（2013）杭下民初字第488号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2014-05-05
案件名称
浙江大酒店有限公司与浙江广田实业有限公司、浙江坤城环保技术有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江大酒店有限公司,浙江广田实业有限公司,浙江坤城环保技术有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第九十三条第一款，第九十七条，第九十八条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十七条；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条，第六十四条第一款
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2013）杭下民初字第488号原告：浙江大酒店有限公司。法定代表人：邵勇。委托代理人：阮海蕾。委托代理人：王小军。被告：浙江广田实业有限公司。法定代表人：葛小龙。委托代理人：夏赛。委托代理人：梁冰。被告：浙江坤城环保技术有限公司。法定代表人：项元浩。委托代理人：刘裕晋。原告浙江大酒店有限公司（以下简称浙江大酒店）为与被告浙江广田实业有限公司（以下简称广田实业）、被告浙江坤城环保技术有限公司（以下简称坤城公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2013年4月1日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年10月15日公开开庭进行了审理。原告浙江大酒店的委托代理人阮海蕾、被告广田实业的委托代理人夏赛、梁冰均到庭参加诉讼。被告坤城公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙江大酒店诉称，2010年12月9日，原告与被告广田实业签订《物业租赁合同》、《租赁场地物业管理协议》和《出租场所安全生产管理协议书》，约定由原告将座落在杭州市延安路595号裙楼1-2层的房屋共计建筑面积6067平方米及其附属设施（下称“租赁物业”）出租给被告广田实业，用作经营珠宝、钻石营业使用。合同租赁期为8年，租赁期限至2018年12月17日。《物业租赁合同》对租金及支付方式作了约定；并约定被告广田实业逾期30天欠付租金的，原告有权单方面解除合同；被告广田实业应按三个月的租金向原告支付违约金并赔偿原告经济损失；被告广田实业在接到原告解除合同的书面通知后5天内返还原告全部租赁标的物；合同争议由租赁物业所在地人民法院管辖。2010年12月25日，被告坤城公司向原告出具《连带保证担保承诺函》一份，承诺就被告广田实业在《物业租赁合同》项下的付款义务，向原告提供连带责任保证，保证期限至《物业租赁合同》履行期届满后两年。被告广田实业自2012年第三季度起欠付原告租金，至2013年4月1日被告广田实业欠付原告租金已达人民币1113.818369万元。2013年3月20日，原告以邮寄公证送达的方式发函被告广田实业，要求解除《物业租赁合同》及其附属协议。2013年3月26日，被告广田实业回函原告，同意解除《物业租赁合同》及其附属协议。2013年4月29日，被告广田实业将近5400平方米的租赁场地腾退并移交给了原告，但尚余650余平方米的场地至今未予腾退返还（包括肯德基、屈臣士、任齐华租赁场地未腾退返还）。原告认为，被告广田实业欠付租金及迟延返还租赁物业的行为已对原告的利益造成了重大损害，原告有权要求被告广田实业支付租金及水电费，并有权要求被告广田实业承担违约责任。为维护原告的合法权益，原告故诉讼来院请求判令：1.解除原告与被告广田实业于2010年12月9日签订的《物业租赁合同》、《租赁场地物业管理协议》和《出租场所安全生产管理协议书》；2.被告广田实业支付原告租金人民币11138184元；3.被告广田实业支付原告违约金人民币501万元；4.被告广田实业向原告支付截止2013年2月28日的水、电费共计人民币162136元；5.被告广田实业支付原告迟延返还租赁物业的违约金人民币3520570元（按迟延返还物业期间租金的一倍计算，自2013年3月26日起计算至实际返还之日止，现暂计算至2013年9月15日），并赔偿原告因被告广田实业迟延返还租赁物业而给原告造成的实际经济损失人民币3520570元（按合同约定的租金标准计算，自2013年3月26日起计算至实际返还之日止，现暂计算至2013年9月15日）；6.