（2013）渝五中法民终字第04756号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2014-01-03
案件名称
吴世祺因物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴世祺,重庆海兰云天物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2013）渝五中法民终字第04756号上诉人（原审被告）：吴世祺委托代理人：陈道静，重庆市九龙坡区九龙法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：重庆海兰云天物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪兴胜路55号1幢，组织机构代码：75009807-8。法定代表人：伍顺文，该公司总经理。委托代理人：谭彦，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托代理人：陈文胜上诉人吴世祺与被上诉人重庆海兰云天物业管理有限公司（以下简称海兰云天物管）物业服务合同纠纷一案，重庆市九龙坡区人民法院于2013年9月26日作出（2013）九法民初字第05353号民事判决，吴世祺对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人吴世祺的委托代理人陈道静，被上诉人海兰云天物管的委托代理人谭彦、陈文胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审经审理查明，2005年11月7日，海兰云天物管与重庆力扬物业发展有限公司签订《海兰云天.盛世华城前期物业服务合同》，约定重庆力扬物业发展有限公司（甲方）选聘海兰云天物管（乙方）对其开发的海兰云天.盛世华城A区提供前期物业管理服务，物业服务收费实行包干制，按业主拥有的物业的建筑面积缴纳，具体标准为：高层住宅1.2元／平方米.月（含电梯费），商业物业为4元／平方米.月。2005年2月23日，吴世祺与海兰云天物管签订《前期物业管理服务协议》一份，约定“前期物业管理”系指自房屋交付之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时的物业管理。合同约定由海兰云天物管为吴世祺在盛世华城小区4-603号房屋提供物管服务。合同详细约定了海兰云天物管提供物管服务的标准，业主每次交纳费用时间为：每月25日至次月5日（随公用事业单位缴费时间的调整进行），同时约定物业收费的标准为高层住宅按建筑面积每月1.2元／平方米.月（含电梯使用费），业主方即吴世祺若违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，海兰云天物管有权要求吴世祺补交并从逾期之日起按日加收应交纳费用的3‰的滞纳金。2007年11月5日，重庆市物价局发布《重庆市物价局关于确定九龙坡区海兰云天.盛世华城A期物业服务正式收费标准的通知》，规定海兰云天.盛世华城A期高层住宅符合特级收费标准，其中物业管理费中公共服务费收费标准为：高层住宅物业服务费为0.55元／平方米.月，公共设备设施日常维修养护费0.30元／平方米.月。电梯房电梯费收取方式为：可实行月票和次票，并由物业管理公司根据实际情况选择一种收费方式。后海兰云天物管在实际的物业管理中，经与小区各业主协商，采取1.2元／平方米.月（含电梯使用费）的标准按照房屋建筑面积向业主收取物业管理费。吴世祺于2007年10月12日接房，随后入住。其房屋建筑面积为119.28平方米，按1.2元／平方米.月的标准每月应缴纳的物业管理费为143.1元。因在履行物业管理合同的过程中与产生争议，吴世祺至今未缴纳按物业管理合同约定标准计算的2009年9月1日至2013年1月31日物管费共计5867.1元，同时拖欠2009年8月1日至2012年12月31日的公摊费359.3元，其中2011年2月1日至2013年1月31日的公摊费201.5元。双方均认可每月收取当月物管费及上一月公摊费。一审审理过程中，吴世祺提出海兰云天物管所提供的物业服务存在重大瑕疵，具体表现为：1、存在诸多安全隐患。如小区门禁只是摆设，入户门损坏，进出无人过问管理，相关护卫点护卫保安形同虚设或脱岗或无人值守或巡逻差，住户紧急按钮关闭，电梯故障多，维护差，公告绿化、设施设备及相关场所养护维护差，花草树木有病虫害，折损严重。2、房屋外观维护马虎，色彩等混乱，未做到完好、同一、美观。3、环境卫生差。主要是擅设垃圾场堆放垃圾。4、部分业主室内外漏溢水严重，长期得不到根治处理，协调整治不力。吴世祺多次向海兰云天物管反映，海兰云天物管作为物管公司均未采取有效措施予以解决。吴世祺对此提供业主签名单、光盘以及现场照片一组予以证明。