（2013）雨民初字第2009号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2014-05-23
案件名称
李虹与长沙鑫湘房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市雨花区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李虹,长沙鑫湘房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十八条第一款，第一百五十二条第一款
全文
湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2013）雨民初字第2009号原告李虹，女，汉族，1988年8月8日出生。委托代理人姚飞，湖南天地人律师事务所律师。委托代理人刘俊亮，湖南天地人律师事务所律师。被告长沙鑫湘房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区韶山路153号。法定代表人王辛淮，执行董事。委托代理人杨朝军，湖南日月明律师事务所律师。原告李虹（以下简称原告）诉被告长沙鑫湘房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2013年8月14日、2013年8月30日公开开庭进行了审理。原告委托代理人姚飞、刘俊亮，被告委托代理人杨朝军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2012年3月3日签订了合同编号为201108791610的·《长沙市商品房买卖合同》（以下简称合同），原告购买了由被告开发的位于雨花区自然村（自然岭路241号）的“龙吉湾小区”（龙瑞尚苑）楼盘的3栋1610号房屋，房屋总价款为566791元。合同签订后，原告支付了相应房屋价款并履行了其他合同约定的义务。根据合同约定，被告应在2013年3月31日之前将符合合同约定的房屋交付给原告使用。然而，被告未能在上述约定期限内将符合条件的房屋交付给原告使用，交付期限届满后，被告自2013年4月开始催促原告收房，原告在房屋交付前及接到被告的收房通知后，多次对房屋及相关配套设施进行了现场查验，发现被告拟交付房屋并没有完全达到合同约定的交付条件。根据长沙市公证处于2013年5月8日对房屋及周边等配套设施的现场公证证实：截至2013年5月8日，被告仍没有安装房屋门栋的门禁（黑白可视对讲门禁），小区的配套设施工人正在紧张的进行施工。被告拟交付的房屋没有达到合同第十条第3款约定的附件三“装饰、设备标准”。此时，被告逾期交房已达38天。根据合同第十一条关于被告逾期交房违约责任的约定，被告逾期交房超过30日后，原告要求继续履行合同的，被告应该按合同规的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之六的违约金，但此违约金不超过原告累计已付款的3%。截至2013年5月8日，被告逾期交付房屋已达38天。根据合同约定，其应当支付的违约金数额为12922.83元，另还应当支付房屋实际达到交房条件之日止的违约金。原告诉至法院，请求判令：一、被告因延期交房向原告支付违约金共计12922.83元（从2013年4月1日起，按房屋总价款的日万分之六计算，暂计算至2013年5月8日，应计算至实际达到交房条件之日止的违约金）；二、被告立即将符合合同约定的房屋交付给原告使用；三、被告承担本案诉讼费用。被告辩称：一、原告主张的事实不能成立。在交房前被告已购买安装了黑白对讲门禁系统，线路已铺设到位，且已完成对该系统的调试。为了避免给业主装修增加不必要的麻烦，由物业公司对门禁主机进行保管，并发给每位业主一楼入户门钥匙以方便进出，这也是其他楼盘的通常做法。若原告不同意，可在交房时向被告提出，被告可以立即为其安装该设备，故在交房时黑白对讲门禁系统已符合合同要求。不存在因未安装门禁系统而不符合交房条件的事实。二、原告要求将逾期交房违约金计算至2013年5月8日缺乏依据。《商品房买卖合同》约定的交房日期确为2013年3月31日，后因2012年冬至2013年初雨雪天气对施工影响，被告不得不多次通知原告延期交房，最终确认的交房日期为2013年4月21日，被告承诺依约赔偿此段逾期交房违约金。但原告未履行收房义务，而请求将违约金计算至5月8日缺乏事实依据。三、根据合同约定，原告方未能按期付款，被告可以延期交房并不承担违约责任。同时，原告方逾期付款应承担合同约定的违约责任。经审理查明：2013年3月3日，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》一份。合同约定：原告购买被告开发的位于长沙市雨花区自然村（自然岭路241号）的龙瑞尚苑楼盘3栋1610号房屋，房屋建筑面积113.17平方米，房屋总价款为566791元，购买方式为银行按揭，其中，首付金额为346791元，由原告于合同签订之日交付给被告，剩余房款220000元，由原告向中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行申请贷款；自被告通知之日起3日内，原告将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给被告，原告逾期履行上述义务的，逾期30日之内，自合同规定的应付款期限之次日期至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，原告愿意继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之六的违约金；被告应当在2013年3月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付原告使用；由于被告原因未按合同约定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过30日的被告按日向原告支付已付房价款万分之四的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，被告按日向原告支付已付房价款万分之六的违约金，但此违约金金额不超过原告累计已付款的3%；原告办理房屋验收手续时发现所交付的房屋如存在质量问题，应当将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由被告在60日内整改合格后，原告应当收房，超过整改期未整改的被告应承担每日50元的延期交房责任，被告整改后，被告通知原告在10日内验收房屋，原告未按通知期限验房的，视同整改合格，且至被告通知验收房屋的截止日起该房屋损毁、灭失的风险及物业管理费与相关费用由原告承担。