（2013）宁民终字第3355号

裁判日期: 2013-12-16

公开日期: 2014-03-27

案件名称

上诉人路庆莲、邵重曾与被上诉人南京天华百润投资发展有限责任公司商品房预售合同纠纷一案的民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

路庆莲,邵重曾,南京天华百润投资发展有限责任公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2013）宁民终字第3355号上诉人（原审原告）路庆莲委托代理人张久龙。上诉人（原审原告）邵重曾。上述两上诉人的共同委托代理人梁永宁。被上诉人（原审被告）南京天华百润投资发展有限责任公司，组织机构代码75126413-8，住所地南京市浦口区沿江工业区泰冯路98号。法定代表人张康黎，该公司董事长。委托代理人曹娟娟。委托代理人姚丽娟。上诉人路庆莲、邵重曾因与被上诉人南京天华百润投资发展有限责任公司（以下简称天华百润公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2008）浦民一初字第977号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2013年10月18日公开开庭审理本案。上诉人路庆莲、邵重曾的共同委托代理人梁永宁及路庆莲的代理人张久龙，被上诉人天华百润公司的委托代理人曹娟娟、姚丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。路庆莲、邵重曾原审诉称，路庆莲、邵重曾在2005年3月根据天华百润公司出具的《天润城第一街区》预售商品房的宣传资料、展示模板、项目资料等，出于对天华百润公司的充分信赖��择购买位于天润城第一街区沿江街道京新6**号，于2005年3月26日一次性付清全部房款。同年4月7日签订《南京市商品房买卖契约》明确双方的权利和义务。2006年5月天华百润公司建成交付，其后发现交付的房屋存在：1）一楼未依法安装安防设施，给路庆莲、邵重曾居住的人身、财产安全构成隐患。2）按照合同附件6的规定标准，分户门应为优质防盗门。但实际安装交付的是普通劣质三无产品铁皮门。3）路庆莲、邵重曾在购买时，天华百润公司提供的相关资料明确标注套内客厅与卫生间之间的隔墙厚度为12公分，现实际厚度为24公分，使套内的有效使用面积相应减少。4）购买时根据天华百润公司提供套型资料明确标注客厅室外设有放置空调外机预制板，天华百润公司在未告知前提下私自停建。5）合同附件6规定内墙装修为：批白水泥腻子抹平。实际交付的内墙为石灰加��粉，不符合合同标准。6）合同附件1总平面图中明确标注应在第一街区内建有地下停车场。现第一街区已全部建成交付，但天华百润公司在未进行任何告知下，单方面取消地下停车场的建设。天华百润公司的上述违约行为和违法行为给路庆莲、邵重曾所预期房屋使用、生活环境质量造成严重影响，为处理此事精神上也受到伤害。双方在自愿公平、等价有偿的基础上依法所签订的《南京市商品房买卖契约》具有法定的拘束力。由于天华百润公司在合同的履行中利用自身的强势地位，凌视消费者的权益。在获取路庆莲、邵重曾支付的全部房款后公开采取违约，以缺斤少两的操作方式掠夺、损害消费者的利益，以满足自身获取不法经济利益。公开违反诚实信用原则，使路庆莲、邵重曾所期待的合同目的完全无法实现。其于天华百润公司的违法事实、违法行为和合同中的欺诈，现依法向法院提起诉讼，请求判决天华百润公司：1、更换不合格的防盗门，按照国家标准安装合格的防盗门，并支付更换期间的相关损失；2、安装防盗设施；3、按照设计图纸，恢复天华百润公司私自取消的室外空调机板以及客厅与卫生间之间的隔墙以及内墙的装修标准；4、按照要求交付第一期的地下车库；5、承担2006年5月至实际履行符合合同标准的违约金（按照房款每日万分之五）；6、对保温层重新施工，必须达到国家规定的民用住宅的标准；7、公摊面积中多计算1.315平方米，折合3219元，要求天华百润公司返还。