被告广田实业支付原告延期占用租赁物业期间产生的水电费人民币252471元（自2013年3月1日起算至付清之日止，现暂计算至2013年8月31日）；7.被告坤城公司对被告广田实业上述债务向原告承担连带清偿责任；8.本案诉讼费用由两被告承担。被告广田实业答辩称，首先，对于原告诉状所陈述的事实部分，被告广田实业陈述如下：2010年12月9日，原告与被告广田实业签署《物业租赁合同》及其相关附件，约定原告将坐落在杭州市延安路595号裙楼1-2层的共计建筑面积6067平方米的房屋及其附属设备设施（以下简称“租赁物业”）出租给被告广田实业，租赁物业共分为三个区域，分别计租，租期为8年，三个区域的租期终止日统一为2018年12月17日。此外，为了协助原告处理前一承租单位浙江金丽投资有限公司向原告等单位诈骗犯罪遗留的问题，被告广田实业额外向原告支付了物业租金损失补偿金283万余元，并支出500余万元用于解决原施工单位与原告的退场补偿纠纷。2011年5月31日，双方签署补充协议，此后双方又确认将租赁面积进行核减，将区域1内根据消防要求为裙楼新增设的逃生通道部分从承租面积内扣除。合同签订后，被告广田实业累计已经支付租金及各类费用3700余万元。但是在合同订立后，被告广田实业在几年中饱受原告违约行为的影响，遭受重大经济损失：1.在主合同及补充协议签订后，原告迟迟不予交付“区域2”、“区域3”及“区域1”二楼夹层等租赁部分，经被告广田实业反复催促后，才最终交付。2.2011年9月18日，被告广田实业商场整体开业，但开业后仅10天，延安路突然全面封闭，使得被告广田实业承租范围内商场正大门堵塞，加之路段施工造成的扬尘、土渣等，致使整个裙楼内的承租单位全都无法正常营业。同时，从被告广田实业进场后开始，原告即为了酒店五星级改造，进行装修施工，时间长达一年多；2012年7月又开始大楼加层建设施工，2012年12月份开始地下室装修施工等，严重影响了被告广田实业的正常经营。原告事先知晓延安路封闭的相关情况并早已做好其装修计划，但在合同谈判、签订及被告广田实业装修开业过程中从未如实告知，给被告广田实业造成了无法估量的巨额经济损失（主要承租单位城隍珠宝的租金与其经营业绩挂钩，在城隍珠宝经营业绩几乎为零的情况下，被告广田实业此部分承租区域遭受了巨大的经济损失，此外招商工作受到极大影响）。被告广田实业多次与原告协商，要求给予被告广田实业与承租原告3-4层裙楼的另一租赁单位相似的租金减免待遇，但原告均予拒绝。3.在被告广田实业的招商工作等事项上，原告没有按照合同约定予以积极配合，迟迟不予以出具引入必胜客餐厅所需的同意转租证明，导致该区域长期空置。4.原告交付的物业长期存在各类问题，影响被告广田实业正常使用物业，例如空调制冷效果不佳，甚至2012年整个夏天商场空调均未开放，严重影响了被告广田实业经营范围内的人流量。5.2013年1月21日，被告广田实业招商引入的杭州城隍珠宝有限公司以被告广田实业交付的房屋面积不足合同约定等原因为由，函告解除租赁合同并要求被告广田实业承担巨额违约赔偿责任，同时闭店终止经营。在处理纠纷的过程中，经测绘发现原告实际交付给被告广田实业的租赁物业总建筑面积仅为5173.5平方米，根本不足主合同约定的6067平方米！6.被告广田实业对装修单位的巨额工程款尚未结算完毕，却已经无法通过经营取得收益收回。7.由于原告的违约，被告广田实业将对城隍珠宝、装修单位等承担相应的违约赔偿责任。基于以上情况，被告广田实业于2013年3月26日致函原告，通知解除双方签订的租赁合同及补充协议，并要求原告支付违约金、赔偿上述经济损失并返还履约保证金500万元、返还签约时为了解决遗留问题额外支付的283万余元物业损失补偿金和偿还代为向原施工单位支付的500余万元补偿金。在双方互发函要求解除合同乃至原告向被告广田实业提起本案诉讼后，被告广田实业都一直主动与原告接触，寻求通过协商的方式来解决租赁纠纷，被告广田实业出于对原告作为大型国企的信任，配合了原告的许多工作包括全面移交租赁场地、争取引进国际知名服装品牌“依恋”、”ZARA”等来承租原告物业等，也没有采取任何措施要求原告对被告广田实业的承担其违约责任、赔偿经济损失，至今年8月下旬双方已经达成了最终的和解协议文本，被告广田实业一直在等待原告能够完成内部审批手续最终签约，但未曾想却不再有下文，反倒是原告变更了诉讼请求，提出了更加无理的要求。综上，被告认为，由于原告的重大违约、欺诈行为导致被告广田实业承担了巨额的经济损失，被告广田实业根本不欠原告租金，反倒应当向原告主张违约金、赔偿金返还款项等主张。