（2013）共民初字第314号

裁判日期: 2013-12-16

公开日期: 2014-07-17

案件名称

刘庆奇与陈正洋、青海省公路运输服务总站共和汽车站房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书

法院

共和县人民法院

所属地区

共和县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘庆奇,陈正洋,青海省公路运输服务总站共和汽车站

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

青海省共和县人民法院民事判决书（2013）共民初字第314号原告刘庆奇，男。委托代理人王晓芳，南峰律师事务所律师。被告陈正洋，男。被告青海省公路运输服务总站共和汽车站。负责人郭社强，共和汽车站站长。原告刘庆奇与被告陈正洋、被告青海省公路运输服务总站共和汽车站房屋租赁合同纠纷一案，原告刘庆奇于2013年6月24日向本院提起诉讼。本院当日作出受理决定，依法由审判员苏林独任审判，于2013年7月24日依法对本案公开开庭进行了审理；2013年9月1日，本院依据最高人民法院《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三条的规定，将案件转入普通程序审理，并依法由审判员王强担任审判长，与审判员史明林、苏林组成合议庭，于2013年12月4日依法对本案再次进行了公开开庭审理。2013年12月21日经本院院长批准，延长审限一个月。原告刘庆奇以及委托代理人王晓芳，被告陈正洋、被告青海省公路运输服务总站共和汽车站负责人郭社强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘庆奇诉称，2007年2月15日，青海省公路运输服务总站共和汽车站与陈正洋签订《宾馆承包经营合同书》，青海省公路运输服务总站共和汽车站将海馨宾馆租赁给陈正洋经营，租赁期限为10年。2009年9月4日陈正洋与久先才让签订《宾馆合作合同》，陈正洋将海馨宾馆转包给久先才让经营。2011年8月1日，原告刘庆奇与久先才让合伙经营海馨宾馆，实际上由刘庆奇单独经营。2012年1月6日，陈正洋与刘庆奇签订《宾馆合作合同》，刘庆奇将宾馆转包给祁生保经营；2012年2月16日，祁生保将宾馆交给陈正洋，随后起诉刘庆奇返还宾馆承包费，在相关人员均参加诉讼过程中，4月27日陈正洋将宾馆交给共和汽车站，陈正洋起诉刘庆奇赔偿违约金20万元及其他损失。2013年5月8日，共和县人民法院作出（2012）共民初字第128号民事判决书，判决认定陈正洋与刘庆奇签订《宾馆合作合同》无效，驳回陈正洋的诉讼请求，现该判决已经发生法律效力；但该判决对无效合同的法律后果未进行处理，故刘庆奇现在对自己装修宾馆的损失和购置电视机等宾馆物品的损失另案起诉要求陈正洋和共和汽车站共同予以折价赔偿。2011年8月1日至2012年1月10日期间，刘庆奇对海馨宾馆装修所花费用和购置的物品共计249971元，并且刘庆奇给祁生保交付宾馆时交给约20吨大煤，价值16000元，而祁生保给陈正洋交付宾馆时交给约20吨煤，如今这些煤也由二被告使用受益，应当给付刘庆奇煤款。2012年1月3日，陈正洋、久先才让与刘庆奇三人商量由刘庆奇一人经营宾馆，久先才让原先向陈正洋交付宾馆押金2万元的权利转让给刘庆奇；2012年1月10日，祁生保经营宾馆时向陈正洋交付宾馆押金1万元由刘庆奇转交，共和县人民法院作出（2012）共民初字第318号民事判决书，判令由刘庆奇向祁生保返还押金1万元，故刘庆奇向陈正洋追偿。