（2013）朝民初字第41611号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2015-05-04
案件名称
北京天岳恒房屋经营管理有限公司与朱志刚物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）朝民初字第41611号原告北京天岳恒房屋经营管理有限公司，住所地北京市西城区前门西大街二号楼一层。法定代表人王永利，董事长。委托代理人王冰，北京市金桥律师事务所律师。被告朱志刚，男，1978年6月11日出生。原告北京天岳恒房屋经营管理有限公司（以下简称原告）与被告朱志刚（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由本院审判员乔红星独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王冰、被告到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：我公司受北京鹏润房地产开发有限责任公司（以下简称鹏润公司）委托对其开发的国美第一城小区A区提供物业管理服务。双方签有《国美第一城A区前期物业服务合同》。被告2005年与鹏润公司签订了商品房买卖合同，购买了×号房屋，建筑面积89.16平方米。2006年6月，鹏润公司通知被告办理入住手续，我公司向被告送达了物业缴款通知书。被告于2006年6月26日办理入住手续，签收领取了《业主手册》。该手册第九页关于物业管理费的收取约定：物业管理费每建筑平米每月2.09元，按年缴费，逾期按日加收日万分之三的违约金。被告当日缴纳了2006年7月1日至2007年6月30日期间的物业费2236.13元。被告入住后至今拖欠2008－2009、2009－2010、2010－2011、2012－2013、2013－2014年度的物业费，我公司年年催缴，但被告至今未付。现我公司诉至法院，请求判决被告给付2008－2009、2009－2010、2010－2011、2012－2013、2013－2014年度的物业费11180.65元以及滞纳金3597.71元，共计14778.36元。被告辩称：首先我和原告之间没有任何物业服务合同关系。原告作为开发商选定的前期物业服务企业，在2007年以后未与我签订新的物业服务协议。原告作为事实上我的房屋所在小区的物业服务企业，在提供物业服务时，严重违反了《前期物业服务协议》、《北京市物业管理办法》、《物业管理条例》的规定，严重侵犯了我作为业主的合法权益。原告擅自将我们小区由封闭式管理的小区变为开放式管理的小区。原告未经业主同意，将小区内的露天停车位改为绿化和活动场地，影响业主私家车的停放。根据商品房预售合同的约定，小区内应当有24小时的热水，但原告未经业主同意，就停止供应热水。小区内的门禁形同虚设，长期不能正常投入使用。小区楼房内的楼道里张贴各种小广告，原告的人员也不负责清理。小区内的消防通道经常被机动车堵塞，形成安全隐患。电梯经常发生故障，影响业主出行。小区内存在私搭乱建的现象，影响小区的形象和品质。小区内有很多商铺，影响业主休息。各类机动车随意停放，影响老人和孩子的行走。小区的的楼道内存在难闻的异味，原告也未进行处理。在小区的6号楼和9号楼前有固定的收废品点，影响小区的卫生和安全。原告未按照《前期物业协议》的约定履行公共绿地的养护和管理的义务。原告收取我的装修押金356.6元，至今未退。小区的广告牌的收入，原告从未公开相关的使用用途。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：被告系位于北京市朝阳区×号房屋的业主，该房屋建筑面积为89.16平方米。原告系该房屋所在小区的物业管理方。2006年6月26日，原告向被告送达了《业主手册》，被告在签收文件确认书中签字，同意遵守《业主手册》的规定，该手册“关于物业管理费的收取”载明原告所在小区的物业服务费为每建筑平米每月2.09元，其中“物业管理费的缴付”载明：“物业管理费为上期缴付，建议每一年缴付一次，缴费日期详见天岳恒公司的缴费通知。天岳恒公司逾期未收到该等款项，天岳恒公司将根据《国美第一城A区物业管理服务协议（住宅）》规定，按逾期之日起每日加收应缴费用的万分之三收取逾期交款的违约金。”同日，被告向原告支付了2006年7月1日至2007年6月30日期间的物业费2236.13元。被告从2008年7月1日开始就未再向原告缴纳过物业费，但2011－2012年度物业费已经向原告缴纳。以上事实，有《国美第一城A区业主手册》、《国美第一城A区业主领取签收文件确认书》、照片及原、被告的庭审陈述在案佐证。本院认为：原告系被告所有的房屋所在小区的物业服务提供人，在原告向被告提供物业服务后，原、被告双方形成事实上的物业服务合同关系。被告应当按照其签字确认的《业主手册》中的约定履行支付物业服务费的义务。关于被告向法院提供的照片以证明原告的物业服务存在诸多问题，未能严格按照《前期物业服务协议》履行合同义务的事项，本院认为，仅依据该照片并不能全面反映原告的服务质量，故本院对被告的该答辩意见不予采信。在原告提供物业服务后，被告应当按照业主手册约定的标准向原告支付物业费。关于原告主张的违约金，本院认为，因原告未向本院提交证据证明其逐年向被告主张过物业费，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告朱志刚于本判决生效之日起七日内给付原告北京天岳恒房屋经营管理有限公司二〇〇八年七月一日至二〇一四年六月三十日期间的物业费一万一千一百八十元六角五分；二、驳回原告北京天岳恒房屋经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告朱志刚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由原告北京天岳恒房屋经营管理有限公司负担五元（已交纳），由被告朱志刚负担二十元（于本判决生效之日起七日内给付原告北京天岳恒房屋经营管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 乔红星二〇一三年十二月十六日书记员 张 颖 来源：百度搜索“”