而在2013年4月29日被告广田实业向原告移交了承租场地后，特别是原告致函、将次承租人列入第三人起诉后，原告已经认定几家次承租人为房屋的实际占用人，并赋予了其继续租赁的权利，根本没有任何理由向被告广田实业主张此阶段的所谓经济损失、违约金。原告作为上一家承租单位诈骗犯罪行为的受害方，理应秉持诚信为本的态度，向被告广田实业坦诚告知所有真实情况，主动履行合同义务、积极配合被告广田实业经营。但是原告作为大型国有企业，利用被告广田实业的信任，在订立合同时隐瞒了延安路即将封闭施工、自身将进行升级改造的情况；合同签订后在合同义务的履行上态度倨傲、敷衍拖延，根本未将作为民营企业的被告广田实业视为合作伙伴；在由于违约行为导致问题后，以调解为由拖延时间，拒绝签署双方律师已经核定的和解协议，在被告还天真地等待签署调解协议未做任何应诉准备的情况下，搞突然袭击追加、变更诉讼请求，妄图谋取不正当利益。综上，原告的全部诉讼请求缺乏事实及法律依据，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告坤城公司未到庭作出答辩，也未提交书面的答辩意见。在庭审中，原告浙江大酒店为证明自己的主张向法院提交了如下证据：1.《物业租赁合同》1份，用以证明2010年12月9日，原告与被告广田实业签订《物业租赁合同》，约定由原告将座落在杭州市延安路595号裙楼1-2层共计建筑面积6067平方米的房屋及其附属设施、设备出租给被告广田实业，并对租赁期限、租金及其支付方式、违约责任等作出约定的事实。2.《租赁场地物业管理协议》、《出租场所安全生产管理协议书》各1份，用以证明2010年12月9日，原告与被告广田实业签订《租赁场地物业管理协议》、《出租场所安全生产管理协议书》作为《物业租赁合同》的组成部分的事实。3.《连带保证担保承诺函》1份，用以证明2010年12月25日，被告坤城公司向原告出具《连带保证担保承诺函》一份，承诺就被告广田实业在《物业租赁合同》项下的付款义务，向原告提供连带责任保证，保证期限至《物业租赁合同》履行期届满后两年。4.被告坤城公司名称变更工商登记材料1份，用以证明2013年1月14日，被告坤城公司名称由“浙江坤城实业有限公司”变更为“浙江坤城环保技术有限公司”的事实。5.（2013）浙杭钱证民字第1124号、1500号《公证书》各1份，用以证明2013年3月1日，原告发函被告广田实业，要求被告广田实业在2013年3月3日之前一次性付清欠付原告全部租金的事实。6.（2013）浙杭钱证民字第1763号、1764号《公证书》各1份，用以证明2013年3月4日，原告再次发函被告广田实业，要求被告广田实业立即付清欠付原告全部租金的事实。7.（2013）浙杭钱证民字第2396号、2397号《公证书》各1份，用以证明2013年3月20日，原告作出解除《物业租赁合同》及相关附属协议的决定并送达被告广田实业，要求被告广田实业立即解除并终止履行与案外第三人签订的转租合同，立即支付原告所有欠付租金并清退场地的事实。即原告解除双方合同的时间是2013年3月20日。8.（2013）浙杭钱证民字第2398号、2399号、2400号、2401号、2402号《公证书》各1份，用以证明2013年3月20日，原告发函次承租人杭州城隍珠宝有限公司、杭州屈臣氏个人用品商店有限公司、杭州肯德基有限公司、任齐华，要求其立即解除并终止履行与被告广田实业签订的转租合同，由原告收回转租场地的事实。9.（2013）浙杭钱证民字第1887号、1889号、1891号、1893号、1895号、2405号《公证书》各6份，用以证明2013年春节前，被告广田实业转租给次承租人任齐华的租赁场所已停止营业的事实。10.（2013）浙杭钱证民字第1888号、1890号、1892号、1894号、1896号、2406号《公证书》各6份，用以证明2013年春节前，被告广田实业转租给次承租人杭州城隍珠宝有限公司的租赁场所已停止营业的事实。即共四个次承租人，其中杭州城隍珠宝有限公司、任齐华均在2013年春节前停止经营。11.（2013）浙杭钱证民字第2407号《公证书》1份，用以证明2013年3月中旬，次承租人城隍珠宝承租的租赁场所已腾空的事实。12.《租赁合同》1份，用以证明2010年12月18日，被告广田实业将其向原告承租的延安路595号裙楼1层-2层的房屋共计建筑面积2242平方米的房产转租给次承租人城隍珠宝，用于经营珠宝首饰、金银制品，租赁期限自2010年12月18日起至2018年12月17日止的事实。13.