（2013）青民一终字第2527号

裁判日期: 2013-12-16

公开日期: 2014-05-21

案件名称

戚瑞玲与青岛宏亚置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

青岛宏亚置业有限公司,戚瑞玲

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

山东省青岛市中级人民法院民事判决书（2013）青民一终字第2527号上诉人（原审被告）青岛宏亚置业有限公司。法定代表人焦志建，经理。委托代理人裴蓓，山东诚功（崂山）律师事务所律师。委托代理人徐腾龙，山东诚功（崂山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）戚瑞玲，女。委托代理人刘志锐，山东友华律师事务所律师。上诉人青岛宏亚置业有限公司（以下简称宏亚公司）因与被上诉人戚瑞玲商品房预售合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2012）胶民初字第4753号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。戚瑞玲在一审中诉称：2009年10月14日，宏亚公司向戚瑞玲销售其开发的胶州京沪花园房产，戚瑞玲向宏亚公司支付购房（含车库）270000元。宏亚公司承诺一年后交房。至2012年10月16日戚瑞玲起诉时，该项目仍不具备销售条件。戚瑞玲请求依法判令宏亚公司返还购房款270000元，并赔偿按照同期银行贷款利率计算的自2009年10月14日至判决生效日的损失。宏亚公司在一审中答辩称：宏亚公司未向戚瑞玲销售京沪花园的房产，也未收取戚瑞玲房款，更没有承诺向戚瑞玲交房。戚瑞玲提交的收款收据系宏亚公司登报挂失的收据，其公章为伪造的财务章，申请对印章的真实性进行司法鉴定。戚瑞玲是向肖健支付的工程款，宏亚公司已就肖健非法销售京沪花园房产事宜向胶州市公安局进行报案，该局已进行了立案侦查。因本案涉及刑事犯罪，应中止审理。戚瑞玲主张的利息损失没有事实和法律依据，其损失应独自承担。一审法院查明和认定的基本事实是：2009年6月20日，匡荣富以宏亚公司名义与胶州市南关街道办事处战太安村民委员会签订“京沪花园”开发建设的协议书。肖健是匡荣富安排的现场施工管理人员。肖健经手向戚瑞玲出售了京沪花园房产。戚瑞玲预交了购房款240000元并取得日期为2009年10月14日、编号0936699号的收款收据一张，该收据载明“预交房款东小楼东单元住宅二层东户单价2000元面积120平方米最终以房管局测绘面积为准多退少补总价240000元”。戚瑞玲还预交了车库款30000元并取得日期为2009年10月14日、编号0936696号的收款收据一张，该收据载明“预收车库款京沪花园B7#楼单价1630元总价30000元”前述两份收款收据上负责人处均有“肖健”署名，并盖有宏亚公司财务专用章。2009年12月9日，宏亚公司在《青岛日报》上声明其遗失了2009年1月颁发的0936681－0936700号收款收据，声明作废。2010年5月，匡荣富代表宏亚公司向胶州市公安局举报肖健侵占公司钱财。肖健在调查中承认向包括戚瑞玲在内的人员出售了京沪花园房产收取了款项，并向购房人提供了收款收据，但称是经过匡荣富同意才卖房。宏亚公司主张本案收款收据所用的印章系伪造并申请鉴定。经委托司法鉴定，本案两份收款收据上的印文与宏亚公司在银行预留印鉴的印文出自同一枚印章。一审另查明：宏亚公司至本案开庭时仍未取得商品房销售许可证。一审再查明：2009年10月14日戚瑞玲预交车库款30000元编号0936696号的收款收据一张，该收据载明“预收车库款京沪花园B7#楼单价1630元总价30000元”，将该收据付款人误写为“戚瑞瑞”，实应为戚瑞玲。该收款收据上负责人处均有“肖健”署名，并盖有宏亚公司财务专用章。戚瑞玲为证明其主张提交以下证据加以证明：1，提交了编号为0936699号和0936696号的收款收据两张，证明戚瑞玲于2009年10月14日向宏亚公司交纳了预购房屋及车库的款项总计270000元，宏亚公司出具了盖有该公司财务专用章的收款收据。2，提交了署名胡矩忠的《证明》复印件，证明肖健经请示后出售房屋收取款项并开具了盖有宏亚公司财务专用章的收款收据的事实。宏亚公司为支持其抗辩主张提交了2009年12月7日的青岛日报第2、11版，证明戚瑞玲提供的两份收据已经宏亚公司登报声明作废。