（2013）一中民四终字第1201号

裁判日期: 2013-12-16

公开日期: 2014-12-15

案件名称

何玉田诉秦秋敏等房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

法院

天津市第一中级人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

何玉田,秦秋敏,刘占欣,王长虹,任秀江,天津茂源物业投资有限公司,天津市辉煌房地产开发有限公司,天津市南开区房屋修缮工程公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

天津市第一中级人民法院民事判决书（2013）一中民四终字第1201号上诉��（原审原告）何玉田，男，1941年出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托代理人李友滨，北京盈科（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）秦秋敏，女，1958年出生，汉族，现住天津市南开区。委托代理人王迎，天津金久煦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）刘占欣，男，1965年出生，汉族，现住天津市和平区。委托代理人秦秋敏（朋友关系），女，华锦劳动服务公司退休职工，现住天津市南开区。被上诉人（原审被告）王长虹，女，1952年出生，汉族，住天津市和平区。被上诉人（原审被告）任秀江，男，1957年出生，汉族，住天津市和平区。被上诉人（原审被告）天津茂源物业投资有限公司，住所地天津市河北区。法定代表人孙立山。被上诉人（原审被告）天津市辉煌房地产开发有限公司，住所地天津市西青区。法定代表人王淳。原审��三人天津市南开区房屋修缮工程公司，住所地天津市南开区。法定代表人胡立科，总经理。委托代理人于堂，该公司职员。上诉人何玉田因与被上诉人秦秋敏、刘占欣、王长虹、任秀江、天津茂源物业投资有限公司（以下简称茂源公司）、天津市辉煌房地产开发有限公司（以下简称辉煌公司）及原审第三人天津市南开区房屋修缮工程公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2010）南民初字第6045号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人何玉田及其委托代理人李友滨与被上诉人秦秋敏及其委托代理人王迎、被上诉人刘占欣的委托代理人秦秋敏、原审第三人天津市南开区房屋修缮工程公司的委托代理人于堂到庭参加诉讼，被上诉人王长虹、被上诉人任秀江、被上诉人茂源公司、被上诉人辉煌公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本案现已审理终结。一审法院经审理查明，1994年4月28日，茂源公司与辉煌公司销售部签订《联建协议书》，约定茂源公司提供南开区灵隐道民建北里危房改造工程全部手续并负责代为辉煌公司销售部兴建；双方同意将全部8200平方米左右房屋由辉煌公司销售部负责销售。王长虹作为茂源公司的代表签字。1995年案外人天津市南开区城市建设指挥部在天津市南开区人民法院起诉深圳长达纸业有限公司（以下简称长达公司）、天津市天盛房地产开发公司（以下简称天盛公司）、香港茂业投资发展有限公司（以下简称香港茂业公司）、王长虹及该案第三人辉煌公司、任秀江，要求长达公司、天盛公司、香港茂业公司、王长虹履行该案双方当事人所签订的协议，按照法定规范进行施工，以保证对被拆迁人的正常安置。天津市南开区人民法院作出（1995）南民初字第231号民事判决书，后王长虹不服一审判决提出上诉，本院作出（1998）一中民终字第1470号民事判决书。该判决认定王长虹在长达公司已通知免除其职务并予以除名，长达公司营业执照、图章在中国原子能工业（深圳）公司收存的情况下，冒以长达公司的名义（盖的却是天津分公司的章），与香港茂业公司、天盛公司签订《合资经营企业合同书》的行为，据实应认定是王长虹的个人行为。