（2013）苏中民终字第3065号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2016-05-19
案件名称
苏州一力实业有限公司与周华商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周华,苏州一力实业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）苏中民终字第3065号上诉人（原审被告）周华。被上诉人（原审原告）苏州一力实业有限公司，住所地苏州市姑苏区虎泉路888号。法定代表人李艳归，董事长。委托代理人包国山，江苏加得律师事务所律师。委托代理人王延侠，江苏加得律师事务所律师。上诉人周华因与被上诉人苏州一力实业有限公司（以下简称一力公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2013）姑苏民五初字第0255号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年11月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明：2008年4月10日，原告一力公司与被告周华签订商品房买卖合同，约定由被告购买原告开发的本市虎泉路888号16幢1层106室房屋，建筑面积120.94平方米，每平方米7643.6元。合同第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按产权登记面积据实结算，多退少补，买受人不退房。合同签订后，被告依约付清了房款924417元，同年10月，被告向原告交付了上述房屋。2010年7月6日，原告向被告书面通知因产权登记面积为132.9平方米，比合同约定面积大，故按照合同约定，被告应补交房款91417元，并要求被告一并支付产证办理的相关费用54109元。嗣后被告未向原告支付超面积房款，亦未支付产证办理的相关费用。另查明，被告购买的虎泉路888号16幢1层106室房屋经本市房地产测绘队测绘，现建筑面积为132.9平方米。再查明，2008年10月原告向被告交付诉争房屋后，该房一直由被告使用至今。审理中，原告表示因产权登记面积超过合同约定面积较多，故为妥善解决本案纠纷，自愿将超面积购房款按合同约定的70%向被告主张，即63992元（91417元＊70%）。被告则陈述称，签订合同时销售业务员告知面积误差不会超过3%，现交付房屋比起原图纸在结构上也存在变化，认为原告存在欺诈行为，只同意按照合同约定面积的3%向被告支付购房款。以上事实，有商品房买卖合同、业主验房确认表、测绘成果表、催交房款通知书及当事人陈述等证据在卷佐证。原审原告一力公司诉称，2008年4月10日其与被告签订商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的本市虎泉路888号16幢1层106室房屋，关于面积差异，合同约定按产权登记面积据实结算，多退少补，买受人不退房。现被告认购的房屋合同约定面积为120.94平方米，产权登记面积为132.9平方米，故依据合同约定的单价7643.6元／平方米，被告应补交房款91417元。因与被告就上述事宜协商未果，故诉来法院，请求判令被告支付原告房屋面积差额91417元并承担自2012年5月17日至实际履行之日至按银行同期贷款利率计算的逾期付款利息。原审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。司法解释亦规定合同有约定的，优先按约定处理，故原、被告双方在合同中关于面积误差据实结算的约定对双方均有拘束力。关于买受人是否有权退房的问题，原审法院认为合同中直接约定买受人不退房系排除买受人主要权利的格式条款，应属无效；但本案被告在2008年10月接收房屋后应当知晓房屋结构是否存在变化，在2010年7月经原告通知后亦已知晓所购房屋存在面积差异，但被告并未在法定除斥期间内向法院或仲裁机构据此主张撤销合同，而是使用房屋至今，故应视为被告已接受诉争房屋现状，并以实际行为选择继续履行合同而非退房处理，故对原告主张按照合同约定要求被告支付超面积房款的诉讼请求，原审法院予以支持。至于超面积房款的金额，鉴于原告对交付房屋面积超出合同约定负有责任，且超出面积大于合同约定面积的3%，现原告自愿按照合同约定的超面积房款按70%计算，系对诉讼权利的处分，且符合公平原则，原审法院照准，故支持原告要求被告支付超面积房款63992元的诉讼请求。至于逾期付款违约金，原告主张按2012年5月17日起计算至被告实际履行之日止按银行同期同类贷款利率计算，于法有据，原审法院亦予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十四条、第五十五条第（一）项、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款之规定，判决：被告周华于本判决生效之日起10内支付原告苏州一力实业有限公司购房款63992元，并支付逾期付款利息（按63992元为本金，自2012年5月17日至实际履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。案件受理费2086元，减半收取1043元，由原告苏州一力实业有限公司负担313元，被告周华负担730元，被告负担部分于本判决生效之日起10日内直接支付给原告。上诉人周华不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误、故意偏袒被上诉人一方。1、一审判决认定购房合同第五条中关于面积确认及面积差异处理中第一条：按产权登记面积据实结算多退少补，买受人不退房条款中前面有效后面不退房条款无效这是不正确的，因为该房款是前后密切相连不可分割的要无效应当全部无效。一审法官没有考虑当时购房合同所签订的背景，被上诉人作为强势一方所提供的是格式条款合同，且该合同的内容并未与上诉人协商，上诉人作为普通人并不了解合同，该合同本身就不具有公正性，合同条款剥夺了上诉人的选择权。