（2013）鹿民二初字第436号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2014-04-24
案件名称
原告刘╳与被告广西╳物业有限责任公司物业管理纠纷一案民事判决书
法院
鹿寨县人民法院
所属地区
鹿寨县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘Ｘ,广西Ｘ物业有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广西壮族自治区鹿寨县人民法院民 事 判 决 书（2013）鹿民二初字第436号原告刘X。委托代理人黄X。被告广西X物业有限责任公司。法定代表人樊X。委托代理人潘X。委托代理人苏X。原告刘X与被告广西X物业有限责任公司物业管理纠纷一案，本院于2013年6月9日受理后，依法组成由代理审判员周丽娟担任审判长，人民陪审员邱禄兴、翁庆芳参加的合议庭，于2013年8月6日公开开庭进行了审理。书记员莫积凤担任记录。原告刘X及其委托代理人黄X、被告广西X物业有限责任公司的委托代理人苏X、潘X到庭参加诉讼。本案经批准延长审理期限11天，现已审理终结。原告刘X诉称，2008年12月3日原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，由被告对原告购买的鹿寨X商铺进行物业管理，根据被告与柳州X房地产开发有限责任公司签订的《X小区前期物业管理委托合同》第四条的规定，被告应当对小区内房屋天面共同部位进行维修、养护和管理。但是原告的商铺天面出现裂缝并严重漏水的情况后，原告多次向被告反映并提出维修请求，被告均不理睬，因此请求法院判令：一、被告十五个工作日内对鹿寨县X商铺漏水天面进行维修；二、被告赔偿原告商铺因漏水不能使用造成的损失3000元；三、诉讼费由被告承担。原告刘X对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、原告与柳州X房地产开发有限责任公司于2008年4月22日签订的《商品房买卖合同》、楼宇交接书，证明原告购买了X商铺，并于2008年6月30日收房；2、被告与柳州X房地产开发有限责任公司于2007年10月28日签订的《X小区前期物业管理委托合同》，证明柳州X房地产开发有限责任公司委托被告对X小区进行物业管理，合同明确约定了被告有义务对房屋共用部位进行养护维修；3、原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，证明被告对原告的商铺进行管理、服务，明确被告的权利义务，其中第2条第1点明确约定被告有义务对漏水进行维修、维护；4、照片，证明原告的商铺漏水的事实；被告广西X物业有限责任公司辩称，首先，原告要求被告在十五个工作日内对原告的商铺进行维修没有事实和法律依据，因为被告与柳州X房地产开发有限责任公司签订的《X小区前期物业管理委托合同》的第二章第四条只是约定委托管理事项内容，而真正要对原告的商铺进行维修的约定应根据该合同的第四章第十八条第5项的规定实施；根据约定，被告的职责是受理原告的维修申请后将申请报至柳州X房地产开发有限责任公司，由该公司对此事项进行具体的处理，而原告因拒向被告交纳物业费也从不到被告处进行维修申请，因此被告无法报至柳州X房地产开发有限责任公司。其次，原告因商铺漏水而不能使用造成的损失不是被告造成的，该损失与被告之间不存在因果关系，因此不应由被告赔偿原告的损失。再次，本案是由原告引起的，因此诉讼费应由原告承担。被告广西X物业有限责任公司为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、质量保证书、使用说明书，按使用说明书的第4条第11点、第12点的约定，质量问题由柳州X房地产开发有限责任公司支付相关维修费用；质量保证书第4条第2点、第5点约定，房屋出现问题由业主向物业公司报修，物业公司接到报修后向柳州X房地产开发有限责任公司反馈，之后由柳州X房地产开发有限责任公司进行具体的处理；2、铺面图片，证明原告所买的铺面整栋2层楼都属于原告，是属于原告的专有部分，谁收益谁维修。本院调查的证据有照片，该组照片系本院于鹿寨县X商铺二楼所拍摄，拍摄该组照片时原告与被告均到场并认可原告商铺二楼顶面漏水的事实。经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、证据2、证据3的真实性没有异议，对证据4照片质证认为照片没有显示是否是2栋01号商铺，拍摄的时间也不确定，因此不认可照片的真实性、合法性、关联性。原告对被告提供的证据1认为该组证据其没有从柳州X房地产开发有限责任公司处收到过，并且该组证据与本案无关；其认可证据2的真实性，不认可原告的证明目的。