审理中，宏亚公司申请一审法院向胶州市公安局调取肖健涉嫌刑事犯罪的相关材料。一审法院据此向胶州市公安局调取的文件及内容如下：宏亚公司举报肖健的《报案材料》。宏亚公司在该材料中称肖健自2009年5月1日在该公司胶州项目部干临时工，具体负责公司开发的“京沪花园”工程项目的施工管理。宏亚公司指控肖健将公司空白收款收据一本拿走并利用职务之便私自以公司的名义销售“京沪花园”房产，利用职务之便侵占公司财产。宏亚公司与胶州市南关办事处战太安村民委员会2009年6月20日签署的《协议书》。该协议约定了双方关于房屋建设、分割等事宜。胶州市公安局对胡矩忠的《询问笔录》。证实胡矩忠2009年任胶州市三里河街道办事处战太安片分管书记，胡矩忠陈述匡荣富开发战太安村旧村改造工程，肖健给匡荣富打工期间卖了一些房子，给购房人开具了盖有宏亚公司财务专用章的收款收据。胶州市公安局对肖健的《讯问笔录》。肖健称2009年4月进入匡荣富挂靠的宏亚公司工作至2009年11月，担任战太安村安置楼项目技术员。戚瑞玲的0936699号的240000元的收款收据和0936696号的30000元的收款收据均为其开具，对应的款项是购买京沪花园小区的房款，当时卖房经过了匡荣富的同意。胶州市公安局对匡荣富的《询问笔录》。匡荣富称自己2004年承揽了战太安村“京沪花园”开发建设项目，后停工。2009年6月挂靠在宏亚公司，作为宏亚公司胶州公司项目部的经理，以宏亚公司名义与战太安村委签订了一份京沪花园开发建设协议。2009年5月，肖健经人介绍到宏亚公司工作，负责现场施工管理。2010年5月，其到公安机关举报宏亚公司员工肖健利用职务之便侵占公司钱财，以公司名义卖给别人京沪花园房子侵占房款。一审法院认为：本案争议焦点包括戚瑞玲、宏亚公司是否存在房屋买卖合同关系，这一关系是否合法有效、戚瑞玲要求返还已付款及赔偿利息损失的请求是否成立。关于双方是否存在房屋买卖合同关系。戚瑞玲在预购房屋时，一次性支付了全部房款，宏亚公司出具了收款收据，收据中载明了房屋坐落、单价、面积、结算方式等，因此应认定戚瑞玲、宏亚公司之间存在房屋买卖合同关系。宏亚公司辩称没有向戚瑞玲销售京沪花园的房产，也没有收取房款，收款收据上的公章印记为伪造的财务章所印，但经鉴定收款收据上的印文与宏亚公司留存在农村商业银行薛家岛支行档案内的公司财务专用章印文是出自同一枚印章。因此，一审法院认为戚瑞玲购房款收据上的印文是宏亚公司财务章所印。宏亚公司认可肖健为其京沪花园项目的工作人员，在肖健经办并提供盖有宏亚公司印鉴的收据时，戚瑞玲有合理的理由相信该行为代表了宏亚公司。另外，宏亚公司登报挂失的行为发生在后，戚瑞玲取得收款收据在前，因此宏亚公司的行为不影响戚瑞玲购房款收据的效力。因此，宏亚公司的抗辩没有依据，一审法院不予支持。关于戚瑞玲、宏亚公司之间房屋买卖合同关系的效力。因宏亚公司未取得商品房预售许可证明，因此其与戚瑞玲订立的房屋买卖合同关系应当认定无效。关于戚瑞玲要求返还已付款并赔偿利息损失的请求。一审法院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，宏亚公司应当返还戚瑞玲已付款项270000元。同时，宏亚公司长期占用戚瑞玲款项，戚瑞玲要求按照同期银行贷款利率计付并赔偿损失的请求合理，一审法院予以支持。宏亚公司辩称戚瑞玲应自担损失的理由没有依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，一审判决：一、青岛宏亚置业有限公司于判决生效之日起十日内返还戚瑞玲购房款270000元；二、青岛宏亚置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿戚瑞玲利息损失（以本金270000元计，按照同期银行贷款利率计算自2009年10月14日至判决生效之日）。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6112元、保全费2124元，司法鉴定费12000元，由青岛宏亚置业有限公司承担。宣判后，宏亚公司不服，上诉至本院。上诉人宏亚公司上诉称：一、一审认定双方之间存在房屋买卖合同关系错误，双方之间不存在任何形式的房屋买卖合同关系。宏亚公司从未收取戚瑞玲的购房款，戚瑞玲的一切买房行为均是与肖健私下进行的，其交纳的购房款也被肖健私自占有，从未交给宏亚公司。宏亚公司在发现肖健有违法售房行为后立即向胶州市公安局报案，现该案已经立案侦查。宏亚公司的报案行为足以证明宏亚公司对于肖健的售房行为是没有授权的，更不知情。