（2013）宁民终字第2924号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2014-01-17
案件名称
梁永青与邵步坤、南京天华百润投资发展有限公司商品房预售合同纠纷民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梁永青,邵步坤,南京天华百润投资发展有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宁民终字第2924号上诉人（原审原告）梁永青。上诉人（原审原告）邵步坤。以上两上诉人的委托代理人梁永宁。被上诉人（原审被告）南京天华百润投资发展有限责任公司，组织机构代码75126413-8，住所地本市浦口区沿江工业区泰冯路98号。法定代表人张康黎，该公司总经理。委托代理人曹娟娟。委托代理人姚丽娟。上诉人梁永青、邵步坤因与被上诉人南京天华百润投资发展有限责任公司（以下简称天华百润公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2008）浦民一初字第1643号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2013年9月27日公开开庭审理了本案。上诉人梁永青、邵步坤共同的委托代理人梁永宁，被上诉人天华百润公司的委托代理人曹娟娟、姚丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁永青、邵步坤原审诉称，梁永青、邵步坤在2005年3月根据天华百润公司出具的《天润城第一街区》预售商品房的宣传资料、展示模板、项目资料等，出于对天华百润公司的充分信赖选择购买位于天润城第一街区沿江街道京新6**号。于2005年3月25日一次性付清房款，同时签定《南京市商品房买卖契约》明确双方的权利和义务。2006年5月天华百润公司建成交付，其后发现以下问题：1）一楼未依法安装安防设施，给原告居住的人身、财产安全构成隐患。2）按照合同附件6的规定标准，分户门应为优质防盗门。但实际安装交付的是普通劣质三无产品铁皮门。3）未按照国家标准建设、安装遮阳设施。4）合同附件6规定内墙装修为：批白水泥腻子抹平。实际交付的内墙为石灰加老粉，不符合合同标准。5）根椐合同附件2约定门厅及过道应由天华百润公司承担。6）合同附件1总平面图中明确标注应在第一街区内建有地下停车场。现第一街区已全部建成交付，但天华百润公司在未进行任何告知下，单方面取消地下停车场的建设，其上述的违约行为和违法行为给梁永青、邵步坤所预期的房屋使用、生活环境质量造成严重影响，为处理此事精神上也受到伤害。梁永青、邵步坤与天华百润公司在自愿公平、等价有偿的基础上依法所签订的《南京市商品房买卖契约》具有法定的拘束力。由于天华百润公司在合同的履行中利用自身的强势地位，凌视消费者的权益。在获取梁永青、邵步坤支付的全部房款后公开采取违约，以缺斤少两的操作方式掠夺、损害消费者的利益，以满足自身获取不法经济利益。公开违反诚实信用原则，使梁永青、邵步坤所期待的合同目的完全无法实现。基于天华百润公司的违法事实和违法行为和合同中的欺诈，现依法向法院提起诉讼，请求判决天华百润公司：1、更换不合格防盗门，达到合同规定的优质防盗门的标准，支付更换期间的经济损失。2、按照规定对梁永青、邵步坤房屋安装防盗设施。3、按照合同和图纸要求恢复天华百润公司私自取消的室外空调机板和更改客厅与卫生间隔墙标准及内墙与天花装修标准。4、按照国家标准，提供外墙的遮阳设施。5、交付符合标准的室内预埋有线电视、电话管线（重新疏通工程比较大，要求补偿2000元）。6、按照合同和图纸要求交付第一街区的地下停车场。7、依法退回超约定面积1.35平方米价款。8、承担上述自2006年5月至实际履行符合约定标准之日的违约金（按合同规定房款总价每日万分之一计算）。天华百润公司原审辩称，1、关于防盗门诉请，一二审都有生效判决，该公司愿意按照之前的生效判决确认的差价对梁永青、邵步坤进行差价补偿。2、梁永青、邵步坤的第二项诉请无合同约定及法律规定，不应予支持。3、交付房屋的空调机板与合同附件约定一致，不存在违约行为，隔墙标准双方无约定，不应得到支持。4、遮阳设施无法律强制规定和合同约定，不应得至支持，商品房已经相关部门验收，不存在增加遮阳设施的问题。5、地下停车库独立于商品房，不属于配套设施，单个业主不具有诉讼主体资格，天华百润公司已经依据行政部门的规划核准，在相邻街区进行补建，并通过验收。