（2013）东民初字第06043号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2015-09-11
案件名称
北京京徽消防工程技术服务有限公司与北京万朋京徽商贸有限公司等居间合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京京徽消防工程技术服务有限公司,北京万朋京徽商贸有限公司,北京橄榄树房地产经纪有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2013）东民初字第06043号原告（反诉被告）北京京徽消防工程技术服务有限公司。法定代表人杜斌，董事长。原告（反诉被告）北京万朋京徽商贸有限公司。法定代表人杜斌，董事长。二原告委托代理人祝伟，北京大悦律师事务所律师。二原告委托代理人黄艳，北京大悦律师事务所律师。被告（反诉原告）北京橄榄树房地产经纪有限公司。法定代表人宋仕勇，总监。委托代理人贾宝军，北京市京都律师事务所律师。委托代理人安璟，北京市京都律师事务所律师。原告北京京徽消防工程技术服务有限公司、北京万朋京徽商贸有限公司诉被告北京橄榄树房地产经纪有限公司合同纠纷一案，本院于2013年4月22日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，被告北京橄榄树房地产经纪有限公司提出反诉，本院依法合并审理。原告北京京徽消防工程技术服务有限公司（以下简称京徽消防公司）、北京万朋京徽商贸有限公司（以下简称万朋商贸公司）的委托代理人祝伟、黄艳，被告北京橄榄树房地产经纪有限公司（以下简称橄榄树公司）的委托代理人贾宝军、安璟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。京徽消防公司、万朋商贸公司诉称：2011年3月15日、2011年9月21日，橄榄树公司与京徽消防公司先后签订了《北京万朋商城四至五层摊位使用权销售代理协议》、《万朋商城三层摊位使用权销售代理补充协议》。2012年，万朋商贸公司自京徽消防公司取得北京万朋商城的使用权与处分权，故三方于2012年4月26日、2012年6月7日签署了《补充协议》、《补充协议二》。上述协议约定，由橄榄树公司独家销售北京万朋商城三、四、五层的商铺摊位；在三层商铺销售额达到4300万元以上，四层五层商铺销售总额达到7500万元以上的情况下，由京徽消防公司与万朋商贸公司按照销售情况及对应比例支付销售酬金；橄榄树公司完成四、五层可销售摊位的95%，京徽消防公司在三日内按实际完成销售额的1%支付橄榄树公司销售奖励。当退铺酬金不足200万时，暂不扣除橄榄树公司相应销售酬金；已完成销售任务的摊位，在后期有退租的，橄榄树公司需负责二次销售，销售酬金不再返还。当三、四、五层铺位退款后，橄榄树公司另行销售完成后，京徽消防公司、万朋商贸公司补贴给橄榄树公司总铺位款的3%作为人员工资佣金等费用。上述协议签订后，橄榄树公司进行了万朋商城的销售工作，销售期间止于2012年9月30日。销售期间届满，橄榄树公司最终完成的万朋商城摊位使用权销售工作情况为三层商铺销售总额39481104元，四层商铺销售总额为50341862元，五层商铺销售总额为44756370元。2011年4月至2012年4月，京徽消防公司、万朋商贸公司应橄榄树公司预支销售酬金的要求，先后预支给橄榄树公司15096201.38元（含销售奖金75万元），较合同约定的酬金多支付103874564.3元。京徽消防公司、万朋商贸公司认为，上述协议关于酬金约定的标准远高于国家计划委员会、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》（计价格[1995]971号）规定的3%的政府指导价，利益分配明显失衡，不符合行业惯例，退铺酬金不退再售另付3%的约定与居间计酬法律规定不符。并且，退铺免除责任条款违反诚实信用原则，双方权利、义务、责任严重不符，让京徽消防公司、万朋商贸公司遭受了双重损失；橄榄树公司在居间过程中隐瞒商铺分割不做实体隔断、只做截点，四层、五层原则上不能自营的重要事实；橄榄树公司未完成促成商铺交接的居间义务，亦未履行对退铺免责条款的说明义务。橄榄树公司的人员工资佣金属于居间活动的费用，应当由其自行承担，由京徽消防公司、万朋商贸公司补贴橄榄树公司居间费用的条款应属无效。