（2013）宁民终字第2922号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2014-03-27
案件名称
上诉人叶学领与被上诉人南京天华百润投资发展有限责任公司商品房预售合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
叶学领,南京天华百润投资发展有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宁民终字第2922号上诉人（原审原告）叶学领。委托代理人杨十方，江苏南京宁辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）南京天华百润投资发展有限责任公司，组织机构代码75126413-8，住所地南京市浦口区大桥北路77号。法定代表人张康黎，该公司董事长。委托代理人曹娟娟。委托代理人姚丽娟。上诉人叶学领因与被上诉人南京天华百润投资发展有限责任公司（以下简称天华百润公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2008）浦民一初字第1638号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人叶学领的委托代理人杨十方，被上诉人天华百润公司委托代理人姚丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶学领原审诉称，叶学领在2005年3月根据天华百润公司出具的《天润城第一街区》预售商品房的宣传资料、展示模板、项目资料等，出于对天华百润公司的充分信赖选择购买位于天润城第一街区沿江街道京新6**号。2006年5月天华百润公司建成交付，其后发现以下问题：合同附件1）朝南向窗户未依法设置外遮阳设施，使得叶学领在夏季使用空调时，空调耗能量增加4-5W／M（法定参照值）。2）合同附件2规定，计入共有公用分摊的共有部分为分隔墙、外增体一半、楼梯间等三项，但天华百润公司在未告知叶学领的情况下，其实际收取的房款中包含了6项共有公用分摊面积。3）、合同附件1总平面图中明确标注应在第一街区内建有地上停车位及地下停车场。现第一街区已全部建成交付，但天华百润公司在未进行任何告知下，单方面取消停车位及地下停车场的建设。天华百润公司上述的违约行为和违法行为给叶学领所预期的房屋使用、生活环境质量造成严重影响，为处理此事精神上也受到伤害。4）、按照合同附件6的规定标准，分户门应为优质防盗门。但实际安装交付的是普通劣质三无产品铁皮门。叶学领与天华百润公司在自愿公平、等价有偿的基础上依法所签订的《南京市商品房买卖契约》具有法定的拘束力。由于天华百润公司在合同的履行中利用自身的强势地位，凌视消费者的权益。在获取叶学领支付的全部房款后公开采取违约，以缺斤少两的操作方式掠夺、损害消费者的利益，以满足自身获取不法经济利益。公开违反诚实信用原则，使叶学领所期待的合同目的完全无法实现。基于天华百润公司的违法事实、违法行为和合同中的欺诈，叶学领诉至法院要求天华百润公司：1、按照规定对叶学领朝南向窗户设置遮阳设施；2、退还多收取合同约定以外面积（不由叶学领承担的公用分摊面积的共有部位）的房款，并支付相应的赔偿金；3、按照合同和设计图纸要求交付第一街区的地上停车位及地下停车场；4、承担地下停车库延迟交付违约责任及相关赔偿；5、按合同规定更换符合要求的防盗门；6、按照合同要求交付符合国家安全标准的合资品牌电梯；7、交付合同约定的卫生洁具；8、赔偿房顶墙面多处开裂的损失，承担本案诉讼费用。天华百润公司原审辩称，1、遮阳设施已由生效判决所确定；2、天华百润公司不存在多收取房款的情况，天华百润公司没有过错也没有违反约定的行为，不存在赔偿；3、叶学领是单个业主，不具备诉讼主体资格，天华百润公司没有建设地上停车位和地下停车场系不可抗力，不应承担违约责任；建设地下车库是建设部门的要求，天华百润公司未建应属于承担行政责任；4、关于承担地下停车库延迟交付违约责任及相关赔偿意见同3；5、防盗门已由生效判决所确定；6、天华百润公司交付的电梯品牌是合资品牌，符合合同约定；7、合同没有卫生洁具的约定；8、墙面如确开裂，天华百润公司同意承担维修责任。