现诉至法院，要求判令二被告赔偿原告对海馨宾馆装修所花费用和购置的物品折价款249971元，判令被告陈正洋退还宾馆押金3万元，并承担本案诉讼费用。庭审中，原告追加部分诉讼请求，要求判令二被告赔偿原告五年的经营损失10万元，其他诉求不变。被告陈正洋辩称，1、被告陈正洋与原告刘庆奇在2012年1月6日签订《宾馆合作合同》之前互不相识，至于原告要求被告赔偿的宾馆装修费和购置电视等物品折价款249971元，均发生在2012年1月6日之前，而在2012年1月6日之前原、被告无任何法律和义务关系；被告对原告在2012年1月6日之前对海馨宾馆所做的一切并不知晓，也无法认可；在前后的物品移交清单中也无原告所提的物品。2、原告要求被告退还宾馆押金3万元不属实。被告在与久先才让签订宾馆转让合同时说好要交押金2万元，由于久先才让资金紧张当时就没有交纳，后久先才让在经营宾馆期间信誉较好，被告就没有让他再交纳押金；至于刘庆奇交纳的1万元押金，由于刘庆奇在2012年1月6日至2012年2月16日经营期间，拖欠房租9250元、电费2544元、水费14400元，共计26194元，刘庆奇在付清上述费用后，被告自然退还原告押金1万元。3、虽然原、被告签订的合同被认定为无效，但原告自2012年1月6日起至2012年2月16日经营期间的收益（客满日营业额1560元，41天营业额为63960元，按75%的入住率计算实际营业额为47970元）以及刘庆奇收取祁生保的转让费34万元，应当由原告返还给被告。被告青海省公路运输服务总站共和汽车站辩称，二被告在解除合同时只接收了陈正洋移交的属于共和汽车站的财产，没有接收属于共和汽车站以外的财产；二被告解除合同前，对承包期间的责任进行了划分；不应将青海省公路运输服务总站共和汽车站列为本案被告；共和县人民法院的（2012）共民初字第318号民事判决书中已经判决青海省公路运输服务总站共和汽车站不承担责任，事实清楚、适用法律正确，应维持对共和汽车站的判决；刘庆奇一而再的起诉共和汽车站，是对共和汽车站信誉的损害，是对共和汽车站工作的干扰，保留对刘庆奇起诉的权利。经审理查明，2007年2月15日，青海省公路运输服务总站共和汽车站与陈正洋签订了《宾馆承包经营合同书》，合同主要约定：青海省公路运输服务总站共和汽车站将其所有的旅店部及锅炉房、小件物品寄存室整体租赁给陈正洋经营，租赁期限为10年，自2007年4月10日至2017年4月9日止，合同签订之日起陈正洋交纳押金20000元，年租金90000元，每月10号前交纳不得拖欠，否则视为违约等。合同签订后，青海省公路运输服务总站共和汽车站按照约定将海馨宾馆及锅炉房、小件物品寄存室交给陈正洋经营。2009年9月4日陈正洋与久先才让签订了《宾馆合作合同》，陈正洋将其租赁经营的青海省公路运输服务总站共和汽车站所有的海馨宾馆及锅炉房转包给久先才让经营，经营期限暂定7年6个月，自2009年9月1日至2017年3月1日，承包金每年90000元（每月7500元），久先才让必须于每月1号-10号前向陈正洋支付当月的承包金，过期视为违约。合同签订后，陈正洋将海馨宾馆交给久先才让经营，久先才让给付陈正洋转让费8万元，押金2万元；久先才让在取得海馨宾馆及锅炉房的承包经营权后又找来班玛让赛合伙经营。2011年7月28日，刘庆奇与班玛让赛协商后，刘庆奇以8万元的价格买断了班玛让赛对海馨宾馆的经营权，并在征得陈正洋的同意后，于2011年8月1日久先才让、刘庆奇、王启国三人签订了《三人开宾馆合作协议》，约定由久先才让、刘庆奇、王启国三人共同经营海馨宾馆，随后三人对海馨宾馆内部进行了装修粉刷修缮，刘庆奇先后支付给王耀贵维修款77760元。