此外，在双方《长沙市商品房买卖合同》附件三《装饰、设备标准》中规定：门禁为黑白可视对讲门禁。在合同履行过程中，被告因工程进度原因，于2013年3月30日以粘贴书面《通知》的方式通知业主：由于工程原因，被告将于2013年4月7日进行正式交房。2013年4月6日，被告又以粘贴书面《通知》的方式通知业主：由于天气原因，给外墙施工带来难度，交房时间需要再次往后顺延，被告会按照商品房买卖合同中约定的相关条款对延期进行赔偿。2013年4月20日，被告张贴《3号栋交房通知》，载明：被告将于2013年4月21日进行3号栋正式交房，届时被告会用电话、短信和售楼部公告的形式告知。同时，被告通过电话、短信、挂号信的方式通知原告收房，但原告未予收房。另查明：被告开发的龙瑞尚苑小区共计房屋三栋。2010年12月7日，被告与长沙斯丹杰电子科技有限公司签订《龙吉湾住宅小区五期弱点工程协议》及《龙吉湾住宅小区五期弱点工程补充协议》，协议约定被告将三栋房屋的黑白可视对讲门禁系统和有线电视、电话、宽带网络工程交由长沙斯丹杰电子科技有限公司施工。其中合同约定的门禁系统包括：黑白可视室内分机、梯口机、可视安保型管理中心主机、一楼不锈钢门、电控锁、闭门器和ID卡及室内外的相关线路铺设。长沙斯丹杰电子科技有限公司完成上述合同施工内容后，所涉线路隐蔽工程于2012年11月21日由工程监理单位长沙天诚建设项目管理有限公司验收。2013年2月25，被告组织监理单位、施工单位、设计单位对龙瑞尚苑小区三栋房屋的楼宇门禁对讲系统进行了调试，调试符合国家相关标准。2013年4月19日，其中第3号栋房屋经建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位验收合格。2013年3月28日，被告为防止业主装修期间门禁系统损坏、被盗等，经与物业公司协商，决定将小区门禁系统的一楼和业主室内可视对讲机交由物业保管，待业主入住后再统一安装。2013年4月21日起，被告开始将龙瑞尚苑楼盘第3号栋交付给业主使用，截至2013年10月，龙瑞尚苑楼盘第3号栋185户房屋中，共计有141户业主签订《业主交房入住手续书》，被告按日向签订《业主交房入住手续书》的业主按其总房价款的万分之四支付了4月1日至4月21日、共计21日的违约金。此外还有38户业主未收房，6户尚未售出。2013年7月4日，原告诉至本院，请求裁决。本案经调解双方未达成一致协议。在本案审理过程中，原告还提出被告在本案中提供的房屋五方验收表与在交房时公示的不符。被告对此说明：五方验收后因提交给质监站进行备案时，质监站要求按照其规定的格式制作五方验收表，故重新制作了五方验收表，相应地五方单位予以重新盖章确认，从而出现了补正的情况发生。另，本案争议的门禁系统的可视对讲机已于7月底投入使用。同时，被告认为依双方合同约定，其应支付原告2013年4月1日至4月21日逾期交房的违约金4761元（566791元×万分之四×21日）。以上事实，有原告的身份资料、被告的注册资料，《长沙市商品房买卖合同》、购房发票（收据）、公证书、交房通知书、交房通知表、延期交房通知照片、业主交房入住手续书、《龙吉湾住宅小区五期弱点工程协议》及《龙吉湾住宅小区五期弱点工程补充协议》、《佛山市家乐福电子有限公司送货单》、建筑设备安装工程隐蔽验收记录、《调试报告》、被告与物业公司的《会议纪要》、被告向物业公司《关于保管门禁单元按键的函》、钥匙发放登记表、逾期付款统计表、龙吉湾小区（龙瑞尚苑）房屋认购合同以及当事人的陈述、庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：原、被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》，合法有效，双方均应严格履行。依双方合同约定，被告交房应满足两个条件。首先，应经建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位验收合格；其次，符合原、被告双方约定的装饰、设备标准。被告所开发的龙瑞尚苑小区3号栋房屋已于2013年4月19日，经建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位验收合格。本案争议焦点为：在被告交房前，黑白可视对讲门禁是否已符合合同约定的装饰、设备标准。在本案中，被告在交房前虽然存在一楼门禁可视机和室内分机未配置到位的情况，但根据被告提交的施工合同、调试记录等证据反映，诉争的黑白可视门禁系统，被告已实际进行了施工，设备已经安装到位，可正常使用。被告未将可视机部分配置到位，暂交由物业公司保管，是基于防止门禁系统损坏、可视机被盗的考虑。此做法，符合当前商品房交付时的通常做法，与门禁系统未实际建设，在交房时不能提供有本质区别。而且，被告现已将门禁系统的可视对讲机部分配置到位、投入使用。故在被告交房前，两原告所诉的房屋黑白可视对讲门禁已符合合同约定。被告应当依合同约定于2013年3月31日前，将符合合同约定的商品房交付两原告使用。被告通知于2013年4月21日交付房屋的行为，违反了合同约定，应当支付2013年4月1日至2013年4月21日的违约金4761元（566791元×万分之四×21日）。原告在2013年4月21日后仍未收房，非因被告原因造成，被告不承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、第一百五十二条之规定，判决如下：被告长沙鑫湘房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告李虹违约金4761元。被告长沙鑫湘房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内配合原告李虹完成房屋交付手续。驳回原告李虹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费203元，由被告长沙鑫湘房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 曾 嵘审 判 员 刘大川人民陪审员 曹群湘二〇一三年十二月十六日书 记 员 粟 佳附：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。 百度搜索“”