6、关于违约金，待梁永青、邵步坤举证时再详细发表质证意见。7、关于公共门厅过道面积，该公司是按照行政部门的测绘来收房款的，不存在多收房款，所收房款与其产权面积相对应，且梁永青、邵步坤主张的相应公摊面积没有事实依据；综上，请求法院驳回梁永青、邵步坤的诉讼请求。原审法院经审理查明，梁永青、邵步坤（乙方）与天华百润公司（甲方）于2005年3月签订《商品房买卖契约》，约定梁永青、邵步坤购买天华百润公司开发的坐落于本市浦口区沿江街道京新6**号天润城第一街区房屋，该房屋建筑面积为89.9平方米，单价2380.8元／平方米，房款合计214033.9元。合同还约定，甲方应按附件4载明的时间将与该房屋正常使用直接关联的公共配套设施交付使用，如逾期交付，则按照每天万分之一向乙方支付已收房款逾期期间的违约金。低于附件4约定标准的，应采取补救措施使其达到附件4约定标准，乙方也可以解除契约；低于附件6约定的标准，在30天内采取补救措施使其达到附件6约定标准。合同附件4就公共配套设施约定含六项内容，即供水、供电、管道气、电梯（不含多层）、有线电视、电话，约定的管道气交付时间为2006年5月18日，电梯为合资品牌。合同附件2、计入共有公用公摊面积的共有部位，1）、分隔墙；2）外墙体一半；3）、楼梯间。合同附件6就装饰装修及设备标准约定，天花、内墙批白水泥腻子抹平（厨房、卫生间除外），分户门为优质防盗门。在契约所附平面图中标注有地下车库。契约签订后，梁永青、邵步坤按约付清了房款，天华百润公司亦按约将房屋交付给梁永青、邵步坤。天润城第一街区规划有一地下车库及地上停车位，地下车库面积为4418平方米，该车库及车位尚未建。现天华百润公司在其开发的天润城第八街区（与第一街区紧邻）补建有地下车库，该车库正在施工中，尚未交付使用。另查明，在天华百润公司向有关部门提交的商品房共有部位申请表中，将外墙体一半、楼梯间、管道井及通风井、水箱间、公共门厅及过道部位计入房屋分摊面积的共有共用部位。原审庭审中，梁永青、邵步坤举证的案涉的天润城C，C1型平面图上，在厨房与起居室上标注有空调隔板，同时在该平面图上加注：以上图文仅供参考，实际内容以政府核定图纸和文件为准。在双方合同所附的平面图上对该隔板未进行标注。上述事实，有双方当事人所签订的商品房买卖契约、原审法院（2007）浦民一初字第805号、第1437号民事判决书、江苏省南京市中级人民法院（2008）宁民四终字第683号民事判决书、（2008）宁民四终字第693号民事判决书、（2009）宁民四终字第301号民事判决书、江苏省高级人民法院（2008）苏民一申字第997号民事裁定书及双方当事人陈述等为证。原审法院认为，第一、如何处理进户门不符合合同约定的质量标准问题。天华百润公司安装的钢质进户门与合同约定不符，其行为已构成违约，应承担违约责任。因双方所签合同对该违约行为未做约定，天华百润公司应采取补救措施使其达到合同约定标准。但从效率、成本、物之最大化利用因素考虑，由天华百润公司赔偿梁永青、邵步坤钢质进户门与优质防盗门之间的差价更为合理。至于钢质进户门与优质防盗门之间的差价，原审法院从平衡双方当事人利益的角度出发，并参照防盗门现有市场价，酌情认定为600元。第二、因梁永青、邵步坤居住于底层，且天华百润公司亦未举证证明该公司已为其安装防盗设施，故对梁永青、邵步坤主张的安装防盗设施的请求予以支持。结合梁永青、邵步坤所在小区相关案件的处理情况，原审法院酌定天华百润公司在本判决生效后30日内为梁永青、邵步坤安装远红外防盗装置的。第三、案涉房屋的天润城C，C1型平面图上，在厨房与起居室上标注有空调隔板，同时在该平面图上加注：以上图文仅供参考，实际内容以政府核定图纸和文件为准，但在双方合同所附的平面图上对该隔板未进行标注，关于该隔板是否约定存有，应以双方合同所附的平面图为准，因在双方合同所附的平面图上未约定有该隔板，故梁永青、邵步坤主张恢复该空调隔板无事实依据；另因梁永青、邵步坤未能举证证实天华百润公司提供的相关资料明确标注套内面积内客厅与卫生间之间的厚度为12公分，而现实际厚度为24公分，故梁永青、邵步坤主张按合同和图纸要求恢复天华百润公司私自取消的室外空调机板和更换客厅与卫生间隔墙标准无事实依据，对该诉讼请求，不予支持。第四、契约虽未对地下车库及地上车位进行约定，但所附平面图已明确标有地下车库及地上车位位置，该平面图应视为契约的有效组成部分，现天华百润公司未按该图所示建造地下车库，构成违约，应继续履行或采取补救措施。