“茂源公司”成立后（于1994年12月13日被工商部门吊销营业执照），王长虹在香港茂业公司、天盛公司不知情的情况下，继而再以“茂源公司”名义与城建指挥部签订委托动迁协议，亦应认定是王长虹个人行为。王长虹现要求列“茂源公司”为当事人，并承担责任之主张，无事实依据，不予支持。然而，从王长虹在民建北里危改项目中所实施行为的性质、作用以及后果考虑，应客观地认定王长虹为该项目的投资开发人，对其与城建指挥部签订的委托动迁协议，以确认有效为宜。1996年5月21日，茂源公司与何玉田签订《购房协议书》，约定：何玉田购买茂源公司南开区民建北里回迁楼五门（南北向从东数第二个门）三号楼东侧偏套独单元（三室），约90平方米，双气，一户一表带产权；双方以集资建房形式协商房款共168000元，交款时再商定交房日期；何玉田因购房资金不足，茂源公司同意收购何玉田河西区东风里80号101偏单一套，作价105000元整；签约后，何玉田付茂源公司房款差价63000元，待民建北里新房具备居住条件进驻后，何玉田将现在住房交茂源公司。王长虹作为茂源公司的代表签字。1996年6月3日，茂源公司与何玉田就上述购房事宜签订《商品房购销合同》，约定何玉田购买南开区灵隐道民建北里回迁楼5门303室，产权为��产，价款为人民币168000元；付款为合同生效同时，何玉田交茂源公司购房款63000元，余款105000元以河西区东风里80号101号单元（二室）作价；交房日期为1996年8月30日。同日，辉煌公司销售部出具收据，载明收到何玉田房款63000元。后何玉田并未将上述河西区东风里80号101号房屋交付茂源公司而由其自行变卖。2001年3月1日，辉煌公司销售部与何玉田签订《天津市商品房买卖合同》及《购房协议书》，约定：“出卖民建北里4号楼4门3层302号，1997年10月辉煌销售部已将该房屋交给何玉田居住使用，价款为150000元；付款方式为一次性付款；因辉煌公司销售部有房屋纠纷在天津市南开区人民法院诉讼，何玉田将房款130000元交付天津市南开区人民法院，已于1998年8月3日交付天津市南开区人民法院，由天津市南开区人民法院转交辉煌公司销售部，剩余20000元房款待辉煌公司销售部��理完该房产权证后，何玉田立即付清”。上述房屋买卖合同出卖人处由辉煌公司销售部委托代理人任秀江签字，买受人处由何玉田签字。2004年12月4日，何玉田起诉辉煌公司、任秀江、天津市南开区房屋修缮公司要求确认上述《天津市商品房买卖合同》中的出卖房屋（现房号为民建北里4-3-3**号）归其所有，并办理相关产权手续、赔偿损失。何玉田在该诉讼中称，1996年6月其在辉煌公司以交旧买新的方式购买了南开区灵隐道民建北里回迁楼5门303室（即本案诉争房屋），但该房一直没有水、电、气配套，其不能进住，经与辉煌公司协调其进住正在销售的现4号楼3门302室。该案各方当事人于庭审中对《购房协议》载明的1996年乙方（何玉田）经甲方（辉煌公司销售部）中间介绍购买了茂源公司南开区民建北里（南楼）回迁楼五门（从东数第二门）偏套独单元三楼双气、一��一表、私产，居室一套。并分别于1996.5.21和1996.6.3，由乙方与茂源公司及法人代表王长虹签订了《购房协议书》和《商品房购销合同》。交房进住日期为1996.8.30前。约定了违约赔偿责任，购房者乙方于合同当日将购房款63000元付于甲方（代收），履行了合同。但茂源公司至今未将乙方所购买的房屋配套齐全和装修、水、电、双气、门窗皆无，不具备进住条件。为此，甲、乙双方在1996、1997两年间多次上门寻找茂源公司法人代表王长虹协商解决，但王长虹拒不出面解决。甲、乙双方忍无可忍。在乙方急需解决住房的情况下，甲方无奈将现民建北里4号楼4门302房交给乙方进住，乙方于1997年底正式进住等事实无异议。该案经天津市南开区人民法院（2005）南民初字第172号民事调解书，达成如下协议：何玉田给付任秀江剩余房款20000元，天津市南开区房屋修缮公司于2005年6月30��前协助任秀江为何玉田办理4号楼3门302号房屋权属证书。