天华百润公司原审辩称，1、关于防盗门，该公司愿继续履行或者采取补救措施。2、该小区已经安装了防盗设施，因此，路庆莲、邵重曾的诉讼请求是没有事实与法律依据的。3、路庆莲、邵重曾并没有证据证明该公司私自取消了室外空调机板以及��厅与卫生间之间的隔墙以及内墙的装修标准，也没有法定和约定的相关证据，应当以双方约定的标准为准。4、该公司已经在第八街区建设了车库供业主使用，且合同中没有关于地下车库的约定。5、该公司的保温层是符合相关图纸的验收合格标准的，且这是路庆莲、邵重曾个人的意见，不代表所有业主的意见。6、关于公摊面积，该公司是按照相关部门的规定收取房款的。原审法院经审理查明，路庆莲、邵重曾与天华百润公司天华百润公司（甲方）于2005年4月签订《商品房买卖契约》，约定路庆莲、邵重曾购买天华百润公司开发的坐落于本区沿江街道京新6**号天润城第一街区房屋，该房屋建筑面积为95.78平方米，单价2476.8元／平方米，房款合237227.9元。合同还约定，甲方应按附件4载明的时间将与该房屋正常使用直接关联的公共配套设施交付使用，如逾期交付，则按照每天万分之一向乙方支付已收房款逾期期间的违约金。低于附件4约定标准的，应采取补救措施使其达到附件4约定标准，乙方也可以解除契约；低于附件6约定的标准，在30天内采取补救措施使其达到附件6约定标准。合同附件4就公共配套设施约定含六项内容，即供水、供电、管道气、电梯（不含多层）、有线电视、电话，约定的管道气交付时间为2006年5月18日，电梯为合资品牌。合同附件2、计入共有公用公摊面积的共有部分，1）、分隔墙；2）外墙体一半；3）、楼梯间。合同附件6就装饰装修及设备标准约定，天花、内墙批白水泥腻子抹平（厨房、卫生间除外），分户门为优质防盗门。在契约所附平面图中标注有地下车库。契约签订后，路庆莲、邵重曾按约付清了房款，天华百润公司亦按约将房屋交付路庆莲、邵重曾。天润城第一街区规划有一地下车库及地上停车位，地下车库面积为4418平方米，该车库尚未建。现天华百润公司在其开发的天润城第八街区（与第一街区紧邻）补建有地下车库，该车库正在施工中，尚未交付使用。原审另查明，天华百润公司给路庆莲、邵重曾安装的系钢质进户门。庭审中，天华百润公司陈述其提供的确实不是优质防盗门，并表示愿意给予相应补偿，路庆莲、邵重曾则坚持要求更换为优质防盗门。原审法院在审理涉及该街区的其它房屋案件中，相关业主申请进行了内墙面是否为白水泥的鉴定，南京东南建设工程安全有限公司对该类鉴定进行了退案。在退案说明中，该公司认为由于目前没有相关的检测方法及标准，因此该单位无法对内墙面是否为白水泥的内容进行鉴定。路庆莲、邵重曾对该退案说明不服，在本案中再次申请进行鉴定，经法院查询，现无鉴定机构能对此作出鉴定。本案审理过程中，路庆莲、邵重曾申请对案涉房屋的外墙保温层是否符合技术规范进行鉴定。南京东南大学建设工程司法鉴定所于2009年3月2日作出第SF20903013号鉴定报告。在该鉴定报告上认定，案涉房屋阳台外墙没有做保温层。为此，原审法院致函该所，询问其鉴定结论为何与所委托事项不一致。该所在复函中表示，现场鉴定申请方口头确认除南阳台外墙以外的其它外墙位置均有保温层，因此只要求对南阳台外墙面保温层构造进行鉴定，该公司认为南阳台是属于房屋外墙的一部分，因此现场按申请方的要求只检查了南阳台外墙的保温层。在天华百润公司向有关部门提交的商品房共有部位申请表中，将外墙体一半、楼梯间、管道井及通风井、水箱间、公共门厅及过道部位计入房屋分摊面积的共有共用部位。原审庭审中，路庆莲、邵重曾举证了案涉的天润城C，C1型平面图上，在厨房与��居室上标注有空调隔板，同时在该平面图上加注：以上图文仅供参考，实际内容以政府核定图纸和文件为准。路庆莲、邵重曾所购房屋中所使用的电梯为博林特电梯，电梯中所贴标签注明的厂家为沈阳博林特电梯有限公司江苏分公司，该公司系沈阳博林特电梯有限公司的分支机构，沈阳博林特电梯有限公司为中外合资经营企业。