2013长民一初字第00030号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2016-07-14
案件名称
原告长春双龙实业集团有限公司（以下简称双龙公司）诉被告刘军、长春义善堂大药房连锁有限公司（以下简称义善堂公司）房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长春双龙实业集团有限公司,刘军,长春义善堂大药房连锁有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第八条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见：第一百五十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第三十四条第一款
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书2013长民一初字第00030号原告长春双龙实业集团有限公司，住所地长春市宽城区长江路68号。法定代表人王凤阁，董事长。委托代理人王赞军，公司职员。委托代理人王纯科，吉林通业律师事务所律师。被告刘军，男，1959年8月14日生，汉族，现住长春市朝阳区。委托代理人郭维东，吉林融鉴律师事务所律师。委托代理人曾庆华，吉林融鉴律师事务所律师。被告长春义善堂大药房连锁有限公司，住所地长春市宽城区胜利大街415号。法定代表人王玉梅，董事长。委托代理人郭维东，吉林融鉴律师事务所律师。委托代理人曾庆华，吉林融鉴律师事务所律师。原告长春双龙实业集团有限公司（以下简称双龙公司）诉被告刘军、长春义善堂大药房连锁有限公司（以下简称义善堂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。原告双龙公司的委托代理人王赞军及王纯科、被告刘军及被告义善堂公司的委托代理人郭维东及曾庆华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告双龙公司诉称，2006年1月24日，原告与被告刘军签订房屋租赁合同，原告将位于长春市胜利大街415号双龙大厦一层1600平方米、二层约500平方米出租给被告使用。自此，原告向二被告交付了房屋，并一直由第二被告使用至今。2008年1月30日，原告与第二被告义善堂公司“就2006年1月24日签订的《房屋租赁合同》的未尽事宜”签订补充协议。2010年6月l日，原告与被告刘军双方签订《租赁合同变更协议》，将原租赁面积变更为1400平方米、租赁期限届满日调整为2016年3月19日，并将自2010年5月31日起至2016年3月19日止的租金总额固定为330万元，该租金与原告向被告支付的因被告同意调整合同约定的租赁面积、缩减租期而遭受的损失的补偿金330万元抵销；同时约定，“本协议生效后所发生的房产税、营业税、印花税、城镇土地使用税、政府收取的管理费及其他税费均由被告承担（6.1）”；“任何一方违反本协议的约定，应向守约方承担边约责任，承担违约责任的方式为除应向守约方赔偿损失外还应自违约之日起按每日1000元标准向守约方支付违约金，直至违约状态得到矫正或合同解除，违约方的违约行为持续时间超过10日的，守约方有权解除本协议”（ll.1）；“违约方除应赔偿给守约方造成的直接损失以外，还应按每日5000元的损失标准乘以违约天数（自合同解除之日起至本协议约定的租期届满之日的日历天数），向守约方支付违约金”（112）；“本协议生效后，除本协议已有约定的以外，甲乙双方在履行原合同期间所发生的尚未了结的债权债务均予免除”（9.2）。但是，自2010年起，虽经原告多次催收，被告却一直未向原告交纳本协议生效后所发生的房产税、营业税、印花税、城镇土地使用税、政府收取的管理费及其他税费，致使原告欠缴国家税款逾三年。