（2013）浦民一（民）初字第5565号

裁判日期: 2013-12-16

公开日期: 2014-10-19

案件名称

陈志慰与郎佳齐房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市浦东新区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈志慰,郎佳齐,袁屹竹,陈志萍

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十九条，第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

上海市浦东新区人民法院民事判决书（2013）浦民一（民）初字第5565号原告陈志慰。委托代理人陈邦理，上海市律和理律师事务所律师。委托代理人陈惠琳，上海市律和理律师事务所律师。被告郎佳齐。第三人袁屹竹。第三人陈志萍。原告陈志慰与被告郎佳齐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年2月6日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要转为普通程序，审理中，本院依法追加袁屹竹、陈志萍作为第三人参与诉讼，本院于2013年11月28日公开开庭进行了审理。原告陈志慰及其委托代理人陈邦理、第三人陈志萍到庭参加诉讼。被告郎佳齐、第三人袁屹竹经本院依法传唤，无正当理由，拒不到庭。审理中，经原告陈志慰申请，本院依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心就合同编号为XXXXXXX、落款日期为2010年6月30日的《上海市房地产买卖合同》（以下简称“买卖合同”）复制件第13／13页上的“陈志慰”及申请日期为2010年11月5日的《上海市房地产登记申请书》复制件落款转让人处的“陈志慰”是否系第三人陈志萍所签进行笔迹鉴定。本案现已审理终结。原告陈志慰诉称，原告系上海市浦东新区潍坊路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）的产权人，长期以来，原告全家均居住于该房屋内，且原告及妻子、儿子的户籍也在该房屋内。2012年12月18日，突然有人上门称，“系争房屋”已被上海合海物流有限公司售下，并提出让原告全家搬离“系争房屋”。“系争房屋”是原告唯一的一套住房，现在原告一家共三代5口人居住于此，原告从未与上海合海物流有限公司签订房屋买卖合同，也不可能将该房予以出售。经查询得知，“系争房屋”的产权于2011年7月14日登记至被告名下，又于2012年10月23日变更至上海合海物流有限公司名下，对此，原告是完全不知情的。在2010年10月份左右，当时原告儿子要结婚装修房子，而女方家又要彩礼，原告手头比较紧，就找弟弟即第三人陈志萍帮忙，想用“系争房屋”贷款，“系争房屋”原来是公有住房，当时原告已出资人民币（以下币种相同）1万多元买下产权，但是一直没有调换产权证，原告就把“系争房屋”的租凭卡、原告的身份证及户口簿的原件全部交给陈志萍，过了十几天，女方家不要彩礼，另外原告从朋友处筹到了点钱，故跟陈志萍说不要贷款了，让陈志萍把户口簿、身份证及租赁卡原件还给原告，但陈志萍只还了户口簿，身份证和租赁卡一直没还，原告便产生了怀疑，怀疑陈志萍乱弄把原告的房子卖掉了，为此，原告儿子于2012年10月15日去交易中心调取了“系争房屋”的登记信息，这才发现，“系争房屋”的产权已登记至被告名下，经询问陈志萍，陈志萍告诉原告，其借了高利贷，高利贷拿了原告的身份证和租赁卡做了一份假的买卖合同，将原告的“系争房屋”转给了被告，后来被告又将“系争房屋”转给了上海合海物流有限公司。审理中，经相关部门鉴定，用于过户的“买卖合同”中“陈志慰”的名字不是原告本人所签，是陈志萍所签。原告认为，陈志萍以原告名义与被告签订的“买卖合同”是被告和陈志萍共同策划的，整个买卖过程，原告均不知情，“系争房屋”也一直由原告全家使用至今，“买卖合同”应属无效，故诉请要求确认陈志萍以原告名义与被告签订的“买卖合同”无效。被告郎佳齐未作答辩。第三人袁屹竹未到庭陈述。第三人陈志萍述称，原告是我哥哥。2009年9、10月份的时候，原告说儿子结婚需要钱，让我帮忙用“系争房屋”办贷款，为此，原告将户口簿、身份证及租赁卡的原件交给了我，后来，原告说在外面借到了钱不用贷款了，当时“系争房屋”的产权原告已买下，但是没将租赁卡调换成产权证，故我跟原告讲帮他去办，这样材料就没有还给原告。