（2013）丹民初字第314号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2014-12-18
案件名称
陈某某诉与被告龙某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
丹寨县人民法院
所属地区
丹寨县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈某某,龙某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第九十三条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七十二条第一款，第七十七条
全文
贵州省丹寨县人民法院民 事 判 决 书（2013）丹民初字第314号原告陈某某，男，汉族，湖南省邵阳县人，住贵州省丹寨县龙泉镇公安局莫家井廉租房，小学文化，个体户。委托代理人刘洋，男，贵州兄弟律师事务所律师（特别授权）。被告龙某某，女，汉族，贵州省丹寨县人，住贵州省丹寨县龙泉镇建设北路，初中文化，个体户。委托代理人刘某某，女，汉族，贵州省丹寨县人，居民，系被告龙某某之女。原告陈某某诉与被告龙某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月4日立案受理。依法由审判员罗碧适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈某某及其委托代理人刘洋、被告龙某某及其委托代理人刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年5月30日，原告与被告就租赁被告门面经营的相关事宜达成口头协议，原告一次性支付门面租金20000元给被告。同年6月2日原告与被告签订书面《门面租赁协议》。原、被告在协议中约定：被告应当在2013年8月1日前把门面交付给原告使用。协议签订后，原告按照协议约定，把押金5000元交给被告。协议约定的门面交付期限到期后，由于被告出租给原告的门面主体工程尚未完工，无法交付使用，原告经多次与被告沟通，被告同意租金从门面达到交付条件之日再行计算，但是，被告却出尔反尔，要求原告支付不具备交付条件的门面租金。原告与被告多次协商后，无法达成一致意见，直至今日，该门面所在的建筑物仍在施工之中。原告认为，被告没有按照合同约定交付符合经营使用条件的门面给原告，已构成根本性违约，导致原告与被告签订的协议已经无法继续履行。为此诉请法院依法判决：1、被告退还原告门面租金20000元、押金5000元；2、解除原告与被告签订的《房屋租赁协议》；3、案件受理费由被告承担。被告辩称：原告在明知答辩人房屋还未完工的情况下，自己要求租赁门面，所以答辩人不存在违约行为。答辩人只收到原告的门面租金15000元和押金5000元共计20000元。后答辩人因故需要周转资金，便在2013年7月30日找到原告要求交纳剩余的门面租金，但原告却以门面楼房手脚架尚未完全拆除影响生意为由拒绝缴纳租金。此后，双方协商无果，原告表示要解除租赁协议，要求答辩人退还20000元租金。2013年10月10日原告将门面钥匙、水管发货清单、一份租赁协议和一张收条退给答辩人，答辩人在收取原告8月1日至10月1日共计两个月的租金8000元后，退还原告12000元，加上答辩人之前向原告购买5000元的水管，从扣除的8000元租金里拿出5000元支付原告的水管款，故答辩人实际退还原告17000元，因此双方签订的租赁协议解除。10月10日当晚，原告退给答辩人的租赁协议是用彩色复印的，收条也是变造的，只因当晚答辩人一时分辨不出来。原告的目的是用彩印的租赁协议和变造的租金收条蒙骗答辩人退还租金，原告的起诉为恶意虚假诉讼。答辩人根本没有另外收取5000元押金，从证据看，原告并没有证据证明答辩人另外收取5000元押金的事实。2013年10月10日原告向答辩人退还钥匙、租赁协议、收条，答辩人也把租金12000元退给了原告，双方之间的门面租赁协议已于10月10日合意解除，原告利用彩色复印的协议和收条欺骗答辩人退还租金，故请求法院驳回原告的诉请。在举证期限内，原告提交下列证据材料：1、身份证，用以证明原告的基本情况及诉讼主体资格。2、《门面租赁协议》，用以证明原、被告于2013年6月2日签订租赁协议的客观事实以及约定该门面的交付日期为2013年8月1日。3、《收条》，用以证明被告收到原告门面租金的事实。