（2013）宿中民终字第1406号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2014-02-12
案件名称
陈二勇与江苏凯盛置业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省宿迁市中级人民法院
所属地区
江苏省宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈二勇,江苏凯盛置业有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宿中民终字第1406号上诉人（一审被告）陈二勇被上诉人（一审原告）江苏凯盛置业有限公司，住所地：宿迁市宿豫区江山大道118号。法定代表人王健恩。上诉人陈二勇因与被上诉人江苏凯盛置业有限公司（下简称凯盛公司）租赁合同纠纷一案，不服宿迁市宿豫区人民法院（2013）宿豫民初字第0907号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年11月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院查明，2012年9月5日，原告与被告签订租赁合同一份，约定原告将位于宿迁市宿豫区江山大道188号红星美凯龙国际建材生活广场第X层BXXXX、BXXXX展厅合计259.4平方米出租给被告经营瓷砖类商品，品牌名称为卓远。合同第二条约定，租赁期限自2012年10月1日至2013年9月30日止。合同第三条约定，租金采取先付款后使用原则，租金标准为每平方米每月7元，每年合计21789.6元，若当月实际天数不足一整月的，则按实际天数计算当月场地租金（每月按30天计算）；场地租金按年缴纳，被告于费用到期日前一个月结清下一年度的场地租金。合同第五条约定，被告特别承诺：被告未按合同规定期限付款导致原告解除合同时，被告自愿将其展位内的全部展品让与原告所有（展品数量与价格以双方解除合同时展厅的样品为准）。原告有权决定是否接受被告的展品，如原告接受展品则以实际变卖金额作为被告支付的展品的转让价格，上述变卖金额可抵作被告应向原告支付的租金，违约金及赔偿损失，不足部分由被告补足。未经原告同意，被告不得将展品作价出售。合同第七条约定，在租赁期限内，如被告需要提前解除协议，必须提前二个月书面通知原告，经原告同意后办好所有退租手续，被告交足所有费用方可停止经营退场。合同解除或终止后，被告应于解除或终止之日前三日（或原告指定的其他期限）将被告展位内物品全部撤出展位。如被告未按上述期限撤出场地，原告有权腾空展位及处理相关物品，被告无权因此向原告主张任何费用或损失。合同解除或终止后，被告展位的全部装修所有权归原告无偿所有（原告无须为此支付任何费用）。合同第八条约定，在租赁期限内，被告方出现未按时交纳场地租金、电费、通讯费、空调费等情形的，原告有权解除合同，同时要求被告支付违约金并赔偿原告因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）。合同签订后，被告未按照约定支付租金。一审法院另查明：被告承租本案诉争的展厅后，对其进行了装潢，目前展厅内尚有展品，展品包括墙砖、地砖、地面拼花。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告与被告签订租赁合同一份，就租赁物位置、面积、租金的计算方式、支付方式、租赁协议的变更、解除、违约责任等内容作了约定，该协议不违反法律规定，应受法律保护。因被告未按租赁协议约定的期限支付租金，原告依照租赁协议的约定主张解除合同，被告在庭审中亦表示同意解除，故双方签订的租赁协议应依法予以解除。关于租金，因被告目前仍占有使用本案诉争场所，且双方约定的租赁期限即将届满，考虑到本案实际，租金应按原告主张的21789.6元计算较为适宜。关于装潢，双方约定合同解除或终止后，被告展位的全部装修所有权归原告无偿所有，该约定不违反法律规定，予以支持。关于展厅内展品，根据本案实际情况，应由被告自行取回较为适宜。被告陈二勇主张其已于2013年3月16日向原告管理人员口头表示解除租赁合同，由于原告予以否认，且被告未提交证据予以证实，对于陈二勇该答辩意见不予采纳。