橄榄树公司未在约定期限内完成销售任务，无权获得75万元销售奖金。经京徽消防公司、万朋商贸公司多次要求，橄榄树公司拒绝退还。为维护合法权益，京徽消防公司、万朋商贸公司诉至法院，请求判令1、变更上述协议中关于酬金支付与标准的合同条款，由京徽消防公司、万朋商贸公司按照成交总价的3%向橄榄树公司支付居间酬金；2、确认上述协议中关于退铺免责条款无效；3、确认上述协议中补贴居间费用条款无效；4、橄榄树公司返还酬金10308821元及销售奖金75万元；5、橄榄树公司给付居间酬金利息，其中自2012年10月1日至起诉之日（2013年3月20日）的利息为290135元，起诉之日次日至判决生效之日的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算；6、橄榄树公司承担本案诉讼费。橄榄树公司辩称：1、橄榄树公司按照协议约定履行了居间义务，京徽消防公司、万朋商贸公司应当按照协议约定给付销售酬金。橄榄树公司虽未完成万朋商场三层的销售任务，但原因在于京徽消防公司、万朋商贸公司不履行其在宣传资料中对商户的承诺，无法按照合同约定的交铺标准交铺，导致三层的销售任务无法完成；橄榄树公司根据协议约定顺延销售期限，不存在违约行为。2、橄榄树公司按照协议约定在签订合同后5个月内完成了四层、五层的销售任务7500万元，京徽消防公司、万朋商贸公司应当按照约定给付75万元销售奖金。3、京徽消防公司、万朋商贸公司给付橄榄树公司的居间酬金14346201元，尚欠付酬金401784.6元未给付。4、退铺并非橄榄树公司的过错，不应在统计销售任务及结算酬金时扣减相应款项。5、京徽消防公司、万朋商贸公司应给付橄榄树公司退铺再次销售的补贴，共计1644245元。5、双方关于居间酬金的约定系双方自愿协商达成的一致意见，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。橄榄树公司在履行协议过程中，并非单纯进行中介服务，而是包括前期市场调研、策划、包装、推广等中介性质之外的服务，双方实系合作关系，橄榄树公司有权按照协议约定收取酬金。6、京徽消防公司、万朋商贸公司违反合同约定，未按期向商户交付商铺，导致橄榄树公司在履行协议时遇到巨大障碍，使橄榄树公司前期宣传、策划及推广工作的成果无法实现，给橄榄树公司造成了巨大损失，预期利益无法实现。综上，橄榄树公司不同意京徽消防公司、万朋商贸公司的诉讼请求，并提出反诉，请求1、解除双方之间的上述协议；2、京徽消防公司、万朋商贸公司给付拖欠的销售酬金401784.46元及利息（自2012年10月1日至判决生效之日，按中国人民银行同期贷款利率，暂计算至2013年7月3日为18228.9元）；3、京徽消防公司、万朋商贸公司给付前期推广费186678.32元；4、京徽消防公司、万朋商贸公司给付退租摊位再售的补贴49327.25元；5、京徽消防公司、万朋商贸公司赔偿预期利益损失2377204元。针对橄榄树公司的反诉，京徽消防公司、万朋商贸公司辩称：1、上述协议已经于2012年9月30日到期终止。京徽消防公司、万朋商贸公司依约履行了协议义务，橄榄树公司已经实现了合同目的，上述协议不存在法定解除事由。2、京徽消防公司、万朋商贸公司已经超额向橄榄树公司支付居间酬金，橄榄树公司应当予以返还。3、退铺系因橄榄树公司在居间过程中隐瞒重要事实，未完全履行促成签约的居间义务；橄榄树公司无权要求退铺酬金。4、上述协议约定的退铺酬金条款并非京徽消防公司、万朋商贸公司的真实意思表示，应为无效条款。5、三层商铺未完成销售任务系因橄榄树公司自身原因，京徽消防公司、万朋商贸公司按约定履行了义务。前期推广费用属于居间费用，京徽消防公司、万朋商贸公司不存在违约事由，故前期推广费用应当由橄榄树公司自行负担。6、再售补贴属于居间费用，应当由橄榄树公司自行负担。7、橄榄树公司主张预期利益损失无事实与法律依据。综上，京徽消防公司、万朋商贸公司不同意橄榄树公司的反诉请求。经审理查明：2011年3月15日，京徽消防公司（甲方）与橄榄树公司（乙方）签订《北京万朋商城四至五层摊位使用权销售代理协议》。该协议约定，位于北京市东城区永定门外大街128号北京万朋商城四至五层系甲方合法获得产权的项目，建设用地使用权出让年限为33年，四层、五层建筑面积均为2887.39平方米，整体分割后摊位面积约为3210平方米，约448个摊位，用途为商业，现将四层、五层商铺分割后出售三十年使用权。