（2013）茂港法民初字第399号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2014-06-26
案件名称
茂名市金墩公司与茂名市金宏公司房地产开发经营合同一审民事判决书
法院
茂名市茂港区人民法院
所属地区
茂名市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
茂名市金墩房地产开发公司,茂名市金宏投资置业公司
案由
房地产开发经营合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第四条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省茂名市茂港区人民法院民 事 判 决 书（2013）茂港法民初字第399号原告：茂名市金墩房地产开发公司。原住所地：茂名市文明中路。现住所地：茂名市油城八路。法定代表人：冯少文，经理。委托代理人：杨文良，广东文业律师事务所律师。委托代理人：杨金星，广东文业律师事务所律师。被告：茂名市金宏投资置业公司，地址：茂名市光华南路房地产交易大厦。法定代表人：黄茂平，经理。委托代理人：庞奇凤，广东粤茂律师事务所律师。委托代理人：张学清，广东粤茂律师事务所律师。原告茂名市金墩房地产开发公司诉被告茂名市金宏投资置业公司房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2013年10月21日立案受理后，依法由审判员张国标担任审判长，与人民陪审员蒙柱、杨礼安组成合议庭，同年11月25日公开开庭进行了审理。原告茂名市金墩房地产开发公司的委托代理人杨文良、杨金星与被告茂名市金宏投资置业公司的委托代理人庞奇凤、张学清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茂名市金墩房地产开发公司诉称：原、被告于2010年6月18日签订《合作开发房地产协议书》共同投资开发被告位于茂名市茂港区水东开发区东十五小区［土地证号：茂港国用（2008）第x**号］土地使用权证范围内的土地，《协议书》签订后，原告进行了前期勘探、设计等开发工作。并按《协议书》约定支付100万元定金给被告。在履行协议书期间，被告违反了协议书中的约定，未经原告的同意擅自将合作开发的地块抵押给银行贷款，原告催告被告履行协议，因被告无法偿还银行债务，协议书已无法履行，被告的行为构成违约。依照法律规定，被告应双倍返还定金给原告，并且赔偿原告因履行协议的损失225万元。为此，特向法院起诉，请求：一、判令被告双倍返还原告履行《合作开发房地产协议书》定金200万元；二、判令被告赔偿原告履行《合作开发房地产协议书》的损失225万元；三、本案原告所预交的诉讼费、委托代理律师的代理费由被告承担。原告茂名市金墩房地产开发有限公司在诉讼中提供了以下证据：1、原告的《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人证明书》、《身份证》复印件各一份（已核对）。原告用以证明原告的诉讼主体适格；2、被告的《工商登记信息》复印件一份（已核对）。原告用以证明被告诉讼主体适格；3、《合作开发房地产协议书及土地使用权证》复印件一份（已核对）。原告用以证明原、被告合作开发房地产的事实；4、《汇款单及被告出具的说明》复印件一份（已核对）。原告用以证明原告已按协议的约定支付定金100万元给被告的事实；5、《函》复印件二份（已核对）。原告用以证明被告用合作开发的土地使用权向银行抵押贷款，违反协议书约定，现无法偿还银行贷款，协议书已无法继续履行的事实；6、《建设工程设计合同》复印件一份（已核对）。原告用以证明原告为履行《合作开发房地产协议书》，与广东省建工设计公司签订建设工程设计合同，约定设计费为人民币5695000元的事实；7、《房屋买卖合同及房地产权证》复印件一份（已核对）。原告用以证明原告与广东省建工设计公司签订房屋买卖合同，将其位于茂名市光华北路xxx号大院8、9号首层1、2、3、4号房转让给广东省建工设计公司，以抵扣《建设工程设计合同》约定的设计费5695000元；8、《收据》复印件二份（已核对）。原告用以证明广东省建工设计公司支付原告购房定金1139000元和购房款1360000元，此款在设计费中抵扣，视为原告已支付设计费定金和设计费的事实；9、《半岛蓝湾修建性详细规划》复印件一份（已核对）。原告用以证明原、被告签订协议后，广东省建工设计公司已作出规划图，原告确实存在经济损失的事实。被告茂名市金宏投资置业公司辩称：一、《合作开发房地产协议书》不是有效合同，原告要求双倍返还定金没有法律依据。由于被告是由政府部门投资开办的企业，该涉案地块属于政府投资形成的财产，根据《企业国有产权转让管理暂行办法》的规定，必须经过严格的清产核资等一系列程序，因此，该合同没有报任何主管部门批准，应是无效的；二、原告要求赔偿225万元损失没有事实及法律依据；三、原告要求被告承担律师费等费用没有法律依据。请求法院依法驳回原告的起诉。