（2013）宁民终字第3556号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2014-03-27
案件名称
上诉人王茂发与被上诉人南京市江宁区麒麟街道办事处农机管理服务站房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王茂发,南京市江宁区麒麟街道办事处农机管理服务站
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第七十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宁民终字第3556号上诉人（原审原告）王茂发。委托代理人ＸＸ。委托代理人樊华，江苏刘洪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）南京市江宁区麒麟街道办事处农机管理服务站，组织机构代码58508203-9，住所地南京市江宁区麒麟街道开城路60号。法定代表人赵富春，该农机站站长。委托代理人赵翠明，江苏志仁律师事务所律师。上诉人王茂发因与被上诉人南京市江宁区麒麟街道办事处农机管理服务站（以下简称麒麟农机站）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2013）江宁汤民初字第417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月14日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月20日公开开庭进行了审理。上诉人王茂发及其委托代理人ＸＸ、樊华，被上诉人麒麟农机站的委托代理人赵翠明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王茂发原审诉称，其为麒麟农机站五金经营部员工，后因五金经营部倒闭，加之麒麟农机站欠其5个月工资，麒麟农机站遂要求其承包五金经营部，只支付照顾性的租金。2001年2月21日，其与麒麟农机站签订租房协议，约定麒麟农机站将其前面三间门面房（原农机配件门市部）租赁给其经营农机配件，租金4000元／年，并专门针对道路拓宽承诺安排门面房，租赁期限暂定8年，到期后优先继续承租。2009年1月1日，麒麟农机站与其签订房屋租赁合同，协议到期后，其继续承租门面房，并按协议约定向麒麟农机站缴纳比较低廉的房租。2012年5月18日和2012年10月11日，麒麟农机站告知其，其所承租的房屋列入拆迁范围，要求其搬出租赁的房屋，并向其支付拆迁补偿款，但麒麟农机站不愿意按照协议约定及国家政策规定支付。其多次向麒麟农机站及拆迁指挥部索要拆迁补偿款，但未能达成一致意见。根据国家和地方相关法律和规定，在拆迁范围内的房屋承租人有获得停业损失、搬迁补助费、装修费等相应补偿的权利，麒麟农机站未将其应当获得的拆迁补偿款支付给其，侵犯了其合法权益，故提起诉讼，要求麒麟农机站给付停业损失、搬迁补助费、装修费等拆迁安置补偿款共计1538208元。麒麟农机站原审辩称，其与王茂发之间系房屋租赁合同关系，该合同于2011年9月到期。其愿意在法律规定的范围内给予王茂发拆迁补偿费用，但要求扣除王茂发2011年10月后一年房屋占有使用费20000元。原审法院经审理查明，1994年4月25日，王茂发与原江宁县其林乡农机管理服务站签订《承包协议》后承包该站其林五金交电门市部，承包期限为2年，承包金为每年4000元。协议签订后，双方按约履行完毕。1999年1月1日，王茂发与原江宁县麒麟镇农机管理服务站签订《承包协议》后继续承包上述其林五金交电门市部，承包期限为3年，承包金为每年4000元。协议签订后，双方按约履行完毕。2001年3月1日，王茂发与原江宁县麒麟镇农机管理服务站签订《租房协议》后租用其门面房1间（原农机配件门市部），租金为每年4000元，租期为8年，并约定租房协议如有变动（道路拓宽），设法安排门面房。协议签订后，双方按约履行完毕。后由于江宁县麒麟镇农机管理服务站所在的江宁县麒麟镇与江宁县汤山镇合并成立南京市江宁区汤山街道，故江宁县麒麟镇农机管理服务站并入南京市江宁区汤山街道办事处农机管理服务站。2009年1月1日，王茂发与南京市江宁区汤山街道办事处农机管理服务站签订《房屋租赁合同》，合同约定，王茂发租用位于南京市江宁区麒东路的3间房屋；租期为1年，自2009年1月1日至同年12月31日；租金为每年2万元，先付款后使用，王茂发须在每年1月1日前交清下一年的全部租金。合同签订后，双方按约履行。合同到期后，双方未再续签新的合同。2010年5月31日，南京市江宁区人民政府根据南京市人民政府的批复设立南京市江宁区人民政府麒麟街道办事处，上述涉案资产被划归麒麟农机站管理和使用。王茂发租赁的房屋面积为116.844平方米，王茂发已付清截止2011年9月的租金。2012年5月，南京市江宁区人民政府麒麟街道办事处（以下简称麒麟街道办）与麒麟农机站签订《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》，约定麒麟街道办对麒麟农机站位于南京市江宁区麒麟街道麒东路的房屋征收，并给予相应的货币补偿。2012年10月，麒麟农机站向原审法院提起诉讼，要求王茂发腾空并返还租赁的3间房屋，原审法院于2013年1月作出（2012）江宁汤民初字第597号民事判决，王茂发于判决发生法律效力之日起10日内将位于南京市江宁区麒麟街道麒东路的3间房屋腾空并返还给麒麟农机站。王茂发不服判决，向南京市中级人民法院提起上诉。南京市中级人民法院审理后认为，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，故麒麟农机站与王茂发之间的租赁合同无效，王茂发应将案涉房屋返还出租人，遂于2012年6月作出驳回上诉，维持原判的终审判决。