在协议约定销售期限内，乙方独家销售代理本协议约定代理销售范围内的项目；乙方按本协议约定条件，以甲方名义销售摊位，并按协议约定取得销售酬金。自协议签约后1个月为乙方销售准备期，自项目开盘之日起8个月为销售任务期，自2011年3月15日至2011年12月15日止。乙方的总销售任务额为7500万元；当乙方在本协议签订后五个月内完成总销售任务，甲方拿出销售总额1%给乙方作为奖励，并在完成总任务五个工作日内和应结算销售佣金一并支付给乙方。摊位购买者与甲方签订销售合同并支付购买摊位全款，即视为乙方完成该摊位销售，甲方即应按本协议之约定向乙方核算并支付该摊位应计取的销售酬金。销售酬金的计取方式分别为：总销售额在7500万元至8500万元之间的销售差价，甲、乙双方按照6:4的比例进行利润分成；总销售额在8500万元至1亿元之间的销售差价，甲乙双方按照5:5的比例进行利润分成；总销售额在1亿元以上的溢价部分，甲乙双方按照8:2的比例进行利润分成。双方依据每套摊位的成交价格（乙方提供经甲方签字认可的整体销售总额为7500万元的价格表为基准），对应如下方式之一计取销售酬金：若乙方实际销售每套摊位的成交金额高于价格表金额时，先行结算高于价格表金额部分的40%给乙方作为销售酬金，即当套摊位计取销售酬金=（当套房屋实际销售金额-当套房屋销售价格表金额）*40%；当乙方销售总额超过8500万元后，甲方在当月一并结算乙方应取得的超过8500万元后的销售酬金未结算部分，之后再结算时，按相对应的标准结算。当销售额完成基准任务的一半时甲方开始负责摊位的分割施工，并在销售合同约定的交付使用期限内完成；甲方负责审查乙方对外的宣传品文字稿及图片。乙方负责项目的市场调研、策划、包装、推广与销售，并承担相关费用。如因甲方未按时完成应交付使用的摊位，致使乙方不能按期完成销售任务的，乙方对甲方不负违约责任，销售期限及销售周期顺延。同时甲方应向乙方支付前期推广费用和延长销售期内发生的相关费用。2011年5月15日，京徽消防公司与万朋商贸公司签订《委托书》，京徽消防公司委托万朋商贸公司全权经营管理其名下的万朋商城四层、五层商铺。2011年9月21日，京徽消防公司（甲方）与橄榄树公司（乙方）签订《北京万朋商城三层摊位使用权销售代理补充协议》。该协议约定，甲方合法取得万朋商城三层商业产权，乙方独家销售该项目中的可售摊位面积约2886平方米，约227个摊位。销售周期为2011年10月1日至2012年5月3日止；乙方在约定销售期限内的基本销售任务额为4300万元，乙方在2012年3月1日前销售约180个摊位。销售酬金计取方式为：总销售额在4300万元至5300万元之间的销售差价，甲乙双方按照6:4的比例进行利润分成；总销售额在5300万元至6300万元之间的销售差价，甲乙双方按照5:5的比例进行利润分成；总销售额在6300万元以上的溢价部分，甲乙双方按照8:2的比例进行利润分成。双方依据每套摊位的成交价格（乙方按甲方签字认可的整体销售总额为4300万元的价格表为基准），对应如下方式之一计取销售酬金：若乙方实际销售每套摊位的成交金额高于价格表金额时，先行结算高于价格表金额部分的40%给乙方作为销售酬金，即当套摊位计取销售酬金=（当套房屋实际销售金额-当套房屋销售价格表金额）*40%；当乙方销售总额超过5300万元后，甲方在当日一并结算乙方应取得的超过5300万元后的销售酬金未结算部分，之后再结算时，按相对应的标准结算。乙方完成四、五层的可销售摊位的95%，甲方在三日内按实际完成销售额的1%支付乙方奖励款。本协议作为《北京万朋商城三层摊位使用权销售代理补充协议》的补充，未提及事宜以原协议为准。2011年10月21日，橄榄树公司向京徽消防公司发出《关于万朋商场项目的工作函》。橄榄树公司称，因客户反映商铺尚未装修且未进行招商，不符合合同约定的商铺交付条件，导致客户要求退铺；因此，橄榄树公司建议京徽消防公司立即对万朋商城四层、五层的装修、招商工作进行规划，并要求京徽消防公司尽快解决万朋商场三层的产权问题。同日，万朋商贸公司回函，称万朋商场装修及招商事项确定于2011年12月15日前正式交付，达到交铺使用标准；承诺三层的房产证从2011年10月21日起十个工作日内办完。