（2013）大民初字第10820号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2017-11-29
案件名称
仝京博与康义平房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市大兴区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
仝京博,康义平
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2013）大民初字第10820号原告仝京博，女，汉族，1986年3月17日出生，无业，住北京市海淀区。委托代理人梁霄，北京市中产律师事务所律师。委托代理人ＸＸ，北京市中产律师事务所律师。被告康义平，男，汉族，1974年3月12日出生，河北省保定市国家高新区发展有限责任公司员工，住河北省保定市。委托代理人李昊，北京市民博律师事务所律师。原告仝京博与被告康义平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员时亚东适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仝京博的委托代理人梁霄、被告康义平及其委托代理人李昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仝京博诉称：原告与被告康义平于2012年5月27日签订《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议，合同约定康义平将其位于北京市大兴区西红门北一街X号院X号楼X单元X号房屋以175万元卖给原告，合同签订后原告如约履行了约定的各项义务，但被告以房屋涨价为由一直拒不为原告办理过户手续，故诉至法院，要求判令：1、被告协助原告办理北京市大兴区西红门北一街X号院X号楼X单元X号房屋的产权过户手续；2、被告支付延迟解押违约金32.2万元（自2012年7月21日起至2013年7月24日，以房屋总价款每日万分之五计算）；3、被告支付延迟过户违约金（自2013年8月1日起至办理过户之日止，以房屋总价款每日万分之五计算）；4、诉讼费由被告承担。被告康义平辩称：原、被告及中介公司在2012年5月27日签订了房屋买卖合同，但是中介公司延迟一年才把补充协议给我，该补充协议虽是我签字，但是其中的手写条款在签订时根本没有。原告没有按照合同把首付款打到我的账户，给我造成了痛苦和损失。我在2013年9月23日通知过原告办理过户，但是原告没有办理，从2013年9月23日起不积极履行合同的是原告，而且根据补充协议的规定，原告已经构成了违约。对于原告要求的逾期解押违约金，在履行期到来之前我已经解押完毕，原告并没有受到实际损失，而且原告只支付了部分房款，其主张的违约金要求过高。解除房屋抵押的行为不是一个履约行为，而是房屋办理过户的履约准备行为，本来这样的行为是不需要在合同中加以约定的，现在即使约定，鉴于解押行为是一个履约的准备行为，即便我没有做到也不构成违约，顶多算是逾期违约，但是逾期违约是要在合同履行期之前进行救济，现在原告是放弃的。对逾期过户违约金，双方约定是拿到房本后20个工作日办理，我是2013年7月24日领到的房本，起算点应该是8月22日，而原告在办理过户时候增加了一个条件，要32万元的违约金，超出合同的要求，所以逾期过户的责任是原告造成的。此外，违约金是补偿性的，如果双方合同约定过高，法院应予以调整或不支持。综上，我同意配合原告办理房屋过户手续，但不同意支付违约金。经审理查明：2012年5月27日，原告仝京博（乙方）与被告康义平（甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定被告康义平将其位于北京市大兴区西红门北一街X号院X号楼X层X单元X号房屋以175万元卖给原告仝京博，2012年6月18日前交付房屋；第十条约定自合同签订之日起700日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。《补充协议》约定：第二条，1、定金：乙方于2012年5月27日向甲方支付定金3万元；2、房屋所有权证取得：甲方承诺在开发商通知领取产权证后3日内及时领取该房屋所有权证，且在取证后5日内通知乙方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续；3、还款解押：甲方应在2012年7月20日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款及办理完毕解除抵押登记手续；4、房款支付：乙方于2012年6月18日前将首付款120万元（含定金3万元）支付甲方，剩余房款55万元在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付甲方；5、权属转移登记：甲方取得房屋所有权证后二十个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。第四条，违约责任：甲乙双方任何一方逾期履行补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2012年5月27日，原告仝京博向被告康义平支付定金3万元；2012年6月15日，原告仝京博向被告康义平支付首付款117万元；2013年7月24日，原告仝京博向被告康义平支付房款22万元，以上共计支付142万元，剩余应支付房款为33万元。原告仝京博当庭同意在房屋过户手续办理当日给付被告康义平剩余房款33万元。2012年6月18日，被告康义平将房屋交付给原告仝京博。2013年7月24日，被告康义平向银行还清房屋贷款并办理完毕解除抵押登记手续。