2013年5月13日，王茂发向原审院提起诉讼，要求麒麟农机站给付停业损失、搬迁补助费、装修费等拆迁安置补偿款。审理中，王茂发明确其诉讼请求为要求麒麟农机站给付其停业损失171171.78元（116.844平方米×18312元／平方米×8%）、搬迁补助费85585.89元（116.844平方米×18312元／平方米×4%）、房屋拆迁货币补偿费1212466.81元（77.896平方米×18312元／平方米×60%＋38.948平方米×18312元／平方米×60%）。麒麟农机站对王茂发主张的停业损失、搬迁补助费无异议，同意支付，但认为王茂发所承租的房屋不属于公房，不同意支付房屋拆迁货币补偿费，王茂发则坚持认为其所承租的房屋为公房性质，要求支付相应的房屋拆迁货币补偿费。原审法院认为，王茂发与麒麟农机站之间的房屋租赁合同经发生法律效力的民事判决确认无效，现该房屋被征收，麒麟农机站同意给付王茂发相应的停业损失、搬迁补助费，且双方对数额确认一致，原审法院予以准许。关于王茂发主张的房屋拆迁货币补偿费问题，因案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，不能确认其属于“公房”，且麒麟农机站与王茂发之间的租赁合同属于无效合同，故王茂发主张的房屋拆迁货币补偿费，无法律依据，原审法院不予支持。王茂发给付麒麟农机站房屋租金至2011年9月，故麒麟农机站参照合同约定的房屋租金标准要求王茂发给付此后一年的房屋占有使用费20000元符合法律规定，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，判决：一、南京市江宁区麒麟街道办事处农机管理服务站给付王茂发停业损失171171.78元、搬迁补助费85585.89元，合计256757.67元，扣除王茂发应给付南京市江宁区麒麟街道办事处农机管理服务站的房屋占有使用费20000元后，南京市江宁区麒麟街道办事处农机管理服务站还应给付王茂发236757.67元，于判决发生法律效力之日起10日内付清。二、驳回王茂发的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18644元，减半收取9322元，由王茂发负担7887元，麒麟农机站负担1435元。王茂发不服原审判决，向本院提起上诉称，1、原审法院程序违法。对上诉人王茂发所欠的房屋使用费，被上诉人麒麟农机站在原审中并未提出反诉，仅抗辩上诉人王茂发欠其房屋使用费，原审法院判决上诉人王茂发支付使用费，明显违背了民事诉讼法中“不告不理”的原则。2、原审法院认定事实不清。涉诉房屋虽因历史原因一直没有办理产权证，但拆迁部门对涉诉房屋拆迁按有证房屋给予补偿，政府相关部门认可该房屋是合法建筑，可见涉诉房屋是有合法产权证明的，原审法院认定涉诉房屋未取得建筑工程规划许可证，从而得出涉诉房屋不能认定为“公房”的结论，显然错误认定。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人王茂发原审诉请或发回重审。被上诉人麒麟农机站辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。上诉人王茂发对原审法院认定涉案房屋租金交至2011年9月不予认可，其认为涉案房屋租金已交到2011年12月底，对原审法院查明的其它事实不持异议。被上诉人麒麟农机站对原审法院查明的事实不持异议，对双方当事人不持异议的事实本院予以确认。二审中，被上诉人麒麟农机站书面承诺，在本案中放弃主张王茂发欠麒麟农机站涉案房屋使用费20000元，该使用费被上诉人麒麟农机站另案主张。本院认为，涉案房屋是上诉人王茂发向被上诉人麒麟农机站承租的经营用房，双方签订的租赁合同已履行完毕，现涉诉房屋已被列入拆迁范围，上诉人王茂发以麒麟农机站效益不好，职工下岗自谋职业承租单位经营性房屋给予一定的照顾，其以低于市场价承租了涉案房屋用于经营为由，要求时拆迁按住宅性承租公房给予拆迁补偿，被上诉人对此不予认可。根据我国公房承租政策规定，职工承租本单位的住宅公房或公民承租经营公司的住宅公房，是具有社会福利性质，拆迁时享有一定比例的拆迁补偿款，而本案王茂发承租涉案房屋进行经营，不具有福利性质，且上诉人王茂发在2009年签订租赁合同时，是以市场价承租的涉案房屋，故原审法院驳回上诉人王茂发原审诉请，并无不当。上诉人王茂发上诉认为，原审中被上诉人麒麟农机站并未对上诉人王茂发欠其租金提出反诉，原审法院麒麟农机站在其支付给上诉人王茂发的经营损失费和搬家费中扣除20000元的房屋使用费程序违法，因二审中被上诉人麒麟农机站已放弃对20000元房屋使用费的抗辩，被上诉人麒麟农机站放弃其权利，不违反法律规定，本院予以准许。据此原审法院判决在涉案房屋经营损失费和搬家费中扣除20000元房屋使用费，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：一、撤销南京市江宁区人民法院（2013）江宁汤民初字第417号民事判决；二、南京市江宁区麒麟街道办事处农机管理服务站给付王茂发停业损失171171.78元、搬迁补助费85585.89元，合计256757.67元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清。三、驳回王茂发的其他诉讼请求。一审案件受理费18644元，减半收取9322元，由王茂发负担7687元，麒麟农机站负担1635元；二审案件受理费16513元，由王茂发负担16313元，麒麟农机站负担200元。本判决为终审判决。?审 判 长 杨 文审 判 员 舒晓艺代理审判员 左自才二〇一三年十二月十六日书 记 员 孙雪松 来源：