》第九条的约定，金鸿公司的违约责任为以未办好房产证的合同金额按同期银行贷款利率计算利息并支付违约金1200000元给邓宇光。金鸿公司抗辩称至今未办理房产证是因为邓宇光没有提供办证所需的资料，导致无法办理房产证，责任在于邓宇光一方。但金鸿公司未提供证据证实其作为办证义务人已通知邓宇光提交有关办证资料。金鸿公司该抗辩理由不成立，应不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，金鸿公司没有办理上述涉案商品房、商铺的房产证给邓宇光属于违约行为，金鸿公司应按照《土地使用权转让合同》第九条的约定，支付违约金1200000元及支付未办理房产证的合同总额7264519元（4151875元＋2873882元＋238762元）的利息给邓宇光。但邓宇光主张利息按月利率0.55%计算，没有依据，应不予支持，利息应按中国人民银行同期同类贷款利率计算。另外，邓宇光请求计算南方花园4#栋3-B套房的编号为48号的储物间（价值112858元）的利息，但双方在《土地使用权转让合同》中没有约定对该储物间进行办证，因此，邓宇光要求金鸿公司支付因逾期办理该储物间房产证而需要计算的利息，应不予支持。（三）关于是否应解除邓宇光、金鸿公司签订的合同编号为000928号的《商品房买卖合同》及其《附件》，金鸿公司是否应退回转让款7212800元及利息1428134.4元（按同期银行按揭贷款月利率0.55%计算，暂计至2012年4月30日，之后的利息计至付清款之日止）并赔偿7212800元给邓宇光的问题。经查，高州市城市规划管理局出具《高规函（2013）6号关于﹤调查取证函﹥的复函》证实：“南方花园1-4幢原规划首层±0.00标高与西向环保局持平，地下室出入在南向，东向不准开门。后金鸿公司要求将首层±0.00标高降低与府前南路持平作为车库用途，并保证首层东向不准开门、建筑功能不作商铺”。并且，金鸿公司于2008年1月29日向高州市城市规划管理局出具《保证书》，保证南方花园1-4幢（府前路）东边不作商铺及开设门口。由此可见，涉案南方花园第1-4幢首层1960平方米的房屋并不具备商铺功能。金鸿公司明知南方花园1-4幢首层房屋不能作为商铺仍然将该房屋作为商铺卖给邓宇光，违反了《土地使用权转让合同》第三条第2款及第十二条的约定，导致以商铺折抵土地转让款的合同目的不能实现，构成根本性违约。邓宇光主张解除其与金鸿公司基于上述合同条款而于2008年11月22日签订的合同编号为000928号的《商品房买卖合同》及其《附件》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项“有下列情形之一，当事人可以解除合同：四、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，本院予以支持。由于金鸿公司未提供证据证实其已实际交付上述南方花园小区1-4幢首层“商铺”给邓宇光，故合同解除后，金鸿公司无需再交付该房产给邓宇光，对该房产金鸿公司依然拥有所有权。但金鸿公司应返还用于折抵土地转让款的7212800元及利息（从2008年11月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至还清款之日止）给邓宇光。邓宇光主张该利息按月利率0.55%计算，但没有提供充分证据，本院不予支持。至于邓宇光以上述房产按揭贷款的问题，属另一法律关系，当事人可另循法律途径解决。另外，邓宇光主张金鸿公司支付7212800元违约金，并未超出双方签订的《土地使用权转让合同》第十二条的约定，也符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（七）、（八）项“承担民事责任的方式主要有：赔偿损失、支付违约金”的规定，一审予以支持。金鸿公司辩称该违约金过高，但其没有提供证据加以证明，对该抗辩，应不予采纳。