（2013）鄂江岸民初字第02319号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2014-03-05
案件名称
喻平与李菊生房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市江岸区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
喻平,李菊生
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第四十二条第一款，第一百二十一条；《中华人民共和国合同法》：第五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂江岸民初字第02319号原告喻平，男，1971年3月31日出生，汉族。委托代理人邱丹（特别授权代理），湖北立丰律师事务所律师。委托代理人蒋智（特别授权代理），湖北立丰律师事务所实习律师。被告李菊生，男，1956年11月1日出生，汉族。委托代理人胡剑飞（特别授权代理），湖北山河律师事务所律师。原告喻平诉被告李菊生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月22日立案受理，依法适用普通程序，组成由审判员樊红敏担任审判长，与人民陪审员黎显爱、乔佳琳参加的合议庭，于2013年9月12日公开开庭进行了审理。原告喻平及其委托代理人邱丹、蒋智，被告李菊生及其委托代理人胡剑飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告喻平诉称：喻平和李菊生于2011年3月20日签订房屋租赁合同，合同中约定由李菊生将解放公园路2号房屋（原解放公园路4号，以下简称诉争房屋）出租给喻平经营使用，租金从2011年3月26日开始按季度支付，至2014年3月26日止。喻平接手门面房后又对店面进行了装修。2012年10月，武汉市江岸区新兴街一片旧城区进行拆迁，导致喻平无法继续经营使用该门面，损失惨重。李菊生已从拆迁办领取了拆迁款，拆迁款中应含有对租户喻平的补偿，双方就补偿事宜未能达成一致。为此诉至法院请求判令：1、解除喻平与李菊生签订的《房屋租赁合同》；2、李菊生向喻平赔偿损失51，912元（装饰装修损失、附属设施损失、搬迁补偿费、经营性补助等）；3、本案诉讼费用由李菊生承担。原告喻平为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、喻平、李菊生的身份证复印件，拟证明喻平、李菊生的身份信息；证据二、《房屋租赁合同》、收款收据1张，拟证明喻平与李菊生之间存在房屋租赁关系，房屋租赁期3年，喻平按约向李菊生交纳租金；证据三、《税务登记证》复印件、湖北省社会团体会费专用收据，拟证明诉争房屋系经营用房，实际经营者是喻平；证据四、照片14张，拟证明喻平因拆迁遭受的损失；证据五、《房屋征收服务手册》，拟证明诉争房屋拆迁时装修装饰损失、附属设施损失、停产停业损失补偿、按期搬迁补偿项目应归喻平所有；证据六、2011年3月15日转让费收据1张，拟证明喻平为接手门面支付给杨伟刚（2011年3月20日之前的经营者）转让费31，000元；证据七、2011年6月17日购物发票1张，拟证明喻平为经营需要购买了2，400元的双灶台；证据八、2011年3月29日收款收据1张，拟证明喻平为经营需要装修门面花费27，800元；被告李菊生辩称：诉争房屋的装修与喻平无关，关于装修部分李菊生已对案外第三人进行了赔偿。2012年11月开始李菊生没有收取喻平的租金，双方已经口头解除了房屋租赁合同，并于2013年6月结清了房屋租赁款。根据拆迁政策，喻平无权领取拆迁协议上的任何补偿，请求法院驳回喻平的全部诉讼请求。被告李菊生为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：证据一、（2011）武民再终字第00066号《民事判决书》；证据二、2008年9月12日，龚国萍、李亚平开具的《收条》；证据三、2008年9月12日，龚国萍、李亚平开具的《收条》；证据四、湖北大华房地资产评估有限公司出具的《房地产估价报告》；证据一、二、三、四拟证明喻平提供的证据照片中诉争房屋的装修、改扩建部分系龚国萍、李亚平出资建设，该事实已经法院生效判决认定；李菊生已按上述终审判决的要求向龚国萍、李亚平支付了37，771.26元的房屋装修、扩建费用；喻平提交证据中的31，000元的转让费没有事实基础，该款项不是李菊生收取，与本案无关。证据五、《房屋租赁合同》，拟证明喻平、李菊生之间签订的房屋租赁合同明确约定：喻平在租赁期间应当遵守法律法规，租赁期间的任何经济损失和法律后果均全部由喻平承担；依合同约定，如因政府拆迁导致租赁合同提前终止时，喻平没有要求李菊生对其进行经济赔偿或补偿的权利；证据六、岸政征（2012）2号《武汉市江岸区人民政府房屋征收决定书》，拟证明喻平与李菊生提前终止上述房屋租赁合同的原因是因为武汉市江岸区人民政府于2012年9月7日决定对诉争房屋所在的区域进行征收；依双方合同约定，喻平也应当遵守江岸区人民政府的征收决定，喻平的诉讼请求没有法律依据；证据七、《收据》1张，拟证明李菊生与喻平已经解除了《房屋租赁合同》；李菊生已将2012年10月之后预收的房租退还喻平。经庭审质证，被告李菊生对原告喻平提交的证据一、二无异议；对证据三中的税务登记证无异议，对会费收据的证明目的有异议；对证据四中房屋外部的2张照片的真实性无异议，对其他12张照片有异议，认为这些照片不能证明装修装饰、附属设施、停产停业损失，照片中动产的保管义务属于喻平，不能达到证明目的；对证据五的真实性无异议，对证明目的有异议，喻平不具有被拆迁人的资格，不具有享受其所诉的装修装饰、附属设施、停产停业损失补偿、按期搬迁补偿的资格；对证据六有异议，该收款收据上的收款人不是本案的当事人，因此与本案没有任何关联性；对证据七的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该物品属动产，应由喻平保管；对证据八的真实性及证明目的均有异议，认为该证据与本案没有关联性。