（2011）西民初字第20002号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2014-07-30
案件名称
王冠涵与董广杰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市西城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王冠涵,董广杰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第一百零七条
全文
北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2011）西民初字第20002号原告王冠涵（反诉被告），男，1986年4月27日出生。委托代理人蒋云凤，女，1976年8月24日出生。被告董广杰（反诉原告），男，1983年2月15日出生。委托代理人黄刚，北京市汉鼎联合律师事务所律师。王冠涵诉董广杰及董广杰反诉王冠涵房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王冠涵及其委托代理人蒋云凤、被告董广杰的委托代理人黄刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王冠涵诉称，原告计划开一家咖啡西餐厅，听说西城区红居危改小区有商铺出租，联系到被告，被告声称自己是红居危改小区4号楼商业的房主。于是原告就与被告在2010年4月1日签署了《租赁合同》。被告将红居危改小区4号商业XX商铺（建筑面积550平米）出租给乙方，租赁期为6年，自2010年4月1日起至2016年3月31日止，免租期45天，前三年租金为62万元。原告按照约定，支付三个月房租和相当于三个月房租的租赁保证金各155000元，原告同时还投入巨资对租赁的房屋进行装修，聘用厨师和经营管理人员进行开业前的培训准备工作。但被告违反诚实信用原则，被告不是房屋的产权人，被告实际是转租的别人的房子，被告不能提供符合法定要求的房屋权属文件，原告无法办理餐厅开业必须的相关证、照手续，严重损害了原告的合法权益。由于没有合法的手续，原告随时面临罚款甚至承担刑事责任的危险，因此，原告要求与被告解除租赁合同，被告应当赔偿原告损失。故原告诉至法院，要求解除原、被告签订的红居危改小区4号楼商业XX商铺的房屋租赁合同；被告退还原告已经支付的房屋租金465000元和房屋租赁保证金155000元；被告赔偿原告房屋装饰装修花费908000元（向装修公司支付873000元，装修设计费35000元）；被告赔偿原告加盟、广告、员工工资等其他开支1449841.1元；被告赔偿原告2010年4月1日至2016年3月31日的租赁价格损失及预期利益损失；本案诉讼费由被告承担。董广杰辩称，被告对涉案房屋有合法的使用权，有权转租。被告已经积极履行了协助原告办理工商等审批手续的义务。合同签订后，被告按照合同约定向原告交付了房屋，并全力配合原告的审批工作，向原告提供了房屋产权人的购房合同和发票，原告无法完成咖啡厅证、照手续是其自己造成的，与被告无关。原告未能按照合同约定向被告支付租金，构成违约。原告2010年8月16日至2011年6月15日期间没再交过租金，租赁合同中约定了租金首次付款为季付，提前10天，以后是半年一付。被告按照合同约定将房屋交给原告使用，但原告一直拖欠2010年8月16日至今的房租。被告2011年4月26日向原告发出通知函，内容为：被告单方解除合同；要求原告10日内搬出租赁物并完好交还租赁房屋；被告保留追究原告相关违约的权利。原告收到函后未做任何意思表示，故被告于2011年6月13日再次向原告发出腾退房屋的通知，要求原告三日内腾退房屋；三日内支付拖欠的租金。