（四）关于金鸿公司是否应将高州市金鸿丽景·芭堤雅花园小区第五幢首层商铺（833.71平方米）及其二层商铺（964.39平方米）、南方花园4#栋3-B套房（158.33平方米）及其储物间（编号为48号，33.39平方米）交付并办理产权证给邓宇光的问题。一审认为，首先，邓宇光已对南方花园4#栋3-B套房及储物间安装门及防盗网，邓宇光对该商品房及储物间已进行实际控制，故应视为金鸿公司已将该商品房及储物间交付给邓宇光。其次，邓宇光已将金鸿丽景·芭堤雅第五幢首层商铺出租给他人，其已对该商铺进行了使用和收益，故也应视为金鸿公司已向邓宇光交付该商铺。至于金鸿丽景·芭堤雅花园小区第五幢第二层商铺，邓宇光虽然将该商铺抵押给银行办理按揭，但邓宇光并没有实际控制该商铺，金鸿公司亦未提供充分证据证实其已实际交付，应认定金鸿公司尚未交付该第二层商铺给邓宇光，其应交付该商铺给邓宇光。再次，金鸿公司至今未办理金鸿丽景·芭堤雅花园小区第五幢首层及第二层商铺、南方花园4#栋3-B套房及编号为48号的储物间的产权证给邓宇光，违反了《土地使用权转让合同》第九条的约定，金鸿公司应在合理期限内办理高州市金鸿丽景·芭堤雅首层及第二层商铺、南方花园4#栋3-B套房及储物间（编号为48号）的产权证给邓宇光。（五）关于金鸿公司是否应按同地段同类房屋租金标准赔偿因逾期交房造成邓宇光损失1911024.64元的问题。一审认为，由于金鸿公司已实际将金鸿丽景·芭堤雅第五幢首层商铺、南方花园4#栋3-B套房及储物间已交付给邓宇光，而邓宇光未能提供证据证实上述三处房产的具体交付时间及是否逾期交付，故邓宇光主张金鸿公司赔偿该三处房产的逾期交房租金损失，理据不足，应不予支持。邓宇光、金鸿公司约定金鸿公司应在2009年8月31日前交付金鸿丽景·芭堤雅第五幢第二层商铺给邓宇光，但金鸿公司至今没有交付给邓宇光，金鸿公司的行为构成违约。按照双方签订的编号为000927号的《商品房买卖合同附件》第五条的约定，逾期交房的违约金按房款总额日万分之三计算，金鸿丽景·芭堤雅第五幢二层商铺（964.39平方米）价款为2873882元。因此，金鸿公司应支付因逾期交付该二层商铺的违约金（以2873882元为本金，从2009年9月1日起按日万分之三的标准计算至交付房屋之日止）给邓宇光。（六）关于金鸿公司是否应按《土地使用权转让合同》第四条第1款约定支付按揭款利息153112.39元及违约金185000元（按合同约定违约金每天1000元，计185天）给邓宇光的问题。一审认为，由于邓宇光仅主张金鸿公司逾期支付按揭款的利息，并未对按揭款本金的支付金额提出主张，故该诉讼请求的关键在于金鸿公司是否逾期支付按揭款给邓宇光。一方面，金鸿公司否认逾期支付按揭款给邓宇光。另一方面，从邓宇光提供的《中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书》、《中国建设银行个人贷款支付凭证》、《电汇凭证》、《中国农业银行对账单》等证据来看，无法证明金鸿公司逾期支付按揭款的起算时间。因此，邓宇光该主张证据不足，应不予支持。（七）关于邓宇光应否返还土地转让款2757388元及利息536920.71元（从2010年2月8日起计至2012年6月12日止，以后利息另计）给金鸿公司的问题。经查，双方当事人对邓宇光持有的茂国用（2000）字第00535号《国有土地使用证》无异议，根据《土地使用权转让合同》第二条“土地转让价款：按国有土地使用证的面积2249平方米计，总价款15940177元。”的约定，邓宇光按其《国有土地使用证》所载明的面积转让及实际交付了土地使用权给金鸿公司，并协助金鸿公司办理了土地使用权过户登记手续。因此，邓宇光已履行了合同约定的义务。另外，金鸿公司在受让上述土地使用权后，又已将该土地使用权转让给其他人，而金鸿公司一直没有就面积减少问题提出过异议，故应认定金鸿公司已接受该土地使用权的有关情况。金鸿公司在庭审中虽然提及其曾就土地使用权面积的减少问题提出过异议，但其没有提供任何证据，对该辩解，本院不予采纳。至于金鸿公司在土地使用权过户后面积与邓宇光的原土地使用证面积有所差异的问题，邓宇光并无过错，邓宇光对此不应承担责任。