后，何玉田取得该房屋权属证书。1999年11月17日，茂源公司与案外人河北省故城县建筑工程公司（以下简称河北故城公司）签订《建筑工程协议书》，约定河北故城公司作为施工方应在施工合同签订后2日内交给茂源公司质保金250000元。1999年11月26日，茂源公司的王长虹收到河北故城公司的刘占欣交付的质保金250000元。2000年10月3日，签订《补充协议》，约定甲方（茂源公司）必须在2000年10月15日前偿还乙方（河北故城公司）所有质保金250000元及利息45000元；甲方如不能按时偿还乙方质保金及利息，每延长一天付给乙方滞纳金0.3%，并将民建里5门3居3层（即本案诉争房屋）和建设路89号甲2门301号房无条件让给乙方。该《补充协议》甲方签章处盖有新茂源公司印章，乙方由刘占欣签字。2001年，因上述质保金返还问题��河北故城公司在天津市河北区人民法院起诉王长虹、茂源公司，天津市河北区人民法院作出（2001）北民初字第441号民事判决书，判令茂源公司全额返还河北故城公司250000元质保金及自1999年11月26日至还款之日止的滞纳金，并驳回河北故城公司的其他诉讼请求。该判决已经发生法律效力。2001年5月1日，刘占欣与秦秋敏签订《协议书》，约定因投资茂源公司款有秦秋敏投入的130000元，故将民建北里5门3层3居室房屋（即本案诉争房屋）一套无条件让给秦秋敏作为补偿。2004年11月16日，刘占欣与秦秋敏再次签订《协议书》，约定因刘占欣向秦秋敏借款130000元，经双方同意，如在2005年2月1日不能偿还，用民建北里4号楼5门3层3居（即本案诉争房屋）无条件让给秦秋敏。现诉争房屋由秦秋敏居住。2003年何玉田起诉秦秋敏、刘占欣一般财产所有权纠纷，要求秦秋敏和刘占欣腾出南开区灵隐道民建北里回迁楼5门3楼东侧单元（即本案诉争房屋），天津市南开区人民法院作出（2003）南民初字第1942号民事判决书，认为何玉田与刘占欣均持有茂源公司与双方订立的诉争房转移手续，致使诉争之房的产权不能明确，另外，何玉田现持有的购房合同是在另案审理中被查封房屋的购房合同，明显缺乏完备的要件，故驳回何玉田的所有诉讼请求。何玉田对此判决不服，提出上诉，本院作出（2003）一中民一终字第2033号民事判决书，维持原判。天津市人民检察院于2005年作出（2005）津检民行抗字第34号民事抗诉书，认为终审法院认定秦秋敏、刘占欣具有诉争之房的转移手续，属于认定事实主要证据不足。虽然诉讼双方均没有办理诉争房屋所有权登记，但是何玉田具有商品房买卖合同及其交款凭证，而秦秋敏、刘占欣并没有任何进住诉争房屋的依据，故指��本院再审。本院作出（2005）一中民再终字第120号民事判决书，认为何玉田与刘占欣均持有案外人对诉争之房的转移手续，且何玉田与茂源公司关于诉争之房的合同在履行中，何玉田虽交纳了63000元，但其将应交给茂源公司的房屋已自行变卖，致使双方的合同未履行完毕，故判决维持本院（2003）一中民一终字第2033号民事判决。2007年何玉田起诉茂源公司、辉煌公司、王长虹及天津市南开区房屋修缮工程公司商品房买卖合同纠纷一案，天津市南开区人民法院作出（2007）南民初字第1766号民事判决书，认为讼争房屋的所有权现尚未明确之事实已经法院二审及再审判决予以确认。对讼争房屋何玉田与秦秋敏、刘占欣均持有转移手续，所以何玉田应先行确认讼争房屋的权属后，方可诉请履行合同及办理权属证书，判决驳回何玉田的全部诉讼请求。何玉田不服上述判决，提起上诉，本院作出（2008）一中民四终字第1898号民事判决书，认为何玉田虽然持有关于讼争房屋的买卖合同及部分交费单据，但由于讼争房屋已由秦秋敏、刘占欣占用，因此，何玉田应先行对诉争房屋是否享有权利确认，才能请求继续履行房屋买卖合同。何玉田对诉争房是否享有权利，应与相关各方另行解决，故判决驳回上诉，维持原判。另查，2003年7月22日，天津市南开区房屋修缮工程公司通知辉煌公司，民建北里产权总登记工作已由其公司办理完毕，辉煌公司售房有关产权事宜到其公司洽谈。