原审法院经审理查明，叶学领（乙方）与天华百润公司（甲方）于2005年3月签订《商品房买卖契约》，约定叶学领购买天华百润公司开发的坐落于本区沿江街道京新6**号天润城第一街区，该房屋建筑面积为104.08平方米，单价2534.4元／平方米，房款合计263780.4元。合同还约定，甲方应按附件4载明的时间将与该房屋正常使用直接关联的公共配套设施交付使用，如逾期交付，则按照每天万分之一向乙方支付已收房款逾期期间的违约金。低于附件4约定标准的，应采取补救措施使其达到附件4约定标准，乙方也可以解除契约；低于附件6约定的标准，在30天内采取补救措施使其达到附件6约定标准。合同附件4就公共配套设施约定含六项内容，即供水、供电、管道气、电梯（不含多层）、有线电视、电话，约定的管道气交付时间为2006年5月18日，电梯为合资品牌。合同附件2约定计入共有公用公摊面积的共有部分，1）、分隔墙；2）、外墙体一半；3）、楼梯间。合同附件6就装饰装修及设备标准约定，天花、内墙批白水泥腻子抹平（厨房、卫生间除外），分户门为优质防盗门。附件8保修范围及期限中，卫生洁具保修期为1年。在契约所附平面图中标注有地下车库及地上停车位。契约签订后，叶学领按约付清了房款，天华百润公司亦按约将房屋交付叶学领。天润城第一街区规划有一地下车库及地上停车位，地下车库面积为4418平方米，该车库及车位尚未建。现天华百润公司在其开发的天润城第八街区（与第一街区紧邻）补建有地下车库，该车库正在施工中，尚未交付使用。另查明，天华百润公司给叶学领安装的系钢质进户门。庭审中，天华百润公司陈述其提供的确实不是优质防盗门，并表示愿意给予相应补偿，叶学领则坚持要求更换为优质防盗门。叶学领所购房屋中所使用的电梯为博林特电梯，电梯中所贴标签注明的厂家为沈阳博林特电梯有限公司江苏分公司，该公司系沈阳博林特电梯有限公司的分支机构，沈阳博林特电梯有限公司为中外合资经营企业。原审法院认为，第一、叶学领要求安装遮阳措施的诉请，因无合同约定及法律法规规定，不予支持。第二、叶学领主张退还多收房款，无明确的诉讼请求及事实依据，故对该诉讼请求不予支持。第三、契约虽未对地下车库及地上车位进行约定，但所附平面图已明确标有地下车库及地上车位位置，该平面图应视为契约的有效组成部分，现天华百润公司未按该图所示建造地下车库，构成违约，应继续履行或采取补救措施。现天华百润公司已在紧邻的第八街区建有地下车库，且其位置对于第一街区居民停车也较为便捷，故天华百润公司所采取的补救措施是有效的，原审法院酌定天华百润公司于判决生效后六个月内将该车库交付使用。叶学领要求其在第一街区再建地下车库的诉请，不再予以支持。第四、叶学领所主张的地下车库延迟交付违约金的诉请，原审法院认为，当事人双方在契约附件4约定的配套设施中并不包含该项，双方对此并没有约定违约金，且叶学领亦未能举证证实上述地下车库延迟交付确给其造成实际损失，故对叶学领主张天华百润公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。第五、如何处理进户门不符合合同约定的质量标准问题。天华百润公司安装的钢质进户门与合同约定不符，其行为已构成违约，应承担违约责任。因双方所签合同对该违约行为未做约定，天华百润公司应采取补救措施使其达到合同约定标准。但从效率、成本、物之最大化利用因素考虑，由天华百润公司赔偿原告钢质进户门与优质防盗门之间的差价更为合理。至于钢质进户门与优质防盗门之间的差价，原审法院从平衡双方当事人利益的角度出发，并参照防盗门现有市场价，酌情认定为600元。第六、天华百润公司所提供的电梯为中外合资经营企业所生产，故该电梯应视为合资品牌，对原告就此提出重新配置主张不予支持。第七，双方虽在附件8中约定了卫生洁具保修期为1年，但双方并未约定卫生洁具具体范围，且叶学领主张交付的卫生洁具亦无具体的范围，对于该诉请，原审法院不予支持。