因此，金鸿公司反诉主张邓宇光应返还土地转让款2757388元及利息536920.71元，理由不成立，一审法院不予支持。（八）关于邓宇光是否应返还金鸿公司解决涉案土地纠纷而多支付的费用合计1532700元及利息298448.52元（利息按银行同期同类贷款利率上浮30%计算，从2009年11月25日起计至2012年6月12日止，以后利息另计）的问题。经查，金鸿公司支付了450000元给邓宇光处理土地的拆迁纠纷，由于邓宇光于2009年9月9日将茂国用（2000）字第00535号《国有土地使用证》原件及相关转让办证资料交给金鸿公司，根据《土地使用权转让合同》第八条的约定，应视为邓宇光已将涉案土地使用权交付给金鸿公司。并且，邓宇光提供的（2010）茂证内字第126号《公证书》证实了2010年1月24日涉案土地已清场。至于金鸿公司提供的2010年6月25日的（2010）茂南证内民字第293号《公证书》虽然提及涉案土地未清场，但该情况已与邓宇光无关。金鸿公司主张邓宇光应返还解决涉案土地纠纷而多支付的费用合计1532700元及利息298448.52元的主张，理据不足，应不予支持。（九）关于邓宇光应否赔偿金鸿公司企业银行基本账户被查封的利息损失793845.56元（从2009年9月27日计至2012年5月30日止，按银行同期同类贷款利率上浮30%计算）及赔偿金鸿公司在（2011）茂中法民三初字第53号案件聘请律师费损失200000元的问题。金鸿公司主张邓宇光应赔偿上述利息损失及律师费，理由不成立，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（七）、（八）项，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2013年2月22日作出（2012）茂中法民四初字第7号民事判决：一、限金鸿公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还土地转让款1350000元及利息（从2008年11月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算）给邓宇光。二、限金鸿公司在本判决发生法律效力之日起10日内支付违约金1200000元及本金为7377377元的利息（从2009年8月23日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至办好房产证给邓宇光之日止）给邓宇光。三、解除邓宇光、金鸿公司于2008年11月22日签订的合同编号为000928号的《商品房买卖合同》及其《附件》。四、限金鸿公司在本判决发生法律效力之日起10日内返还土地转让款7212800元及利息（从2008年11月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至还清款之日止）给邓宇光，同时支付违约金7212800元给邓宇光。五、限金鸿公司在本判决发生法律效力之日起30日内将高州市金鸿丽景·芭堤雅花园小区第五幢第二层商铺（面积964.39平方米）交付给邓宇光及办理高州市金鸿丽景·芭堤雅花园小区第五幢首层商铺（面积833.71平方米）及二层商铺（面积964.39平方米）、高州市南方花园4#栋3-B套房（面积158.33平方米）及储物间（编号：48号，面积33.39平方米）的房产证给邓宇光。六、限金鸿公司在本判决发生法律效力之日起10日内支付逾期交付房屋的违约金（以2873882元为本金，从2009年9月1日起按日万分之三的标准计算至交付房屋之日止）给邓宇光。七、驳回邓宇光的其他诉讼请求。八、驳回金鸿公司的反诉请求。本诉案件受理费157829元，由邓宇光负担20518元，金鸿公司负担137311元；诉讼保全申请费5000元，由金鸿公司负担。反诉案件受理费76048.5元（已减半收取），由金鸿公司负担。当事人的上诉及答辩意见金鸿公司上诉称：（一）一审判决认定基本事实错误。1、首先，南方花园首层实际是按商铺功能进行设计。