（2013）东一法民一初字第10269号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2014-05-22
案件名称
东莞市高田物业管理有限公司与刘德宏物业服务合同纠纷民事一审判决书
法院
东莞市第一人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东莞市高田物业管理有限公司,刘德宏
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2013）东一法民一初字第10269号原告东莞市高田物业管理有限公司。住所地：东莞市万江区江滨花园。法定代表人袁毅，总经理。委托代理人王春敏，女，满族，1971年5月5日出生。被告刘德宏，男，汉族，1965年10月16日出生。委托代理人傅其友，广东鼎能律师事务所律师。原告东莞市高田物业管理有限公司与被告刘德宏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王春敏、被告委托代理人傅其友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市高田物业管理有限公司诉称，被告是金月湾花园5座3D号房屋的业主，房屋建筑面积为195.86平方米。原告按照国家和东莞市的规定为被告提供了全面的物业管理服务。但被告至今拖欠原告2011年11月至2013年7月期间的物业管理费、2011年10月至2013年6月期间的电费和冷水费、2012年4月至2013年6月期间的净水费及煤气费。原告多次向被告催收相关费用无果。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告支付原告2011年11月至2013年7月期间的物业管理费8856元、2011年10月至2013年6月期间的电费12381元和冷水费1023元、2012年4月至2013年6月期间的净水费856元及煤气费3912元；2、本案诉讼费由被告承担。被告刘德宏辩称，一、原告要求被告支付物业管理费缺乏事实依据。根据物业管理规定41条的规定，原告没有合理公开开支的使用明细，且原告提供的物业服务质量不合格，没有尽到物业管理职责，原告对业主的财产有保障义务，但原告没有尽到安全保障义务，导致被告的财产被盗，原告的收费水平与其提供的物业服务质量水平不相符。2、原告的物业服务收费的办法没有在物业服务协议中约定，所以被告不同意向原告支付物业管理费。3、原告诉求的水电费、煤气费没有证据依据，原告没有提供代扣水电费、煤气费的证据，所以被告不同意向原告支付水电费、煤气费。经审理查明，原告是具备二级物业服务资质的物业管理公司。被告与案外人东莞市金田置业有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定被告购买金月湾花园5座3D号房屋。2009年1月1日，案外人东莞市金田置业有限公司与原告签订一份物业管理委托合同，约定由原告为案涉小区提供物业管理，委托期限为2009年1月1日0时至2012年1月1日0时；该份物业管理委托合同已经过房管部门的备案。2012年1月1日，原告与案外人东莞市金田置业有限公司再次签订一份前期物业服务合同，约定由原告为案涉小区提供物业管理，委托期限为2012年1月1日至2015年1月1日；该份前期物业服务合同已经过房管部门的备案。原告以被告至今尚未支付2011年11月至2013年7月期间的物业管理费为由，诉至本院要求解决。另查，原、被告均确认是案涉房屋的开发商指定原告对案涉小区进行物业服务管理；案涉小区至今未成立业主委员会。本案中，被告确认其自2011年11月起没有向原告缴纳物业管理费，但原、被告双方对于被告是否需要向原告支付2011年11月至2013年7月期间的物业管理费，存有争议。被告认为，原告没有尽到物业管理职责，导致被告家中财产在2011年11月发生被盗，原告提供的物业服务质量不合格，且物业服务协议中没有约定物业服务收费办法，故不同意向原告支付2011年11月至2013年7月期间的物业管理费。原告则认为，原告已经为被告提供了物业管理服务，故要求被告按照2元／平方米／月的标准支付2011年11月至2012年11月期间的物业管理费、按照2.4元／平方米／月的标准支付2012年12月至2013年7月期间的物业管理费。被告对此提供了物价部门对案涉小区的物业服务收费标准备案的复函予以证明。该复函显示，物价部门批准原告自2012年12月1日起按照建筑面积每月每平方米2.40元的标准收取物业管理费。被告则认为，被告是按照2元／平方米／月的标准缴纳2011年10月物业管理费。诉讼中，原告认为，被告自2011年10月起没有缴纳电费及冷水费、自2012年4月起没有缴纳净水费及煤气费，故要求被告缴纳2011年10月至2013年6月期间的电费12381元、2011年10月至2013年6月期间冷水费1023元、2012年4月至2013年6月期间净水费856元、2012年4月至2013年6月期间煤气费3912元。