（2013）龙民一初字第188号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2015-09-14
案件名称
李燕芹与安阳市鼎盛房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
安阳市龙安区人民法院
所属地区
安阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李燕芹,安阳市鼎盛房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七十七条第一款，第五十四条第一款，第五十六条，第六十条第一款，第一百一十三条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
安阳市龙安区人民法院民 事 判 决 书（2013）龙民一初字第188号原告李燕芹，女。委托代理人李国刚（系原告丈夫）。委托代理人刘振红。被告安阳市鼎盛房地产开发有限责任公司。法定代表人高春叶。委托代理人郑长有，男，该公司办公室主任。委托代理人何晓琳，女，该公司职工。原告李燕芹诉被告安阳市鼎盛房地产开发有限责任公司（以下简称鼎盛房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李燕芹及其委托代理人李国刚、刘振红、被告鼎盛房地产公司的委托代理人郑长有、何晓琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李燕芹诉称，2012年3月6日，原、被告签订一份《鼎盛帕堤欧》房屋预定协议，约定：原告购买被告开发的“鼎盛帕堤欧”小区D1楼1单元1层101户，总价款247881元，首付150000元，原告在协议签订一年后无条件可退房，被告需按原告已付款2分（月）利息支付原告等内容。协议签订后，原告依约支付首付款150000元。2013年3月，原告依据协议向被告提出退房申请，而被告出尔反尔，不愿按协议履行“退还本金支付利息”的约定。原告多次与被告交涉未果，只好在违背自己真实意愿的情况下，按照被告的要求，被迫同意其提出的只退预付款本金，而不退约定利息的无理条件。原告认为，被告应诚实履行双方的协议，其强迫原告变更并作废该协议支付利息的条款，对原告显失公平；该变更行为违背原告的真实意思，损害了原告的合法权利，故依法向法院提起诉讼，要求判决：1、撤销原、被告就变更《鼎盛帕堤欧》房屋预定协议达成的口头协议；2、被告依据《鼎盛帕堤欧》房屋预定协议支付原告利息39000元及从起诉之日至判决履行之日的利息，利率标准按照中国人民银行同期贷款利率计算。被告鼎盛房地产公司辩称，2012年3月，原告与被告就房屋预定事宜达成协议，并在协议签订后交付首付款150000元。2013年3月，原告提出退房。因受当前经济大环境和房地产行情低迷以及安阳市投融资市场恶劣的影响，被告暂无力退付原告首付款和利息，遂与原告沟通协商，请求原告延期一年待公司财务状况好转后再支付，原告担心时间拖久了对其不利，便同意放弃利息，只要求退回首付款。被告为讲求信用，不惜低价卖房，借钱退还原告首付款。被告认为，当原告取走首付款时，其与被告签订的房屋预定协议即终止；原告称其被迫放弃利息及其行为违背真实意思，缺乏证据支持，而且有违正常思维。因此，被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年3月6日，原、被告签订一份《鼎盛帕堤欧》房屋预定协议，内容为：原告购买被告开发建设的“鼎盛帕堤欧”小区X楼X单元X层X户房屋，建筑面积121.57平方米，单价2039元/平方米，总价款247881元；首付150000元；原告在签订协议当日交付定金10000元，一周内付清余款，逾期，每日需向被告支付万分之一违约金；原告在签订协议一年后无条件可退房，被告需按原告已付款2分（月）利息支付原告等。协议签订后，原告于2012年3月15日交齐被告首付款150000元。2013年3月6日协议期限满一年后，原告决定不再购买被告房屋，遂多次找被告要求其按协议约定退还首付款150000元及利息36000元。被告告诉原告其资金紧张，暂无力退款，如原告放弃利息，其可以尽快退还首付款。原告起初坚决不同意，并多次找被告催要，但被告坚持其要求，原告无奈，只好被迫同意被告提出的条件。之后，被告工作人员便将原告的房屋预定协议和交款单收回，并在其上面用笔进行多处勾划以示作废。当被告办理完退款手续后，原告趁机将其已交回的协议取走，并拒绝退还被告。2013年3月20日，原告向本院提起诉讼，要求被告支付其约定的利息36000元。后因诉讼请求不当，经法院释明，原告申请撤诉，本院于2013年7月18日裁定予以准许。2013年8月6日，原告再次向本院提起诉讼，要求：1、撤销原、被告就变更《鼎盛帕堤欧》房屋预定协议达成的口头协议；2、被告依据《鼎盛帕堤欧》房屋协议支付原告利息39000元及从起诉之日至判决履行之日的利息，利率标准按照中国人民银行同期贷款利率计算。