（2013）海民初字第15281号

裁判日期: 2013-12-16

公开日期: 2015-05-25

案件名称

阮卫星与白璐房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市海淀区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

阮卫星,白璐

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条

全文

北京市海淀区人民法院民事判决书（2013）海民初字第15281号原告（反诉被告）阮卫星，男，1980年12月6日出生。委托代理人武霜琛，北京卓航律师事务所律师。被告（反诉原告）白璐，男，1983年10月11日出生。委托代理人柳辉，北京市中合律师事务所律师。原告（反诉被告）阮卫星与被告（反诉原告）白璐房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告阮卫星及其委托代理人武霜琛、被告白璐之委托代理人柳辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阮卫星诉称，我与白璐于2012年12月9日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定我以211万元的价格向白璐购买北京市海淀区1402号房屋（以下简称1402号房屋）及相关设备。同日，我向白璐支付8万元购房定金。双方约定我应于2013年1月10日向白璐支付第二笔购房款，但当我提出向白璐支付该笔款项时，白璐拒收。后双方多次就房屋买卖合同的履行进行协商未果。我认为，白璐违反诚实信用原则，拒绝履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，故我现起诉要求法院依法判令：一、白璐继续履行双方于2012年12月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《补充协议二》，白璐配合我办理银行贷款手续及房屋所有权转移登记手续；二、白璐按照每日1055元的标准向我支付自2013年1月12日至实际履行之日的违约金；三、白璐承担因其违约行为导致的个人所得税增加部分；四、白璐赔偿我贷款损失28万元；五、白璐赔偿我自2013年4月25日至其实际交付房屋之日的租金损失，每月3800元；六、本案全部诉讼费由白璐承担。白璐辩称，2012年12月9日，我与阮卫星约定，由其购买我所有的1402号房屋，并于合同签订当日支付定金80000元，2013年1月10日付款610000元，2月10日付款200000元，2月15日前付款200000元，余款申请银行贷款。但阮卫星到目前为止仅支付了定金80000元，其余款项均未支付，其行为已严重侵害了我的合法权益。故我不同意阮卫星的全部诉讼请求。同时反诉要求解除双方于2012年12月9日签订的北京市存量房屋买卖合同及其补充协议，要求阮卫星支付违约金人民币180000元，反诉费由阮卫星负担。阮卫星针对白璐的反诉辩称，我方不同意白璐的全部反诉请求，不同意解除合同。经审理查明，2012年12月9日，白璐（出卖人）与阮卫星（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定：第一条、出卖人所售房屋为1402号房屋；第四条、房屋成交价格为211万元；拟贷款金额为80万元；第六条、出卖人应当在房本更换当日将该房屋交付给买受人；第七条、买受人未按照约定时间付款的，按照下列第1种方式处理：（1）逾期在10日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日，出卖人有权解除合同；第十条、当事人双方同意，自本合同签订之日起10日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；……。