（2012）杭拱民初字第1538号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2014-03-05
案件名称
姚忠林、姚诚林与陈茶英所有权确认纠纷一审民事判决书(1)
法院
杭州市拱墅区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姚忠林,陈茶英,姚诚林
案由
所有权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第七十八条第一款；《中华人民共和国物权法》：第三十三条，第三十七条，第九十五条，第九十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2012）杭拱民初字第1538号原告姚忠林。委托代理人胡正广。委托代理人李琴。被告陈茶英。被告姚诚林。委托代理人龚俊峰。原告姚忠林为与被告陈茶英、姚诚林所有权确认纠纷一案，于2012年11月5日向本院起诉，本院于当日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2012年11月4日、2013年4月16日公开开庭进行了审理，原告姚忠林及其委托代理人胡正广、李琴，被告陈茶英、姚诚林及其委托代理人龚俊峰到庭参加诉讼。本案于2013年6月5日转为普通程序审理，本院并依法组成合议庭，于2013年11月4日公开开庭进行了审理。原告姚忠林及其委托代理人胡正广、李琴，被告姚诚林，两被告共同委托代理人龚俊峰到庭参加诉讼。本案经审判委员讨论决定，现已审理终结。原告诉称：原告系被告陈茶英长子，被告姚诚林系二子，原告父亲已于1986年去世。原被告母子三人原先租住在杭州市拱墅区定海新村38-64号浙江麻纺厂的公房，该房屋是以原告父亲名义承租的公房。后因杭州市拱宸桥地区旧城改造工程指挥部（以下简称指挥部）对定海新村一带进行拆迁，1999年7月7日，被告陈茶英与指挥部签订一份《房屋拆迁安置协议书》，协议书中约定：房屋坐落定海新村38-64号，使用面积24.21平方米的房屋，有正式户籍的安置人口为三人（被告陈茶英、原告、被告姚诚林），指挥部同意在原地段安置使用面积为25平方米的房屋，安置时间为2001年5月31日。2001年12月19日，被告陈茶英与指挥部签订了两份《回迁协议》，指挥部实际安置了蚕花苑永安坊4幢2单元201室及4幢1单元204室房屋各一套，建筑面积均为40.4平方米，该两套回迁房需支付建安费用和扩面费用共计94705.20元，原告承担了全部的费用。回迁后，原告与被告陈茶英一直居住在永安坊4幢1单元204室至今（2005年原告结婚因住房狭小搬离，生子后因经济困难搬回居住）。2001年3月20日，原告与被告姚诚林签订了一份《分房协议书》，约定原告支付被告姚诚林6万元，被告姚诚林用来另行购房，原告则拥有被告陈茶英的房产权，被告姚诚林放弃房屋产权。后因房改，2002年11月、2003年2月，原告与被告陈茶英一起作为住房购买方与杭州市房产管理局签订了两份《公有住房买卖协议书》，其中4幢2单元201室房改价格为8237.35元，4幢1单元204室房改价格为8338.04元。原告承担了其中的1万元款项。该两套的房产证均办理在被告陈茶英名下。因上述两套房产均登记在被告陈茶英名下，被告陈茶英以此为由，试图侵占全部房产，2010年8月，被告陈茶英向法院起诉，要求原告搬离并腾退4幢1单元204室房屋，经二审，法院最终驳回了被告陈茶英的诉讼请求。但是，被告陈茶英不甘心，与被告姚诚林私下串通，分别于2011年11月8日、2012年1月11日，将两套房屋以极低的价格用买卖形式过户给被告姚诚林（其中4幢2单元201室仅100元，4幢1单元204室仅2万元）。