2012年1月3日，陈正洋与久先才让经过协商，陈正洋同意将其与久先才让签订的《宾馆合作合同》中久先才让的名字更改为刘庆奇，由刘庆奇向陈正洋履行该合同，该合同中久先才让的权利义务由刘庆奇享有和承担；2012年1月6日，陈正洋（作为甲方）与刘庆奇（作为乙方）签订了《宾馆合作合同》，合同主要约定：“一、经营内容：海馨宾馆经营业务及锅炉房；二、经营期限：自2012年1月4日至2017年3月1日止；三、承包金及支付方式：承包金每年玖万元（每月为7500元），乙方必须于每月前1号-10号向甲方支付当月的承包金，过期视为违约；四、合同签订之日起乙方交纳押金贰万元人民币”等；2012年1月11日，刘庆奇与久先才让达成协议，刘庆奇给付久先才让投资款10万元，久先才让退出了对海馨宾馆的经营；2012年1月17日，刘庆奇又与王启国达成协议，刘庆奇给付王启国投资款85000元后，王启国也退出了对海馨宾馆的经营。2012年1月10日，刘庆奇（作为甲方）与祁生保（作为乙方）签订了《宾馆合作合同》，刘庆奇将其转包的位于共和县恰卜恰镇黄河南大街的海馨宾馆转让给祁生保经营，祁生保于2012年1月11日给付刘庆奇转让费340000元（其中转账330000元，付现金10000元）以及办理宾馆手续费用15000元；并于2012年1月10日向刘庆奇支付了当月的租金7500元（该款由刘庆奇交给了陈正洋，陈正洋给付了青海省公路运输服务总站共和汽车站）；后祁生保在对宾馆进行装修时，遭到海馨宾馆所有权人即青海省公路运输服务总站共和汽车站管理人员的阻止，并得知宾馆的承包人是陈正洋。由于祁生保未能按时向刘庆奇交纳2012年2月份的租金7500元，致使刘庆奇也无法向陈正洋交纳当月的租金，2012年2月16日，因陈正洋与刘庆奇对当月租金交纳事宜在协商未果并在祁生保不在场的情况下，陈正洋从刘庆奇手中收回了海馨宾馆和锅炉房及附属财产，并书写了清单，由陈正洋、刘庆奇以及祁生保雇佣的人员李相元三人签字；因祁生保当天在湟源县未在清单上签名。2012年4月27日，青海省公路运输服务总站共和汽车站与陈正洋签订了《宾馆承包经营合同书解除协议》，协议书主要约定：陈正洋自愿申请解除2007年2月15日与青海省公路运输服务总站共和汽车站签订的《宾馆承包经营合同书》，陈正洋自2012年4月30日将宾馆整体移交给青海省公路运输服务总站共和汽车站，青海省公路运输服务总站共和汽车站一次性给付陈正洋补偿款50000元，退还陈正洋交纳的押金20000元等；协议签订后，陈正洋将海馨宾馆及锅炉房移交给青海省公路运输服务总站共和汽车站，而青海省公路运输服务总站共和汽车站对海馨宾馆又重新进行了装修。另查明，陈正洋未将海馨宾馆转让给他人经营事宜告知青海省公路运输服务总站共和汽车站，并且租金均由陈正洋向青海省公路运输服务总站共和汽车站交纳；青海省公路运输服务总站共和汽车站对陈正洋等人转让宾馆合同的行为均未予以追认。再查明，2012年4月11日，陈正洋向青海省共和县人民法院提起诉讼，要求判令解除陈正洋和刘庆奇于2012年1月6日签订的《宾馆合作合同》；判令刘庆奇承担违约金200000元；判令刘庆奇支付2012年2月份的承包金7500元、电费2544元、水费2545.94元、锅炉工工资1000元。经青海省共和县人民法院审理后认为，陈正洋和刘庆奇于2012年1月6日签订的《宾馆合作合同》为无效合同，于2013年5月8日作出（2012）共民初字第128号民事判决书，判决驳回陈正洋的诉讼请求。