（2013）徐民四（民）初字第1231号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2014-05-17
案件名称
上海天盟房地产经纪有限公司与郑皓明居间合同纠纷案一审民事判决书
法院
上海市徐汇区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海天盟房地产经纪有限公司,郑皓明
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第二十九条；《中华人民共和国合同法》：第四百二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2013）徐民四（民）初字第1231号原告上海天盟房地产经纪有限公司，住所地上海市平凉路1550弄1号203室。法定代表人徐达明，董事长。委托代理人金琪，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托代理人李仁正，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告郑皓明。原告上海天盟房地产经纪有限公司诉被告郑皓明居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李仁正到庭参加诉讼。被告郑皓明经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告上海天盟房地产经纪有限公司诉称，在原告的居间服务下，由被告设立组织的上海市徐汇区郑皓明商行（以下简称郑皓明商行）就购买本市某路某号A、A夹（1、2），B、B夹（1、2），车位4，车位5，车位6（上述办公楼房屋及三个车位合计简称系争房产）事宜与房屋购买人上海康美医药咨询有限公司（以下简称康美公司）于2012年3月6日签订房地产买卖居间协议（以下简称居间协议）。依据居间协议约定，系争房产成交价为1，935万元，买卖双方于签订上海市房地产买卖合同当日向原告支付居间服务费。然而，郑皓明商行及康美公司却利用原告提供的信息、机会等条件，绕开原告进行成交，且未向原告支付居间服务费。此外，被告为郑皓明商行的经营者，郑皓明商行已于2012年11月1日注销。原告现起诉要求被告向原告支付居间服务费193，500元及2012年3月21日起至判决之日止的违约金。被告郑皓明未作答辩。经审理查明，系争房产原产权人为郑皓明商行。2012年3月6日，郑皓明商行（出售方，甲方）、康美公司（购买方，乙方）、原告（居间方，丙方）共同签订《房地产买卖居间协议》，甲乙双方委托丙方，就买卖系争房产提供一系列房地产买卖居间服务。甲方房地产权证编号：沪房地徐字（2007）第002260号，建筑面积437.03＋324.39平方米，成交价1935万元整。甲乙双方签订上海市房地产买卖合同当日，乙方向甲方支付首期房价款635万（其中含乙方已付定金35万元整），甲乙双方至房地产交易中心办理产权过户手续当日，乙方向甲方支付第二期房价款1200万元整，交易过户当日，乙方将尾款100万元整交丙方代为保管，由丙方于交房当日在甲方无物业欠费、欠款及居间服务费欠费的情况下向甲方转付该笔款项。特别约定：以上价格包括车位4、5、6，账户：郑皓明，开户行：中国银行青浦支行徐泾分理处，乙方直接将定金打入甲方指定银行账号。甲乙双方定于2012年3月20日之前签订上海市房地产买卖合同。居间协议第八条“居间服务报酬”约定，8.1丙方促成甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》的，甲方承诺在与乙方签订《上海市房地产买卖合同》的当日按本协议第二条第1款约定的成交价格的1%向丙方支付居间服务费；甲方如未能按时将居间服务费支付给丙方，每逾期一日加收应付居间服务费总的5%作为违约金，直至甲方全部支付完毕之日止。8.2丙方促成甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》的，乙方承诺在与甲方签订《上海市房地产买卖合同》的当日按本协议第二条第1款约定的成交价格的1%向丙方支付居间服务费；乙方如未能按时将居间服务费支付给丙方，每逾期一日加收应付居间服务费总额的5%作为违约金，直至乙方全部支付完毕之日止。8.3本协议签订后六个月内，若甲乙双方或其亲属、代理人利用了丙方提供的信息、机会等条件但绕开丙方自行或者通过第三方完成了本次交易，则甲乙双方仍应向丙方支付居间服务费，金额为本协议第二条第1款约定的成交价的2%。该居间协议甲方由郑皓明商行的代理人签名并盖郑皓明名章。同年3月12日，郑皓明商行与康美公司自行签订《上海市房地产买卖合同》三份，转让本市某路某号车位4、车位5、车位6，三份买卖合同第一条均载明，“甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权……”。三份买卖合同第二条约定转让三个车位的价款合计为60万元。三份买卖合同的附件三均载明相同的补充协议一份，内容为：“房屋地址：某路某号A，A夹，B，B夹，车位4，车位5，车位6。总房价壹仟玖佰叁拾伍万元整。付款方法如下：一、乙方于2012年3月6日支付甲方定金人民币叁拾伍万元整。二、乙方于2012年3月12日签房产买卖合同支付甲方房款人民币陆佰万元整。