2012年12月9日，白璐（出卖方、甲方）与阮卫星（买受方、乙方）、北京安信瑞德房地产经纪有限公司（以下简称安信瑞德公司，居间方、丙方）签订《补充协议》，协议约定：“1、该房屋成交价格为人民币211万元，乙方于2012年12月9日向甲方支付购房定金人民币8万元，乙方于2013年1月10日向甲方支付第二笔购房定金人民币40万元；乙方于2013年2月10日向甲方支付购房款人民币40万元；乙方于过户前向甲方支付购房款人民币43万元；剩余房款人民币80万元乙方以贷款方式支付；甲乙双方应于丙方通知后5日内，共同前往贷款机构办理贷款申请手续；自乙方贷款申请获得银行批准后10日内，甲乙双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续；甲方不承担任何税费，由乙方承担本次交易所产生的涉及双方的所有税费；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第一条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；……。白璐（甲方、卖方）与阮卫星（乙方、买方）签订《补充协议（二）》，内容为：“1、买卖合同约定房屋成交价格为人民币211万元，该价款包括房屋净价人民币115万元，固定设备转让费、乔迁搬家费、地域补偿费等共计95万元；2、买卖双方一致同意，按照房屋净价，即人民币115万元办理房屋的缴税、过户手续；3、本协议生效后，如遇国家政策变动原因，造成无法按照房屋净价办理缴税、过户手续的，买卖双方一致同意按照国家新政策执行；……”。2012年12月9日，白璐收到阮卫星支付的购房定金8万元。2013年1月3日，阮卫星作出如下书面承诺：愿意追加购买白璐1402号房屋购房款1万元。1月10日付款60万元，外加1万元现金；2月10日付款20万元；2月15日前付款20万元。阮卫星提交的活期历史明细清单记载：2013年1月10日，通过汇款至阮卫星银行帐户45万元；次日，又通过汇款打入阮卫星银行帐户15万元，此时阮卫星银行帐户内余额为614241元；之后又陆续有钱进入阮卫星账户，至2013年1月31日，阮卫星银行帐户内余额为1176917元。庭审中，阮卫星提交了其于2013年1月13日与白璐的通话录音，该录音中有如下内容：阮卫星：就是10号去给她付这个钱的时候，由于那个房子是有监管资金的，如果我按照那个给她的话，就会造成那个监管资金不够，所以我就准备给你母亲协商一下先给她46万元，你母亲没同意，说让我回来几天凑钱。我第二天就凑到了61万元。给她打电话的时候她就拒收了，就不要了。白璐：我还真不太清楚，但我收你那个合同的执行了，那个快递我收到了。这个我不清楚，我只有问一下我妈。或者直接问我妈吧，因为具体情况我也不清楚，我也没经手，我也不知道中间发生了什么事情。2013年1月13日，阮卫星给白璐发送《关于执行北京市存量房屋买卖合同的催告函》，内容为：“致白璐、李敬芬：本人于2012年12月9日与你方签订北京市存量房屋买卖合同，合同约定本人向你购买1402号房屋。本人已按合同约定于2012年12月9日向你支付购房定金8万元。根据合同和约定，我于2013年1月11日向你支付人民币61万元购房款，但遗憾的是你拒绝接受。现我郑重通知你方：接到本催告函之日起速与我联系到银行办理第二笔购房款转账手续，或你方提供白璐的开户行及账号以便我支付房款。若你方收到本函后未及时办理，使我不能按照约定支付房款，由此造成的一切责任由你方承担。”京城特快专递邮件详情表显示，上述函件的邮寄时间为2013年1月12日16时。本案审理过程中，证人周×出庭作证，其证明内容如下：我曾书写过一份证明，我今天要证明的内容与之前提交的证明内容基本一致。大概就是，阮卫星和白璐于2012年12月9日签订《北京市存量房屋买卖合同》，签订合同时买方向卖方支付了8万元定金，当时双方约定2013年1月10日买方向卖方支付首付款40万元，2013年1月10日当天阮卫星给卖方交付首付款的时候卖方说他要60万元，40万元不要，于是第二天阮卫星凑够了60万元，但是卖方就不收了。之后我们中介多次给白璐的母亲李敬芬打电话，但是她都说不要了，阮卫星已经违约了。2013年1月10日阮卫星给白璐母亲46万元，但是白璐母亲也说不要。现在阮卫星和白璐就是签了合同，接下来应当进行的是房屋核验，证明房屋没有问题之后才可以进行下一步。下一步是购房人资格审查；再下一步是网签、面签、贷款、过户。阮卫星的购房资格审查之前做过一次，但是由于有效期只有十五天，十五天之内如果不办理相关手续，就需要重新做，所以现在已经失效了。但是阮卫星现在依然有购房资格。本案房屋买卖合同是在白璐家签的，白璐本人在合同上有签字。但是后续的手续主要是白璐的母亲李敬芬办理的，她有委托手续，我们看过。