《场地租赁合同》1份，用以证明2011年7月8日，被告广田实业将其向原告承租的延安路595号首层实用面积298.5平方米的房产转租给次承租人屈臣氏，用于开设商店，租赁期限自计租日（租赁物业交付45天后）起7年的事实。14.《租赁合同》1份，用以证明2011年7月18日，被告广田实业将其向原告承租的延安路595号裙楼2层共计面积45平方米的房产转租给任齐华，用于经营婚庆饰品、影楼等，租赁期限自2011年7月18日起至2018年12月17日止的事实。15.《租赁合同》1份，用以证明2012年10月8日，被告广田实业将其向原告承租的延安路595号二层总计使用面积约为316平方米的房产转租给肯德基，用于开设肯德基连锁餐厅，租赁期限自2012年10月20日至2018年12月17日止的事实。16.《关于解除租赁合同并要求赔偿所有损失的函》1份、《解除租赁合同并赔偿损失的函》1份，用以证明被告广田实业于2013年3月26日发函原告，同意解除双方签订的《物业租赁合同》及其附属协议的事实；证明次承租人杭州城隍珠宝有限公司于2013年1月21日发函被告广田实业，要求解除与被告广田实业签订的租赁合同及其附属协议的事实。17.《﹤物业租赁合同﹥解除、场地移交及优先租赁权设定谅解备忘录》、《租赁物业移交确认书》、《广田实业设备移交清单》、《水电表确认数据》各1份，用以证明2013年4月29日，被告广田实业将承租的场地（肯德基、屈臣氏租用的除外，任齐华承租的场地被告广田实业承诺在2013年5月15日之前向原告移交）全部移交给原告，双方签订书面的移交确认书及移交清单并对水表、电表的数据进行确认的事实。18.（2013）浙杭钱证内字第15250号、15251号、15252号《公证书》各1份，用以证明2013年11月4日，原告函告被告广田实业及被告坤城公司，将被告广田实业向原告交纳的履约保证金人民币500万元自2013年11月4日折抵被告一欠付的租金，折抵后被告一尚欠原告租金为人民币613.8184万元的事实。上述证据经向被告广田实业质证，被告对证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议。对证据3、4提出与其公司无关联性，不予确认。对证据5、6、7的真实性无异议，但认为上述内容系原告单方陈述，不予认可。对证据8的真实性无异议，原告函告屈臣士、肯德基公司有表示或继续租赁或腾退的意思表示。对证据9的真实性无异议，但对关联性提出异议，认为与本案无关。对证据10、11的真实性均无异议，但对证明对象有异议，认为恰恰证明原告的违约行为导致被告产生了巨大的经济损失。对证据12的真实性无异议，但认为不能证明被告与杭州城隍珠宝有限公司的真实租赁关系，被告当时只是对原告做了转租报备的事实。对证据13的真实性无异议。对证据14的真实性无法确认，被告公司是与任齐华签订过合同，但是否是原告提供的这份合同不清楚，因为其公司未将合同留底。对证据15、16的真实性均无异议，是其公司发给原告的函件，对内容均无异议。对证据17的真实性无异议。对证据18的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为上述函件被告并未收到，公司也不同意将履约保证金折抵租金。被告坤城公司未到庭发表质证意见，也未向法庭提交相应的证据材料，系自行放弃举证、质证权利。被告广田实业为证明自己的答辩主张，向法庭提交了如下证据材料：1.物业租赁合同及补充协议各1份，用以证明双方的租赁关系以及合同的权利义务关系。2.被告广田实业发给原告的函1份，用以证明双方对区域1的租赁面积、租金进行了相应调整。3.租赁物业平面图纸1份，用以证明原告承诺的租赁范围及租赁面积。4.测绘人员出具的图纸，5.租赁物业房产证各1份，证据4-5，用以证明原告提供租赁物业的实际面积不足合同约定的6067平方米，仅为5173.5平方米。6.2011年6月30日被告广田实业致原告函1份，用以证明原告交付的租赁物业存在中央空调无法使用、消防通道不合规等重大问题，造成被告广田实业无法正常使用租赁物的事实。7.2012年5月7日被告广田实业致原告函1份，用以证明原告违反合同义务未交付租赁范围，造成被告广田实业无法正常经营租赁物业造成损失的事实。8.2012年7月3日被告广田实业致原告函1份，用以证明原告提供的空调设备无法正常使用，给被告广田实业的正常经营带来巨大的经济损失。9.2012年9月14日被告广田实业致原告函1份、2012年9月7日屈臣氏致被告广田实业的函1份，用以证明原告隐瞒了延安路整治施工的信息，且原告擅自搭建脚手架施工，给被告广田实业的经营带来损失的事实。