2012年2月14日，橄榄树公司向京徽消防公司发出《关于万朋商城项目说明》。橄榄树公司称，其于2011年12月15日开始万朋商场四、五层交铺工作，因交铺期间出现业主未按时交接、退房等问题，橄榄树公司同意对已退商铺无条件再次销售；承诺截止至2012年5月31日将四、五层已解除合同的商铺全部售完，如未完成将退还合同约定的佣金；调整三层商铺销售佣金，2012年6月30日之前完成销售商铺的90%，最低全款到位80%，按原定佣金发放；若未在2012年6月30日之前完成总商铺的80%的回款，则三层商铺佣金统一按照10%提取，多提取的佣金部分由橄榄树公司退还；若在2012年5月31日之前未完成总商铺的80%,则京徽消防公司有权暂停发放佣金，一直到2012年6月30日，若完成则补发未发放的佣金。京徽消防公司对该说明表示同意。2012年3月28日，京徽消防公司（甲方）与橄榄树公司（乙方）签订《说明》，称截止至2012年3月27日，乙方共销售万朋商场四、五层摊位454套，共计97008022元，其中全款到账452套，共计96334905元，乙方应提取销售酬金9667452.5元，现乙方实际提取销售酬金10170946.8元。2012年4月26日，万朋商贸公司（甲方）、京徽消防公司（乙方）、橄榄树公司（丙方）签订《补充协议》。该协议约定，甲方从乙方处取得万朋商城的使用权和处分权。针对万朋商场第三层的销售任务周期及销售酬金：2012年6月30日之前丙方完成可售使用权摊位的90%，最低全款到位80%，则甲乙双方按原定结算标准进行结算；若丙方在2012年6月30日之前未能完成第三层可售使用权摊位80%的回款，则三层摊位的销售酬金按该层实际完成总销售额的10%提取，多提取的佣金部分由丙方退还；若全款到位后又退款的摊位计算为丙方的销售任务；若丙方在2012年5月31日之前未能完成第三层可售使用权的80%，则甲乙双方有权暂停结算丙方的销售酬金；若丙方在2012年6月30日前完成第三层可售使用权摊位的80%，则甲乙方在三日内结清丙方全部销售酬金。截止目前，四层五层已提出申请退房和已退款的共12套摊位，四层五层未售出摊位共9套。若丙方完成四层五层已退或未售摊位销售达到200万时，则甲乙双方将一次性结算给丙方65万元销售酬金，当以上21套摊位销售完成19套时，甲乙双方将支付给丙方的四层五层销售酬金补齐至1100万元。截止目前，四层五层尚未交铺的25套；当甲乙双方退还给客户的摊位和租金累计超过200万后，由丙方承担超出200万以上部分的50%；当甲乙双方退还给客户的铺位租金不足200万时，暂不扣除丙方相应销售酬金，待万朋项目全部结束后，再做总核算。已办理完交铺手续的摊位，若有特殊情况需要退铺，需要经丙方书面确认后甲乙双方再统一给客户退款，退款后按上述条款办理。当三、四、五层铺位退款后，丙方另行销售完成后，甲乙方补贴给丙方总铺位款的3%作为丙方人员工资佣金等费用。2012年6月7日，万朋商贸公司（甲方）、京徽消防公司（乙方）、橄榄树公司（丙方）签订《补充协议二》。该协议约定，丙方在2012年9月30日前完成万朋商城三层、四层和五层剩余摊位不超过30个的任务，其中四层五层在2012年7月15日后再退租的摊位不计入考核任务内，丙方需在2012年8月31日前完成可销售套数的55%，销售期限到期后甲乙双方与丙方做总核算。三、四、五层按原协议及补充协议标准正常结算，已完成销售任务的摊位，在后期有退租的，丙方需负责二次销售，销售酬金不再返还。从2012年6月4日起，若丙方完成四层五层已退或未售摊位累计销售额达到200万元时，则甲乙双方一次性结算给丙方65万元销售酬金。当上次补充协议约定的21套摊位销售完成19套时，甲乙双方将支付给丙方的四层、五层销售酬金补齐至1100万元，若未销售完成19套时，甲乙双方可不补齐。所有已退铺位丙方再次销售后，甲乙双方按新销售价格结算给丙方3%销售酬金，并在当期结算时进行结算；丙方在2012年6月4日前应提取的三层销售酬金在下次结算时一起结算。上述协议签订后，橄榄树公司履行了合同义务，截止2012年9月30日，橄榄树公司完成三层商铺的销售额为39481104元，四层、五层商铺的销售额为98140000元。万朋商贸公司、京徽消防公司按照三层商铺中单个商铺的基准价与销售成交价格的差额的40%向橄榄树公司支付销售酬金，四层、五层商铺的销售酬金为差额的40%或50%不等。