上述事实，有双方所签订的商品房买卖契约、浦口区法院（2007）浦民一初字第805号、第1437号民事判决书、江苏省南京市中级人民法院（2008）宁民四终字第683号民事判决书、（2008）宁民四终字第693号民事判决书、（2009）宁民四终字第301号民事判决书、江苏省高级人民法院（2008）苏民一申字第997号民事裁定书及双方当事人陈述等为证。原审法院认为，第一、如何处理进户门不符合合同约定的质量标准问题。天华百润公司安装的钢质进户��与合同约定不符，其行为已构成违约，应承担违约责任。因双方所签合同对该违约行为未做约定，天华百润公司应采取补救措施使其达到合同约定标准。但从效率、成本、物之最大化利用因素考虑，由天华百润公司赔偿路庆莲、邵重曾钢质进户门与优质防盗门之间的差价更为合理。至于钢质进户门与优质防盗门之间的差价，原审法院从平衡双方当事人利益的角度出发，并参照防盗门现有市场价，酌情认定为600元。另因路庆莲、邵重曾在本案审理过程中未能举证证实天华百润公司在防盗门更换所产生的具体损失数额，路庆莲、邵重曾主张天华百润公司因防盗门更换期间的经济损失诉请无事实基础，故不予支持。第二、案涉房屋的天润城C，C1型平面图上，在厨房与起居室上标注有空调隔板，同时在该平面图上加注：以上图文仅供参考，实际内容以政府核定图纸和文件为准，但在双方合同所附的平面图上对该隔板未进行标注，关于该隔板是否约定存有，应以双方合同所附的平面图为准，因在双方合同所附的平面图上未约定有该隔板，故路庆莲、邵重曾主张恢复该空调隔板无事实依据；路庆莲、邵重曾未举证证实其房屋内墙确有质量瑕疵，故对其主张的恢复室外空调机板以及客厅与卫生间之间的隔墙以及内墙的装修标准的诉请，不予支持。第三、因路庆莲、邵重曾居住于底层，且天华百润公司亦未举证证明该公司已为其安装防盗设施，故对路庆莲、邵重曾主张的安装防盗设施的请求予以支持。结合路庆莲、邵重曾所在小区相关案件的处理情况，原审法院酌定天华百润公司在判决生效后30日内为路庆莲、邵重曾安装远红外防盗装置。第四、契约虽未对地下车库及地上停车位进行约定，但所附平面图已明确标有地上停车位及地下车库位��，该平面图应视为契约的有效组成部分，现天华百润公司未按该图所示建造地下车库，构成违约，应继续履行或采取补救措施。现天华百润公司已在紧邻的第八街区建有地下车库，且其位置对于第一街区居民停车也较为便捷，故天华百润公司所采取的补救措施是有效的，原审法院酌定天华百润公司于判决生效后六个月内将该车库交付使用。路庆莲、邵重曾要求其在第一街区再建地下车库的诉请，不再予以支持。第五、路庆莲、邵重曾所主张的天华百润公司承担的防盗门、内墙装修标准、地下车库、防盗设施不合格的违约金的诉请，原审法院认为，当事人双方在契约附件4约定的配套设施中并不包含路庆莲、邵重曾上述事项，双方对此并没有约定违约金，且路庆莲、邵重曾亦未能举证证实上述的防盗门、地下车库、防盗设施交付不符合合同的约定，确已给路庆莲、邵��曾造成损失，故对路庆莲、邵重曾主张天华百润公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。第五、案涉房屋南阳台外墙没有做保温层，天华百润公司的履行存有瑕疵，天华百润公司应采取相应的补求措施以达到相应的设计标准。第六、建设部关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条已明确规定了公用面积的计入范围，天华百润公司所申请共用申请表中计入的部位未超出该范围，符合该规定的要求；双方在合同约定计入共有公用公摊面积的共有部分与天华百润公司向有关部门提交的商品房共有部位申请表中所计入的共用部位不一致，但路庆莲、邵重曾主张的多计入面积为1.315平方米，未能举证证实其计算依据；同时，路庆莲、邵重曾亦未能举证证实，上述共用部位的不一致，致使路庆莲、邵重曾所取得的案涉房屋的法定登记面积与合同的约��发生明显的变化，致使路庆莲、邵重曾所依据该合同应得到的利益受损，路庆莲、邵重曾要求退还该面积房款并给付利息的诉请缺乏事实依据，故