三、乙方于2012年5月4日进徐汇房地产交易中心过户，支付甲方房款人民币壹仟贰佰万元整（含甲方税款）。四、乙方于2012年5月5日交房，乙方支付房款人民币壹佰万元整。补充条款一、甲乙双方税费自理。二、甲方该房内贷款由甲方自行解决。（还贷）三、交房结清水、电、煤、物业一切费用。”同年5月9日，郑皓明商行与康美公司自行签订《上海市房地产买卖合同》两份，两份买卖合同第一条均载明，“甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权……”。两份买卖合同第二条约定的转让某路某号A，A夹（1、2），2012，2012夹（1、2）房屋总价为1875万元。之后，郑皓明商行与康美公司自行办理系争房产的过户登记申请、付款、交房等手续。同年5月30日，系争房产全部转移登记至康美公司名下。2013年4月，原告上海天盟房地产经纪有限公司（以下简称天盟公司）另向本院提起诉讼，要求康美公司支付居间服务费193，500元及违约金。该案［（2013）徐民四（民）初字第1230号］审理中，本院根据当事人陈述及证据认定：1、林某系原告公司就系争房产进行居间活动的实际操作人，居间协议签订地点并非天盟公司的营业地；2、系争房产的出售求购信息来源系康美公司与郑皓明商行通过其他途径自行获得，并非由原告提供；3、林某此次居间活动的工作量仅限于协助康美公司与郑皓明商行签订居间协议，无证据证明林某参与过房产买卖居间常见的带领看房、解释政策、协助办理贷款、交易过户等手续。本院认为，因居间协议中约定的居间服务费为成交金额的1%，系争房产成交价为1935万，天盟公司要求19万余元的高额居间费，显然与其实际提供的服务和工作量严重不符，相关合同条款显失公平，由本院酌情确定居间报酬。2013年7月30日，本院判决康美公司于判决生效之日起十日内向天盟支付居间服务费3万元。判决后，天盟公司不服提起上诉。二审中法院认定：1、林某系居间活动的实际操作人，居间协议签订地点并非天盟公司营业地；2、系争房屋的出售信息来源非天盟公司提供；3、林某在此次居间过程中未曾带看房屋。二审法院认为，虽然康美公司与郑皓明商行的行为存在“跳单”嫌疑，应承担违约责任，但从本案的相关证据及事实来看，居间方天盟公司并未提供订立合同的机会，只是一定程度上提供了订立合同的媒介服务，故其主张19万余元的居间服务费无疑过高，与其实际提供的服务和工作量难相符合，原审法院酌情确定由康美公司支付天盟公司3万元居间服务费，所作处理具有其合理性，故上海市第一中级人民法院于2013年10月31日作出驳回上诉，维持原判的终审判决。以上事实，除原告的陈述外，另有房地产居间协议、房地产登记簿、房地产买卖合同、（2013）徐民四（民）初字第1230号民事判决书、（2013）沪一中民二（民）终字第2498号民事判决书等证据证实，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据居间协议相关内容认定，原告与郑皓明商行之间存在居间服务关系。虽然委托人支付报酬是以居间人已为委托人提供了订约机会或经介绍完成了居间活动，并促成合同的成立为前提条件，但由于居间合同可以随时终止，有时不免发生委托人为逃避支付报酬的义务，故意拒绝居间人已完成的中介服务，而后再与第三人订立合同，就此情况，居间人并不因此丧失报酬请求权。本案郑皓明商行与康美公司在签订居间协议后，自行订立内容基本与居间协议一致的房屋买卖合同并进行过户，有“绕开原告进行成交”嫌疑，有违诚信原则，故原告要求委托人支付居间报酬，本院予以支持。因居间协议中约定的居间服务费为成交金额的1%，系争房产成交价为1935万，原告要求19万余元的高额居间费，显然与其实际提供的服务和工作量严重不符，相关合同条款显失公平，对居间报酬，由本院酌情确定。郑皓明商行系由被告设立的个体工商户，个人经营的，以个人财产承担无限责任。现郑皓明商行主体已注销，其民事财产责任由被告个人承担。被告经合法传唤未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第二十九条、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告郑皓明于本判决生效之日起十日内向原告上海天盟房地产经纪有限公司支付居间服务费30，000元；二、驳回原告上海天盟房地产经纪有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4，200元、公告费560元，由原告上海天盟房地产经纪有限公司负担3，540元，被告郑皓明负担1，220元。如不服本判决，原告上海天盟房地产经纪有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告郑皓明可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 徐 磊审 判 员 袁 欣人民陪审员 郑誉华二〇一三年十二月十六日书 记 员 徐 琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第二十九条个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担。二、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”