2012年10月15日，被告姚诚林将4幢2单元201室出售给第三方王相，出售价格为74万元，且产权已经过户给王相。指挥部在拆迁安置时，将原告作为安置人口之一计算在内，且原告在回迁扩面、房改购房时均承担了绝大部分的房款，因此，原告应享有上述两处房产的所有权。鉴于被告姚诚林已经将其中的4幢2单元201室出售给他人，原告有权获得本属于原告所有的房款631886元。请求法院判令：1、两被告向原告支付出售永安坊4幢2单元201室的房款631886元。2、诉讼费用被告承担。原告为证明上述事实，向本院提交如下证据材料：1、1999.7.7房屋拆迁安置协议书，常住人口登记表，证明争议房屋系定海新村38-64拆迁之后的安置房，安置人口为三人。原告是购买人之一，也是产权人之一。2、2001.12.19回迁协议两份，证明争议房屋系拆迁安置房，两套回迁房需支付建安费用和扩面费用94705.2元以及原告可获得的面积数量。3、往来款收据，证明原告支付了建安费用和扩面费用94705.2元。4、活期历史明细单，证明原告支付建安费用和扩面费用的来源。2001.12.17原告从银行取款六万元，加上原告向朋友的借款35000元。5、麻纺厂工资计算表，证明原告原来是麻纺厂的职工，定海新村的公房是麻纺厂的，自1987.4-1990.4期间原告曾经支付了定海新村公房的部分房租，原告是该公房的实际承租人。6、2001.3.20的分房协议书，证明被告姚诚林与原告约定放弃争议房屋的所有权。鉴定报告也认可了被告姚诚林的签名是真实的，双方对分房约定在先，陈茶英签订回迁协议在后，也说明了为何原告愿意拿出九万余元来支付该房屋的房款，因为被告姚诚林是放弃了房屋的所有权，所以就由原告来支付。7、2002.11以及2003.2两份公有住房买卖协议书，证明原告对争议的两套房产拥有所有权。原告作为共同购买方与房产部门签订了该协议书，原告承担了一半的房改费用。8、2010杭拱民初字938号民事判决书、2011浙杭民终字431号民事判决书，证明原告对争议的两套房产拥有所有权。案涉两套房屋是从定海新村的公房拆迁安置而来，原告支付了全部的建安费用和扩面费用，案涉房屋属于家庭共同财产，原告拥有两套房屋分别为34.51／34.5平方米。9、2011.11.8、2012.1.11杭州市房屋转让合同及发票，证明被告陈茶英将争议的两套房过户给被告姚诚林。陈茶英与姚诚林串通过户的行为侵犯了原告的所有权。10、房产记载信息查询记录，证明被告姚诚林将永安坊4-2-201转让给第三方，永安坊4-1-204产权登记在被告姚诚林名下。11、2010.9.1，2010.12.2的庭审笔录两份，证明原告拥有诉争房产的所有权，房屋拆迁后回迁时原告支付了全部的建安费用和扩面费用、以及后来房改的一半费用，两被告均未支付任何费用。12、2012.3.2永安坊4-2-201房屋转让合同、发票。证明陈茶英将两套房屋以极低价格转让给被告2，被告2将永安坊4-2-201房屋转让给王相，销售的价格不是市场价格。13、协助查询存款通知书，证明原告支付了建安、扩面费用。14、询价单，证明本案诉争房屋的单价在18000-19000元之间。被告将其中一套房屋以59万余元的价格低价卖出是不合理的。原告申请证人陈某、周某出庭作证，证明其向证人陈某借款9.5万元，用于支付建安、扩面费用。经本院依法传唤，证人陈某、周某当庭作证，证人陈某确认于2001年分两次借钱给原告9.5万元，用于买房的事实。证人周某证明曾听到原告向陈某借钱买房的情况。两被告辩称：关于本案所涉房屋从拆迁安置到购买的唯一主体是陈茶英，购房费用也是陈茶英支付的，陈茶英作为合法产权人是有事实和法律依据的，从该房产的原始房产证登记的产权人也是唯一的，与原告没有任何关系。