2012年2月20日，祁生保向青海省共和县人民法院提起诉讼，要求判令祁生保与刘庆奇于2012年1月10日签订的《宾馆合作合同》无效；判令刘庆奇返还宾馆转让费34万元，手续费15000元，收取的一个月租金7500元，房屋押金1万元；并判令刘庆奇赔偿祁生保煤款损失33830元、雇工损失10600元、维修费26000元、交通费1500元、误工损失1万元、资金占用利息10500元，共计464930元。青海省共和县人民法院于2012年5月7日作出（2012）共民初字第34号民事判决书，刘庆奇不服判决向海南藏族自治州中级人民法院提起上诉，海南藏族自治州中级人民法院于2012年8月27日作出（2012）南民一终字第45号民事裁定书，以原判决违反法定程序可能影响案件的正确判决为由，撤销本院（2012）共民初字第34号民事判决书，将案件发回本院重审。2013年5月8日，青海省共和县人民法院依法作出（2012）共民初字第318号民事判决书，判决祁生保与刘庆奇于2012年1月10日签订的《宾馆合作合同》无效；刘庆奇于本判决发生法律效力后30日内返还祁生保宾馆转让费34万元、押金1万元，赔偿摄像探头一套损失费6000元，共计356000元。驳回祁生保的其他诉讼请求。以上事实有原告刘庆奇提供的共和县人民法院（2012）共民初字第128号民事判决书、2012年2月16日陈正洋和刘庆奇的财产移交清单、青海省共和县人民法院（2012）共民初字第318号民事判决书、装修宾馆的票据、2009年9月4日陈正洋与久先才让签订的《宾馆合作合同》、久先才让出具的证明、2012年1月6日陈正洋与刘庆奇签订的《宾馆合作合同》、2012年5月11日共和汽车站出具的证明、海南州供电公司收费票据、2011年8月1日刘庆奇、王启国、久先才让签订的《宾馆合作合同》、证人久先才让的证词、证人王启国的证词、证人王耀贵的证词、证人金维杰的证词等证据，被告陈正洋提供的2012年1月6日陈正洋、刘庆奇签订的《宾馆合作合同》、陈正洋与久先才让的物品移交清单、2012年1月10日刘庆奇与祁生保签订的《宾馆合作合同》、海南州正源供水有限责任公司、海南州供电公司收费票据，青海省公路运输服务总站共和汽车站收据等证据；被告青海省公路运输服务总站共和汽车站提供的2012年4月27日青海省公路运输服务总站共和汽车站与陈正洋签订的《宾馆承包经营合同书解除协议》等证据以及本院开庭笔录等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案被告陈正洋在事先未征得海馨宾馆所有权人青海省公路运输服务总站共和汽车站同意的前提下，事后又未得到青海省公路运输服务总站共和汽车站的追认的情况下，与原告刘庆奇签订《宾馆合作合同》，擅自将海馨宾馆转租给刘庆奇经营，原、被告双方签订的《宾馆合作合同》经法院生效判决书认定为无效合同；无效合同自始没有法律约束力。本案原告刘庆奇虽然在与被告签订合同之前就对海馨宾馆进行了装修粉刷修缮，但原告刘庆奇的行为是在经被告陈正洋同意其与久先才让等人合伙经营后实施的；而在久先才让等人提出退出对海馨宾馆的承包经营将合同的权利义务转由原告刘庆奇承受并征得陈正洋同意后，刘庆奇为了达到装修粉刷修缮海馨宾馆的目的，而与陈正洋签订《宾馆合作合同》，因此，对原告刘庆奇因无效合同造成的装修粉刷修缮损失费77760元，在合同被确认无效后无法拆除，对此被告陈正洋应承担相应的过错责任；由于原告刘庆奇在2011年8月起对海馨宾馆进行装修粉刷修缮至2012年2月16日陈正洋收回宾馆，其已经实际使用经营6个月，原告实际使用经营海馨宾馆期间应扣除相应的折旧费用；同时，由于青海省公路运输服务总站共和汽车站与陈正洋签订了《宾馆承包经营合同书解除协议》后，陈正洋将海馨宾馆及锅炉房移交给青海省公路运输服务总站共和汽车站，而青海省公路运输服务总站共和汽车站对海馨宾馆又重新进行了装修，现刘庆奇对海馨宾馆的装修粉刷修缮费用无法估算，故对原告刘庆奇的装修粉刷修缮损失，被告陈正洋应当予以酌情赔偿。