2013年4月24日，在税务机关多次催缴并即将采取严厉措施之际，原告为防止遭受更大的损失，在资金极为困难的情况下，被迫自行缴纳2010年度的税款及滞纳金157027.89元，以暂时缓解税务机关的处罚，但仍然欠缴2011年度、2012年度的税款及高额的滞纳金。基于上述事实，原告认为，被告行为已经违反了双方租赁合同6.1条的约定，根据合同11.1条和11.2条的约定，原告有权解除合间，并要求被告承担违约责任。故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同（标的额330万元）；2、被告立即为原告腾房，从宽城区胜利大街415号迁出；3、被告补交全部因房屋租赁欠缴的税费约50万元（以税务机关核定为准）；4、被告自2010年9月24日起至合同解除止按照每天1000元标准给付原告违约金（至2013年7月24日止为103.7万元）；5、被告自合同解除日起至2016年3月19止按每天5000元标准给付原告违约金（自2013年7月25起算968天），共计484万元；6、二被告成担连带责任；7、诉讼费由被告承担。被告义善堂公司辩称，1、答辩人作为实际承租人，已履行支付租金的主要合同义务，不存在《合同法》第九十四条规定的：拒绝履行或迟延履行主要债务行为存在，原告无权以合同所附的附随义务（承担税费）未履行或履行存在瑕疵为由主张解除租赁合同，无权要求答辩人迁出。2、答辩人在原告长期拒不纳税的情况下，已主动向税务机关缴付了全部税费，以善尽合同履行义务，不构成违约。因原告不配合导致答辩人只能以自己名义缴纳税费，无法取得发票以抵扣企业所得税，已造成答辩人不应有的损失。3、根据合同6.1条约定，答辩人承担房屋租赁税费以该税费发生为前提，原告作为纳税人应先纳税，出具税票后按约由答辩人承担。原告未纳税时税费支出并未实际发生，答辩人没有承担的义务。不存在迟延履行纳税义务的问题。原告长期拒不纳税且拒绝向原告提供发票，违反先履行义务，其在提供足额发票之前无权要求答辩人履行承担税费的义务。由答辩人承担税费已造成原告对法定纳税义务的规避，该项约定应无效。4、答辩人已全部缴纳税费，并未给原告造成任何损失，原告主张的违约金没有事实及法律依据，且明显高于实际损失，不应予以保护。5、被告刘军只是名义承租人。答辩人自2006年承租时起即是本案争议的租赁房屋的实际承租人，因该租赁合同所发生的债权债务全部应由答辩人享有和承担，与被告刘军无关。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告刘军：同意义善堂以上答辩意见。我方无违约行为，应继续履行合同。原告为证明自己主张，向本院提供证据如下：证据1、2006年1月24日双方签订的《租赁合同》、2010年6月1日双方签订的《租赁合同变更协议》，证明本案双方存在的租赁关系、租赁事宜以及合同解除的条件。证据2、2012年12月18日我方通过公证形式向被告送达违约明细、催款通知书、催缴欠税的通知书。证据3、我方缴税2010年6月到2011年6月期间税费的票据，证明我方交纳了15万多元的税费。证据4、特快专递回执，证明我方历次催缴被告交纳税费。针对原告举证，被告发表质证意见如下：对证据1-3的真实性均无异议，但是对证明的问题有异议。对证据4的真实性有异议，票据无任何签字和盖章，所有的特快专递的票据上既无快递公司的公章也无我方的签字，还无快递发出和接收的日期。唯一的一份上面有签字的速递详单还是被撕毁后粘贴而成的，因此我方对这些票据的真实性均有异议。且这些单据无法证据原告要证明的内容。被告为证明自己主张，向本院提交证据如下：证据1、2010年6月1日原告与被告刘军签订的租赁合同变更协议；证据2、2006年1月24日原告与刘军签订的《租赁合同变更协议》，以上两份证据证明2010年5月31日房屋租赁合同按约变更前，原、被告约定租金为每年110万元，房产税等税费由原告依法自行负担和缴纳，变更协议基于原告减少租赁面积、期限而形成。证据3、房屋租赁发票，2010年6月以前，租赁期间由原告向被告出具的，证明原告少给我方开具发票，原告不诚实履行、一直不给我方开发票，因此我方不应承担税费。证据4、第201300227号发票鉴定报告书及罚没款专用票据。