遂判决：一、原告江苏凯盛置业有限公司与被告陈二勇2012年9月5日签订的租赁协议一份于2013年8月1日依法解除；二、被告陈二勇于判决生效后十日内给付原告江苏凯盛置业有限公司租金21789.6元及律师费1000元；三、被告陈二勇于判决生效后十日内将其承租的259.4平方米展厅内的全部展品自行取回并将展厅连同装修材料一并交付给原告江苏凯盛置业有限公司。案件受理费减半收取225元，由被告陈二勇负担（原告已预交，被告陈二勇于履行义务时一并给付原告）。一审法院判决后，陈二勇不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：上诉人与凯盛公司均认可双方于2013年8月1日解除租赁协议，租赁费用应计算至2013年8月1日，一审判决给付全年租赁错误。另外，上诉人承租凯盛公司场地后，花费近30万元进行装潢，因凯盛公司委托的管理公司管理混乱，上诉人及其他近百户经营户与管理公司对抗，管理公司后强行停止供电，导致上诉人无法经营，上诉人的装潢损失应由凯盛公司给付，上诉人与凯盛公司签订的合同第七条系霸王条款，应不予适用。此外，一审判决超出凯盛公司的诉讼请求。综上，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。二审中，陈二勇为支持其上诉请求，提供录音一份，并称该录音系陈二勇、汤某某、闫某、楼层经理在一起对话时所录。旨在证明：2013年3月16日，凯盛公司强行将陈二勇经营的场地停电，双方并开始协商解除合同。被上诉人凯盛公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。对陈二勇提供的录音，凯盛公司质证意见为：1、对该份录音证据关联性有异议，故即使该录音证据是真实的，也与陈二勇的证明目的没有关联性，不能证明陈二勇的主张。2、对该份录音证据的真实性有异议。本院认证意见为：陈二勇提供的录音，凯盛公司不认可其真实性；另外即使录音真实，录音中只是谈到因欠租金被停电，停电并不表明双方解除合同；此外也无证据证明录音中的闫总代表凯盛公司谈话，对该录音的证明效力本院不予采信。关于一审查明事实部分，双方当事人均无异议，本院予以确认。本案争议焦点为：1、陈二勇向凯盛公司支付租金数额如何确定。2、一审判决将陈二勇展厅内的全部展品自行取回及将该展厅连同装修材料交付给凯盛公司是否适当。关于第一争议焦点。本院认为，陈二勇租赁凯盛公司B8017、B8018展厅，约定租赁期限为2012年10月1日至2013年9月30日，双方均认可租金起算时间为2012年10月1日，陈二勇主张双方合同解除时间为2013年3月16日，并称租金应给付到2013年3月16日。关于陈二勇应支付的租金截止时间，因陈二勇虽主张其早就停止经营，但其也认可“在2013年3月份我把贵重物品都带走了，其他物品都暂放在展厅，我要求凯盛公司赔我钱，我再把物品拿走，我2013年11月26日去看的这些物品还在展厅”，陈二勇的陈述表明至2013年11月26日，其还有物品在展厅，陈二勇审理中还称2013年3月16日其离开时，告诉管理公司把展厅交还给凯盛公司，但凯盛公司并不认可陈二勇返还展厅，故陈二勇于2013年3月16日返还展厅的主张不能成立，可以认定陈二勇至少在2013年9月30日前尚未将展厅返还给凯盛公司。即使陈二勇在2013年9月30日前已经与凯盛公司解除合同，但陈二勇占用展厅期间仍应支付租金，本案中陈二勇应支付凯盛公司租金的截止时间为2013年9月30日。陈二勇应支付凯盛公司2012年10月1日至2013年9月30日期间的租金，依据双方约定的年租金为21789.6元，本案中陈二勇应支付的租金数额为21789.6元。关于第二争议焦点。本院认为，陈二勇、凯盛公司解除租赁合同后，陈二勇应将展厅返还给凯盛公司，因返还的展厅内尚有展品以及展厅已经陈二勇装修，故本案宜将展厅内的展品及展厅的装修材料一并处理。依据双方签订的租赁协议书第五条第五项、第七条第三项，双方解除合同时，凯盛公司有权决定是否接受陈二勇的展品，陈二勇展位的全部装修所有权归凯盛公司无偿所有。据此，因审理中凯盛公司不接受陈二勇展厅内的展品，故一审判决展厅内的展品由陈二勇自行取回并无不当；一审判决展厅装修材料交付给凯盛公司，因有合同依据，故亦予以支持。综上，上诉人陈二勇的上诉理由不能成立，其请求不应得到支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费450元，由上诉人陈二勇负担。本判决为终审判决。审 判 长 庄云扉代理审判员 赵迎娣代理审判员 孙 权二〇一三年十二月十六日书 记 员 袁海燕第1页／共6页 关注微信公众号“”