现诉争房屋权属证书的相关事宜仍由天津市南开区房屋修缮工程公司负责办理。1994年11月8日，编号为河北销字16号《天津市工商行政管理局吊销外商投资企业营业执照审批表》记载，茂源公司为合资企业，注册时间为1993年7月29日，法定代表人黄茂如，因该公司未按合同、��程规定的时间缴费，天津市河北区工商局吊销该公司的营业执照。2000年12月8日，天津市工商行政管理局外资处出具《外商投资企业户卡》载明，2000年3月6日起开始经营茂源公司为合资企业，投资中方为长达公司，外方为保罗系统集团公司，董事长为王长虹。何玉田起诉至一审法院，请求：天津市南开区灵隐道民建北里4-5-303房屋确认为其所有；判令秦秋敏、刘占欣将诉争房屋腾交其所有；诉讼费由秦秋敏、刘占欣、王长虹、任秀江、茂源公司、辉煌公司承担。一审法院认为，在何玉田及秦秋敏均未取得涉诉房屋物权的情形下，何玉田诉请涉诉房屋确认归其所有，应首先认定何玉田与茂源公司于1996年5月21日签订的《购房协议》及同年6月3日签订的《商品房购销合同》所涉及的涉诉房屋买卖是否应继续履行。对此，一审法院作如下分析认定，何玉田与茂源公司签约��，何玉田虽交付了63000元购房款，并由辉煌公司销售部向其出具了收据，但因涉诉房屋“没有水电、气配套，不能入住”，何玉田未再向茂源公司履行交付河西区东风里80-101房屋或支付该房屋折价款105000元的义务，后经何玉田与辉煌公司协调，何玉田进住辉煌公司正在销售的民建北里4-3-302号，经天津市南开区人民法院（2005）南民初字第172号民事调解书确认该房屋总房款为150000元，何玉田已取得该房屋所有权。据此应认定，辉煌公司作为涉诉房屋及民建北里4-3-302号房屋的实际销售方，已以民建北里4-3-302号房屋的交付替代了涉诉房屋的交付，故涉诉房屋的交付不应再继续履行。据此，何玉田诉请涉诉房屋归其所有，不予支持。因涉诉房屋不能确认为何玉田所有，故何玉田要求秦秋敏、刘占欣腾房之请求，亦不予支持。茂源公司虽不再履行涉诉房屋的交付义务，但何玉田已支付63000元购房款应予返还。对返还义务人，一审法院作如下分析认定：据本院作出的（1998）一中民终字第1470号民事判决书中认定的王长虹为该项目的投资开发人，及一审法院（2005）南民初字第172号民事调解书所依据的辉煌公司经销部代收63000元购房款的事实，应认定对何玉田支付的63000元购房款的返还义务人为王长虹。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：“一、驳回原告将天津市南开区灵隐道民建北里4-5-303房屋确认为原告所有的诉讼请求；二、本判决生效后十五日内，被告王长虹返还原告何玉田63000元，并自1996年6月3日始按中国人民银行同期房屋贷款利率向原告支付利息至实际给付之日止。案件受理费80元，公告��800元，合计880元，由被告王长虹担负，于本判决生效后15日内给付原告。原告已交纳的1000元，退还原告920元”。上诉人何玉田不服一审判决，上诉至本院，请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人何玉田一审的诉讼请求；2、一、二审案件所产生的一切费用由被上诉人刘占欣承担。事实和理由：1、上诉人何玉田购买涉诉房屋，证据合法有效。投资开发人即被上诉人王长虹在履行合同期间跑了，至今下落不明。证据表明涉诉房屋已交付上诉人何玉田，上诉人何玉田进行了装修并实际占有，后该房屋被被上诉人刘占欣、秦秋敏强行抢占至今。天津市河北区人民法院（2001）北民初字第441号民事判决书及有关证据表明被上诉人刘占欣、秦秋敏与涉诉房屋没有任何关系，一审法院对这些以及对市高法（2008）津高民三监字21号裁定书视而不见。2、上诉人何玉田因购买涉诉房��（投资开发人、被上诉人王长虹）不配套无法进住，后又购买了被上诉人辉煌公司销售部（经理即被上诉人任秀江）插建的民建北里4-3-302房屋一套，辉煌公司销售部对涉诉房屋是代销；对民建北里4-3-302房屋是投资插建直销，这两套房屋均有各自的合同、协议、价格，房款交付的是房屋各自投资开发人和投资插建开发人。