原告接到被告的通知后，没做任何回应，并继续在涉案房屋内经营，原告的行为违背了诚实信用的原则。被告对原告主张的装修费、员工工资、加盟费、家具等其他开支均不认可。原告未经被告允许，擅自装修并以此为由主张高额赔偿没有事实和法律依据。员工工资、加盟费、家具等其他开支，与本案无关，被告不同意赔偿。合同的违约方是原告，故不存在租赁价格损失和预期利益损失的问题。综上所述，被告只同意解除双方签订的租赁合同，不同意原告其他诉讼请求。董广杰诉称，基于本诉的答辩意见，现提出反诉，要求被反诉人向反诉人支付2010年8月16日至2011年6月15日的房屋租金417100元；要求被反诉人向反诉人支付2011年3月15日至2011年6月15日欠缴的物业管理费4950元；要求被反诉人向反诉人支付欠缴的水、电费10879元；要求被反诉人向反诉人支付违约金310000元；本案诉讼费由被反诉人承担。王冠涵辩称，不同意被告的反诉请求。我的房租已支付到2011年2月14日，之后没有交租金，是因为被告承诺办好证件后再交，加之我没法经营，再交租金对我也不公平；关于欠缴的物业费及水、电费问题，2011年6月之前的我都交了，之后的没交，也是由于被告把店封了造成的；是被告违约，故我不应该承担违约金。经审理查明，2009年9月11日，本案被告董广杰与案外人郭明月签订《商铺租赁合同》，约定郭明月将其拥有合法使用权的红居危改小区4号楼商业XX商铺（建筑面积1320平方米）出租给被告，作为商业用途使用，租赁期限为2010年6月16日至2025年6月15日止。2010年4月1日，被告作为甲方将其承租的上述商铺中550平方米的面积转租给本案原告王冠涵（乙方），双方就此签订了《租赁合同》，该合同约定：上述商铺的租赁期限为6年，自2010年4月1日起至2016年3月31日止，免租期45天（2010年4月1日至2010年5月15日止），年租金为62万元，从第四年起一次性递增6%；租金不包含物业管理费、水、电、气等以及其他营业费用由乙方承担；租金应按半年支付（首次付款为季付，乙方应提前十日向甲方支付下期租金；自本租约签订之日起，乙方应向甲方缴付人民币155000元，作为租赁保证金，同时付三个月租金155000元，甲方应于2010年4月1日合同签订时交付乙方；在乙方全部履行本租约各项条款、规定和条件的情况下，并且乙方交还所租房产并交清所欠的一切费用后，甲方将于乙方退房之日起10天内退还乙方租赁保证金，如乙方违反本协议的各项条款、保证金应优先用于乙方应承担的违约责任，甲方有权从保证金中优先扣除，保证金不足以承担违约责任，乙方应另行给付。本租约其他条款对保证金有明确约定的，从其约定；关于甲方的责任和义务约定为：甲方应保证是有权合法出租该单元的唯一使用人；甲方须在房屋交付使用后向乙方提供办理证、照所需的相关产权文件，但包括工商注册、环保审批、消防审批等在内的全部审批手续均由乙方自行负责；关于乙方的责任和义务约定为：乙方应根据租约的规定按时缴纳租金及各项相关费用，如逾期五日后未付租金则按逾期五日后每天1%收取滞纳金；乙方应自行获取依据法律法规和政府有关部门规定应具备的所有许可、批准和证照，保证其营业活动的合法性，乙方独立承担经营责任及债权债务，违法经营的所有后果由乙方自行承担；未经甲方书面许可，乙方不得擅自对托管经营的房屋进行装修改造。经甲方同意的装修改造，乙方也应当向政府主管机关履行报批义务；关于违约责任，双方约定：1、乙方有下列情况发生时，视同乙方严重违约，甲方有权单方解除《租约》，立即收回出租房屋及钥匙、包括换锁及将屋内物品至公证处提存等，届时租赁保证金不予返还，并须由乙方赔偿由此产生的其他实际经济损失。⑴、在本《租约》有效期内，违反法律法规等进行不法经营活动的行为，导致不能继续执行本租约的；⑵、乙方逾期30天未付租金的；2、在租约履行期内，由于甲方原因解除本租约，甲方要向乙方支付数额相当于6个月的租金作为违约金；由于乙方原因解除本租约，乙方要向甲方支付数额相当于6个月的租金作为违约金；关于争议的解决，双方约定：若甲、乙双方在履行本租约过程中发生争议，双方首先应协商解决。