万朋商贸公司、京徽消防公司给付橄榄树公司三层销售酬金4807048.73元，四层、五层销售酬金为9539152.67元，另于2011年10月14日给付橄榄树公司四层、五层商铺的销售奖金75万元。万朋商城四层、五层可售商铺共计464个。2011年12月15日之前，橄榄树公司销售的四层、五层商铺超过441个。2012年6与30日前，橄榄树公司未完成万朋商场三层商铺可售使用权摊位的80%的回款。2012年10月后，橄榄树公司退出万朋商场销售现场。关于万朋商贸公司、京徽消防公司主张的返还销售酬金一节，万朋商贸公司、京徽消防公司称，按照成交总价的3%计算，其应当给付橄榄树公司销售酬金为4037380元。依据关于居间的相关法律规定，对于三、四、五层商铺中退铺后未二次销售成功的商铺，橄榄树公司不得提取销售酬金。现橄榄树公司实际取得的销售酬金远超其应当获得的酬金，故橄榄树公司应当返还超付部分。关于橄榄树公司主张的前期推广费用一节，橄榄树公司提供了其与北京宇宏日晟印刷技术有限公司、北京恒益九州广告有限公司、北京盛世捷讯科技有限公司等签署的《订货合同》、《合同书》、《短信发送框架协议》、发票等证据，以证明其支付了项目推广费用1270500元，因未售铺位（103）占总铺位（701）的比例为14.69%，故未售铺位应分摊的项目推广费用为188678.32元。万朋商贸公司、京徽消防公司对上述证据的真实性予以认可，但称前期推广费用属于居间费用，依法应当由橄榄树公司自行承担。关于橄榄树公司主张的退铺的再售补贴一节，橄榄树公司称，根据《补充协议》约定，当三、四、五层铺位退款后，橄榄树公司另行销售完成后，万朋商贸公司、京徽消防公司补贴给橄榄树公司总铺位款的3%作为橄榄树公司人员工资佣金等费用。现三层的3-E17号商铺（二次销售时间为2012年8月19日，成交价为232058元，销售酬金为28792元），四层的4-053号商铺（二次销售时间为2012年6月5日，成交价为210000元，销售酬金为24864元）、4-066号商铺（二次销售时间为2012年6月5日，成交价为190000元，销售酬金为6724元）、4-077号商铺（二次销售时间为2012年7月30日，成交价为232823元，销售酬金为32265元）、4-099号商铺（二次销售时间为2012年6月5日，成交价格为220000元，销售酬金为16743元），五层的5-126号商铺（二次销售时间为2012年8月31日，成交价格为272100元，销售酬金为32240元）、5-173号商铺（二次销售时间为2012年4月30日，成交价格为122000元，销售酬金为12900元）应当属于退铺摊位的再售补贴范围。万朋商贸公司、京徽消防公司认可橄榄树公司所述的上述商铺的退铺及二次销售的时间、金额，但认为不应当支付该笔补贴。关于橄榄树公司主张的预期利益损失，橄榄树公司称该损失是按照合同正常履行的情况下应当获得的利益，即按照橄榄树公司确定的销售成交价格减去万朋商贸公司、京徽消防公司确定的销售基准价的差价的40%，该损失主要是三层商铺未销售的部分。庭审中，关于75万元的销售奖金一节，万朋商贸公司、京徽消防公司称，根据《北京万朋商城三层摊位使用权销售代理补充协议》约定，橄榄树公司应在2012年5月3日前完成四层、五层商铺可销售摊位的95%后才可获得销售额的1%作为奖励款；因目标销售总额为107331439元，其95%为101964867元；但橄榄树公司在约定期限内完成的销售任务额为95386114元，奖励条件并未成就，应当全额返还销售奖金。橄榄树公司则称，根据《北京万朋商城四至五层摊位使用权销售代理协议》约定，橄榄树公司在协议签订后5个月内完成了销售任务7500万元，京徽消防公司应支付销售奖金75万元；根据《北京万朋商城三层摊位使用权销售代理补充协议》约定，橄榄树公司完成四层、五层商铺可售摊位的95%，京微消防公司应按实际完成销售额的1%支付销售奖金；因四层、五层可售摊位共计464个，而橄榄树公司在2011年9月23日前的销售商铺数量为442个，销售数量达到了95%的奖励条件。从销售额的角度看，四层、五层的销售任务应为7500万元，京徽消防公司也是按照1%的比例给付的销售奖金。