4、照片，用以证明原告出租的门面在2013年10月26日不具备交付使用的条件。在举证期限内，被告提供以下证据材料：1、水管销货清单，用以证明被告已将水管款和房租款一并退还原告。2、《收条》，用以证明原告在解除合同时变造《收条》退还给被告，并没有在解除合同时退还《收条》原件，这是原告变造给被告的，原告向法庭提交的收条才是原件。3、《门面租赁协议》2份，一份为被告所持有的原件，一份为原告退给被告的，用以证明原告欺骗被告，变造假的协议退还给被告，以骗取法庭让被告退还租金。4、出庭证人徐朝霞的证言证明：2013年10月几日不清楚了，晚上8点过。那天在龙某某家门口，看到龙某某拿一些钱给陈某某，我叫陈某某清点一下金额，他说不用了，后来他将条子和钥匙拿给龙某某，陈某某临走时我还提醒他包包很浅，让他注意。我只看到龙某某拿得两叠钱，不知道金额是多少。5、出庭证人田仁海证的证言：2013年11月17日出具的证明是我亲笔书写的，证明陈某某与龙某某发生纠纷时，我们协调陈某某付8000元的房租给龙某某。6、出庭证人吴朝远的证言：2013年11月17日出具的证明是我写的，证明陈某某搬走时，我们和他们协商支付一些房租，双方同意陈某某支付8000元给龙某某，后来的事情就不清楚了。7、出庭证人聂永娥的证言：那天晚上8点过钟，具体时间记不清楚了，我看到龙某某拿两叠钱给陈某某，陈某某拿一些纸条和钥匙给龙某某，钱的面值是50元的。8、出庭证人骆飞的证言：2013年11月20日出具的证明是龙某某叫我写的，证明当时龙某某与陈某某一起来我的门面叫我安装卷帘门，后来陈某某又来催一次，具体时间记不清楚了，我安装卷帘门后大概一个星期去维修卷帘门时，房屋里面堆了许多水管。9、被告在举证期限外提供丹寨县农村信用合作社联社银行存折一本，用以证明被告在10月10日取了20000元，退还原告17000元，另外将3000元付给为其安装水管的刘小弟。被告对原告提交的证据材料的质证意见是：对1、2、3、4号证据没有异议。原告对被告提交的证据材料的质证意见是：1号证据与本案不具有关联性，与本案的法律关系不同。2号证据不能证明被告的证明目的，收条为什么在被告手上，需要由被告作出说明。3号证据无法证明复印件是原告复印给被告的，退一步说即使是原告复印给被告也不影响被告需退还原告的租金。4号（徐朝霞证言）证人在审判员提问时，回答道听说龙某某取了20000元，但在过后回答原告的提问时却说道没有听说被告取20000元，证人言辞不一致；证人明确告诉法庭看到原告退还条子和钥匙，但不知道条子的内容，不能证明原告退还条子给被告，且证人与被告有亲戚关系。5号（田仁海证言）证人在当庭陈述与其提交的证词相互矛盾。6号（吴朝远证言）证人说明被告房屋至今还没有经过验收不具备交付条件，原告支付被告20000元租金是客观事实。7号（聂永娥证言）证人不能证明被告已经退还原告的租金，也不能证明原告将收条和协议退还被告。8号（骆飞证言）该份证言与本案无关。9号证据在举证期限外提交的，原告不同意质证。本院对证据的认定：原告提供1、2、3、4号证据，被告没有提出异议，本院予以采信，作为认定案件事实的依据。被告提供1号证据与本案不属同一法律关系，与本案不具有关联性，原告的异议成立，本院不予以采信。2－3号证据，被告未能向本院提供原件，也未能向本院提供证据佐证是由原告伪造和复印的，原告的异议成立，本院不予以采信。4号证据证人当庭陈述，因证人与被告是亲家关系，与本案被告有利害关系，原告提出的异议成立，对该证人证言，不能作为认定案件实事的依据。5－6号证人证言证明了被告房屋至今没有完工的情况以及原告搬进被告门面的时间和事实，虽不能证明原告同意支付8000元租金的事实，但与本案关联，原告提出的异议不成立，本院予以采信。7号证人证言，不能证实被告退还原告租金及收条的事实，原告提出的异议成立，本院不予采信。8号证人证言因与本案无关，原告提出的异议成立，本院不予采信。9号证据被告在举证期限外提供，被告未能在庭审中说明逾期提供证据的正当事由，且也未能证实将17000元退给原告，原告提出的异议成立，本院不予采信。经审理查明：原告与被告口头达成房屋租赁协议，约定租用原告的两间门面，门面租金为每个门面2000元。2013年5月30日原告预先支付被告租金20000元。同年6月2日原告与被告签订《房屋租赁协议》，协议约定：1、甲方（被告）将位于龙泉镇龙泉大道下段一楼两间门面出租给乙方（原告），门面租金为每个门面每月2000元。2、门面租金支付方式为每年的7月30日乙方一次性支付全年租金。