从邓宇光提交的茂名市中诚土地房地产评估咨询有限公司茂中诚评字（2009）第A375号评估报告、茂鸿评字第（2011）101301号房地产估价报告（2012年10月）及邓宇光、刘汉梅夫妇与建行高州支行签订抵押借款合同等证据充分证明金鸿公司已实际交付商铺，且邓宇光控制商铺并实际利用该商铺的功能来抵押贷款，银行也是按商铺放贷的。另外，邓宇光与本案第三方贷款银行签订的借款合同具有法律效力且合同约定还款期为10年。其次，《广东省茂名市商品房预售许可证》及《房屋预告登记证》足以证明本案涉诉房屋按商铺功能颁发预售许可证，同时也证明金鸿公司已提交完毕所有办证的前期手续。至于金鸿公司未办理房产证，恰恰是邓宇光拒不配合办理房产证，是邓宇光违约过错行为所致，按照合同的双务性，应该由邓宇光承担因拒不提供相应证件协助办证、并滥用查封申请权之违约过错责任。再次，涉案合同第十二条约定违约前提是南方花园商铺层高低于4.4米，商铺地面与路面高度超过0.5米时，方才产生违约责任的承担。而实际上南方花园商铺层高高于4.4米，商铺地面与路面高度不超过0.5米，一审法院曾经就上述约定去现场作了丈量。因此，合同约定违约责任的前提不存在，邓宇光要求支付违约金没有合同依据。最后，一审法院判决解除编号为000928号《商品房买卖合同》及附件并判令金鸿公司返还土地转让款、支付利息、赔偿经济损失等诉求没有事实及法律依据。本案案由系建设用地使用权转让合同纠纷，一审法院判决混淆了两个不同性质的法律关系。2、本案只有涉案房屋及商铺交付给邓宇光后，邓宇光才能将涉案房屋用于办理按揭贷款。邓宇光已自认金鸿丽景.芭堤雅按揭当天就交付，南方花园套房和储物间也交付了。3、一审法院将本案纠纷的全部责任及原因归责于金鸿公司属于认定事实错误且缺乏相应证据。（1）邓宇光所交付涉诉土地面积不符合合同约定并隐瞒了该土地涉及到城市规划要缩减使用面积的事实，造成金鸿公司多支付了土地转让款2757388元。金鸿公司曾多次通过口头和电话向邓宇光反映并要求其返还多收的款项，但邓宇光从不回复，也不愿协商解决。邓宇光隐瞒事实、以欺诈手段利用合同的方式骗取金鸿公司土地转让款2757388元的事实及该合同约定的标的物存在瑕疵邓宇光也予以认可。（2）本案争议的房屋产权证未办理的主要责任及原因。邓宇光一直拒绝提交办证资料并申请人民法院将上述房屋查封致使金鸿公司无法为其办理房屋产权证。4、一审法院判决金鸿公司返还土地转让款的利息从2008年11月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算属于认定事实错误。邓宇光并未于2008年11月22日实际支付购房款，也未通过银行办理按揭手续支付给金鸿公司任何购房款。一审判决金鸿公司返还土地转让款及支付违约金1698.08万元、支付1594.5377万元的利息及逾期交房违约金，上述款项还不包括已交付给邓宇光的房产，而双方当事人签订的合同金额总值仅1594万元。如此判决必然使邓宇光获得巨额不法收益，而导致金鸿公司破产。（二）一审法院适用法律不当。1、一审法院判决金鸿公司承担高额的违约金及利息违反法律规定。邓宇光因合同实际取得上述商品房及商铺不仅未造成任何损失，相反由于楼价持续上升及邓宇光利用涉案房屋抵押贷款而获取巨额的经济利益。2、涉案合同系双务合同，没有约定履行顺序。在邓宇光未足额交付土地前，金鸿公司有理由拒绝其相应的履行要求。因此，未办产权证的原因由邓宇光造成。3、商品房买卖合同纠纷与本案建设用地使用权转让合同纠纷系两个性质不同的法律关系，而一审法院审理该案适用最高院关于商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决，发回重审或者查清事实后依法改判；2、本案上诉费用由邓宇光承担。邓宇光答辩称：（一）一审法院事实认定清楚，涉案的南方花园第1-4幢首层房屋不具备商铺功能，金鸿公司构成根本性违约。首先，南方花园第1-4幢首层房屋系按车库报建，根本不具备商铺功能，无法实现合同目的。其次，金鸿公司向高州市规划管理局保证南方花园1#-4#（府前路）东边不做商铺及开设门口。