原告对此提供一份沟通函、交款通知书、水费发票、污水处理费发票、电费发票、煤气费发票予以证明。沟通函显示，原告向被告催收2011年11月至2012年9月期间物业管理费5566元及水、电、煤气费12747元，合计18313元，但被告在该沟通函中要求原告尽快解决其房屋财产被盗事宜。被告对沟通函的真实性没有异议，但认为被告从未向原告缴纳过任何污水处理费。被告表示其无法向本院提供2010年1月至2011年9月期间向原告缴纳相关费用的收据。另查，被告在庭审中确认其在2011年10月前均有按时向原告缴纳物业管理费、电费、冷水费、净水费及煤气费。另查明，被告曾就案涉房屋被盗一事向本院提起诉讼，要求原告赔偿财产被盗的损失109000元，案号为（2013）东一法民一初字第10094号，该案已经一审处理完毕，但一审判决文书至今尚未生效。以上事实，有原告提供的物业管理委托合同、交款通知书、前期物业服务合同、承诺书、商品房买卖合同、业主登记表、沟通函、物业服务收费标准复函、资质证书、水费发票、污水处理费发票、电费发票、煤气费发票，以及本院的庭审笔录、质证笔录、问话笔录等书证附卷为据。本院认为，案涉小区至今未成立业主委员会，原告是案涉小区开发商指定的物业服务公司，双方签订了物业管理委托合同，该合同已经过房管部门备案，对案涉小区的全体业主均具有约束力。被告作为案涉小区的业主之一，应当向原告缴纳物业管理费及相应的费用。关于物业管理费的问题。被告以其家中财产于2011年11月发生被盗事件为由拒绝向原告缴纳2011年11月至2013年7月期间的物业管理费。本院认为，原告在2011年11月至2013年7月期间实际为被告提供了物业管理服务，且被告已就其家中财产被盗一事向法院提起诉讼，要求原告给予赔偿，因此，被告现再以其家中财产被盗为由拒绝向原告缴纳物业管理费，缺乏依据，本院不予支持。被告确认其2011年10月的物业管理费是按照每月2元／平方米的标准计算的，因此，原告要求被告按照2元／平方米／月的标准支付2011年11月至2012年11月期间的物业管理费，本院予以支持。被告房屋的建筑面积为195.86平方米，故被告应当向原告支付2011年11月至2012年11月期间的物业管理费2元／平方米×195.86平方米×13个月=5092.36元。根据原告提供的物价部门出具的复函显示，物价部门已批准原告自2012年12月1日起按照2.4元／平方米的标准收取物业管理费，因此，原告要求被告按照2.4元／平方米的标准支付2012年12月至2013年7月期间的物业管理费，于法有据，本院予以支持。故被告应当向原告支付2012年12月至2013年7月期间的物业管理费2.4元／平方米×195.86平方米×8个月=3760.51元。综上，被告应当向原告支付2011年11月至2013年7月期间的物业管理费5092.36元＋3760.51元=8852.87元。原告仅要求被告支付该期间物业管理费8852元，故被告实际应向原告支付2011年11月至2013年7月期间的物业管理费8852元。关于原告要求被告支付电费、净水费、冷水费及煤气费的问题。原、被告庭审中均确认被告在2011年10月前均有按时向原告缴纳电费、冷水费、净水费及煤气费，据此，本院认定原告有实际为业主向相关部门代缴上述费用及向业主收取上述费用的惯例，被告也实际向原告缴纳过上述费用。现原告已提供了其代缴水费、电费等相关费用的票据到庭，但被告没有证据证明其已经实际向原告付清了2011年10月至2013年6月期间的电费及冷水费、2012年4月至2013年6月期间的净水费及煤气费，应由被告自行承担举证不能的后果。故对于原告要求被告支付2011年10月至2013年6月期间电费12381元及冷水费1023元、2012年4月至2013年6月期间净水费856元及煤气费3912元的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告刘德宏于本判决生效之日起三日内向原告东莞市高田物业管理有限公司支付2011年11月至2013年7月期间的物业管理费8852元。二、限被告刘德宏于本判决生效之日起三日内向原告东莞市高田物业管理有限公司支付2011年10月至2013年6月期间电费12381元及冷水费1023元、2012年4月至2013年6月期间净水费856元及煤气费3912元。三、驳回原告东莞市高田物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费238元（原告已预交），由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员 李铮铮二〇一三年十二月十六日书记员 陈凤好附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第1页共9页 更多数据：