关于85.2万元是否应当作为四层、五层销售额一节，橄榄树公司称，根据2011年7月7日《万朋商城销售结果与销售酬金确认单》，5-036号、5-037号、5-017号、5-191号、5-192号商铺因京徽消防公司原因未成交，但销售酬金确认单注明应当计入销售任务，上述五个商铺的销售总额为85.2万元。万朋商贸公司、京徽消防公司则称，该确认单未经双方当事人认可，故该85.2万元不应当作为橄榄树公司的销售额。经查，2011年7月2日的《万朋商城销售结果与销售酬金确认单》注明累计完成销售任务金额为34976593元，2011年7月9日的《万朋商城销售结果与销售酬金确认单》注明以往完成任务累计金额为35828593元，两者差额为85.2万元。上述事实，有《北京万朋商城四至五层摊位使用权销售代理协议》，《北京万朋商城三层摊位使用权销售代理补充协议》，《补充协议》，《补充协议二》及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，京徽消防公司、万朋商贸公司及橄榄树公司签订的《北京万朋商城四至五层摊位使用权销售代理协议》、《北京万朋商城三层摊位使用权销售代理补充协议》、《补充协议》、《补充协议二》（以下简称《系列协议》）等协议不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。关于万朋商贸公司、京徽消防公司请求变更《系列协议》中关于酬金支付与标准的合同条款、改按成交总价的3%支付居间酬金的诉讼请求，因《系列协议》的签订不具备法律规定的变更合同约定的条件，且《关于房地产中介服务收费的通知》系政府指导性文件，故万朋商贸公司、京徽消防公司的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于万朋商贸公司、京徽消防公司请求确认《系列协议》中关于退铺免责条款无效、补贴居间费用条款无效的诉讼请求，因《系列协议》中的上述条款系双方当事人协商确定，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为有效。故万朋商贸公司、京徽消防公司的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于万朋商贸公司、京徽消防公司请求橄榄树公司返还销售酬金的诉讼请求，因万朋商贸公司、京徽消防公司主张依据成交总价的3%计算橄榄树公司应当获得的销售酬金，此项主张不符合双方当事人在《系列协议》中的约定。关于退铺的销售酬金问题，根据《补充协议二》的约定，三、四、五层按原协议及补充协议标准正常结算，已完成销售任务的摊位，在后期有退租的，橄榄树公司需负责二次销售，销售酬金不再返还。因此，万朋商贸公司、京徽消防公司主张退铺后未二次销售的商铺不应当计算销售酬金，没有依据。但根据《补充协议》约定，橄榄树公司在2012年6月30日之前未能完成三层商铺可售使用权摊位80%的回款时，则三层摊位的销售酬金按该层实际完成总销售额的10%提取，多提取的酬金部分由橄榄树公司退还。因橄榄树公司未能在2012年6月30日之前完成三层商铺可售使用权摊位80%的回款，且在协议约定的履行期限内亦未完成基本销售额，故其销售酬金应为实际完成的总销售额的10%即3948110.4元，而橄榄树公司实际收取的三层的销售酬金为4807048.73元，故橄榄树公司多收取的销售酬金应当予以返还。因此，对万朋商贸公司、京徽消防公司的诉讼请求中橄榄树公司应当返还的三层销售酬金部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。关于75万元销售奖金一节，在《北京万朋商城四至五层摊位使用权销售代理协议》中，双方约定当橄榄树公司在协议签订后五个月内完成四层、五层的总销售任务，京徽消防公司给付橄榄树公司销售总额的1%作为奖励。后在《北京万朋商城三层摊位使用权销售代理补充协议》中，双方约定当橄榄树公司完成四层、五层的可销售摊位的95%时，京徽消防公司按实际完成销售额的1%给付橄榄树公司奖励款。2011年10月14日，京徽消防公司给付橄榄树公司75万元销售奖金。现万朋商贸公司、京徽消防公司以橄榄树公司未在2012年5月3日前完成目标销售任务为由要求橄榄树公司返还奖金，但橄榄树公司在2011年12月15日前销售完成的四层、五层商铺的数量已经超过了441个。