第八、因叶学领未能举证其所购房屋房顶墙面有开裂之处及给其造成的相关损失，对其主张的赔偿房顶墙面多处开裂的损失诉请，不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、天华百润公司于判决生效后七日内赔偿叶学领600元；二、天华百润公司于判决生效后六个月内，将天润城第八街区地下车库交付使用；三、驳回叶学领其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由天华百润公司负担。叶学领不服原审判决，向本院提起上诉称，1、对于上诉人要求按照规定对涉案房屋朝南向窗户设置遮阳设施和退还多收取合同约定以外面积（不由上诉人承担的公用分摊面积的共有部位）的房款，并支付相应的赔偿金的诉讼请求，上诉人在审理时提交了充分的法律依据和事实依据，原审判决对上诉人提供的法律规定和证据避而不谈，以此否定上诉人正当的诉讼要求，明显错误。2、对上诉人要求按照合同和设计图纸要求交付第一街区的地上停车位及地下停车场、承担地下停车库延迟交付违约责任及相关赔偿以及按合同规定更换符合要求的防盗门的诉讼请求，原审判决虽然承认被上诉人违约，但既不判决被上诉人纠正违约行为，严格按约定履行合同，也不判决被上诉人赔偿上诉人损失，这样的判决明显保护违约方的利益。3、对上诉人关于防盗门的诉讼请求，仅以效率、成本物之最大化利用为由补差价。4、对上诉人要求按照合同交付符合国家安全标准的合资品牌电梯的诉讼请求，原审判决将合资企业生产的产品曲解为合资品牌。5、对上诉人关于卫生洁具、墙面开裂的诉讼请求，原审判决不予支持无依据。请求二审法院撤销原审判决，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人天华百润公司答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。对于原审法院查明的案件事实，当事人并无异议。本院予以确认。本院认为，本案双方签订的商品房买卖契约是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。关于上诉人要求被上诉人设置遮阳设施问题，因双方当事人在合同中对此未作约定，且涉案商品房系经验收合格交付使用，符合设计要求及国家标准，故上诉人要求被上诉人安装遮阳设施的理由不能成立。关于上诉人要求被上诉人退还多收取的房款的主张，因被上诉人申请计入公用建筑面积部分未超出国家相关规定，且上诉人未提供充分证据证明共用部位的不一致致使上诉人所取得的涉案房屋的法定登记面积与合同约定面积发生明显变化，导致上诉人为此超额支付了购房款，故原审判决未予支持上诉人该项诉请并无不当。关于上诉人要求被上诉人按约定和规划要求交付地下车库问题，被上诉人虽未按规划要求建设地下车库，但相关行政部门已对此作出处理意见及整改要求，天华百润公司亦自愿按整改要求在相邻街区补建地下车库，符合规划目的及业主利益，现上诉人要求被上诉人按规划要求和约定交付地下车库的理由不能成立。因双方在合同中未约定迟延交付车库违约金，上诉人要求被上诉人承担迟延交付车库违约金的主张，缺乏合同依据，本院不予支持。关于防盗门问题，根据双方合同约定，被上诉人应为上诉人安装优质防盗门，现被上诉人安装的钢质进户门与合同约定不符，应承担违约责任。原审法院从效率、成本、物之最大化利用及避免社会物质财富浪费的角度综合考量，判由被上诉人折价赔偿上诉人600元并无不当。关于上诉人要求被上诉人安装合资品牌电梯的主张，天华百润公司所提供的证据能够证明天华百润公司安装的电梯为中外合资经营企业所生产，应当认定该电梯为合资品牌，故上诉人要求被上诉人安装合资品牌电梯的主张，依据不足，本院不予支持。关于卫生洁具问题，合同没有约定，上诉人要求被上诉人交付卫生洁具缺乏依据，不予支持。关于房顶墙面多处开裂问题，上诉人未能举证其所购房屋房顶墙面有开裂之处及给其造成的相关损失，对其主张的房顶墙面多出开裂的损失诉请，不予支持。综上，上诉人的上诉事由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费50元，由上诉人叶学领负担。本判决为终审判决。?审 判 长 杨 文审 判 员 舒晓艺代理审判员 左自才二〇一三年十二月十六日书 记 员 孙雪松