当时我在外面欠了很多债，就私自拿了原告的这些材料去了中山北路上的逸林投资公司叫他们用这套房子帮我抵押贷款，租赁卡换产权证也是他们帮忙办的，过了一年左右，逸林投资公司的人打电话给我称“系争房屋”只有28平方米，而银行规定要50平方米以上才能办贷款，他们提出办个假买卖合同办贷款，我就相信了，2010年10月左右，我和逸林投资公司的人一起去浦东新区房地产交易中心办了手续。当时说好贷20万元，而在这一年时间内，我已向逸林投资公司借了15万元。2011年9月份左右，逸林投资公司的人打电话给我称贷款下来了，叫我去他们公司签字，到了逸林投资公司，他们说帮我贷了40万元，我即提出异议，他们说借给我的15万元是要利息的，20万元根本不够，他们逼我在40万元的收据上签了名，但40万元贷款我一分也没有拿到，贷款也没有归还过。后来原告儿子调取了“系争房屋”的产权登记信息，发现“系争房屋”的产权人已变更，问了我，我这才将上述情况告诉了原告。后来“系争房屋”再转让的情况我不清楚。原告的户口簿我在2010年夏天的时候还给了原告，身份证和租赁卡原件还在逸林投资公司，这家公司现在找不到了。经审理查明：原告与第三人系兄弟关系，“系争房屋”的产权于2010年1月6日登记在原告名下。2010年6月30日，由第三人陈志萍代原告签名作为甲方、被告作为乙方，第三人袁屹竹作为乙方的委托代理人，双方签订编号为XXXXXXX的“买卖合同”，合同约定，乙方以73万元的价格向甲方购买“系争房屋”，乙方于2010年6月29日前支付30万元，于同年7月28日前支付43万元；甲方于2010年9月28日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2010年9月29日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。同年10月，由被告作为甲方、上海农村商业银行陆家嘴支行作为乙方、上海市住房置业担保有限公司作为丙方，三方签订《住房公积金个人购房担保借款合同》，由被告用“系争房屋”抵押向上海农村商业银行陆家嘴支行借款40万元。2010年11月5日，第三人陈志萍代原告在“系争房屋”的过户申请书即《上海市房地产登记申请书》上签名，2011年7月14日，浦东新区房地产交易中心受理了“系争房屋”的过户申请，同年8月25日，“系争房屋”的产权登记至被告名下。另查明，2012年11月1日，“系争房屋”的产权变更登记至上海合海物流有限公司名下。2013年8月23日，“系争房屋”的产权又变更登记至案外人江某、王某某名下。以上事实，由经庭审质证的“买卖合同”、《住房公积金个人购房担保借款合同》、《上海市房地产登记申请书》、“系争房屋”的房地产登记信息、司鉴中心（2013）技鉴字第529号鉴定意见书及原告和第三人陈志萍的陈述佐证。本院认为，民事活动应当遵守诚实信用原则。本案所涉的“买卖合同”虽然不是原告本人所签，而是由原告的弟弟即第三人陈志萍代原告所签，但是从第三人陈志萍持有原告的身份证、户口簿及“系争房屋”的权利凭证，且一直没有归还给原告的事实来看，原告对于第三人陈志萍处分“系争房屋”是知晓的，且无异议，而作为“买卖合同”的另一方当事人即被告，鉴于第三人陈志萍与原告的身份关系及第三人陈志萍持有“系争房屋”的权利凭证、原告的身份证及户口簿的全部原件，其也有理由相信第三人陈志萍是有权代原告处分“系争房屋”的，而原告对于其身份证、户口簿及“系争房屋”的权利凭证的原件为何交给第三人陈志萍及第三人陈志萍一直没有归还的理由的解释，实属牵强，且有违常理，本院难以采信。综上，原告以“买卖合同”是被告和陈志萍共同策划的，整个买卖过程其均不知情为由主张该“买卖合同”无效，依据不足，本院难以支持。另外，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，退一步讲，即使第三人陈志萍在代原告与被告签订“买卖合同”时没有征得原告的同意，依据上述规定，原告主张“买卖合同”无效，本院也难以支持。被告郎佳齐经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其放弃了举证、质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果，应由其自行承担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告陈志慰的诉讼请求。案件受理费11，100元，鉴定费8，000元，均由原告陈志慰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　陆　罡审　判　员　　张　敏人民陪审员　　梅丽华二〇一三年十二月十六日书　记　员　　王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。关注公众号“”