10.2011年10月13日城隍珠宝致被告广田实业的函、2011年10月13日被告广田实业致原告的报告、2012年6月27日被告广田实业致原告的报告各1份，用以证明因延安路综合整治工程给被告广田实业造成巨大的经济损失。11.被告广田实业致原告要求出具同意转租证明的报告1份，用以证明被告广田实业要求原告配合进行对外招商，但原告不予配合。12.解除租赁合同并赔偿损失的函1份，13.关于解除租赁合同并要求赔偿所有损失的函1份，证据12-13，用以证明因原告的系列违约行为导致次承租人杭州城隍珠宝有限公司撤场，即因原告的一系列欺诈、违约行为，被告函告原告解除物业租赁合同及附属协议造成被告广田实业损失的事实。被告广田实业提交的上述证据经向原告浙江大酒店质证，原告对证据1无异议。对证据2的关联性合法性真实性证明对象均有异议，称其公司从未收到过该函件。对证据3无异议。对证据4的证据三性均有异议，认为系打印件，并无相关人员签名或相关机构盖章，不予认可。对证据5的真实性合法性无异议，但与本案的关联性及证明对象和内容有异议，认为其公司的产权证上面记载的是一至四层的附楼，其中包括租赁给被告广田实业的场地，也包括未租赁给被告广田实业的场地。对证据6、7、8、9、10、11的证据三性及证明对象和内容均有异议，其公司从未收到过。对证据12、13的真实性合法性关联性均无异议，认为与原告提供的证据16相同，但对证明对象和内容有异议，认为被告广田实业以此主张其公司违约不符合客观事实。上述证据经原被告当庭举证、质证，本院认证如下：原告提交的证据1、2、5、6、7、8、9、10、11、12、13、15、16、17、18被告广田实业对真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。证据3、4系书证，被告坤城公司放弃质证权利，本院对上述证据的真实性予以确认。证据14虽然系复印件，但结合原被告的陈述，本院对被告广田实业将部分租赁场地转租给任齐华使用的事实予以确认。上述证据来源合法，与本案相关联，原告所要证明的对象本院结合全案证据综合认定。被告广田实业提交的证据1原告无异议，本院予以确认。证据2系被告单方面出具，原告不予确认，被告无其他证据相印证，故对该证据的证明效力本院不予确认。证据3、5原告对真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认，但对被告的证明对象不予确认证明效力。证据4原告提出异议，该证据也无相关人员签名确认，不能证明被告的证明对象，故本院不予确认。证据6、7、8、9、10、11均系被告单方出具，原告予以否认，被告并不能提交其他证据印证，故对被告的证明对象不予确认。证据12、13的真实性原告无异议，本院对该两份证据的真实性予以确认，但对被告的证明效力不予确认。综合原告、被告的陈述以及上述有效证据，本院查明事实如下，2010年12月9日，原告浙江大酒店与被告广田实业签订《物业租赁合同》、《租赁场地物业管理协议》和《出租场所安全生产管理协议书》，约定由原告将座落在杭州市延安路595号裙楼1-2层的房屋共计建筑面积6067平方米及其附属设备、设施（下称“租赁物业”）出租给被告广田实业使用，其中：现可交付区域（即：平面图A、D两区）计建筑面积5005平方米（测绘面积5143平方米，扣除原告收回两部电梯面积138平方米，以下简称“区域1”）；酒店大堂改造中新增加的区域（即：平面图C、F两区）计建筑面积535平方米（以下简称“区域2”）；尚由通灵珠宝公司承租的区域（即平面图B、E两区）计建筑面积527平方米（以下简称“区域3”）。被告广田实业承诺租赁该物业作为经营珠宝、钻石营业使用。租赁物业的租赁期为8年。其中：区域1自2010年12月18日起至2018年12月17日止：区域2自原告实际交付之日起至2018年12月17日止；区域3自原告与现租赁单位（通灵珠宝公司）解除现承租合同后的实际交付之日起至2018年12月17日止。三个区域的租赁终止日统一为2018年12月17日。浙江大酒店同意在合同期内给广田实业提供3个月的免租装修期，免租期的提供方式为：以每个区域的实际交付之日起开始计算，分三年提供，在租赁合同的前三年提供，每一个租赁年度的第一个月为免租期，即第1个月、第13个月、第25个月承租方免交租金。每个月的免租期都按30天算。租金：双方约定，本合同签订时：区域1的日租金为8.1元／平方米，2010年12月18日起计租；区域2的日租金为10.35元／平方米，自浙江大酒店实际交付场地之日起计租；区域3日租金为18.2元／平方米，自浙江大酒店实际交付场地之日起计租。三个区域的租金前三年不递增，统一按区域1的第四个租赁年度开始全部租金每年在上一年度基础上递增3%。