3、乙方交纳5000元的押金，以保证乙方不擅自更改门面房体的主体结构和按约履行协议。4、门面租赁期限为2013年8月1日至2017年7月30日，甲方于8月1日将门面交由乙方使用……。原告于2013年5月30日陆续搬进被告正在修建的房屋门面，7月3日开始装修，7月12日正式搬进门面。9月份双方因剩余租金的支付协商不一致而产生矛盾，10月2日原告搬出被告门面。10月10日原告将门面钥匙和水管清单退还被告，并收到被告支付在原告处购买水管的水管款5000元。另查明，被告房屋至今仍在修建中尚未完工。本院到丹寨县农村信用合作社联社、中国工商银行丹寨县支行、中国农业银行丹寨县支行、中国邮政储蓄银行股份有限公司丹寨县建设北路营业所查询原告2013年10月1日至10月15日存取款记录，均没有存入17000元的存款记录。本院认为：原告与被告于2013年6月2日签订的《房屋租赁协议》虽系双方真实意思的表示，但被告明知其房屋尚在修建中，未竣工验收，不具备交付使用条件仍与原告签订了房屋租赁协议，并交付原告使用，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。根据《合同法》第五十二条第五项的规定违反法律、行政法规的强制性规定的为无效合同。为此原告与被告签订的《房屋租赁协议》应认定为无效协议，原告支付给被告的租金20000元被告应予退还，但原告在明知房屋尚在修建之中，不具备交付条件的情况下，于2013年5月30日陆续搬进门面并进行装修，2013年10月2日搬出，该门面虽不具备经营条件，但原告已实际占用，应以合同约定的8月1日起至10月1日共两个月参照库房租金支付，双方约定的门面租金为每个门面2000元，按库房使用2000元的租金偏高，并显失公平，应在双方原协商的租金价格上减半即每个门面为1000元，两个月的库房租金为4000元，为此被告应返还原告租金16000元。原告诉请被告退还5000元的押金，在举证期限内原告未能提供证据证明被告收取其5000元押金的事实，被告也不予认可，本院对原告诉请退还5000元押金的诉请不予支持。被告在庭审中辩称原告在2013年10月10日把钥匙和条子交给被告时，双方签订的《房屋租赁协议》已合意解除，原告也认可10月10日已将钥匙退给被告，本院对被告的辩论意见予以采纳。被告辩称，在2013年10月10日已将租金12000元退还给原告，在举证期限内向本院提供收条一张、房屋租赁协议一份，予以佐证，但被告提供的收条和房屋租赁协议均为复印件，被告未能提供原件，也未能提供其他证据证明系原告伪造这一事实，因原始证据的证明力一般大于传来证据，故由被告承担对该事实举证不能的不利后果。被告称其当时认辨不清是否是变造的收条和彩印的房屋租赁协议，本院在对被告询问了解案情时，被告称收条的纸张是其提供，在庭审质证阶段，原告提供的收条原件被告当庭拿与其出具收条的纸张即之前写好收条撕去后还余剩的纸张印痕进行比对，认可原告提供的是其出具的收条和纸张。按生活常识，原告退还条子，被告负有审查条子真实性的义务，是否是复印件，认真审查后可一眼辨出，被告提供复印件的收条未有撕痕，原告提供的收条原件有撕痕，两张收条的纸张痕迹明显不相同，原告自己提供的纸张自己应能认出，如未能辨识清楚，被告可叫原告另行出具收条，被告既不审查条子的真实性也未叫原告出具收条，被告也应当对自己的行为承担相应不利后果。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第九十三条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款、第七十七条第（三）项之规定，判决如下：一、解除原告与被告签订的《房屋租赁协议》。二、被告在本判决生效后十日内返还原告房屋租金16000元。三、驳回原告的其它诉讼请求。四、案件受理费425元，减半收取212.5元，原告陈某某负担75元，被告龙某某负担137.5元。如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并于上诉之日起七日内交纳上诉费，上诉于黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。本判决生效后，义务人拒不履行义务的，权利人可以在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员 罗 碧二〇一三年十二月十六日书记员 潘国先 微信公众号“”