证明2009年原告给我方开具的4张总额为30万元的发票经宽城税务局鉴定均为作废发票，且对被告进行了处罚。证据5、各税纳税申报表、记账凭证及税收通用完税证，证明各项税费我方都已缴纳完。针对被告举证，原告发表质证意见如下：对证据1、2、5的真实性无异议。对证据3发票的真实性有异议，且我方认为其与本案无关。对证据4、我方需回去核实。对证据5、证明的内容有异议，该税费不是我方租赁给被告应纳税的房屋的税费。根据双方举证、质证，本院到宽城区税务局调取了被告及原告房产税申报缴纳明细，被告缴纳了2010年6月1日至2012年12月31日税费167，520.00元及滞纳金28，252.50元；原告缴纳了2010年6月1日至2013年3月31日房产税1，121，961.24元、滞纳金277，800.48元，未交2011年全年、2012年1月至6月30日税金。结合双方举证、质证及本院调取证据，本院对双方无异议的原告证据1-3、被告证据1、2、5予以确认；对双方互有异议的证据：原告证据4的特快专递回执，2012年9月15日、20日回执无被告法定代表人王玉梅本人签字，2011年8月4日回执因存在破损及粘贴问题，本院不予确认。对被告证据3、4，原告虽未明确发表质证意见，但证据3为税务发票、证据4为国家行政机构出具的鉴定报告，本院对该证据的真实性予以确认。被告证据5中因与本院在宽城地税局调取的税费相符部分，本院予以确认，该部分税费以税务部门调取的证据为准。根据双方当事人的举证、质证及庭审情况，本院查明事实如下：2006年1月24日原告（甲方）与被告刘军（乙方）签订《商品房租赁合同》，约定：一、甲方将位于胜利大街415号双龙大厦一层1600平方米、二层约500平方米（见附图）租给乙方使用。二、乙方租赁甲方房屋经营药品、参茸及保健品等。三、租赁期限为10年，自2006年3月30日至2016年3月19日，租金每年110万元，十年租金不变。十、合同终止：乙方有下列情况之一的，甲方可以终止合同，收回房屋，乙方赔偿甲方损失。1、逾期不交租金或出租房进行非法活动。2、擅自将承租房转借、转租、转兑他人。3、未经甲方同意擅自对房屋及设施进行改造…合同签订后，原告将租赁物交付被告，由被告夫妻作为投资人的义善堂公司对租赁物进行了使用。2010年原告欲将已租赁给被告的一层900平方米租赁给案外人民生银行，为此双方于2010年6月1日签订《租赁合同变更协议》，对2006年1月24日、2006年2月11日、2010年1月15日签订的《房屋租赁合同》（统称为原合同）达成变更协议如下：1、原合同租赁面积一层1600平方米，二层800平方米，变更为一层700平方米，二层800平方米。第3条约定：3.1、租赁期限届满日统一变更调整为2016年3月19日；3.2条、经双方确认，乙方已按原合同的租金标准全额支付了2010年5月30日前的全部租金。2010年6月1日至2010年9月16日共计107天，乙方已付甲方租金319，837.00元，合同签订后7日内甲方将乙方所交房租全部退还给乙方。3.3、经双方协商一致，现将2010年5月31日起至2016年3月19日止的租金总额固定为330万元。第4条约定：因乙方应甲方要求同意大幅度调整原合同约定的租赁面积、缩减租期，为弥补乙方因此遭受的损失，甲方同意一次性向乙方支付总额为330万元的补偿金。自本协议生效时起与本协议第3.2条约定的租金相互抵销。因租金与损失已相互抵销，故本协议生效后，乙方无需实际向甲方支付租金，甲方无需实际向乙方支付补偿。第5条对非出租部位的移交：乙方自收到甲方的书面通知之日起15日内，根据双方确认的界限（须保证乙方一侧可单独出入，不必另外设门），向甲方移交变更后不再属于租赁范围的非出租部位（约900平方米）。移交方法为乙方自行将非出租部位内的乙方物品、设备、设施迁出。第6条约定：6.1、本协议生效后所发生房产税、营业税、印花税、城镇土地使用税、政府收取的管理费及其他税费均由乙方承担。第7条装修和转租约定：7.1、乙方可以根据自己经营需要对承租房屋进行装修、改造，无需事先征得甲方同意。