根据1998年杭人大18号文件，拱宸桥指挥部对陈茶英房屋拆迁，拆迁所有权人也只有原来的承租户陈茶英有权利购买该回迁房。陈茶英根据当时的政策购买了两套房屋并且支付了相应的购房款，取得了两套的房屋所有权，在所有权上陈茶英是依法享有权利取得。原告与被告姚诚林对案涉两套房屋不享有产权，也无权处置该两套房屋。至于两被告签订的房屋转让合同，被告陈茶英有权以任何价格买卖或者是赠予第三人，不受任何人的干预。原告不能以此认定被告陈茶英的行为损害了被告姚诚林的权益，来主张支付对应的房屋价款。原告不享有案涉两套房屋的所有权。至于案涉鉴定的分房协议书，签订的当时还没有拆迁安置，被告姚诚林认为不是其本人所签的分房协议书，而且原告与被告姚诚林也无权处置被告陈茶英所有的房屋。要求驳回原告的诉请。被告就其辩称的事实，向本院提交如下证据材料：1、公有住房买卖协议书，证明涉案两套房屋由陈茶英向房产部门购买的。被告1才是两套房屋的合法购买人。2、售房储存监收证明单2份，证明陈茶英按照公有住房买卖协议书缴纳了房款。3、国有住房出售收入专用票据2份，证明陈茶英向房管局缴纳了扩面的房款。4、协议书一份，证明陈茶英与拱墅区大关房地产管理站签订了协议书，陈茶英按照1999杭人大18号文件购买扩面的面积。产权属于陈茶英所有。5、回迁协议两份，证明陈茶英是合法的被拆迁人，与拱宸桥旧城改造工程指挥部签订了回迁协议以及安置房屋产权的归属。6、拱宸桥旧城改造工程指挥部证明一份，证明陈茶英于01.12.19支付了案涉两套房屋的安置费、扩面价格，并由指挥部对该情况予以确认。7、产权证，证明陈茶英依法取得案涉两套房屋的产权。8、公安报案记录、鉴定结论通知书，证明被告将房屋转售以及比市场价格低的原因。双方发生争吵并案件移送公诉的事实。9、姚某的证明，证明建安费用和扩面费用是由两被告支付的。10、2011浙杭民终字431号民事判决书，证明二审确认的事实。11、2012杭拱民初527.528开庭笔录，证明原告在该两案庭审中原告本人已经明确其在201室房屋参加房改的时候没有支付任何购房款。12、光盘一份、照片，证明原告的行为严重阻碍两被告在涉案房屋正常居住。经庭审质证，两被告对原告提交的证据，质证如下：证据1，拆迁协议真实性没有异议，对证明对象有异议，安置协议中明确被拆迁人为陈茶英，针对拆迁房屋坐落、面积、用途，户籍安置人口为三人，并不是指原告与被告姚诚林为被拆迁人，被告陈茶英是安置对象，原告与被告姚诚林仅仅是安置中考虑的面积因素。对常住人口登记表三性均有异议，与本案没有关联性。证据2，真实性没有异议，对关联性有异议，仅仅证明了陈茶英是该两套房屋的拆迁所有人，回迁协议中明确了陈茶英是唯一合法产权人，原告与被告姚诚林不存在产权。证据3，真实性没有异议，证明了两套房屋所有权人是陈茶英。证据4，真实性无法确认，关联性、合法性有异议，提请法庭注意，该账号持有者无法证明就是原告，该账户中发生的借贷关系与本案没有关联性，更不能间接证明原告支付了涉案房屋的房款。证据5，原来是有单位的员工上门收取租金的，后来呢就扣在原告的账户上，但是这部分钱被告都是支付给原告的。证据6，经过司法鉴定后，被告姚诚林对该证据仍是有异议，对鉴定结论也有异议，提请法庭注意，比照样本与鉴定样本中的字体肉眼看也看出不一致，被告姚诚林从未签订过该份协议书；对证明对象有异议，签订时间是在01.3.20，陈茶英与拆迁办和房管局是在02.03年期间签订拆迁安置的，该房屋的购买、扩面、价款均未明确，原告与两被告之间的纠纷已经长达四年，原告均未出示过该材料；至于在该房屋尚未落实前对该房屋的分割是不符合常理的。对该协议书的内容、行程时间与被告姚诚林的所谓签订我方均有异议。