再次，邓宇光与建行支行签订抵押借款合同仅是形式上完成购房的程序，并不能认定金鸿公司履行了商品房交付的义务或者证明其提供的南方花园小区临府前南路1-4幢首层符合商铺的条件。且至今金鸿公司未提供任何证据证实其已依照合同约定履行了商品房的交付通知义务。最后，双方当事人所签订的系列《商品房买卖合同》以及附件应当视为《土地使用权转让合同》的从合同，与《土地使用权转让合同》构成一个整体对合同双方均有约束力，一审法院判决解除编号为000928号《商品房买卖合同》及附件符合合同的精神以及法律的规定，不属于另案处理的范畴。（二）金鸿公司至今未依照《商品房买卖合同》约定日期交付以下三处房产以及办理相关房产权证：①金鸿丽景芭提雅花园小区第五幢二层商铺（面积：964.39平方米）；②南方花园小区4#栋3-B套房（面积：158.33平方米）；③南方花园小区4#栋3-B套房储物间（编号：48号、面积：33.39平方米）。首先，金鸿公司未能提供其履行上述三套房产的交付义务的证据，应承担举证不能的责任。其次，通过法院现场调查，上述房产未通水通电，尚不具备交付条件。至今邓宇光仍未收到金鸿公司的正式书面通知以及详细的办证资料通知。最后，金鸿公司一直试图以邓宇光配合其完成购房程序的抵押贷款合同的签订认定为商品房的交付，然而在商品房的实际交易习惯中，根本不存在签订抵押贷款就视为交付的说法，否则《商品房买卖合同》以及附件中对“商品房交付”条款的约定岂不成了一纸空文。（三）邓宇光已完全履行《土地使用权转让合同》以及相关《商品房买卖合同》所约定的合同义务，金鸿公司怠于履行合同义务是造成纷争的根本原因。1、邓宇光已按照合同约定完成了土地使用权的转让。即使金鸿公司受让土地使用权后土地登记面积发生改变，亦是土地登记管理机关行政行为所致，与邓宇光无关。2、金鸿公司所主张邓宇光拒绝提交办证资料并不属实。金鸿公司未提供任何其履行交房通知义务或者要求邓宇光提交办证资料的依据，即金鸿公司违约在先，邓宇光起诉，查封房屋均属于合法维权行为。（四）金鸿公司在《土地使用权转让合同》履行过程中，多次严重违约，直接造成邓宇光损失惨重，一审判决金鸿公司支付违约金符合事实以及法律的规定。1、金鸿公司在接受土地后立即转让他人，完全无视《土地使用权转让合同》中所约定以受让土地建房抵扣购地款的约定，存在明显违约恶意。正由于金鸿公司恶意违约而导致邓宇光无法取得极具升值潜力的房产，实际损失难以弥补。2、金鸿公司未履行交付商品房的义务，致使邓宇光无法及时利用受让房屋进行投资，错失极大商机，损失惨重。综上，请求二审法院依法维持一审判决，驳回金鸿公司的上诉请求。本院判决及理由本院查明：一审法院查明的基本事实清楚、属实，本院予以确认。本院认为，本案是建设用地使用权转让合同纠纷，争议的焦点是邓宇光与金鸿公司在涉案合同的履行过程中是否存在违约行为及应承担的法律后果。鉴于邓宇光对一审判决已服判，故本院仅对金鸿公司的上诉请求进行审理。关于金鸿公司是否应向邓宇光返还涉案土地使用权转让款1350000元及利息的问题。经审查，双方当事人约定，金鸿公司在涉案土地上建起楼房后将不少于390平方米顶层房屋及车位两个卖给邓宇光以抵消金鸿公司应付的土地转让款，顶层房屋每平方米3000元，房屋总价值1170000元，两个车位总价值为180000元，合计1350000元。但据本案证据反映，金鸿公司已将其受让的涉案土地转让至案外人，其行为已明确表示无法履行此约定，合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，金鸿公司构成违约，应承担相应的违约责任。所以，一审法院认定金鸿公司应向邓宇光返还用于折抵土地转让款的购房款1350000元及利息并无不当，本院予以维持。但房款利息应从涉案土地办理过户登记之日，即2010年3月16日起计算至款项清还之日止。关于金鸿公司是否应退回转让款7212800元及利息，并赔偿邓宇光7212800元的问题。经查，金鸿公司于2008年1月29日向高州市城市规划管理局出具《保证书》，承诺南方花园第1-4幢东边不作商铺及开设门口。