原告喻平对被告李菊生提交的证据一、二、三的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关；对证据四的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为评估报告中的装修装饰与本案中喻平所主张的装修是不同的，支付前一个承租人转让费是符合市场规则的；对证据五、六的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，由于李菊生刻意隐瞒房屋要拆迁的事实才导致喻平的损失，喻平作为用益物权人有权获得补偿；对证据七的真实性、合法性无异议，但从收据的内容看“房租已结清”不代表《房屋租赁合同》已经解除，也不能证明喻平放弃了向李菊生主张权利。对上述证据材料，经合议庭评议认为，原告喻平提交的证据一、二、三、五，被告李菊生提交的证据一、二、三、四、五、六、七具有真实性、合法性，与本案有关联性，本院予以采信。原告喻平提交的证据四、七、八不能证明其损失数额，不予采信；证据六与本案无直接关联，不予采信。经审理查明：2011年3月20日，李菊生与喻平签订《房屋租赁合同》1份，约定李菊生将其所有的武汉市江岸区解放公园路2号门面房出租给喻平经营，租金从2011年3月26日开始支付，金额为每月4，000元，按季度支付。至2012年3月26日起每月租金涨为4，200元，仍按季度支付。至2013年3月26日起每月租金涨为4，400元，仍按季度支付。至2014年3月26日，此房屋租赁合同终止。喻平应先支付房屋租金后使用房屋，拖欠房租等于喻平放弃此合同。如遇不可抗拒之天灾人祸此合同自然解除。合同签订后，喻平按约交纳房屋租金，李菊生将诉争房屋交给喻平经营使用。另查明，诉争房屋是住改商房屋，喻平借用李菊生之妻黄燕的执照经营。2012年9月，武汉市江岸区房屋征收管理办公室作出决定，对武汉市江岸区新兴街一片旧城区改建项目的房屋进行征收，其中包括诉争房屋，被征收人为李菊生。2013年1月26日，因房屋即将拆迁，经协商李菊生退给喻平预收的房屋租金3，467元，双方房租结清。2012年11月30日武汉市江岸区房屋征收管理办公室与李菊生签订《征收补偿协议书》，约定征收补偿、补助及奖励款项总计2，390，200.10元，其中装饰装修补偿36，500元；附属设施补偿：水表120元、电表480元、空调移机200元、防盗门1，000元；搬迁补偿1，000元，经营性补助974，385.44元，按期签约搬迁奖励20，000元。协议签订后，李菊生领取了全部拆迁款。现诉争房屋已拆除。还查明，诉争房屋系李菊生、黄燕夫妇所有，黄燕以该房屋开办小吃店，并以承包的形式将小吃店转由他人承包经营。2004年龚国萍、李亚平在承包经营过程中，对该房屋进行了改造、扩建和装修，后双方发生纠纷。龚国萍、李亚平于2008年1月诉至法院，要求李菊生、黄燕赔偿其对房屋装修、扩建的损失费用共计38，000元。经湖北大华房地产资产评估有限公司评估小吃店当时扩建和装修部分的价值为37，771.26元，遂判决李菊生、黄燕偿付龚国萍、李亚平37，771.26元。判后，李菊生、黄燕履行了给付义务。本院认为：喻平与李菊生签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。合同约定如遇不可抗力此合同自然解除，因政府拆迁，诉争房屋已经拆除，合同已解除。按照拆迁政策及相关法律的规定，被征收人是指征收范围内被征收房屋的所有权人。2012年11月30日武汉市江岸区房屋征收管理办公室与李菊生签订《征收补偿协议书》，李菊生领取了全部拆迁款2，390，200.10元后，诉争房屋被拆除。根据物权法的规定，经本院审查，喻平作为承租人亦应获得相应补偿。拆迁补偿协议中的空调移机200元，搬迁补偿1，000元，李菊生应当支付给喻平。关于喻平主张的装修费，因提交的证据不足以证明其装修损失为27，800元，且有证据证明李菊生曾向案外人龚国萍、李亚平偿付房屋装修费，本院考虑实际情况酌情给予喻平2，000元补偿。关于经营性补助，本案所涉房屋按以下方式和标准给予经营性补助：主、次干道上的临街住改商房屋被征收人，持有工商营业执照或税务登记有关证件，并经所在社区和街道出具材料证明确在经营的，给予经营性补助，即经营性补助＝实际用于商业经营的房屋面积×（商业房屋评估区位价－住宅房屋评估区位价）×70％。喻平借用李菊生之妻黄燕的执照经营，在诉争房屋内实际经营一年八个月，本院依喻平实际租赁经营年期，酌情给予喻平18，000元补偿。综上，李菊生应当补偿喻平共计21，200元（18，000元＋2，000元＋1，000元＋200元）。据此，依照《中华人民共和国物权法》第四十二条、第一百二十一条，《中华人民共和国合同法》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告喻平与被告李菊生于2011年3月20日签订的《房屋租赁合同》；二、被告李菊生于本判决生效之日起十日内支付原告喻平补偿款21，200元；三、驳回原告喻平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，730元、邮寄送达费20元，共计2，750元由原告喻平负担825元、被告李菊生负担1，925元。因此款原告喻平已预交，故被告李菊生于本判决生效之日起十日内支付给原告喻平。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 樊红敏人民陪审员 乔佳琳人民陪审员 黎显爱二〇一三年十二月十六日书 记 员 王 珏 关注公众号“”