被告茂名市金宏投资置业公司在诉讼中提供了以下证据：1、被告的《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人证明书》复印件各一份（已核对）。被告用以证明：1、被告的诉讼主体适格；2、被告是政府出资设立的企业，属于集体性质；3、涉案地是政府投资形成的财产。经审理查明，2010年6月18日，原告茂名市金墩房地产开发有限公司作为乙方、被告茂名市金宏投资置业公司作为甲方就共同投资开发属于茂名市金宏投资置业公司位于茂名市茂港区水东开发区东十五小区［土地证号：茂港国用（2008）第x**号］土地使用权证范围内的土地，双方签订了《合作开发房地产协议书》。《合作开发房地产协议书》中第八项规定：该开发项目成立项目部进行运作。由甲乙双方各派出2人成立项目领导小组，对该项目进行具体管理，其中乙方派出的人员为项目组长，为项目负责人，甲方派出的人员为副组长。项目运作主要由乙方茂名市金墩房地产开发有限公司负责，甲方茂名市金宏投资置业公司负责监督。第十二项规定：本项目承建所发生的费用全部由乙方承担且乙方投入资金的数额以甲方书面确认为准。第十八条第二项规定：在合作期间，甲方保证提供作为项目投资的土地不被查封（非甲方过错造成查封除外），不经乙方同意，不得抵押或提供担保。第十八条第三项规定：甲方与乙方合作开发事宜已经公司职工代表大会通过和获得甲方主管部门同意。第十八条第八项规定：开始报建后，甲方违约的，应赔偿乙方实际造成的损失，同时承担该项目总投资额的15%的违约金。第十九条规定：乙方的权利义务（一）本协议签订后7日内，乙方需提供100万元定金给甲方作为前期合作的定金，并约定：如乙方在签订本协议后开始报建前违约，乙方无权要求甲方返还定金，如甲方在收取乙方定金后报建前违约，甲方应双倍返还乙方定金。开始报建后，该100万元作为报建费交给政府，乙方能提供3000万元的自有财产作为该项目建设的担保，以确保项目的顺利完成。（二）开始报建后，乙方违约的，应赔偿甲方实际造成的损失，同时承担该项目总投资额的15%的违约金。（三）乙方承诺签订本协议已经乙方全体股东一致同意。（四）乙方承诺遵守甲方在报纸上刊登的全部声明。签订协议书后，原告按照协议书中的约定支付100万元定金给被告。被告在报建前未经原告的同意擅自将合作开发位于茂名市茂港区水东开发区东十五小区［土地证号：茂港国用（2008）第x**号］土地使用权抵押给银行贷款。2013年8月29日，原告向被告发送“关于请求依法履行合同的函”，该函明确告知被告应当采取补救措施解除抵押，继续履行《合作开发房地产协议书》。2013年9月3日，被告向原告发送回复函，该函明确告知原告，称《合作开发房地产协议书》确定的合作开发该项目无任何进展，造成其公司资金严重短缺，因而向广东发展银行茂名分行贷款1000万元，目前其公司存在无法偿还该贷款的风险。因此，原告以《合作开发房地产协议书》已无法履行，被告的行为构成违约，请求本院判决支持其上述诉讼请求。本院认为：原告茂名市金墩房地产开发有限公司与被告茂名市金宏投资置业公司签订的《合作开发房地产协议书》，是双方的真实意思表示，并且明确、具体，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，应确认为合法有效，双方当事人应当按照《合作开发房地产协议书》的约定履行各自的义务。在本案中，原、被双方合作开发的位于茂名市茂港区水东开发区东十五小区的土地在报建前，被告未经过原告的同意，擅自将涉案土地抵押给广东发展银行茂名分行，属于违约行为，应按《合作开发房地产协议书》中的规定双倍返还定金给原告。故原告主张要求被告返还双倍定金即200万元，本院予以支持。原、被告在《合作开发房地产协议书》中约定被告在报建前违约只需双倍返还定金，只有在报建后违约才应赔偿原告实际造成的损失，同时承担该项目总投资额的15%的违约金。故原告要求被告赔偿《合作开发房地产协议书》的损失225万元之理由不成立，本院不予采纳。原告主张支付的律师费用由被告承担至今没有明确的法律规定，本院不予支持。被告主张《合作开发房地产协议书》不是有效合同，原告要求双倍返还定金没有法律依据的辩解理由不成立，本院不予采信。在本案中，原告方也认可被告方无法继续履行《合作开发房地产协议书》，该《合作开发房地产协议书》应当除解。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告茂名市金宏投资置业公司在本判决发生法律效力之日起三十日内向原告茂名市金墩房地产开发有限公司返还双倍定金人民币200万元。二、驳回原告茂名市金墩房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费40800元，由原告茂名市金墩房地产开发有限公司负担24800元，被告茂名市金宏投资置业公司负担16000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长 张国标人民陪审员 杨礼安人民陪审员 蒙 柱二〇一三年十二月十六日书 记 员 李冠霞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 搜索“”