一审期间，高州市城市规划管理局出具《高规函（2013）6号关于﹤调查取证函﹥的复函》证实南方花园1-4幢首层东向不准开门、建筑功能不作商铺。但在2009年4月28日，邓宇光的妻子刘汉梅与中国建设银行股份有限公司高州支行签订编号为4406951000142009000180号的《个人住房（商业用房）借款合同》，以南方花园负一层第-1B号商铺（即涉案南方花园首层商铺）建筑面积980平方米作抵押向该银行贷款2800000元。按照银行抵押贷款的程序规定，贷款审批过程中应对抵押标的物进行实际勘验并提交相应的评估报告，而本案事实证明讼争房产也是按商铺进行评估的。邓宇光作为讼争房产的买受人，也应对该房产负有必要的审慎义务。即便存在重大误解，也因行使撤销权的期间已过而不能否定其效力。事实上，邓宇光已接受该房产并已因此获益，故应视为邓宇光对金鸿公司合同履行行为的认可。另需指出的是涉及南方花园商铺的违约金条款并非针对房屋的功能性质，而是针对层高等建筑标准。一审法院以此为依据判令金鸿公司向邓宇光承担房屋功能方面的违约责任并解除编号为000928号的《商品房买卖合同》是对合同条款的理解错误，本院予以纠正。关于金鸿公司应否向邓宇光支付迟延交付金鸿丽景·芭提雅第五幢二层商铺违约金的问题。据本案证据反映，邓宇光和妻子刘汉梅于2009年1月15日与中国建设银行股份有限公司高州支行签订编号为4406951000112009000020号的《个人住房（商业用房）借款合同》，以高州市金鸿丽景·芭堤雅第五幢首层、二层商铺共1798.1平方米作抵押向该银行贷款4900000元。上述事实足以证明邓宇光已经通过讼争房产获取利益，即已实际对其进行处分。所以，金鸿丽景·芭提雅第五幢二层商铺不存在未交付的事实，一审法院认定金鸿公司应向邓宇光支付迟延交付芭堤雅二层商铺的违约金不当，本院予以纠正。关于邓宇光应否向金鸿公司返还涉案土地转让款2757388元的问题。经查，邓宇光于2008年11月22日与金鸿公司签订《土地使用权转让合同》时约定的土地使用权面积为2249平方米，而2010年3月15日，涉案土地过户登记到金鸿公司法定代表人陈萍名下的时候，《国有土地使用证》载明的使用面积为1859.96平方米，减少389.04平方米。邓宇光主张其是按照《国有土地使用证》所载明的面积转让，但未能对涉案土地面积减少的情况说明原因，土地面积减少的后果不应由金鸿公司来承担，并且，金鸿公司在诉讼时效内提起反诉，故一审法院不支持金鸿公司要求返还多支付的土地转让款不当，本院予以纠正。邓宇光应向金鸿公司返还土地转让款2757388元及利息（从2010年3月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际支付之日止）。关于金鸿公司应否支付未予办理涉案房产产权证的违约金120万元及利息的问题。按照涉案合同的约定，金鸿公司自签订合同之日起9个月内办理好房屋产权证给邓宇光，如若违约，则以该合同签订的第10个月开始至金鸿公司办理好房屋产权证止，以未办理产权证商铺买卖合同金额按同期银行按揭利率向邓宇光支付利息，同时还支付违约金1200000元给邓宇光。经查，金鸿公司至今没有为涉案房产办理产权过户手续，也没有证据证明其作为办证义务人已履行相关的通知办证义务，故一审法院认定金鸿公司构成违约，应承担相应的违约责任正确，本院予以维持。至于用以计算利息的基数问题。由于本院已认定金鸿公司在向邓宇光交付南方花园首层商铺的过程中不存在违约的事实，故本院认定金鸿公司未办理房产证的合同总额应在一审法院认定数额的基础上加上南方花园首层商铺的合同价7212800元。另外，邓宇光未足额交付土地也是造成金鸿公司未能按期办理产权证的原因之一，双方对此均有一定过错。依照民法上的公平原则，金鸿公司在向邓宇光支付逾期办证商品房买卖合同总额的利息时，该合同总额应减去土地面积减少款2757388元。