证据7，真实性没有异议，对证明对象有异议，恰好证明陈茶英才是案涉两套房屋的合法购买人，至于购买人这里为何有原告签名，在原告确认合同无效的两案中原告也确认了陈茶英是不会写字的，仅仅会盖私章，原告才代为签字的。证据8，真实性没有异议，对证明对象有异议。我方认为二审的文书本院认为部分涉案房屋是由被告陈茶英原承租的定海新村的房屋拆迁而来，但是原告作为本案的共同居住人，但是也不能侵犯被告陈茶英的所有权益。原告在享有居住权的时候妨碍了所有权人的权益，也是需要改正的。证据9，真实性没有异议，对关联性有异议，所以导致了两被告与原告共同居住期间，原告对被告陈茶英进行了虐待，因为原告的多番阻碍两被告正常的居住环境，无法在该房屋正常居住，被告将房屋及时的出售。证据10，没有异议。证据11，真实性没有异议，对证明对象有异议，该案件已经经二审终审，文书对该案相应事实予以了确认。笔录仅能代表当时双方当事人的意见。证据12，真实性没有异议，对关联性有异议。关于转让价格我方认为这是真实价格。房屋价格为59万元，在案外人购买了该套房子的时候无法正常住进，原告是经常阻碍案外人进去的，而且原告是将该套房子的门打通了，所以卖出去的价格才这么低。证据13，真实性没有异议，对关联性有异议，无法证明原告的证明目的，仅仅说明了被告姚诚林在01年该期间没有销户记录而已，无法证明两被告没有支付安置费。证据14，三性均有异议，房屋价格应由评估机构来评估，询价单无法证明房屋价格。原告对两被告提交的证据质证如下：对证据6真实性有异议，而且是复印件，不予质证。对证据8真实性没有异议，对关联性有异议，与本案没有关联性。对证据9真实性有异议，原告认为不是本人亲笔书写，而且不符合证人证言，应出庭接受质证。对证据1-5、7、10-11真实性没有异议，对证明目的有异议，而且本案原房屋的实际承租人是原告，两被告没有支付过购房款，原告也是麻纺厂的职工，两被告并非该厂职工，没有权利承租麻纺厂的房屋。在本案中公房买卖一系列票据的名称为何是陈茶英，因为其作为母亲家庭成员出面签订的，并不代表其单独拥有该两套房屋的所有权，也不代表原告放弃了自己部分的产权，原告在本案中也提交了相应证据证明原告在房改以及回迁的时候支付了绝大部分的房款，在被告提交的庭审笔录中陈茶英也认可一万元是由原告支付。而且笔录中也显示了当时承办法官已经调查过该房款是否由被告姚诚林所取的事实，综合相关证据均可证明建安费和扩面费都是原告支付的。双方提交的一二审文书均未明确排除原告对案涉两套房屋没有产权。原告今天提起诉讼就是为了确认所有权。原告提交的银行明细单也是经二审法院确认真实性的。对证据12的照片是这样的，当时我住在旁边的，邻居告诉原告房子要卖了，原告是为了阻止被告买房子，就将墙给打开了，再装了保安门的。后来被告姚诚林叫了个泥水工来封墙，原告才发生争执的。经庭审质证，本院对原、被告提交的证据，确认如下：1、原告提交的证据1-5、7-13，两被告对真实性均无异议，本院予以确认，对原告所要待证的事实予以综合认定。2、原告提交的证据6，经司法鉴定，确认系被告姚诚林本人签名，被告对该组证据事实依据予以反驳，本院对证据6予以确认。3、原告提交的证据14，不能达到原告所要证明的事实，本院不予确认。4、被告提交的证据1-8、10-12，原告对真实性均无异议，本院予以确认，对被告所要待证的事实予以综合认定。5、被告提交的证据9，被告仅以此证据无法达到证明目的，本院对其待证的事实不予确认。对证人出庭作证的证言，本院结合其他证据予以综合认定。根据以上有效证据及当事人陈述，本院确认本案事实如下：原告系被告陈茶英长子，被告姚诚林系次子，原告父亲已于1986年去世。原被告母子三人原先租住在杭州市拱墅区定海新村38-64号浙江麻纺厂的公房，该房屋是以原告父亲名义承租的公房。