租金的支付方式：按季度先付，先付后用。其中：（1）区域1第1个季度（扣除1个免租期后按2个月租金计算）的租金在本合同签订后3天内支付。（2）区域2、区域3第1个季度的租金在实际交付场地当天支付。租金计算办法：以实际交付日至当期区域1计租季度的截止日计算计租天数，扣减1个月免租期后得出的当季度计租天数，计算当季度应支付租金。待该区域第1季度租金支付后，该区域后续租金支付时间将与区域1同步支付。（3）其后，广田实业在每季度初始日的7天前向浙江大酒店支付当季度租金，浙江大酒店收到租金时应向广田实业开具相应的发票。逾期支付租金的，乙方须每日按当日租金的一倍另行支付浙江大酒店违约金。租赁期间，使用该物业所产生的水、电、空调、能源、网络、通讯等费用由广田实业据实承担，该费用广田实业在收到浙江大酒店书面缴费通知后3日内向浙江大酒店缴纳，由浙江大酒店代收代付。合同中还约定，履约保证金：双方约定，本合同签订之日，广田实业须支付浙江大酒店履约保证金计人民币5000000元整（其中包含安全生产保证金1000000元整。履约保证金用于合同履行保证之用，在合同履行期内广田实业不得用于冲抵拖欠的租金或其他应由广田实业支付的费用。本合同终止或期满后，广田实业将该租赁物业按自然使用状态清理整洁后返还浙江大酒店，且付清全部租金、水费、电费等费用及违约金、赔偿金（如有）、合同规定的其他费用等款项后7日内，浙江大酒店将不计息退还广田实业履约保证金（若广田实业未能付清上述租金、费用等款项，浙江大酒店有权扣除后返还剩余履约保证金）。合同还对物业的交付及返还、违约责任及合同解除做了约定：…物业的交付及返还：除双方续约外，广田实业应在合同终止后10日内返还该物业….如广田实业在合同终止后超过20天未返还租赁物业的，则每逾期一天应向浙江大酒店按本合同约定支付日租金（三个区域累计日租金）及日租金1倍（三个区域累计日租金）的违约金……违约责任及合同解除：广田实业逾期30天未能按本合同约定的条款支付租金的或者广田实业自收到浙江大酒店的收费通知逾期30天未能缴纳水费、电费等应缴费用的，需按同期银行贷款利率的两倍向浙江大酒店支付逾期付款的资金利息等，原告有权单方面解除合同，广田实业还应另按三个月的租金（按当月的三个区域的累积租金计算）向原告支付违约金并赔偿原告经济损失。广田实业在接到原告单方解除合同的书面通知后5天内返还原告全部租赁标的物。合同还对其他事项也做了约定：1.本合同签订时，广田实业同意支付浙江大酒店物业租金损失补偿金2838936元，本合同签订后一年内分两次付清，第一次在2011年6月10日支付1419468元，第二次在2011年12月10日支付1419468元。原施工单位的退场与补偿问题由广田实业负责解决。2.本合同签订时，因浙江大酒店租赁场地原承租单位浙江金丽投资有限公司施工单位浙江广田装饰设计工程有限公司投入的装修添附物，浙江大酒店无意利用，浙江大酒店收取的租金、补偿金不包括该装修添附物，相关装修添附物事宜由广田实业与浙江广田装饰设计工程有限公司与原租赁单位浙江金丽投资有限公司处理，与浙江大酒店无涉。…4.鉴于该承租项目所在大楼目前尚处于整体改造施工阶段，承租人应充分考虑到浙江大酒店改造施工期间可能对该项目经营所造成的影响，并承诺遵从甲方的施工管理，不得以该理由提出补偿要求。…2010年12月25日，被告坤城公司向原告出具《连带保证担保承诺函》一份，承诺就被告广田实业在《物业租赁合同》项下的付款义务，向原告提供连带责任保证，保证期限至《物业租赁合同》履行期届满后两年。合同签订后，广田实业向浙江大酒店交纳了履约保证金5000000元。2011年5月3日，浙江大酒店和广田实业又签订了补充协议1份，根据广田实业的要求，浙江大酒店同意将“区域1”二楼夹层按现状交付给广田实业使用，使用期限为2012年1月1日起至2018年12月17日止，遇《物业租赁合同》提前终止或解除，使用期限相应提前。广田实业同意自2012年1月1日起，每年增加交纳浙江大酒店人民币5万元，在每年1月底之前支付。双方确认物业租赁合同所涉“区域2”、“区域3”的实际交付日均为2011年3月17日；“区域2”、“区域3”的第一期租金支付时间在本协议签订之日起7日内支付。双方共同确认物业租赁合同的履行（包括租金、面积等）没有任何其他争议。2012年第三季度起，广田实业未能按照合同约定如期支付原告全部租金，截止2013年4月1日广田实业尚有租金人民币11138184元未支付原告。2013年3月1日，原告发函向被告广田实业催讨无果，2013年3月20日，原告以邮寄公证送达的方式发函被告广田实业，要求解除《物业租赁合同》及其附属协议。