现天华百润公司已在紧邻的第八街区建有地下车库，且其位置对于第一街区居民停车也较为便捷，故天华百润公司所采取的补救措施是有效的，原审法院酌定天华百润公司于本判决生效后六个月内将该车库交付使用予以认可。梁永青、邵步坤要求其在第一街区再建地下车库的诉请，不再予以支持。第五、梁永青、邵步坤要求安装遮阳措施的诉请，因未提供相关证据证实确需安装，不应得到支持。第六、关于梁永青、邵步坤主张的因室内预埋有线电视、电话管线不通要求补偿2000元的诉请，因梁永青、邵步坤未能举证预埋有线电视、电话管线不通、已在合同约定期限内向天华百润公司进行报修，故对该请求，不予支持。第六、梁永青、邵步坤所主张的地下车库延迟交付违约金的诉请，原审法院认为，当事人双方在契约附件4约定的配套设施中并不包含梁永青、邵步坤该事项，双方对此并没有约定违约金，且梁永青、邵步坤亦未能举证证实上述的地下车库延迟，确已给梁永青、邵步坤造成损失，故对梁永青、邵步坤主张天华百润公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。第七、建设部关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条已明确规定了公用面积的计入范围，天华百润公司所申请共用申请表中计入的部位未超出该范围，符合该规定的要求；双方在合同约定计入共有公用公摊面积的共有部分与天华百润公司向有关部门提交的商品房共有部位申请表中所计入的共用部位不一致，但梁永青、邵步坤主张的多计入面积为1.35平方米，未能举证证实其计算依据；同时，梁永青、邵步坤亦未能举证证实，上述共用部位的不一致，致使梁永青、邵步坤所取得的案涉房屋的法定登记面积与合同的约定发生明显的变化、导致梁永青、邵步坤所依据该合同应得到的利益受损，梁永青、邵步坤要求退还该面积房款并给付利息的诉请缺乏事实依据，故对该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，一审法院判决：一、天华百润公司于判决生效后七日内赔偿梁永青、邵步坤600元；二、天华百润公司于判决生效后三十日内为梁永青、邵步坤位于天润城第一街区房屋安装远红外防盗装置；三、天华百润公司于判决生效后六个月内，将天润城第八街区地下车库交付使用；四、驳回梁永青、邵步坤其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由被告天华百润公司负担。梁永青、邵步坤不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决严重违反法定程序。本案自受理到实体判决，时间长达60个月，严重违反法定程序。二、原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、原审法院拿公民的生命安全开玩笑。被上诉人安装的进户门为三无产品，该产品已造成了安全事故，人民法院理应依法惩治保护人民生命财产安全，彰显法律的威严，打击违法犯罪。但一审法院为保证开发商违法利益最大化，酌定赔偿上诉人防盗门差价600元，无事实与法律依据。2、原审法院为开发商自编故事，编造证据，捏造事实。上诉人所诉内墙粉刷材料标准完全可以鉴定，原审法院却以无事实依据为由，不予支持。上诉人主张室内预埋有线电视、电话管线不通。自2006年9月装修时即发现并向开发商报修，原审法院对上诉人要求被上诉人补偿2000元的请求未予支持，没有法律依据。3、原审法院采取移花接木方式虚构事实，按照开发商的意思以第八街区规划的地下停车库，作为涉案小区规划应建地下停车库的补救措施，维护开发商的违法行为。天润城第一小区与第八小区分别属于独立小区、分别管理，购房价格也是依据各自配套设施审批，地下车库车位是按各小区的商品房套数计算配套设计的。即使开发商同意涉案小区业主使用，第八街区业主也不可能同意侵占使用。4、原审判决故意采取以偏概全的判决方式，掩盖被上诉人偷工减料的违法行为。上诉人起诉后，发现所购买的商品房所有外墙无保温层，不符合国家强制性规范，后增加诉讼请求、鉴定申请，原审对此并无处理。5、关于公共公用面积的分摊，法院故意作出无知的认定。在商品房买卖契约附件2中对公共面积的分摊有明确的约定。原审判决中将开发商依合同应承担的部分，在办理权属登记时转嫁购买方承担，原审法院对上诉人要求退还超约定面积1.35平方米房屋价款未予支持，没有法律依据。6、原审判决被上诉人安装远红外防盗装置，但判决表述不清，给执行造成困难。