（2013）沈民初字第1510号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2014-01-14
案件名称
李志琴与李森马仁伟一审民事判决书
法院
沈丘县人民法院
所属地区
沈丘县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李志琴,李森,马仁伟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第八十五条第一款；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第八十九条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款
全文
河南省沈丘县人民法院民 事 判 决 书（2013）沈民初字第1510号原告李志琴，女，1976年7月26日出生。委托代理人冯建文，沈丘县148法律服务所法律工作者。被告李森，男，1975年2月28日出生。被告马仁伟，男，1981年6月19日出生。委托代理人赵书亮，沈丘县148法律服务所法律工作者。原告李志琴诉被告李森、马仁伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月12日立案受理后，依法使用简易程序，由审判员沈瑞玲独任审判，于2013年12月12日公开开庭进行了审理。原告李志琴及其委托代理人冯建文、被告李森、被告马仁伟及其委托代理人赵书亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李志琴诉称：我与被告李森是夫妻关系，二人结婚后，李森随我居住在娘家东关七队建房居住生活。2009年4月12日被告李森背着我与被告马仁伟签订房屋转让协议一份，将我们的共同财产房屋及宅基地一并转让。原告知情后多次要求与二被告解除转让协议，却遭到二被告的拒绝。为此特向贵院提起诉讼。请求依法确认二被告签订的房屋转让协议无效，并由二被告承担本案诉讼费用。被告李森辩称：原告所诉与事实不属。该房屋实际是我父母出资建在原告父母提供的宅基地上，然后我们结婚。出售该房屋时原告知情、签订转让协议时原告在场。该房屋实际是2007年出售，根据当时房价马仁伟已支付130000元购买并已居住，双方于2009年补签房屋转让协议。自出售该房屋至今已长达6年之久，现原告突然提出以转让房屋时不知情，请求确认该房屋转让协议无效，实属违背诚信原则。被告马仁伟辩称：原告所诉事实是虚假的。该房屋是李森和李志琴夫妻二人于2007年7月份转让给我的，根据当时房价一次性交付其现金130000元，双方于2009年4月12日由原告李志琴在场、李磊作为见证人的情况下补签了房屋转让协议。2007年我们一家人就居住在该房屋的二楼，她们夫妻二人居住在一楼。2008年4月份她们夫妻二人另购买新房搬出该房。此后我们在该房屋坐落院内添置搭建了棚子，并对该房屋室内做了部分改动。综上所述，我是善意取得，合理支付了价款，双方签订的房屋转让协议合法有效并取得了该房屋所有权和使用权。同时原告的主张已超过了诉讼时效，应依法驳回其诉讼请求。原告李志琴向本院提交的证据材料有：转让协议书一份、沈丘县东城居委会出具证明一份。以此证明原告在转让协议书上没有签字，协议签订不规范，转让房屋不知情及证明该房屋占用的宅基地是原告的。被告李森没有向本院提交任何证据材料。但对原告举证目的提出异议，认为转让协议书上的李磊是以见证人的身份签字，在签订转让协议时原告在场，授意让我签字由其保管。对被告马仁伟的答辩意见无异议。被告马仁伟向本院提交的证据材料有：1、转让协议书一份，以此证明该房屋买卖是经过双方协商自愿达成的，是双方真实意思表示，且已合理支付了价款，至今使用长达6年之久，实属善意取得等价有偿，该协议是有效合同。2、向李森作出的调查笔录及其父母出具的证明。以此证明该房屋是李森的父母于1998年6月份出资建造的。1999年农历11月份李森与李志琴结婚娶到该房屋内，属于李森的婚前财产，原告无权向马仁伟主张权利。该房地产的转让是李志琴与李森夫妻二人自愿同意的，且双方均已履行了权利义务。该房地产转让6年来双方均未提出过任何异议，被告马仁伟在该房地产上添置及室内改动，原告也未提出过任何异议。同时申请见证人李磊出庭作证。见证人李磊当庭陈述：“该房屋转让协议书的签订地点是在我哥哥李森和嫂子李志琴新购买的房屋内，当时嫂子在场并安排让我哥哥签名，我作为中介人也在上面签字并按了指印，协议签订时我姐夫马仁伟一家人就在该房屋内已居住2年之久”。经审理查明：2009年4月12日，甲方李森与乙方马仁伟签订房屋转让协议书一份，该协议主要条款约定：“为了保证双方当事人的合法权益，经过友好协商，现将房屋转让有关事宜达成如下协议：该房屋建筑面积7间及房屋占用范围内的土地使用权及相关权益一并转让。按照甲乙双方协商一致的价格，房屋总金额130000元。交付房屋后，甲方不再享有该房屋的任何权利和义务。房屋产权过户由乙方负责，所有税费有乙方承担，甲方必须到场签字出具相关证明。本协议在执行过程中发生争议，应首先协商解决，如协商不一致应有县法院判决。本协议自签订之日起签字后生效。中介人李磊、甲方李森、乙方马仁伟”。另查明，该房屋于1998年6月份建造，1999年农历11月份李森与李志琴在该房屋内举行婚礼。该房屋是2007年7月份双方协商出售，同年9月份马仁伟交付现金130000元并已实际居住该房屋二楼，2008年4月份李森和李志琴从该房屋一楼搬出另居新房。2009年4月12日双方在其新房内补签房屋转让协议书，在此期间马仁伟在该房屋坐落的院内添置了棚子并对房屋内设施进行了部分改动。该房屋出售时无房屋所有权证和土地使用证，至今没有办理产权过户登记手续。以上事实有原、被告及中介人当庭陈述及双方提交证据材料佐证，已经庭审质证在卷为凭。本院认为：我国法律虽规定了不动产的取得适用登记主义原则，但这是法律原则性的规定。在实践中为维护交易安全秩序，保护买受人的合法权益，不乏例外情况。如买受人购房后进行了装修、增加了较大价值添附，并已实际入住的，即便未办理产权变更登记手续，只要买受人善意有偿取得、买受人与出卖人之间交易是正常的真实交易，双方没有恶意的有蓄谋的转让财产，买受人是基于对出卖人所有权公示的信任，以合理价款善意购买，也履行了自己的义务，那么双方签订的转让协议就是有效的，应当受法律保护，这也是市场经济利益原则的体现。本案当事人李森与马仁伟签订的房屋转让协议，是经过酝酿协商达成的，应当是双方真实意思的表示，马仁伟以130000元价格购得的房屋，在当时的房屋市场价格的前提下是比较公平合理的，取得该房产的行为是善意的，且在该房屋居住至今长达6年之久是客观存在的事实，对此李志琴应当是明知的，马仁伟有理由相信李森有权处分该房屋，据此确认双方签订的房屋转让协议是合法的，依法应当受法律保护。马仁伟购房后与其家庭成员居住至今且已添置，李志琴以其不知情理由予以抗辩，不符合常理。以房屋转让协议无效的诉请无法律依据，本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条，《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：一、李森与马仁伟签订的房屋转让协议合法有效。二、驳回原告李志琴诉讼请求。本案受理费100元，减半收取50元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员 沈瑞玲二〇一三年十二月十六日书记员 芦 峰 微信公众号“”