而且，肖健向戚瑞玲出具的收据是宏亚公司遗失后已经登报挂失的。上述事实足以证明宏亚公司从未有意思表示与戚瑞玲形成房屋买卖合同关系。事实上，肖健不是宏亚公司的代理人，肖健的违法卖房行为理应由其本人承担后果，与宏亚公司无关。二、一审认定宏亚公司向戚瑞玲支付利息损失是错误的。首先，涉案房屋买卖合同无效，宏亚公司不是一方当事人，不应承担任何责任。其次，本案中，戚瑞玲与肖健在涉案房屋买卖过程中存在严重过错。根据一审提交的证据和查明的事实，肖健没有任何让戚瑞玲足以相信其有权销售房屋的事由，戚瑞玲是为了低价获得涉案房屋才私下与肖健进行房屋买卖的交易。戚瑞玲在购买涉案房屋时不是善意第三人且存在严重过错，其购房款也没有交付宏亚公司所占有使用，而是由肖健占有使用。因此，对于房屋买卖合同无效以及产生的一切损失是戚瑞玲自己造成的，理应由其自行承担相应的后果，与宏亚公司无关。一审判决宏亚公司支付戚瑞玲相应的同期银行贷款利息错误，一审对戚瑞玲的过错视而不见，合同无效的责任应由戚瑞玲全部承担。三、本案理应先刑后民，中止审理，待肖健刑事案件查明事实后予以处理。本案中，肖健的售房行为是本案的起因，也是肖健涉嫌刑事犯罪的主要内容。因此，肖健的售房行为是否构成犯罪对于本案具有至关重要的意义，是查明本案事实的关键。一审在向胶州市公安局调查取证时已明知肖健犯罪行为正处于公安机关侦查过程中，侦查并未结束，相关事实没有查明，相关证据没有经过庭审质证，一审严重违反民事诉讼法关于中止审理的规定，对本案进行判决是错误的。本案理应待刑事案件审查终结之后再下结论。请求：撤销一审判决，依法改判驳回戚瑞玲的诉讼请求；本案所有诉讼费由戚瑞玲负担。被上诉人戚瑞玲答辩称：一、一审认定双方之间存在房屋买卖合同关系正确。二、一审判令宏亚公司支付戚瑞玲购房款及同期银行贷款利息正确。请求驳回上诉、维持原判。经审理查明，本院查明的事实与一审一致。本案经调解，未能达成协议。本院认为，综合双方当事人的主张，本案争议的焦点问题是：1、戚瑞玲与宏亚公司之间是否存在房屋买卖合同关系；2、宏亚公司应否支付戚瑞玲欠付房款的银行贷款利息；3、本案应否中止审理。关于第一个焦点问题。戚瑞玲主张其与宏亚公司之间存在房屋买卖合同关系，并提交盖有宏亚公司财务专用章的购房款收据、胡矩忠署名的书面证明复印件予以证明。宏亚公司否认双方之间存在房屋买卖关系，并提交收据登报作废的报纸声明予以证明。对此，本院认为，戚瑞玲提交的财务收据上明确载明了所收的款项性质为房款以及具体房号、单价、总价、面积、车库价格，加盖的财务用章经司法鉴定，该印文与宏亚公司在银行预留的印文出自同一枚印章。故，本院对戚瑞玲已经支付27万元购房款的事实予以确认。而根据一审向胶州市公安局调取的关于肖健涉嫌刑事犯罪的相关材料显示，肖健系宏亚公司聘请的“京沪花园”工地技术员（二审中，宏亚公司亦认可肖健的身份），肖健利用职务便利拿走宏亚公司财务收据并以宏亚公司名义出售多套房产。因肖健系宏亚公司“京沪花园”工地技术员，且持有盖有宏亚公司财务专用章的财务收据，戚瑞玲有理由相信肖健的出售房产的行为系代表宏亚公司的职务行为。虽然宏亚公司已经登报声明包括戚瑞玲提交的收据在内的收款收据作废，但肖健为戚瑞玲出具购房收据在前，宏亚公司后来登报作废收据的行为不能否认戚瑞玲提交的购房款收据的法律效力。综合以上分析，应当认定戚瑞玲与宏亚公司之间存在房屋买卖关系。关于第二个焦点问题。本院认为，因涉案房屋未取得商品房预售许可手续，双方达成的房屋买卖协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。宏亚公司收取了戚瑞玲的购房款，应当予以退还。因宏亚公司一直未交付房屋，而戚瑞玲已经支付购房款多年，基于公平原则，宏亚公司应当支付戚瑞玲已付购房款的同期银行贷款利息作为损失予以赔偿。一审对此判决正确，本院予以维持。关于第三个焦点问题。本院在上述分析中已认定肖健出售房产的行为系职务行为，由此造成的法律后果理应由宏亚公司承担。因此，肖健的行为是否构成犯罪并不影响本案的处理。故，本院对宏亚公司中止本案审理的请求不予准许。综上，上诉人宏亚公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由上诉人青岛宏亚置业有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　董则明代理审判员　　李　蕾代理审判员　　齐　新二〇一三年十二月十六日书　记　员　　赵庆信书　记　员　　王媛媛微信公众号“”