7、室外空调机板、客厅与卫生间隔墙标准的问题，上诉人在一审时未提出请求，原审判决却作出了处理。综上所述，上诉人认为原审判决事实认定不清、适用法律不当，请求依法撤销原审判决，并依法改判支持上诉人的全部诉请，并判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。被上诉人天华百润公司答辩称，1、我公司所交付的进户门虽与合同约定有出入，但该进户门能够正常使用，不影响上诉人日常生活。上诉人要求更换进户门的诉请不具备合理性，不仅费用高，且造成极大的资源浪费。此类案件在一、二审以及省高院均有生效判决，对于上诉人提出的进户门交付不符的诉请，我公司愿意按照法院此前生效判决确定的差价予以赔偿。2、上诉人要求安装防盗设施，没有合同依据。3、双方之间的合同对遮阳设施未有约定，被上诉人不存在违约。4、关于地下车库问题，地下车库作为小区公共配套设施，涉及全体业主公共利益，对方作为单个业主，不能代表全体业主的共同意志，不具备法律上的诉讼主体资格。对方所提供的广告宣传册则应认定为要约邀请，并未载入最终签订的买卖合同中，实际交付应以双方最后签订的合同约定为准。上诉人购买的天润城小区是一个整体规划的大型小区，是分期分批开发，每个街区的车库规划不可以独立割裂判断是否符合规划要求以及宣传标准。我公司已经从公共利益角度出发，采取了相应补救措施，在与一街区相邻的八街区和二街区相邻的十一街区补建了同等面积的车库，通过了规划验收。对方再因此主张赔偿，没有事实及法律依据。5、关于退还多收取面积的房款问题，被上诉人交付的房屋面积符合合同约定的面积，误差在合理的范围内，相应的退补款手续已完成，不存在退还所谓“多收购房款”问题，涉诉房屋实际公摊面积未超出购房合同约定的公摊面积数，且公摊部位与行政部门审批通过的预售许可证一致。因此上诉人要求退还多收取面积的房款，没有事实依据。6、上诉人的其他诉求也无合同约定及法律规定。本院查明事实与一审认定基本一致。本院认为，本案双方签订的商品房买卖契约是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。关于上诉人针对防盗门所提出的主张，根据双方合同约定，被上诉人应为上诉人安装优质防盗门，现被上诉人安装的钢质进户门与合同约定不符，应承担违约责任。原审法院从效率、成本、物之最大化利用及避免社会物质财富浪费的角度综合考量，判由被上诉人折价赔偿上诉人600元并无不当。关于室内预埋管线不通要求补偿的问题，上诉人称预埋管线不通，但上诉人不能提供证据证明其在合同约定期限内向天华百润公司进行报修，故原审法院对该请求不予支持，并无不当。关于上诉人要求被上诉人按约定和规划要求补建地下车库问题，天华百润公司虽未按规划要求建设地下车库，但相关行政部门已对此作出处理意见及整改要求，天华百润公司亦自愿按整改要求在相邻街区补建地下车库，符合规划目的及业主利益，现上诉人要求天华百润公司按规划要求和约定补建地下车库的理由不能成立。关于上诉人要求被上诉人补做保温层的主张，因双方在合同中对此未作明确约定，法律法规对此未强制性规定，故上诉人的该项主张，依据不足。关于上诉人要求被上诉人退还多收取的房款的主张，因被上诉人申请计入公用建筑面积部分未超出国家相关规定，且上诉人未提供充分证据证明共用部位的不一致致使上诉人所取得的涉案房屋的法定登记面积与合同约定面积发生明显变化，导致上诉人为此超额支付了购房款，故原审判决未予支持上诉人该项诉请，并无不当。关于上诉人要求安装远红外防盗装置，原审法院对上诉人的该项主张予以支持，判决天华百润公司于判决生效后三十日内为梁永青、邵步坤位于天润城第一街区4幢2单元103室房屋安装远红外防盗装置。该判决主文具体明确，上诉人称该判决主文表述不清，将给执行造成困难，本院不予采信。关于室外空调机板、客厅与卫生间隔墙标准的问题，上诉人在一审开庭时提出了该项请求，原审判决对此作出了处理，并无不当。关于上诉人主张原审法院违反审限规定，程序违法问题，原审审理期间根据案件情况曾中止审理，故上诉人的该上诉主张，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉事由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费50元，由上诉人梁永青、邵步坤负担。本判决为终审判决。审判长 孙 伟审判员 曹 艳审判员 张旭东二〇一三年十二月十六日书记员 冯 超 来自：