协商不成时，向租约履行地人民法院提起诉讼。双方诉讼开始之日，乙方人员必须停止经营并撤出经营场所等待人民法院的判决，本条只限于由于乙方未按期缴纳租金等费用而引起的诉讼。本租约的修改和变更或对其附件的修改和变更只可通过双方或双方授权的代表签署中文书面协议进行。合同签订当日，原告向被告交纳押金155000元、2010年5月15日至2010年8月14日的租金155000元。被告于合同签订后向原告交付了涉案房屋。原告对涉案房屋装修后开办了咖啡厅，该咖啡厅在未办理营业执照的情况下于2010年6月开始营业。原告于2011年1月13日向北京市工商行政管理局西城分局申请了个体工商户名称预先核准，原告经工商部门核准的个体工商户名称为：北京迪雅尚咖啡厅。2011年4月26日，被告因原告拖欠租金未付，向原告发出《通知函》，该通知指出涉案租赁合同签署后，被告将房屋交付原告使用，在双方合同履行期间，被告应在2011年2月5日前支付下期租金（半年租金），即2011年2月15日-2011年8月15日期间租金。但至发出通知函时，被告多次催缴，仍未收到原告交来上述期间租金。根据双方合同，原告未支付租金已逾期超过30日，被告有权单方解除双方合同。故，被告正式书面通知原告：1、解除双方《租赁合同》。2、10日内搬出并完好交还租赁房屋。3、被告保留追究原告相关违约责任的权利。2011年6月13日，被告以原告拖欠租金未付为由，向原告发出《腾退房屋的通知函》：1、限原告在3日内将原告承租的房屋退还。2、限原告在3日内将拖欠的房租支付。否则3日后，房屋内所有装饰、装备、物品被告将视为原告放弃权利，届时，被告将以任何方式处理上述物品，且其他后果由原告自负。2011年6月17日，被告强行将涉案房屋收回。对于涉案房屋的现状，被告表示已将房屋交房主收回。本案庭审中，原告主张由于被告一直未提供涉案房屋的产权证明，使其不能在工商部门办理营业执照，致使其无法经营，被告的行为构成违约，其在此情况下，拒绝继续向被告缴纳2011年2月15日之后的租金未构成违约，被告强行收回房屋给其造成经济损失，应当予以赔偿。被告对原告主张的欠租时间不予认可，被告主张原告共向其缴纳租金255000元，原告自2010年8月16日起开始拖欠租金；原告主张其共向被告缴纳租金及保证金620000元，其中有210000元为现金支付，被告不认可收到210000元现金的事实。针对涉案房屋是否能够办理营业执照一节，原、被告各执一词。原告称依据被告提供的相关文件不能办理营业执照，被告对此不予认可，主张同为涉案房屋租户的北京金凤成祥食品有限责任公司红居街店，在其提供了上述材料后已经办理了营业执照，并提交了北京金凤成祥食品有限责任公司红居街店的营业执照。原告表示北京金凤成祥食品有限责任公司红居街店如何成功办理营业执照，其不得而知，但不能据此推断原告一定能够成功办理营业执照。针对双方上述争议焦点，本院于案件审理中向北京市工商行政管理局西城分局（以下简称西城工商局）致函，咨询原告在使用涉案房屋过程中未能成功办理营业执照的原因。2012年4月9日，西城工商局给本院回函，部分内容如下：一、根据贵院提供的相关房产证明文件，北京市宣武区房屋登记发证事务所出具的证明显示西城区红居危改小区4号楼裙房商业的产权单位为北京裕泰达房地产开发有限公司。根据当时登记注册住所相关规定，申办人还须提交加盖产权单位公章的住所（经营场所）证明。二、经查北京金凤成祥食品有限公司红居街店的登记注册档案，其在申请登记时提供了产权单位北京裕泰达房地产开发有限公司于2010年9月26日加盖公章的住所（经营场所）证明，及北京市宣武区房屋登记发证事务所出具的证明，符合登记注册住所相关规定。