被告康义平提交的本案争议房屋的房产证载明房屋登记时间为2013年7月3日。被告康义平当庭陈述其于2013年7月24日从开发商处取回房产证。在审理中，对于被告康义平没有按合同约定时间解押给原告仝京博造成的实际损失，原告仝京博当庭陈述：我已经支付了142万元房款，因为被告一直不解押，2013年7月24日我又提前支付了22万元房款帮被告解除了抵押，但是直到现在也没有办理房产证，家里老人一直担心，还有其他一些影响，比如使用不便等等，给我造成的实际损失很大，所以被告应该按照合同约定的金额支付违约金。被告康义平当庭陈述：本案诉争房屋在卖给原告时还没有房本，是我一直催开发商，到2013年7月初开发商才把房本办下来，我7月24日就去取房本，并到银行办理解除抵押登记手续，未按照合同约定时间解押没有给原告造成任何实际损失，而且在7月24日取房本的时候原告也没有提出任何异议，现在房价已经上涨了一倍，即使我存在一些过失，也不应承担如此高的违约金，如果法院认定应当给付违约金，也应该考虑到原告没有实际损失从而对违约金进行调整。对于延迟办理房屋过户登记手续的违约金，原告仝京博当庭陈述：按照补充协议的第四条第一项、第二条第五项，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，所以被告应自2013年8月1日起至办理过户之日止按该约定支付延迟过户的违约金。被告康义平当庭陈述：延期过户虽属实，但按照补充协议第二条第五款的规定，取得房屋所有权证后二十个工作日内双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，我是2013年7月24日领到的房本，违约起算点应该是2013年8月22日，而不是原告要求的2013年8月1日。2013年9月23日我已经通过中介公司通知原告过户，并于2013年9月27日致函给原告再次重申继续履行合同，但原告至今拒绝履行合同，并要求我给付其32万元违约金，因其要求超出合同的约定，才导致至今没有过户，原告应承担相应责任，我不应该支付违约金。合同约定按房屋总价款日万分之五计算违约金过高，如果法院认定应当给付违约金，也应该对违约金进行调整。在审理中，本院多次对双方进行调解，原告仝京博的调解意见是要求被告协助过户、给付违约金15万元并支付过户时的税款，被告康义平同意随时配合原告过户，但不同意按原告主张的违约金数额给付违约金及支付税款，因双方对违约金给付数额存在较大争议，未能达成一致意见。上述事实，有原告仝京博提交的房屋买卖合同、补充协议、收据、购房资格审核表、被告康义平提交的房产证、银行对账单及双方当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：原告仝京博与被告康义平签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行相关义务。原告仝京博要求被告康义平协助办理房屋过户手续的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，且双方均无异议，本院予以支持，剩余房款33万元，原告仝京博同意于房屋过户当日给付被告康义平，本院不持异议。关于原告仝京博主张的逾期解押违约金，因合同约定被告康义平应在2012年7月20日前向该房屋的原贷款机构还清剩余贷款及办理完毕解除抵押登记手续，但被告康义平直至2013年7月24日才履行，属于违约行为，应向原告仝京博支付逾期解押违约金。按《补充协议》的约定，违约金应按房屋总价款日万分之五进行计算，但考虑到根据该约定计算的违约金数额远远超过原告仝京博的实际损失，根据相关法律规定，参考合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素，本院酌情予以调整，将违约金数额调整为9万元。关于原告仝京博主张的延迟过户违约金（自2013年8月1日起至办理过户之日止，以房屋总价款每日万分之五计算），因被告康义平是在2013年7月24日领取房本，按合同约定二十个工作日，应在2013年8月21日前共同办理过户手续，被告康义平没有在此日期前协助原告办理房屋过户手续，属于违约行为，应按从2013年8月22日起给付逾期过户违约金。被告康义平辩称其于2013年9月23日已经通知原告过户，但未提交充分证据予以证明，原告仝京博亦未予认可，故对此答辩主张本院不予采信，但考虑到被告康义平在本案第一次开庭审理时（2013年10月9日）当庭明确表示愿意随时配合原告办理房屋过户手续，且在本案审理中，双方对房屋过户并无异议，只是因违约金问题存在较大分歧才未能解决本案争议，因此，考虑到合同约定按房屋总价款日万分之五计算违约金数额过高，远远超过原告仝京博的实际损失，根据相关法律规定，本院酌情予以调整，将逾期过户违约金数额调整为8000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告康义平于本判决生效后十日内协助原告仝京博到房地产主管部门办理位于北京市大兴区西红门北一街X号院X号楼X单元X号房屋的过户手续；二、被告康义平于本判决生效后十日内给付原告仝京博逾期解押违约金九万元；三、被告康义平于本判决生效后十日内给付原告仝京博逾期过户违约金八千元；四、原告仝京博于本判决生效后十日内给付被告康义平剩余房款三十三万元；五、驳回原告仝京博的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费三千零六十五元，由原告仝京博负担二千一百三十二元（已交纳），被告康义平负担九百三十三元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 时亚东二〇一三年十二月十六日书 记 员 秦娇飞-8--1- 搜索“”