对该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，原审法院判决：一、天华百润公司天华百润公司于判决生效后七日内赔偿路庆莲、邵重曾600元；二、天华百润公司于判决生效后三十日内为路庆莲、邵重曾位于天润城第一街区房屋南阳台外墙补做保温层并达到设计标准；三、天华百润公司于判决生效后三十日内为路庆莲、邵重曾位于天润城第一街区房屋安装远红外防盗装置；四、天华百润公司于判决生效后六个月内，将天润城第八街区地下车库交付使用；五、驳回路庆莲、邵重曾其他诉讼请求。一审案件受理费80元，鉴定费5000元，合计5080元，由天华百润公司负担。路庆莲、邵重曾不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决严重违反法定程序。上诉人于2008年3月向浦口区人民法院提起诉讼，至2013年4月18日才收到判决书，长达5年才审结本案，严重违反法律规定。二、原审判决认定事实不清、适用法律错误。1、被上诉人交付的防盗门是普通劣质“三无”产品的铁皮门，已违反了合同约定，也违反了国家关于防盗门的质量标准，原审判决600元的差价赔偿是无稽之谈，不知道依据在哪里，上诉人要求被上诉人更换安装符合质量标准防盗门。2、原审法院虚构事实，判决将天润城第八街区按规划已建成交付的地下停车库，作为本案天润城第一街区规划应建地下停车库的补救措施，人为制造群体纠纷，扰乱社会秩序。3、关于公共公用面积的分摊，被上诉人多计算1.315平方米公摊面积的房款应当返还上诉人。4、原审判决采取以偏概全方式，掩盖被上诉人偷工减料的违法行为，上诉人所购买的商品房所有外墙无保温层，不符合国家强制性规范。5、原审判决被上诉人安装远红外防盗装置，但表述不清，给执行造成困难。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人一审中的诉讼请求。被上诉人天华百润公司答辩称，原审法院对上诉人原审第一、四、五项诉请认定事实清楚，适用法律正确，关于外墙保温层问题，双方签订的房屋销售合同关于保温层没有任何约定，上诉人要求被上诉人补做保温层没有合同依据及法律规定，请求法院驳回上诉人的诉讼请求。本院二审查明事实与一审认定基本一致。本院认为，本案双方签订的商品房买卖契约是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。关于上诉人针对防盗门所提出的主张，根据双方合同约定，被上诉人应为上诉人安装优质防盗门，现被上诉人安装的钢质进户门与合同约定不符，应承担违约责任。原审法院从效率、成本、物之最大化利用及避免社会物质财富浪费的角度综合考量，判由被上诉人折价赔偿上诉人600元并无不当。关于上诉人要求被上诉人按约定和规划要求补建地下车库问题，天华百润公司虽未按规划要求建设地下车库，但相关行政部门已对此作出处理意见及整改要求，天华百润公司亦自愿按整改要求在相邻街区补建地下车库，符合规划目的及业主利益，现上诉人要求天华百润公司按规划要求和约定补建地下车库的理由不能成立。关于上诉人要求被上诉人退还多收取的房款的主张，因被上诉人申请计入公用建筑面积部分未超出国家相关规定，且上诉人未提供充分证据证明共用部位的不一致致使上诉人所取得的涉案房屋��法定登记面积与合同约定面积发生明显变化，导致上诉人为此超额支付了购房款，故原审判决未予支持上诉人该项诉请并无不当。关于上诉人主张原审法院违反审限规定，程序违法问题，原审期间根据案件情况曾中止审理，故上诉人的该上诉主张，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉事由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费80元，由上诉人路庆莲、邵重曾负担。本判决为终审判决。审　判　长　　邹小戈代理审判员　　涂　甫代理审判员　　吴　勇二〇一三年十二月十六日书　记　员　　刘小琴百度搜索“”