另查，案外人郭明月因本案被告拖欠租金未付，曾于2011年诉至本院，要求解除其与本案被告之间的租赁合同并要求其支付拖欠的租金。本案被告在该案答辩中称郭明月向其交付的房屋权属证明有瑕疵，导致其无法办理营业执照。现原告诉至本院，要求解除原、被告签订的红居危改小区4号楼商业XX商铺的房屋租赁合同；被告退还原告已经支付的房屋租金465000元和房屋租赁保证金155000元；被告赔偿原告房屋装饰装修花费908000元（向装修公司支付873000元，装修设计费35000元）；被告赔偿原告加盟、广告、员工工资等其他开支1449841.1元；被告赔偿原告2010年4月1日至2016年3月31日的租赁价格损失及预期利益损失。被告以其答辩意见，只同意解除合同，不同意原告的其他诉讼请求，并提出反诉，要求原告向被告支付2010年8月16日至2011年6月15日的房屋租金417100元；支付2011年3月15日至2011年6月15日欠缴的物业管理费4950元；支付欠缴的水、电费10879元；支付违约金310000元。原告以其答辩意见，亦不同意被告的反诉请求。本案经调解，双方当事人各执己见。上述事实，有双方当事人陈述、租赁合同、商铺租赁合同、房租付款凭证、通知函、授权委托书、水电费收据、房租合同、房租收据、房租收条、装饰设计工程合同、设计费收据、建设工程施工合同、竣工结算单和收据、消防改造施工合同和收据、广告制品制作合同书和收据、吸塑字制作合同、燃气工程协议、燃气改道和使用分摊协议及收据、加盟合作协议书、收据和汇款凭证、呼叫系统购销合同和收据、大众点评网合同订单和发票、厨房设备订货合同和收据、空调购销合同、收据和供货方的空调通风方案书、家具购买合同和收据、窗帘供货合同和收据、麻将机购买收据、电水壶及电热水器的发票、杂志和书的购买收据及发票、购买工装等收据、食品收据、灯和蜡烛收据、茶水及酒的购买收据、肉类和调料等购买收据、电话费发票、房屋产权证明、劳务合同、行政许可申请材料接收凭证、北京市工商局一次性告知单和宣武区卫生间一次性告知书、门楼牌编号证明信和个体工商户名称预先核准通知书、责令改正通知书、录音录像拍照资料光盘及文字整理材料、证人证言、李强证明、建筑工程施工收据、燃气工程款收据、快递单、查询单、腾退房屋通知函、银行对账单、缴费通知单、水电费拖欠清单、情况说明书、情况说明、营业执照、餐饮服务许可证、相关产权文件、合同、判决书等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同当属合法有效。双方当事人均应按照合同的约定，履行各自的义务。涉案合同签订后，被告依约向原告交付了租赁房屋，原告利用该房屋经营咖啡厅。根据双方合同约定，被告在原告办理营业执照的过程中，有义务向原告提供办理证、照所需的相关产权文件，但根据现有证据、双方当事人在庭审中的陈述及本院向西城区工商局咨询的结论可以认定，原告不能办理营业执照与被告未能全面提供涉案房屋的产权证明有关。由于双方明确约定涉案房屋的用途为商业用途，故被告未能提供相关文件，构成根本违约。原告在多次与被告交涉无果的情况下，拒绝继续缴纳租金的行为，不构成违约。被告在其违约的情况下，强行收回租赁房屋，被告的上述行为于法无据，本院对被告予以训诫。现双方租赁合同已不具备履行条件，原告要求解除涉案租赁合同，被告亦同意解除，本院对此不持异议。对于因被告违约给原告造成的经济损失，被告应当承担违约责任，对原告经济损失的范围，本院根据原告的主张及在案证据分别予以阐述：关于已支付的房屋租金及房屋租赁保证金。租赁合同签订后，原告在未办理营业执照的情况下已经实际占有、使用了房屋，故原告应当向被告支付经营期间的房屋租金。现原告要求被告返还已支付的房屋租金，缺乏相关依据，本院不予支持。但对于原告已付的租赁保证金，被告应当予以退还。综上，对于原告该项诉讼请求中合理的部分，本院予以支持。关于装饰、装修花费及加盟、广告、员工工资等其他开支。