2013年3月26日，被告广田实业回函原告，同意解除《物业租赁合同》及其附属协议。2013年4月29日，浙江大酒店与广田实业签订了物业租赁合同解除、场地移交及优先租赁权设定谅解备忘录以及租赁物业移交确认书，就场地移交问题，双方同意本备忘录订立当日被告广田实业向浙江大酒店移交原租赁场地，但原肯德基、屈臣氏使用的部分不在本次移交范围；本备忘录订立之日起15日内，被告广田实业负责将原任齐华用于经营爱情日记婚纱摄影的部分收回并向浙江大酒店移交。后经双方确认，物业租赁合同项下场地除肯德基、屈臣氏、任齐华承租的场地外，其余租赁场地已经在本确认书签订之日全部移交给浙江大酒店。双方同时对水电表的数据做了确认，广田实业尚未支付浙江大酒店2013年1月、2月、3月、4月的水电费共计222204元。另查明，被告广田实业承租原告浙江大酒店上述物业后，又将上述租赁场地划分为五块区域分别转租给杭州肯德基有限公司、杭州城隍珠宝有限公司、杭州屈臣氏个人用品商店有限公司、任齐华等人。2013年4月29日，除杭州肯德基有限公司、杭州屈臣氏个人用品商店有限公司、任齐华使用的场地外，其余租赁场地已由被告广田实业全部移交给了原告。在诉讼过程中，原告曾起诉杭州肯德基有限公司、杭州城隍珠宝有限公司、任齐华为第三人，后原告又自动撤回对杭州肯德基有限公司、杭州城隍珠宝有限公司、任齐华的诉讼请求，并明确在本案中不向次承租人主张权利而另行处理。本院认为，原告浙江大酒店与被告广田实业之间签订的物业租赁合同、租赁场地物业管理协议、出租场所安全生产管理协议书是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人产生拘束力。本案原被告双方主要争议的焦点问题：（1）本案房屋租赁合同的解除；（2）广田实业是否拖欠浙江大酒店租金；（3）广田实业是否应支付浙江大酒店违约金；（4）广田实业是否应支付浙江大酒店水电费；（5）广田实业是否应支付浙江大酒店迟延返还物业的违约金并赔偿迟延返还物业而造成的损失；（6）广田实业是否应支付浙江大酒店延期占用物业期间产生的水电费；（7）坤城公司对广田实业应负的民事责任是否承担连带清偿责任。（一）关于本案原被告双方租赁合同的解除。从本案查明的内容来看，被告广田实业在合同约定的时间未足额支付原告全部租金，其行为已构成违约，原告依据合同约定有权解除合同，被告也表示同意解除合同，现原被告双方一致确认解除双方签订的物业租赁合同、租赁场地物业管理协议、出租场所安全生产管理协议书的时间为2013年3月26日，故原告的该诉讼请求，本院予以支持。（二）关于广田实业是否拖欠浙江大酒店租金。经查，截止2013年4月1日，按双方合同约定，被告广田实业还应支付原告租金为11138184元，被告广田实业抗辩称原告实际交付给被告广田实业的租赁物业总建筑面积仅为5173.5平方米，不足主合同约定的6067平方米，应予以核减租金以及区域1内根据消防要求为裙楼新增设的逃生通道部分面积应从承租面积内扣除核减租金的意见，经审理认为，原被告双方在租赁物业的补充协议中已确认物业租赁合同的履行（包括租金、面积等）没有任何其他争议，且被告在庭审中也明确表示对租赁面积不申请鉴定；而区域1内逃生通道部分面积租金的扣减系被告广田实业单方提出，原告对该事实不予认可，被告广田实业也无证据证明原告对该事实已作出确认，故广田实业的上述抗辩意见本院不予采信，原告要求被告广田实业支付租金11138184元的诉讼请求，本院予以支持。（三）关于被告广田实业是否应支付浙江大酒店违约金5010000元。经查，原被告双方已在合同中明确约定若广田实业逾期30天未能按本合同约定的条款支付租金的，需按同期银行贷款利率的两倍向浙江大酒店支付逾期付款的资金利息等，原告有权单方面解除合同，广田实业还应另按三个月的租金（按当月的三个区域的累积租金计算）向原告支付违约金并赔偿原告经济损失，故原告要求被告广田实业支付违约金5010000元于法依据，本院予以支持。（四）关于广田实业是否应支付浙江大酒店水电费。庭审中，原被告双方对2013年4月29日就物业租赁合同的解除以及租赁物业移交等事实均作了确认，被告广田实业对2013年1月、2013年2月的水电表数据予以确认，经核算，被告广田实业未支付原告2013年1月、2月的水电费金额为162136元，故本院对原告要求被告广田实业支付截止2012年2月28日的水电费162136元的诉讼请求予以支持。（五）关于广田实业是否应支付浙江大酒店迟延返还租赁物业的违约金以及赔偿迟延返还物业而造成的实际损失。