追缴房屋余款应当在交房前，至少应当书面告知，收房后上诉人认为货款两清，现增加的房屋面积严重超出了我的经济承受能力。根据我国合同法的相关规定，被上诉人以合同第五条第一项为由任意增加房屋面积无异于强买强卖严重损害上诉人的合法权益，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二款之规定视为无约定。2、一审法院认为房屋面积增加的事情上诉人在收房时是知道的这显然不符合事实的，事实上在收房时上诉人并不知道房屋面积增加这么多，被上诉人给上诉人的入住通知书、验房验收确认表以及物业的收费单据中注明的都是120.94平米，直到2012年7月上诉人向被上诉人催要房产证时才知道房屋面积为132.90平米，增加了12平米之多。一审法院认为上诉人一直在使用该房就是认定房屋面积增加的事实这也与实际情况不符，上诉人使用房屋并不等于认可房屋面积增加的事实，一审法院的认定是片面的、不正确的。另外在一审判决书说上诉人还欠被上诉人办理产权证相关费用54109元这也是不对的，在交房时上诉人已经按照被上诉人给上诉人的入住通知书所列费用已支付维修基金9071元、印花税462元、办证费1000元、它项权证费210元、经营保证金10000元以上合计20743元，其中经营保证金10000至今未退还，契税36977元被上诉人说办证时再交，上诉人已交付的而费用未予扣除。3、一审法院还认定上诉人要求退房已过诉讼时效也是不正确的。双方为增加房款事宜多次协商，直到被上诉人起诉仍然在两年的诉讼时效期内，并未超过诉讼时效，一审判决书中如此认定明显是错误的。4、在一审被上诉人承认其增加面积达10%这么多是有过错的，被上诉人自愿同意按照合同约定房款的70%来支付增加面积的房款。一审法院采纳被上诉人的意见，而忽视上诉人的意见这明显是偏袒对方，判决明显是不公平的。5、在一审法院审理中对上诉人提出的被上诉人擅自更改房屋结构的诉求在一审判决中并未提及，被上诉人也未按照合同约定在变更是由发生后10日内书面通知买受人，一审判决对该项是选择性的遗漏，明显是偏袒对方。二、一审判决曲解法律，在适用法律上存在错误。本案中一审认为该合同系买卖双方的真实的意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，司法解释也规定合同有约定的优先按照约定处理。事实上却是被上诉人在订立合同时百般设陷、限制剥夺上诉人的权利，隐瞒事实真相，合同第五条第一款条款并非我的真实意思表示，该条款也违背违反了法律强制性的规定，这样的条款应当是无效的，最高人民法院司法解释由约定的优先按约定处理指的是双方真实意思及公平合理的约定，显然合同中第五条第一项约定（按产权登记面积据实结算，多退少补，买受人不退房）不属于此类约定，应属无约定，一审判决却认为合同中第五条第一项约定中前面有效后面无效，实属曲解法律、罔顾事实，上诉人不服该判决。三、一审判决违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公。根据《民事诉讼法》规定简易程序审理的期限是三个月，而本案立案时间是2012年5月17日，开庭时间是2013年7月23日，2013年9月9日上诉人收到判决书审理期限长达1年零4个月，程序严重违法，导致判决的权威性和公正性在上诉人心中荡然无存。二审法院应当撤销原判决，发回重审。综上认为，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，违反法律程序，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人合法权益。被上诉人一力公司答辩认为：1、双方的合同约定计价方式是按照面积单价计算，而不是成套计价。双方约定了产权登记面积据实结算，多退少补，补充条款也约定了最终面积以实测面积为准。平面图不作为最终确定的依据。由此，这样的约定符合司法解释中对面积误差处理的合同有约定的按照约定处理的规定。2、根据一审查明的事实证明，本案的房屋已经由上诉人实际装修使用至今，并且其未在除斥期间要求退房，所以实际情况已经难以退房。3、被上诉人也承担了30%的房款责任，所以一审法院是结合事实情况，运用公平原则对本案判决是合理且合法的。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。本院二审查明的事实与原审查明的事实相同。二审另查明，被上诉人于2010年7月6日向上诉人发出书面通知，要求上诉人补交增加面积的房款91417元。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守合同义务。本案中，双方在房屋买卖合同第五条约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，“按产权登记面积据实结算，多退少补，买受人不退房”，该约定中关于买受人是否有权退房的约定，属于排除买受人主要权利的格式条款，应认定无效。但上诉人作为完全民事行为能力人，在作出此类购房等重大决定时，应全面审查合同条款，上诉人同意对超过3%的面积部分按实结算，是其对权利的处分，并不违反法律规定，应认定有效。上诉人在接收房屋时，可能无法知道房屋面积的差异情况，但其至少在被上诉人发出补交房款通知时，应当知道房屋面积增加较多之事实，上诉人也未在法定的除斥期间内及时行使撤销权，故应按照合同约定支付增加面积的相应房款。鉴于被上诉人对交付房屋面积超出合同约定负有责任，已自愿对超面积房款按70%计算，符合公平原则，原审法院支持被上诉人的一审诉请，并不违反法律规定。至于代收代缴费用，非本案审理范围，双方可自行结算。程序方面，被上诉人向一审法院起诉后，双方同意诉前调解，该期间不应计入审限，故一审法院审理本案并未超出法定的审理期限。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2086元，由上诉人周华负担。本判决为终审判决。审 判 长 边敬业代理审判员 王君英代理审判员 黄学辉二〇一三年十二月十六日书 记 员 黄 婷 来自：