海兰云天物管质证后认为，其提供物业服务的方式是针对整个小区的整体服务，小区的整体卫生环境符合标准。吴世祺所提供的照片不能反映小区整体上的真实情况，业主签名的真实性无法确定。海兰云天物管出示盛世华城整改措施方案、整改措施报告、关于渗水等问题的工作联系函件、渗水整改三方协议、信访材料、来访人员情况登记表、业务会的工作联系函等证据以证明业主反映的问题物管公司均向相关单位进行了反馈并进行了协调。在业主的信访过程中海兰云天物管也是进行了积极的协调配合。一审诉讼中，吴世祺提出诉讼时效抗辩，认为海兰云天物管从未针对欠缴费用向其进行催收，其部分诉讼请求已过诉讼时效。海兰云天物管认为其有多次向吴世祺口头或书面催收，但未提供相应证据。一审另查明，海兰云天物管于2013年3月12日向一审法院提交本案民事起诉状。一审法院认为，依法向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。本案在审理中，吴世祺针对海兰云天物管要求其支付拖欠费用的诉讼请求提出已过诉讼时效的抗辩。经审查，海兰云天物管于2013年3月12日向提交诉状。虽海兰云天物管主张其曾多次向吴世祺主张权利，但吴世祺对其不予认可，且海兰云天物管未提供证据证明其进行过催收，海兰云天物管对此应承担举证不能的不利责任。结合业主每次交纳费用时间为每月25日至次月5日，每月收取当月物管费及上一月公摊费，一审认定海兰云天物管主张2011年2月以前公摊费、2011年3月以前物管费的诉讼请求已过诉讼时效，对该部分诉讼请求应予驳回。合同双方当事人应按合同约定履行各自合同义务。本案中吴世祺作为盛世华城小区业主之一，与海兰云天物管建立了物业服务合同关系并实际接受了海兰云天物管对小区的整体物管服务，吴世祺应按物业服务合同的约定向海兰云天物管缴纳物业管理费、公摊费等费用。对吴世祺所提出的外墙溢水、室内溢水等问题，海兰云天物管所提供的证据证明其作为物业管理公司已尽到应尽的协调义务。吴世祺提供的照片等证据不能证明海兰云天物管在物业服务尤其是小区的卫生环境维护上存在重大瑕疵。故对海兰云天物管要求吴世祺支付物业服务费及公摊费的诉讼请求应予支持。对吴世祺提出的海兰云天物管超标准收费的问题，因物管费收费标准系双方物业服务合同明确约定，吴世祺的抗辩不能成立，吴世祺应立即向海兰云天物管交付2011年3月1日至2013年1月31日物管费3291.3元（143.1元／月＊23月），2011年2月至2013年1月31日的公摊费201.5元，以上共计3492.8元。海兰云天物管要求主张滞纳金10560.78元，因吴世祺未按时缴纳物管费系外墙溢水、室内溢水引起，其认为海兰云天物管并未履行自己的义务而拒缴费用，并非故意拖欠，故对海兰云天物管的滞纳金请求一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条之规定，判决如下：一、吴世祺于本判决生效之日起15日内一次性支付重庆海兰云天物业管理有限公司物业服务费及公摊费共计3492.8元；二、驳回重庆海兰云天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费用减半收取为110元，由吴世祺承担（此款因海兰云天物管已预交，吴世祺在本判决生效后15日内支付给海兰云天物管）。吴世祺不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。主要理由：吴世祺所在的物业小区的清洁卫生差、绿化的维护管理差，且小区存在安全隐患，可见，海兰云天物管提供的物业服务不符合约定的质量标准，吴世祺有权少交或不交物业服务费；物业服务费超标准计算，公摊费的收取也缺乏依据。海兰云天物管答辩认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，上诉人吴世祺与被上诉人海兰云天物管签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，应认定为有效协议，对双方当事人均有法律约束力，双方均应按约全面履行各自合同义务。签约后，海兰云天物管已实际履行了提供物业服务的义务，吴世祺亦应按约履行支付物业服务费的义务。吴世祺上诉称海兰云天物管提供的服务不符合约定的质量标准，但其举示的照片等证据不足以证明涉案物业小区的整体物业服务质量不达标。由于本案中不存在吴世祺少交或不交物业服务费的约定或法定情形，且物业费收取标准及公摊费的计算也有相应的事实依据，故一审判令吴世祺向海兰云天物管支付3492.8元的物业服务费和公摊费，并无不当。因此，吴世祺的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费110元，由上诉人吴世祺负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 周海燕代理审判员 段晓玲代理审判员 陈 霞二〇一三年十二月十六日书 记 员 杨 静 更多数据：