上述事实，有原告李燕芹提交的证据：1、《鼎盛帕堤欧》房屋预定协议2份；2、交款单1份；3、收据2份，以及当事人的陈述予以证实，所有证据经质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告双方就其签订的《鼎盛帕堤欧》房屋预定协议和原告要求退还首付款150000元及利息36000元，而被告只退款150000元并未支付该利息的事实均无异议，本院依法予以确认。双方争议焦点主要是：1、双方就房屋预定协议是否达成口头变更协议以及该口头变更协议是否应予撤销；2、被告是否应支付原告利息39000元以及从起诉之日至判决履行之日的银行利息损失。关于第一个争议焦点。根据我国合同法第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。所谓变更合同，指的是合同内容的变更，即在合同成立以后至未履行或者未完全履行之前，当事人经过协议，对合同的内容进行修改和补充。合同变更并不导致原合同关系的消灭，其是在保持原合同效力的基础上，再形成新的合同关系，其应当包括原合同的实质性条款的内容。就本案来看，原告要求被告退还首付款并支付利息时，被告未按约定履行其退款付息义务，而是提出新的要求，即原告若放弃利息，其可退款，此即是被告对双方签订的原房屋预定协议予以变更的意思表示；对该变更内容，原告起初虽不同意，但最终予以认可。对协商变更内容，双方虽未签订书面协议，但应认为原、被告已就原房屋预定协议进行口头变更，并已达成一份新的口头协议，即：原告放弃利息，被告退还首付款150000元。关于该口头变更协议是否应予撤销。本院认为，双方虽然就原房屋预定协议以口头形式予以变更，达成一份新的口头协议，但该口头变更协议显然不是原告的真实意思表示，对原告而言显失公平。其理由为：双方签订的房屋预定协议明确约定，协议签订一年期满后，原告可无条件退房，被告应退还首付款并按月利率2%支付利息。然而，当原告提出退房，要求被告按约定退还首付款150000元及利息36000元时，被告却拒绝履行该约定义务，并明确提出原告若放弃利息，其可尽快退还首付款，否则，原告只能等其资金状况好转后再退还首付款。多次交涉无望后，原告无奈，只好勉强同意被告的要求，同时取走其交回的房屋预定协议，并随即向法院起诉。由此可以看出，被告未及时退款付息已构成违约不说，反而又提出让原告放弃36000元利息，否则不退还首付款150000元的要求，显属无理要求和强迫行为；原告虽勉强同意被告的要求，但显然出于被迫无奈，并非其真实意思表示。双方达成的所谓的口头变更协议，其履行的后果显然对被告极为有利，却严重损害了原告的经济利益，对原告显失公平。根据我国合同法第五十四条第一款第（二）项关于当事人一方有权请求人民法院撤销显失公平的合同的规定，作为受害方的原告要求撤销双方达成的该口头变更协议，于法有据，本院予以支持。被告辩称原告放弃利息并不违背其真实意思，显然与事实不符，本院不予支持。关于第二个争议焦点。如上所述，双方签订的关于原房屋预定协议的口头变更协议，因对原告显失公平，违背原告的真实意思，依法应予撤销。根据我国合同法第五十六条、第六十条的规定，原、被告应继续履行原房屋预定协议。因此，原告要求被告按约支付利息的请求，于法有据，应予支持。关于利息损失，根据双方协议约定，该利息损失包括：从原告交付首付款150000元到被告退还该款期间的约定利息36000元及从起诉之日至判决确定的履行之日期间的银行利息。对于约定利息36000元（150000元×2%×12个月），事实清楚，证据充分，应予支持。对于银行利息损失，由于被告退还首付款150000元后并未支付上述利息36000元，因此，基于该利息产生的损失，为原告可得利益损失，根据我国合同法第一百一十三条的规定，依法应由被告予以赔偿。原告要求按照中国人民银行同期贷款利息从起诉之日即2013年3月20日起至判决确定的履行之日止计算，符合法律规定，应予支持。被告辩称应驳回原告的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项、第五十六条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、撤销原告李燕芹与被告安阳市鼎盛房地产开发有限责任公司就变更《鼎盛帕堤欧》房屋预定协议达成的口头协议。二、被告安阳市鼎盛房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性给付原告李燕芹利息36000元及其利息损失（期限从2013年3月20日起至判决确定的履行之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，由被告安阳市鼎盛房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长 郝兴军代理审判员 贾长桥人民陪审员 陈艳琦二〇一三年十二月十六日代理书记员 任建民 来自：