综上，金鸿公司应向邓宇光支付违约金120万元及未办理房产证的合同总额11719931元（7264519元＋7212800元-2757388元）的利息（从2009年8月23日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至办好房产证之日止）。（六）关于邓宇光应否返还金鸿公司为解决涉案土地纠纷而多支付的1532700元及利息，以及查封的损失赔偿问题。据本案证据反映，金鸿公司按约定支付了450000元给邓宇光处理涉案土地的拆迁纠纷，邓宇光也于2009年9月9日将茂国用（2000）字第000535号《国有土地使用证》原件及土地转让资料交付给了金鸿公司，又于2010年1月25日对涉案土地已清理完毕的情况办理了公证，并通知金鸿公司接收涉案土地。虽然金鸿公司没有到现场办理交接手续，但依照双方的约定，应视为邓宇光已将涉案土地使用权交付给金鸿公司。而金鸿公司当时并未对土地的清理情况提出异议。2010年3月15日，涉案土地过户登记到金鸿公司法定代表人陈萍的名下。由于涉案合同约定的是由邓宇光处理土地纠纷事宜，故金鸿公司提交证据证明其为解决涉案土地纠纷而多支付费用缺乏合同依据，一审法院对该事实的真实性及合理性不予认定正确，本院予以维持。至于金鸿公司主张的其账户被查封的损失赔偿问题。当事人在诉讼过程中为保障自己的权利顺利得以实现而向法院申请采取查封等民事强制措施是其基本诉讼权利。本案中，由于金鸿公司未能举证证明该查封存在过错或其他违法情形，故一审法院驳回其该项诉请并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定基本事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。金鸿公司的上诉部分有理，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条的规定，判决如下：撤销广东省茂名市中级人民法院（2012）茂中法民四初字第7号民事判决。限高州市金鸿房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向邓宇光返还土地转让款1350000元及利息（从2010年3月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际支付之日止）。限高州市金鸿房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向邓宇光支付逾期办证违约金1200000元及本金为11719931元（7264519元＋7212800元-2757388元）的利息（从2009年8月23日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至办好房产证之日止）。限邓宇光在本判决发生法律效力之日起十日内向高州市金鸿房地产开发有限公司支付2757388元及利息（从2010年3月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际支付之日止）。限高州市金鸿房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内为邓宇光办理高州市金鸿丽景·芭堤雅花园小区第五幢首层商铺（面积833.71平方米）及二层商铺（面积964.39平方米）、高州市南方花园小区首层商铺（面积1960平方米）、4#栋3-B套房（面积158.33平方米）及储物间（编号：48号，面积33.39平方米）的房产证。驳回高州市金鸿房地产开发有限公司的其他上诉请求。本案一审本诉受理费157829元、反诉受理费76048.5元、诉讼保全费5000元，二审受理费268126元，一、二审案件受理费合计507003.5元，由邓宇光负担253501.75元，高州市金鸿房地产开发有限公司负担253501.75元。本判决为终审判决。审判长 戴佛明审判员 吴锡权审判员 滕 梅二〇一三年十二月十六日书记员 陈爱姬附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。