本院认为，被告对原告提供的证据1、证据2、证据3的真实性无异议，本院对当事人无异议的证据予以采信；对证据4，因本院组织双方到商铺现场查看时，双方均认可了商铺顶面漏水的事实，因此对该份证据本院予以采信。对被告提供的证据1，该组证据系柳州X房地产开发有限责任公司与房屋买受人签订房屋买卖合同时作为合同附件提供给买受人的，质量保证书、使用说明书中约定了房屋出现质量问题时的维修程序等，该组证据符合证据真实性、合法性、关联性的要求，本院对该组证据予以采信；对被告提供的证据2，虽然该组证据真实，但该证据不足以证明商铺二楼楼顶系原告的专有部分，因此本院不予采信。综合全案证据，本院确认以下法律事实：被告与柳州X房地产开发有限责任公司于2007年10月28日签订了《X小区前期物业管理委托合同》，合同约定：由被告向鹿寨县城南开发区X小区提供物业服务；柳州X房地产开发有限责任公司委托被告对房屋共用部位、公用设施、设备进行维修、养护和管理；所委托管理的房屋、设施、设备在保修期内出现质量问题，则由柳州X房地产开发有限责任公司负责返修；保修期外则由被告负责对小区的共用部位、公用设施等进行养护和维修，费用在物业公共维修基金中列支；由被告向业主或物业使用人提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。2008年4月22日，原告与柳州X房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，其向柳州X房地产开发有限责任公司购买了鹿寨X商铺，并于2008年6月30日接收房屋。《商品房买卖合同》第十一条约定房屋出卖人必须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，如不提供买受人有权拒绝交接房屋；第十六条约定《住宅质量保证书》系合同附件，其中《住宅使用说明书》约定在保修期内发生的非用户原因所造成的质量问题，由柳州X房地产开发有限责任公司支付费用，《住宅质量保证书》约定屋面防水层工程、有防水要求的卫生间、外墙面的防渗漏保修期为5年，在保修期内，若住户发现质量问题可向物业公司报修，柳州X房地产开发有限责任公司承担保修责任。原告收房后于2008年7月3日与被告签订《前期物业管理服务协议》，该协议第二条第1点约定物业公司对小区的房屋共用部位、公用设施设备、绿化等项目进行维护、修缮、服务和管理。原告的房屋二楼天面在其收房后出现裂缝并漏水，因此原告起诉至本院提出上述诉讼请求。另查明，被告已于2013年6月17日终止合同，退出X小区，不再对该小区提供物业服务，业主委员会已经选聘柳州X物业公司作为该小区的物业管理单位。被告在为X小区提供物业服务期间，并未向业主收取专项维修基金。被告于2010年9月24日将原企业名称广西XX有限责任公司变更登记为广西X物业有限责任公司。本院认为，本案争议的焦点是被告应否承担商铺漏水的维修责任。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》第二条第1点虽约定被告对小区的房屋共用部位、公用设施设备、绿化等项目进行维护、修缮、服务和管理等内容，但原告在购房时，柳州X房地产开发有限责任公司提供的《住宅质量保证书》已明确屋面防水层工程、有防水要求的卫生间、外墙面的防渗漏保修期为5年，5年内出现质量问题由售房单位承担保修责任，《住宅质量保证书》中的该条内容与柳州X房地产开发有限责任公司同被告签订的《X小区前期物业管理委托合同》第四章第十八条第5点约定的“保修期内如存在质量问题，由甲方（即柳州X房地产开发有限责任公司）负责返修”相一致，因此，在保修期内出现的漏水问题应当按《住宅质量保证书》及《X小区前期物业管理委托合同》的约定来确定应由谁承担维修责任。原告购房后屋面漏水，至起诉时未满5年，尚在保修期内；同时，被告已经于2013年6月17日终止合同，不再对X小区提供物业服务，此时距原告接收房屋亦未满5年。虽然至本院作出判决之时已经超过保修期，但因双方之间的权利义务在保修期内已经终止，故原告要求被告承担维修责任的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿因房屋漏水无法使用而产生的损失的诉讼请求，因被告并不是承担维修责任的主体，因此，本院对原告的该项诉讼请求亦不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告刘X的诉讼请求。案件受理费50元，由原告刘X负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审 判 长 周丽娟人民陪审员 翁庆芳人民陪审员 邱禄兴二〇一三年十二月十六日书 记 员 莫积凤 来源：