但涉及房屋主体结构的，应将装修图纸报送甲方备案。7.2条、乙方应在接到甲方书面通知20日内，将房屋正门上方非乙方租赁物对应的广告位进行腾让。其余广告位仍由乙方无偿使用。7.3条乙方有权将承租房屋转租、转借、转兑或与第三人联营。但应保证第三人严格执行本协议约定的义务。7.4条、乙方应保证在本协议约定的租期届满后10日内迁出，房屋交还甲方。交付时乙方可将自行增加的设施、装修、设备拆除，但不得影响房屋的正常使用功能。第8条出租房屋转让：甲方在租赁期限内转让出租房屋所有权的，应当提前30日书面通知乙方，并将本协议内容通知买受人，要求买受人出具书面接受本协议的保函，以确保乙方根据本协议享有的权利不受任何损害。第9条约定：9.1、本协议生效后，除本协议已有约定的以外，原合同对双方设定的其他权利、义务和责任均予解除。第10条其他责任：10.1条甲方保证乙方根据本协议5.1条交还给甲方的非出租部位，无论以何种方式自行或由他人经营使用，均不得用于与乙方经营项目相同或存在竞争关系的项目。10.2条约定：乙方不得利用承租房屋从事非法活动，或者擅自拆改房屋主体结构危及房屋安全的，甲方有权要求解除本协议或赔偿损失。第11条违约责任约定：11.1任何一方违反本协议的约定，应向守约方承担违约责任。迟延履行、承担本协议项下义务或责任，或者履行不符合约定的，除违约方应向守约方赔偿的直接损失及本协议另行约定的违约金以外，违约方还应自违约之日按每日1000元标准向守约方支付违约金，直至违约状态得到矫正或合同被解除。违约方的违约行为持续时间超过10日的，守约方有权解除合同。11.2、任何一方违反本协议的约定，导致本协议无法继续履行，或者合同目的无法实现，或者继续履行本协议已无实际意义的，或者其违约行为已符合本协议另行约定的解除条件或法定解除条件的，守约方有权解除本协议，并可要求违约方承担违约责任。违约方除应赔偿给守约方造成的直接损失以外，还应按每日5000元的损失标准乘以违约天数（自合同解除之日、按守约方的解除通知到达违约之日确定）起至本协议约定的租期届满之日的日历天数，向守约方支付违约金。协议签订后，被告按约将原告另租他人的房屋向原告进行了移交，履行了协议约定应由其履行的义务。被告义善堂公司自2010年6月1日至2012年12月31日在宽城税务局南广所以原告名义缴纳了两年半的房产税、营业税、印花税、城镇土地使用税、政府收取的管理费及其他税费，167，520.00元，滞纳金共计28，252.50元，各税纳税申报表由宽城区地税局东广所所长王晓英签字：按合同替原告缴纳、补交税款。其中部分税费的缴纳存在晚交问题，但在2011年、2013年已进行补交并缴纳了相应滞纳金。2012年12月26日原告向被告公证送达了违约金明细表、催缴欠款通知书、欠缴税费通知书，告知被告刘军欠缴：2010年税费及滞纳金349，025.92元，2011年欠税费及滞纳金300，677.12元，2012年欠缴税费及滞纳金247，517.91元，应付合同违约金及直接损失5，358，000.00元。要求被告刘军在2012年12月31日前将欠款缴齐。如已交部分税费及滞纳金，请出示缴费票据与出租人核对。承租人如拒不出示或拖延由此造成的经济损失及法律纠纷，均由被告承担。被告接到该公证资料，但未向原告提交相关税费缴费票据。原告缴纳了2010年6月1日至2013年3月31日房产税1，121，961.24元、滞纳金277，800.48元，未交2011年全年、2012年1月至6月30日税金。原告于2013年9月诉至本院。本院认为，（一）双方签订的2006年1月24日《商品房租赁合同》、2006年2月11日《补充协议》、2010年1月15日《房屋租赁合同》及《租赁合同变更协议》均为双方真实意思表示，未违反国家法律及法规的强制性规定，且已履行，故该四份合同的效力应予确认。（二）关于双方2010年1月15日签订的《租赁合同变更协议》应否予以解除问题。