一审法院认定民建北里4-3-302房屋交付替代了涉诉房屋的交付是错误的。3、一审法院超出上诉人何玉田的诉请作出的判决应纠正。在一审整个审理过程中，上诉人何玉田未要求被上诉人王长虹退还购房款，一审法院也未释明，超越了当事人的诉讼请求，是对上诉人何玉田合法享有涉诉房屋所有权的侵害。被上诉人秦秋敏、刘占欣答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其理由为：诉争房屋是被上诉人秦秋敏有偿所得，是花了277000元购买的诉争房，且已经提交了证据。上诉人何玉田2003年起对被上诉人秦秋敏、刘占欣进行诉讼，没有任何根据。天津市南开区人民法院和天津市第一中级人民法院对上诉人何玉田的几次起诉均予以驳回。一审法院判决被上诉人王长虹返还购房款63000元是保护了上诉人何玉田的利益。上诉人何玉田不应该找被上诉人秦秋敏、刘占欣解决问题，故请求驳回上诉人何玉田的上诉请求。原审第三人天津市南开区房屋修缮工程公司答辩称，上诉人何玉田与被上诉人秦秋敏、刘占欣等人之间的官司与其无关，其只负责办理产权证，其他的一概不管。本院经审理查明，二审期间查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。二审审理期间，上诉人何玉田对一审查明的部分事实有异议，但是未提供新的证据予以证实，被上诉人秦秋敏和刘占欣均对一审查明的事实没有异议，亦未提交新的证据。经本院主持调解，各方当事人各执己见，未能达成调解协议。本院认为，上诉人何玉田按照购房协议书的约定交付了63000元房款，但至今未交付剩余房款105000元。上诉人何玉田、被上诉人茂源公司、被上诉人辉煌公司曾签订联建协议书，对该购房协议书进行了确认。在被上诉人茂源公司未按协议约定配备诉争房屋入住条件的情况下，上诉人何玉田先后多次找联建协议书签署方之一的被上诉人辉煌公司解决该问题，在找被上诉人茂源公司未果的情形下，被上诉人辉煌公司安排上诉人何玉田入住民建北里4-3-302号房屋，并与上诉人何玉田在2001年3月1日签订购房协议书，约定被上诉人辉煌公司向上诉人何玉田交付民建北里4-3-302号房屋，并为上诉人何玉田办理民建北里4-3-302号房屋的权属证书。综上可见，在诉争房屋不具备交付条件的情形下，上诉人何玉田已经取得了另一套房屋即民建北里4-3-302号房屋的所有权作为补偿，故上诉人何玉田要求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。关于一审法院判令被上诉人王长虹返还房款及相应利息一节，因上诉人何玉田在本案中并没有提出相关诉讼请求，且上诉人何玉田在二审中坚称此项判决为超诉讼请求的判决，要求予以撤销，故本院予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，但判决结果超过了上诉人何玉田的诉讼请求欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持天津市南开区人民法院（2010）南民初字第6045号民事判决第一项，即驳回上诉人何玉田将天津市南开区灵隐道民建北里4-5-303房屋确认为上诉人何玉田所有的诉讼请求；二、撤销天津市南开区人民法院（2010）南民初字第6045号民事判决第二项，即本判本判决生效后十五日内，被上诉人王长虹返还上诉人何玉田63000元，并自1996年6月3日始按中国人民银行同期房屋贷款利率向上诉人何玉田支付利息至实际给付之日止。三、驳回上诉人何玉田的其他上诉请求。一审案件受理费80元，公告费800元，二审案件受理费80元，合计960元，由上诉人何玉田负担。本判决为终审判决。审　判　长　　王润生代理审判员　　郭　雄代理审判员　　张　璇二０一三年十二月十六日书　记　员　　刘　艳附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 关注公众号“”