经查，原被告双方一致确认于2013年3月26日双方签订的物业租赁合同解除，但被告广田实业实际上于2013年4月29日才将物业租赁合同项下场地（除肯德基、屈臣氏、任齐华承租的场地外）移交给浙江大酒店，超过了合同约定的返还物业期间，依据双方合同约定，如广田实业在合同终止后超过20天未返还租赁物业的，则每逾期一天应向浙江大酒店按本合同约定支付日租金（三个区域累计日租金）及日租金1倍（三个区域累计日租金）的违约金，故被告逾期返还租赁物业的事实存在，本院确定自2013年4月16日起算至4月29日止的违约金及租金损失为1558736元。2013年4月29日之后的迟延返还租赁物业的违约金以及赔偿迟延返还物业而造成的实际损失的诉讼请求，经审理认为，广田实业未移交部分场地的实际占有使用人为次承租人，故次承租人负有腾房义务，原告也明确在本案中不向次承租人主张权利而另行处理，故该诉讼请求本院不予支持。（六）关于广田实业是否应支付延期占用租赁物业期间产生的水电费。经查，2013年3月至4月上述租赁物业的水电费共计60068元，被告广田实业认可系其实际使用产生，故被告广田实业应支付原告浙江大酒店2013年3月、4月的水电费共计60068元，故原告要求被告广田实业支付延期占用租赁物业期间产生的水电费252471元的诉讼请求，本院予以支持2013年3月1日起计算至2013年4月29日止的水电费为60068元；2013年4月29日之后的水电费系次承租人肯德基、屈臣氏、任齐华使用租赁物业期间产生，原告可另行向次承租人主张权利，故原告超出部分的诉讼请求本院不予支持。（七）关于坤城公司是否应承担连带责任。综合上述（一）至（六）项内容，被告广田实业应向原告支付租金、违约金、水电费共计人民币17929124元，按照双方合同约定，本合同终止后，若广田实业未能付清上述租金、费用等款项，浙江大酒店有权扣除后返还剩余履约保证金，故被告广田实业交纳的履约保证金5000000元在上述金额中可予以扣除，被告广田实业还应向原告支付人民币12929124元。被告坤城公司向原告出具了连带保证担保承诺函，同意其公司为广田实业与原告2010年12月9日签订的《物业租赁合同》项下广田公司的付款义务向原告提供连带保证担保，故被告坤城公司对上述款项12929124元承担连带责任。被告广田实业辩称原告存在重大违约行为以及欺诈行为，导致被告遭受巨大的经济损失的意见，经查，被告并无有效证据证明原告在合同履行过程中违背其应有的义务，也不能证明原告有违约行为致使被告遭受巨大的经济损失的事实，故其抗辩意见本院不予采信。被告坤城公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系自动放弃诉讼权利之行为，其责任应自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条之规定，判决如下：一、原告浙江大酒店有限公司与被告浙江广田实业有限公司2010年12月9日签订的《物业租赁合同》、《租赁场地物业管理协议》和《出租场所安全生产管理协议书》于2013年3月26日解除；二、被告浙江广田实业有限公司支付原告浙江大酒店有限公司租金人民币11138184元（截止至2013年4月1日止）、违约金人民币5010000元、迟延返还租赁物业的违约金以及实际损失1558736元（2013年4月16日起至2013年4月29日止）、水电费222204元（2013年1月至4月），共计人民币17929124元，扣减被告浙江广田实业有限公司交纳的履约保证金5000000元，余款12929124元限判决生效后十日内支付；三、被告浙江坤城环保技术有限公司对被告浙江广田实业有限公司应支付的人民币12929124元承担连带责任；四、驳回原告浙江大酒店有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币159820元、财产保全申请费5000元，共计人民币164820元（原告已预缴），由原告浙江大酒店负担人民币60445元，被告广田实业负担人民币104375元，被告坤城公司对广田实业负担人民币104375元承担连带责任（限判决生效后十日内缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币159820元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处；账号：1202024409008802968；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审 判 长 王晓芳人民陪审员 宋晓瑛人民陪审员 王土根二〇一三年十二月十六日书 记 员 何虹雅 更多数据：搜索“”来源：