（2013）川民初字第4691号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2014-06-19
案件名称
周口市邦鹏物业服务有限公司与王爱英租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
周口市川汇区人民法院
所属地区
周口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周口市邦鹏物业服务有限公司,王某某
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第六十二条，第二百一十五条，第二百二十七条，第二百三十二条
全文
河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2013）川民初字第4691号原告周口市邦鹏物业服务有限公司。住所地：周口市莲花路。法定代表人高启亮，系该公司董事长。委托代理人刘诗华，系该公司法律顾问。被告王某某，女，住周口市七一西路。原告周口市邦鹏物业服务有限公司诉被告王某某租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周口市邦鹏物业服务有限公司（以下简称物业公司）委托代理人刘诗华到庭参加诉讼。被告王某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告物业公司诉称：原告经营周口恒丰建材家居大世界市场，负责市场内营业店铺的出租、管理和服务等工作。被告王某某于2012年3月3日交纳市场店铺租赁费定金10000元，并入住使用三间店铺计229.82平方米（含公摊）。双方约定店铺租金（含服务管理费）每月每平方米25元。当时原告承诺从市场正式开业之日开始收取租金。之后原告于2013年4月28日正式开业，被告应一次交清一年的租金共计68946元。但被告至起诉时仍未交纳租金，诉讼中被告仅交付租金40000元，加上定金，被告还欠18946元，请求法院判令被告交清至判决生效之日的租金，多退少补，立即解除房屋租赁关系。被告王某某缺席未答辩。原告向本院提交了下列证据：1、定金单据复印件一份。证明被告交纳了10000元租房定金，被告未按定金单据上的书面约定签订正式合同。2、租金收据两张，证明王某某在诉讼期间交付租金40000元。3、原告张贴的催收租金通知书照片一张，证明由于多次催收租金未果，原告无奈在公开场合和王某某店铺门上张贴交费通知。4、2013年4月28日市场开业仪式照片一张，周口晚报复印件一份，证明市场正式开业的时间。被告王某某未向本院提供证据。通过庭审调查和对证据的分析，本院可以确认以下案件事实：被告王某某于2012年3月3日向原告交纳租房定金10000元，原告在给被告出具的定金单据中明确说明，被告接到原告通知后应在七日内签订正式合同，定金可折抵租金，逾期未能签订合同者视为主动放弃，定金不退，原告可另行出租店铺。之后双方在未签订合同情况下，原告许可被告进驻恒丰建材市场4号楼1层第2、3、4号三间店铺，计费面积229.82平方米，已装饰装修具备营业条件。定金单据中还明确约定租金标准为每月每平方米25元。恒丰建材市场于2013年4月28日正式开业。原告于2013年10月15日起诉后，王某某于2013年11月5日和11月20日两次交付租金40000元，加上10000元定金，已相当交付8.7个月的租金，但未按原告通知要求签订正式租赁合同。本院认为，按照《中华人民共和国担保法》的规定，双方在签订店铺租赁合同前，被告交纳定金的行为，其法律含义是被告签订合同的保证。按照原告在定金单中所载明的合同签订程序，被告若不签订合同，则无权要求返还定金，原告可另行招租。但事实上双方都没有按此缔约规则行事，而是在未签订正式合同，合同要约和承诺不完整的情况下，原告即许可被告进驻店铺并实施装修，可视为被告接受要约自愿承租，双方形成事实上的房屋租赁关系，口头租赁合同成立。被告在诉讼中交付了部分租金，表明被告同意原告提出的租赁合同履行起始日和店铺计费面积。《中华人民共和国合同法》有明确规定：合同缺少条款或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；租期超过六个月的，应签订书面租赁合同，未签订书面租赁合同和未约定租赁期限的租赁合同，为不定期租赁合同，双方均可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人；未约定租金支付期限的合同，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付；对于不定期租赁合同，出租方和承租方均可随时要求支付租金，但应当给对方必要的准备时间。因此本案中原告向被告提出支付租金和解除租赁关系的要求，理由正当。原告请求将2013年4月28日市场正式开业之日确定为收取租金起始日，免除开业日之前租金，符合交易习惯本院予以支持。众所周知，市场有风险，投资需谨慎。被告王某某在未明确约定房屋租赁期限和对新兴市场经营风险未慎重作出评估的情况下，无视风险和法律的存在，轻率投资装饰装修店铺，主观要求店铺出租方分担经营风险，是本纠纷的内在原因，应自行承担违约失信责任。按照市场运行规则，市场主体之间的关系应当是互利互惠，没有公平权威的契约为前提，市场难以持续发展。原告事先不签订正式合同，在被告装饰装修店铺时，没有给予必要的风险提示，没有足够重视合同的权威性，也是形成纠纷的因素之一。鉴于协商调解无效，综合考虑被告已对店铺装饰装修和在诉讼中交付部分租金，有长期租赁店铺经营的愿望，以及市场风险的客观存在，结合市场交易习惯，原告在请求支付租金和解除合同时，应留出较为宽松合理的期限，以充分体现企业的社会责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第四项、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定判决如下：一、被告王某某应于口头租赁合同一年租金收费周期届满时，即2014年4月28日前，向原告周口市邦鹏物业服务有限公司付清剩余店铺租金18946元。二、准许原告周口市邦鹏物业服务有限公司于2014年4月28日后解除口头租赁合同（双方可随时补充签订书面租赁合同）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费660元，由被告王某某负担600元，原告周口市邦鹏物业服务有限公司负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长 顾志强审判员 王志军审判员 朱艳豪二〇一三年十二月十六日书记员 鲁 珊 来自