根据双方在2012年3月28日签署的《说明》，橄榄树公司共销售四层、五层商铺454套，全款到账96334905元，该数额已经超过了协议约定的可销售摊位的95%以及协议约定的总销售任务，故万朋商贸公司、京徽消防公司的该项诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。关于万朋商贸公司、京徽消防公司主张的居间销售酬金利息的诉讼请求，因双方对于应当计提的居间销售酬金数额存在较大争议，橄榄树公司未及时返还酬金尚不属恶意，故万朋商贸公司、京徽消防公司的该项诉讼请求，本院不予支持。关于橄榄树公司要求解除《系列协议》的反诉请求，因双方约定的协议履行期限截止至2012年9月30日，且橄榄树公司亦在2012年10月后退出了万朋商城的销售现场，双方未续签相关协议，故《系列协议》因履行期限届满而终止。因此，橄榄树公司的该项反诉请求，本院不予支持。关于橄榄树公司要求万朋商贸公司、京徽消防公司给付拖欠的销售酬金及利息的反诉请求，因橄榄树公司未能在2012年6月30日之前完成三层商铺可售使用权摊位80%的回款，且在协议约定的履行期限内亦未完成基本销售额，其收取的销售酬金已经超过了协议约定的比例。因此，橄榄树公司的该项反诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于橄榄树公司主张的前期推广费一节，根据《北京万朋商城四至五层摊位使用权销售代理协议》约定，橄榄树公司负责项目的市场调研、策划、包装、推广与销售，并承担相关费用。橄榄树公司称其未完成三层商铺的销售任务系因万朋商贸公司、京徽消防公司未按照协议约定履行交铺义务，但根据橄榄树公司发出的《关于万朋商场项目说明》，橄榄树公司于2011年12月15日开始万朋商场交铺工作，故橄榄树公司主张万朋商贸公司、京徽消防公司未按时完成应交付使用的摊位的主张缺乏依据。因此，橄榄树公司的该项反诉请求，依据不足，本院不予支持。关于橄榄树公司主张的退租摊位再售的补贴一节，根据《补充协议》的约定，当三、四、五层铺位退款后，橄榄树公司另行销售完成后，万朋商贸公司、京徽消防公司补贴给橄榄树公司总铺位款的3%作为橄榄树公司人员工资佣金等费用。现橄榄树公司完成了3-E17号、4-053号等7个商铺的退铺后再售工作，故万朋商贸公司、京徽消防公司应按照协议约定给予补贴。因此，橄榄树公司的该项反诉请求，有合同依据，本院予以支持。但橄榄树公司主张的金额略有不当，本院依法予以调整。关于橄榄树公司主张的预期利益损失一节，因万朋商城的剩余商铺是否可以实现销售属不确定事项，故橄榄树公司的该项请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京橄榄树房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）北京京徽消防工程技术服务有限公司、北京万朋京徽商贸有限公司销售酬金八十五万八千九百三十八元三角三分；二、原告（反诉被告）北京京徽消防工程技术服务有限公司、北京万朋京徽商贸有限公司于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）北京橄榄树房地产经纪有限公司补贴款四万四千三百六十九元四角三分；三、驳回原告（反诉被告）北京京徽消防工程技术服务有限公司、北京万朋京徽商贸有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京橄榄树房地产经纪有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费89894元，由原告（反诉被告）北京京徽消防工程技术服务有限公司、北京万朋京徽商贸有限公司负担77494元（已交纳），被告（反诉原告）北京橄榄树房地产经纪有限公司负担12400元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费15533元，由原告（反诉被告）北京京徽消防工程技术服务有限公司、北京万朋京徽商贸有限公司负担533元（于本判决生效后七日内交纳），被告（反诉原告）北京橄榄树房地产经纪有限公司负担15000元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李玉斌代理审判员 杨 莹人民陪审员 袭菊英二〇一三年十二月十六日书 记 员 田 烨 关注公众号“”