对于上述证人证言，阮卫星发表如下质证意见：证人所×1，但是可能由于时间较长，证人所×2的部分内容与事实不符。比如说2013年1月10日当天，我给白璐的是46万元，不是40万元；白璐母亲不同意之后，第二天，也就是2013年1月11日，我给李敬芬的是61万元，不是60万元。因为当时李敬芬要我多加1万元，说多给一万元就配合我办理过户。白璐对上述证人证言发表如下质证意见：第一，对证人身份我方不认可，因为一直给白璐提供中介服务的人叫刘某，李敬芬表示不认识周×，而且其也没有参与本案的交易过程；第二，周×应当证明其是中介公司的工作人员并且有相应的资质；第三，阮卫星是与安信瑞德公司存在合同关系，所以不知道证人是以×出庭还是代表公司出庭；第四，周×所在公司收取了阮卫星的中介费，所以证人与阮卫星之间存在利害关系；第五，证人在出庭作证的整个过程中都是在照着纸质的材料念，并且对一些关键的交易细节，例如对于究竟是给的46万元还是40万元，是60万元还是61万元等，证人都×。上述事实，有双方当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、收条、活期历史明细清单、书面承诺、电话录音等证据材料在案佐证。本院认为，阮卫星与白璐签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，阮卫星应于2013年1月10日给付白璐40万元。但2013年1月3日，阮卫星书面承诺1月10日付款60万元，并在此基础上加付1万元，故其应当按此承诺履行约定义务。2013年1月10日，阮卫星银行帐户内只有45万元，其同意支付白璐46万元，但遭到拒绝。次日，阮卫星的银行帐户内资金余额为61万余元，此时其已具备给付能力，但白璐拒绝接收。为此，阮卫星向白璐邮寄了催告函，但白璐未予答复。阮卫星承诺2013年2月10日及2月15日各付款20万元。根据银行记录记载，2013年1月31日，阮卫星的银行帐户内资金余额为110余万元，已经具备实际履约给付能力。故阮卫星应当于2013年1月10日向白璐支付61万元，其于次日具备给付能力，并不构成根本性违约。根据双方签订的房屋买卖合同第七条约定，买受人逾期付款超过10日的，出卖人才有权解除合同。现白璐据此要求解除与阮卫星签订的房屋买卖合同及补充协议，没有合法依据，本院不予支持。阮卫星起诉要求白璐继续履行双方签订的房屋买卖合同及补充协议，有合法依据，本院予以支持。换言之，白璐应当继续配合阮卫星办理房屋贷款手续及房屋所有权转移登记手续。在合同继续履行过程中，会基于多种不确定因素，导致合同无法继续履行，故在实际履行过程中，应当按照步骤逐步履行。在此后的合同履行中如出现纠纷，双方仍可通过诉讼解决争议。因阮卫星在合同履行过程中确实存在违反合同约定之情形，故其无权要求白璐向其支付违约金及租金损失。关于贷款损失，因阮卫星未提交相关证据，故本院不予支持。合同中明确约定所有税费由阮卫星承担，故对其要求白璐承担个人所得税增加部分的请求，本院亦不予支持。白璐反诉要求阮卫星支付违约金，亦缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所×2，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、阮卫星与白璐于二Ｏ一二年十二月九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《补充协议二》继续履行；二、白璐于本判决生效后十日内继续配合阮卫星办理购买北京市海淀区一四Ｏ二号房屋的银行贷款手续；三、阮卫星于上述银行贷款手续办理完毕后次日给付白璐人民币一百零一万元；四、驳回阮卫星的其它诉讼请求；五、驳回白璐全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费人民币五千元，由白璐负担，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费人民币五千五百七十元，由阮卫星负担二千七百八十五元，已交纳；由白璐负担二千七百八十五元，于本判决生效后七日内交纳。反诉费人民币三千九百元，由白璐负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　王　实人民陪审员　　周保山人民陪审员　　商凤鸣二〇一三年十二月十六日书　记　员　　黄　杨微信公众号“”