（2013）渝高法民申字第00948号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2014-02-14
案件名称
重庆西五物业发展有限公司、重庆世贸采博城经营管理有限公司与中国建设银行股份有限公司重庆渝中支行、一审被告、二审被上诉人重庆城外城投资公司再审审查民事裁定书
法院
重庆市高级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
重庆西五物业发展有限公司,重庆世贸采博城经营管理有限公司,中国建设银行股份有限公司重庆渝中支行,重庆城外城投资有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十五条，第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百条，第二百零四条第一款
全文
重庆市高级人民法院民 事 裁 定 书（2013）渝高法民申字第00948号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：重庆西五物业发展有限公司。法定代表人：陈松，该公司执行董事。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：重庆世贸采博城经营管理有限公司。法定代表人：刘萍，该公司执行董事。被申请人（一审原告、二审上诉人）：中国建设银行股份有限公司重庆渝中支行。负责人：罗礼华，该支行行长。一审被告、二审被上诉人：重庆城外城投资有限公司。法定代表人：周荣富，该公司董事长。再审申请人重庆西五物业发展有限公司（以下简称西五公司）、重庆世贸采博城经营管理有限公司（以下简称世贸采博城）因与被申请人中国建设银行股份有限公司重庆渝中支行（以下简称建行渝中支行）、一审被告、二审被上诉人重庆城外城投资有限公司（以下简称城外城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市高级人民法院（2013）渝高法民终字第00044号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。西五公司申请再审称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。建行渝中支行与西五公司于2005年11月28日签订的《以物偿债协议》、《房屋租赁协议》、《重庆市商品房买卖合同》不是双方的真实意思表示，且有失公正，不应得到法院的支持；建行渝中支行明知西五公司将房屋转租给世贸采博城，在长达几年的时间里未提出异议，应视为默认。本案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定；建行渝中支行在签订《房屋租赁协议》时不是适格的房屋所有权人，该合同应为无效合同；本案应适用买卖不破租赁的原则，原审对此认定错误；原审判决建行渝中支行获得的部分房屋还没有经过规划验收许可，也未取得新建产权登记，判决错误。世贸采博城申请再审称：建行渝中支行在签订《房屋租赁协议》时并没有取得房屋所有权，建行渝中支行与西五公司仍然是一种债的法律关系，原审判决认定世贸采博城与西五公司签订的《租赁经营合同》就诉争房屋部分从2007年12月1日起无效的理由不能成立；建行渝中支行明知西五公司将房屋转租给世贸采博城，在长达几年的时间里未提出异议，应视为默认。本案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定；本案应适用买卖不破租赁的原则，原审对此认定错误；原审判决建行渝中支行获得的部分房屋还没有经过规划验收许可，也未取得新建产权登记，判决错误。本院认为，当事人对自己的主张负有举证责任，否则应承担举证不力的法律后果。西五公司认为其与建行渝中支行于2005年11月28日签订的《以物偿债协议》、《房屋租赁协议》、《重庆市商品房买卖合同》不是双方的真实意思表示，且有失公正，但在案件的审理过程中却不能举示充分的证据证明其主张，因此，对于该申请理由，本院不予支持。根据建行渝中支行与西五公司于2005年11月28日签订的《以物偿债协议》，西五公司将案涉房屋的所有权转让给建行渝中支行，且于2005年11月30日前交付建行渝中支行使用。双方又签订《房屋租赁协议》，建行渝中支行将案涉房屋租赁给西五公司，租赁期限为2005年12月1日至2007年11月30日。该《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。故自2005年12月1日起，西五公司对涉案房屋享有的是承租权。现西五公司将其从建行渝中支行处承租的房屋转租给世贸采博城，在未征得建行渝中支行同意的情况下将转租期约定为三十年，远远超过了西五公司的承租期限，违反了《房屋租赁协议》的约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”因此，原审判决认定建行渝中支行关于西五公司与世贸采博城于2006年4月19日签订的《经营租赁合同》中涉及本案租赁房屋即重庆市渝中区菜袁路27号西五市场建筑面积为3160.05平方米房屋的约定部分自2007年12月1日起无效并无不当。本案系西五公司将其承租的房屋转租给世贸采博城，世贸采博城又转租给城外城公司，前述转租行为均未经过房屋的合法出租人建行渝中支行的同意。建行渝中支行在租赁期限届满后，有权要求西五公司交还房屋。所谓“买卖不破租赁”系指“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的”，与本案的转租情形并不相同。原审判决对此认定并无不当。本案系因西五公司将其从建行渝中支行处承租的房屋转租给世贸采博城，其转租的期限超过承租人剩余租赁期限而导致超出部分无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定并不适用本案的情形。申请人提及部分房屋还没有经过规划验收许可，也未取得新建产权登记，该问题可通过完善房屋相关手续解决。综上，西五公司、世贸采博城的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回重庆西五物业发展有限公司、重庆世贸采博城经营管理有限公司的再审申请。审 判 长 干建强代理审判员 俞开先代理审判员 敖宇波二〇一三年十二月十六日书 记 员 赵 欢 微信公众号“”