本院认为，1、双方当事人基本的法律关系为租赁合同关系，因原告要求、双方协商对此前所签订的租赁合同约定的面积及租期等大幅缩减于2010年6月1日签订了《租赁合同变更协议》（以下简称变更协议），原告同意对因此给被告所造成的损失给予330万元的赔偿、以此赔偿费用抵顶被告应付的2010年5月31日至2016年3月19日所租赁剩余房屋面积、期限的租金。该笔赔偿费用的给付因与租金抵顶，无需被告另行履行给付义务。2、签订该《变更协议》时，被告所缩减面积尚未交付，为此该协议第5条约定了移交此部分面积的时间、方式；第7.2条约定了广告位腾让等。被告已按约履行了移交、腾让义务义务。3、原告收取被告租金后，依法应承担纳税义务，原告应为所收取租金的纳税义务人。该协议第6.1条虽约定：本协议生效后所发生房产税、营业税、印花税、城镇土地使用税、政府收取的管理费及其他税费均由乙方承担。但双方对以何方名义缴纳、如何缴纳并未明确。在履行承担以上税费义务的过程中，被告虽存在部分未足额、及时缴纳问题，但在原告催告后，已缴纳了此部分税费及滞纳金。承担租金税费的义务为租赁合同的附随义务非合同主要义务，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…”的规定，不履行合同主要义务或迟延履行致使不能实现合同目的的行为才构成解除合同的法定条件。履行合同附随义务的瑕疵，不构成合同解除的法定条件，故原告诉请解除合同无法律依据。3、双方《变更协议》第11.1条虽约定违约方违约行为持续时间超过10日的，守约方有权解除本协议。但基于该变更协议对双方权利义务除此项费用的承担外还约定赔偿费用与租金抵顶、非出租部位的移交及广告位的腾让等事宜，故原告所述《变更协议》只有一项税费承担的履行义务的主张与双方约定不符。基于此项税费承担并非租赁合同的主要义务及被告已缴纳了此部分税费，故原告以被告违反《租赁合同变更协议》的约定为由主张该合同应予解除的主张不予支持。原告虽对被告缴纳的税金是否足额及是否为代其交付有异议，但因被告交付的票据上已由税务机关标注代原告交付，且经税务机关核实确已缴付，故原告此项抗辩不予支持。双方对税费如何缴纳的具体方式虽无明确约定，但因被告已向税务机关提交了双方的租赁合同，在税务机关办理了代原告缴纳税费的相应手续，税务机关已认可了被告的代缴行为，故被告是否欠缴、是否需另行补交税费，应由国家税务机关进行管理，原告诉请被告补交此部分税费的诉请不予支持。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第156条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条的规定，当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。原告庭审后向本院递交变更诉请、重新开庭、重新调查取证的申请依法应予驳回。原告虽主张因被告滞纳、欠缴税费行为给其公司造成了损失，但其未向法院提交证据证明其损失存在。（三）基于原告关于解除合同的主张本院未予支持，原告诉请被告迁出租赁物的主张本院亦不予支持。（四）被告履行缴纳税费的合同义务过程中虽存在未及时缴纳问题，但其在原告催告后已向税务机构缴纳并支付了滞纳金。因双方对此笔费用的承担除6.1条约定由被告承担外，对以何方名义缴纳、如何缴纳并未明确，因此，责任不能完全归责于被告，故原告要求按《变更协议》第11.1条、11.2条约定，请求被告承担第四、五项违约金的诉请，本院不予支持。（五）被告刘军虽作为合同相对方与原告签订了以上四份协议，但租赁物一直由被告义善堂实际承租、使用，因对原告要求义善堂公司承担责任的诉请本院不予支持，原告要求刘军与被告义善堂公司承担连带责任的主张同样不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：驳回原告长春双龙实业集团有限公司的诉讼请求。案件受理费79537.00元由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审 判 长 周更男审 判 员 管 莉人民陪审员 张国发二〇一三年十二月十六日书 记 员 梁 芳 来自：