后因杭州市拱宸桥地区旧城改造工程指挥部（以下简称指挥部）对定海新村一带进行拆迁，1999年7月7日，被告陈茶英与指挥部签订一份《房屋拆迁安置协议书》，协议书中约定：乙方（被拆迁人陈茶英）房屋坐落定海新村38-64号计使用面积24.21平方米的房屋，有正式户籍的安置人口为三人（被告陈茶英、原告、被告姚诚林），甲方（指挥部）同意在原地段安置使用面积为25平方米的房屋，安置时间为2001年5月31日。2001年3月20日，原告与被告姚诚林签订了一份《分房协议书》，上载明：甲方（原告）支付乙方（被告姚诚林）6万元，乙方用来另行购房；甲方拥有母亲（陈茶英）的房产权，乙方放弃房屋产权；甲乙双方以前的经济账目一笔购销。2001年12月19日，被告陈茶英与指挥部签订了两份《回迁协议》，两份协议约定：指挥部实际安置了蚕花苑永安坊4幢2单元201室及4幢1单元204室房屋各一套，建筑面积均为40.4平方米，该两套回迁房需支付建安费用和扩面费用共计94705.20元（4幢2单元201室为47345.7元，4幢2单元201室为47359.5元）。2001年12月19日，该指挥部收取上述两房的建安价、扩面款94705.20元，并出具交款人为被告陈茶英往来款收据一份。回迁后，原告与被告陈茶英一直居住在永安坊4幢1单元204室（2005年原告结婚因住房狭小搬离，生子后因经济困难搬回居住）。2002年11月、2003年2月，被告陈茶英参加房改而与杭州市房产管理局分别签订两份《公有住房买卖协议书》，其中案涉的4幢2单元201室房改价格为8237.35元，4幢1单元204室房改价格为8338.04元。分别于2002年11月26日、2003年2月27日实际支付房改款8594.89元（4幢2单元201室，含维修基金，房改建筑面积17.69平方米）、8585.58元（4幢1单元204室，含维修基金，房改建筑面积17.67平方米）。该两套房的产权均登记在被告陈茶英名下。被告陈茶英于2011年11月8日，将案涉的4幢2单元201室以100元价格转让给被告姚诚林，又于2012年1月11日，将4幢1单元204室以2万元价格转让给被告姚诚林。被告姚诚林于2012年10月15日，将案涉的4幢2单元201室以58万元价格出售给王相，后该方产权也过户至王相名下。另查明，1987年至1990年期间，杭州市拱墅区定海新村38-64号的房租由原告工资中代扣。原告12020517010001455账户曾经在2001年12月17日提取60000元，2002年12月15日提取10000元。2010年8月5日，被告陈茶英向本院起诉，要求原告腾退侵占的4幢1单元204室，经本院［（2010）杭拱民初字第938号］及中院审理［（2011）浙杭民终字第431号］，确认该房所有人为被告陈茶英，原告为承租房屋的共同居住人，有对案涉房屋具有居住使用权，而驳回了被告陈茶英的起诉。原告也于2012年5月2日向本院起诉［（2012）杭拱民初字第727、528号］，要求确认两被告签订的4幢2单元201室、4幢1单元204室的《杭州市房屋转让合同》无效，后原告撤回了起诉。本案审理过程中，被告姚诚林对原告提交的《分房协议书》上其签名提出异议，向本院申请鉴定。本院委托杭州明皓司法鉴定所鉴定，认定《分房协议书》上“姚诚林”系其本人书写。本院认为，关于案涉房屋永安坊4幢2单元201室及永安坊4幢1单元204室系原告父亲原承租的杭州市拱墅区定海新村38-64号浙江麻纺厂的公房拆迁安置所得。原告父亲去世后，定海新村38-64号浙江麻纺厂的公房实际承租人应是配偶即被告陈茶英，至于原告工资代扣房租，并不表明实际承租人变更为其本人，本院确认公房承租人应是被告陈茶英。在该房拆迁安置时，安置人口系原被告三人，扩面部分也是基于安置人口有原被告三人，即两房扩面部分（安置两套房屋面积80.8平方米减去房改面积17.69平方米、17.67平方米，为45.44）系三人共同共有，在确定份额时，应考虑共有人对共有财产的贡献大小（财产来源、实际出资等）等情况予以酌情确认。