涉案租赁合同签订后，原告对涉案的商铺进行了装修，由于被告的违约行为，致使涉案租赁合同解除，对于已形成附和的房屋设计（收据金额35000元）、装修（收据金额829350元）、消防改造（收据金额120000元）、牌匾（收据金额33600元）、楼顶灯箱和吸塑字制作（合同金额600元）、燃气改造（收据金额50000元，原告实付20000元）及无线呼叫系统（收据金额900元），被告应当予以赔偿。鉴于被告已将涉案房屋强行收回并拆除了原告的装修，故原告的此项损失按原告提交的相关合同及票据予以认定。考虑双方约定的租赁期限为6年，原告已实际使用涉案房屋14个月，故被告赔偿原告的此项损失应当扣减上述期间的折旧，经本院核算被告应支付原告上述损失共计837335元。除上述损失以外原告主张的其他损失，本院认为，原告虽未取得营业执照，但已实际经营，故其聘用员工的工资、为员工租房产生的费用、购置的家具、灶具、购买的食物等相关费用均应计入其经营成本，不属于经营损失。鉴于被告在合同尚未履行完毕时即强制收回房屋，确使原告的部分经营物品受到了一定的损失，故被告应承担相应的赔偿责任，具体数额本院酌定。综上，对于原告该项诉讼请求中合理的部分，本院予以支持。关于租赁价格损失和预期利益损失。因原告承租涉案房屋系用于开办咖啡厅，房屋的租赁价格及合同期内是否盈利或亏损受市场等多方面因素影响，就此问题原告亦未向本院提交相关证据，故本院无法确定原告必然存在租赁价格损失及预期利益损失。对于原告该项诉讼请求，本院不予支持对于被告的反诉请求，本院认定如下：关于2010年8月16日至2011年6月15日的房屋租金。被告在2011年4月26日的《通知函》中已自认原告拖欠2011年2月15日以后的租金未付，故原告不应再支付2011年2月15日以前的租金。鉴于被告已于2011年6月17日强行将涉案房屋收回，故对于被告该项反诉请求，本院将判令原告支付被告2011年2月15日至2011年6月15日期间的房屋租金，对被告过高的主张不予支持。关于物业管理费及水、电费。被告并未提供其交纳物业费及水、电费的正式发票，且依据被告提交的证据本院亦无法确定原告此期间应交纳物业费及水、电费的准确数额，故对于被告该项诉讼请求，本院不予支持。关于违约金。因被告构成根本违约，原告不构成违约，故对于被告要求原告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除王冠涵与董广杰于二〇一〇年四月一日签订的《租赁合同》。二、自本判决生效之日起三十日内，董广杰退还王冠涵租赁保证金十五万五千元。三、自本判决生效之日起三十日内，董广杰赔偿王冠涵装修类损失八十三万七千三百三十五元。四、自本判决生效之日起三十日内，董广杰赔偿王冠涵其他物品损失十万元。五、自本判决生效之日起三十日内，王冠涵给付董广杰二〇一一年二月十五日至二〇一一年六月十五日期间的房屋租金二十万八千三百八十八元八角九分。六、驳回王冠涵的其他诉讼请求。七、驳回董广杰的其他反诉请求。如果王冠涵、董广杰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三万零六百二十三元，由王冠涵负担一万九千三百九十元（已交纳一万五千五百五十二元，余款自本判决生效之日起七日内交纳），由董广杰负担一万一千二百三十三元（自本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费五千六百一十七元四角，由王冠涵负担一千五百七十五元四角（自本判决生效之日起七日内交纳），由董广杰负担四千零四十二元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张 涛人民陪审员 杨 敬人民陪审员 娄 萌二〇一三年十二月十六日书 记 员 李 婷书 记 员 李海波 更多数据：