对原告刘庆奇要求被告陈正洋赔偿购置物品折价款损失的诉讼请求，因原告未提供购置物品的正式票据，所提供的收据系连号，且收据也未载明使用者，与本案的关联性无法确认，而原告也不能提供其它相应的证据证明，故对原告要求被告陈正洋赔偿购置物品折价款损失的诉讼请求，本院不予支持。由于久先才让在与陈正洋协商后，陈正洋同意将其与久先才让签订的《宾馆合作合同》中久先才让的名字更改为刘庆奇，由刘庆奇向陈正洋继续履行合同，久先才让的权利义务由刘庆奇承受，现原、被告之间的合同无效，被告陈正洋将收取久先才让的押金2万元应当返还给原告刘庆奇，故对被告陈正洋提出海馨宾馆在久先才让经营期间由于信誉较好，被告就没有让久先才让再交纳押金的辩解理由，本院不予采信。对祁生保给付刘庆奇房屋押金1万元，刘庆奇转付给陈正洋，被告陈正洋认为由于刘庆奇在2012年1月6日至2012年2月16日经营期间，拖欠房租、电费、水费，待刘庆奇在付清上述费用后，被告自然退还原告押金1万元的辩解理由，由于刘庆奇将海馨宾馆转租给祁生保经营后，祁生保在对宾馆装修时，遭到房屋所有人青海省公路运输服务总站共和汽车站阻止，祁生保未能按时向刘庆奇交纳2012年2月份的租金，2012年2月16日在陈正洋与刘庆奇对当月租金交纳事宜在协商未果后，陈正洋从刘庆奇手中收回了海馨宾馆，刘庆奇、祁生保丧失了对宾馆的经营权，宾馆实际处在陈正洋的控制之下，且陈正洋交纳的电费、水费的出票日期均发生在2012年3月份以后，而被告陈正洋未能提供相应的证据证明电费、水费系在刘庆奇、祁生保承包经营期间而拖欠的费用，对祁生保交纳的押金，本院在（2012）共民初字第318号民事判决书中已判决由刘庆奇返还祁生保押金1万元，故对被告陈正洋的该项辩解理由，本院不予采纳，被告陈正洋应当将收取的押金1万元返还给原告刘庆奇。对原告刘庆奇要求判令二被告赔偿原告五年的经营损失10万元的诉讼请求，因原告对此未能提供相应的证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故本院不予采纳。由于被告陈正洋未将海馨宾馆转租事宜告知青海省公路运输服务总站共和汽车站，共和汽车站对此也并不知情，故青海省公路运输服务总站共和汽车站对本案不应承担赔偿责任，现原告刘庆奇要求青海省公路运输服务总站共和汽车站承担赔偿责任，系诉讼主体不适格，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈正洋于本判决发生法律效力后10日内赔偿原告刘庆奇装修粉刷修缮50000元，返还押金30000元，共计80000元；二、驳回原告刘庆奇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5500元，由原告刘庆奇负担3520元，被告陈正洋负担1980元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南藏族自治州中级人民法院。审判长　王　强审判员　史明林审判员　苏　林二〇一三年十二月十六日书记员　何　华微信公众号“”