至于案涉房屋永安坊4幢2单元201室房改部分，被告陈茶英是实际承租人，该房屋拆迁安置时被拆迁人也是被告陈茶英，也是以其名义参加房改，故房改部分（建筑面积17.69平方米）属被告陈茶英所有。原告认为自己是实际或共同承租人与事实和法律规定不符合。至于扩面出资的情况，扩面的94705.20元，双方均认为系自己出资，在2010杭拱民初字第938号案件的庭审中，原告确认被告陈茶英拿出3.5万元，自己出了6万元，由其交纳。原告提供的银行账户上反映，其在之前两天确实提出6万元，在时间上吻合，而两被告提出是自己出的，并向本院提供银行账户，经查询无相应提款记录。本院认为，该笔款项巨大，被告无证据证明其提取情况，原告提供的证据合理，故本院确定，扩面的94705.20元中，被告陈茶英出资35000元，其余59705.2元系原告出资。至于房改出资，原被告双方均确认各自拿出1万元。在（2010）杭拱民初字第938号案件的庭审中，原被告均确认各出1万元，在（2010）杭拱民初字第527、528号案件审理中，原告确认4幢1单元204室房改由其出资，本案案涉房屋4幢2单元201室房改8585.58元由被告陈茶英出资，本院对案涉房屋4幢2单元201室房改8594.89元由被告陈茶英出资予以确认。关于原告与被告姚诚林签订的《分房协议书》，本院认为，该协议签订在安置之前，即此时房屋性质未改变即仍是公房，当事人的权属不明，且处置实际承租人陈茶英权益时并未得到其确认，故双方无权处置未取得所有权的房屋和涉及被告陈茶英的权益，故双方签订的《分房协议书》应属于无效协议。至于原告提出双方签订的是期约，即使之前原告无权处置，在两套房屋转到被告姚诚林名下，其就应该履行该协议，将房屋归还原告。本院认为，双方约定的权利基础不存在，故订立时就不成就，与被告陈茶英将两房屋转让或赠与被告姚诚林之后的权利基础、条件也不一致，不存在现已条件成就应履行之说。该协议无效的处理，与本案属于不同的法律关系，不应在本案中处理，原告可以另行主张权利。案涉房屋被告陈茶英以低价转让或赠给了被告姚诚林，被告姚诚林又将该房出售给他人，损害了原告的合法权益，具有过错，两被告应赔偿原告的损失。鉴于案涉房屋实际受益人系被告姚诚林，其应承担赔偿责任，被告陈茶英具有过错，应承担连带责任。至于被告姚诚林出售案涉房屋的价格是否是明显低于市场价格，原告无充分证据证明，本院根据实际出售价格，结合两被告的过错及房屋具有预期利益特性等情况，酌情确定被告姚诚林补偿原告姚忠林人民币20万元，被告陈茶英承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十七条、第九十五条、第九十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告姚诚林于本判决生效后十日内支付原告姚忠林人民币200000元，被告陈茶英承担连带清偿责任。二、驳回原告姚忠林其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10120元，由原告姚忠林承担5060元，被告姚诚林、陈茶英承担5060元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费10120元（开户银行人：工商银行湖滨分理处；账号：1202024409008802968；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 于 雷人民陪审员 胡亦安人民陪审员 宣乐民二〇一三年十二月十六日代书 记员 邓 瑶 来源：百度“”