（2013）杭上民初字第545号

裁判日期: 2013-12-16

公开日期: 2014-04-16

案件名称

杭州市人防开发发展中心与金德中、桑一丁租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市上城区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杭州市人防开发发展中心,金德中,桑一丁

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十五条第一款，第二百一十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第四条第一款，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

杭州市上城区人民法院民事判决书（2013）杭上民初字第545号原告：杭州市人防开发发展中心。法定代表人：李杰。委托代理人：麻侃。委托代理人：高瑞琪。被告：金德中。被告：桑一丁。委托代理人：毛晓玲。原告杭州市人防开发发展中心诉被告金德中、桑一丁租赁合同纠纷一案，本院诉调中心于2013年3月28日受理，经调解未果于2013年4月23日正式立案，由代理审判员蒋伟适用简易程序独任审判，后因被告金德中下落不明，本院依法组成合议庭，于2013年8月12日和2013年11月27日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杭州市人防开发发展中心的委托代理人麻侃、高瑞琪，被告桑一丁及其委托代理人毛晓玲已经到庭参加诉讼。被告金德中经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告杭州市人防开发发展中心起诉称：2005年5月31日，被告金德中向原告承租丰乐歌舞厅场地、设备设施，被告桑一丁自愿作为承租方担保人。为此，原告与二被告签订了《丰乐歌舞厅及设备租赁合同》（以下简称租赁合同），租赁期自2005年6月1日起至2013年7月31日止），每年度租金在上一年度的基数上递增5%，每年支付一次，以先缴费后使用的原则支付。另外，租赁合同约定，被告桑一丁对承租方承担担保责任。合同签订后，被告金德中一直承租使用丰乐歌舞厅场地、设备设施。后被告金德中以经营困难为由请求原告免除其2008年至2010年期间的租金增幅，原告予以同意。但自2011年5月起，被告金德中无故拖欠原告租金，经多次催缴无果。2012年5月15日，原告以书面通知被告金德中解除租赁合同。原告认为，原告与被告金德中的租赁合同关系合法有效，被告金德中拖欠租金已构成违约，原告解除合同后，被告金德中除立即清偿租金之外，还应承担违约责任。同时，按合同约定，被告桑一丁应承担担保责任。为此，根据我国合同法、担保法、民事诉讼法等相关规定，特诉至法院，请求判令：1、被告金德中支付租金人民币301121元，并自2011年6月1日起按日利率万分之五计付逾期付款违约金至实际清偿日止（暂算至2012年11月12日，为人民币83266元），前述两项合计人民币384387元；被告桑一丁对前述租金及违约金承担连带偿还责任；2、两被告承担本案全部诉讼费用。被告桑一丁答辩称：一、合同本身存在问题：原告的诉讼主体资格，本合同的甲方系杭州市人防开发实业总公司，且该单位始终系歌舞厅的投资单位，该公司自2008年10月28日被吊销营业执照但并未注销，其民事主体资格仍存在，本案原告主体不适格，原告与被告桑一丁无任何关系；合同租赁关系不存在，合同不成立，合同乙方签盖的身份是杭州丰乐歌舞厅（国有企业），约定的承租人身份与乙方不符；合同缺失成立要件属无效，合同第五条约定承租人在订立合同之日起应办理过户及变更登记等手续，甲乙双方的租赁合同关系才能生效；原告提起诉讼后，未向被告桑一丁提供完整的合同副本，合同缺失页上包含重要的合同内容，合同订立及履行均未与被告桑一丁达成合意，被告有权对合同签名页的真实性表示质疑。二、甲方存在严重渎职：合同标的没有履行，根据合同约定甲、乙双方在签订合同之日起应变更法人登记，过户相关手续，乙方独立核算、自负盈亏及负责注资，双方均未履行上述合同标的，甲方在金德中未取得营业执照的情况下自愿提供歌舞厅国有企业的营业执照，使金德中在8年之久以合法身份进行非法经营，违反了相关的法规规定；合同约定先缴费后使用及逾期缴费支付滞纳金并甲方有权终止合同，但原告自2010年10月25日至2011年10月21日三次给金德中的催缴通知书看，原告对金德中长达十八个月的拖欠租金的违约行为未及时制止，给国家经济带来重大损失。三、关于担保：合同约定的生效条件未成就故合同无效，合同约定担保人每年四月底前向甲方移送年检报告、甲乙双方及担保单位三方签盖公证后生效，原告无证据证明该合同已经公证亦无担保人的年检报告；在甲、乙双方长达8年的租赁期间，原告与被告桑一丁从无任何接触，包括甲方名称变更之后，甲方未尽任何告知义务，甲、乙双方未经担保人同意擅自变更、解除合同，被告桑一丁不再承担保证责任。综上，桑一丁认为原告明知合同系虚构，以租赁合同的形式掩盖非法目的，以此合同向其要钱是欺诈行为。被告金德中未到庭应诉，亦未提交书面答辩材料，视为放弃答辩的权利。原告杭州市人防开发发展中心为证明其主张的事实，向本院提交了如下证据材料：1、《丰乐歌舞厅及设备租赁合同》，拟证明原、被告之间存在租赁关系，双方对租赁期限和违约等事项作出了约定，被告桑一丁自愿担保的事实；2、《催缴使用费的通知》，拟证明原告与被告金德中确实存在租赁关系且被告金德中拖欠租金的事实；3、《关于请求杭州市人防开发发展中心收回租赁场地的报告》，拟证明被告金德中经营不善以及拖欠租金的事实；4、《关于解除租赁合同的通知》，拟证明原告正式通知被告金德中解除租赁合同的事实；5、《杭编［1993］87号文件》和《杭编［2007］24号文件》、《情况说明》、《杭州市人防办所属事业单位机构编制情况表》，拟证明2007年1月25日经杭州市机构编制委员会批准，杭州市人防开发实业总公司更名为本案原告；6、明皓司法鉴定所的鉴定费发票，拟证明原告支付的鉴定费用为4000元；7、丰乐歌舞厅交款明细清单，拟证明2007年12月至2011年5月底被告金德中租金实际支付情况。被告桑一丁为证明自己的辩称意见，向本院提交了如下证据材料：8、《杭州丰乐歌舞厅法人基本情况》，拟证明杭州丰乐歌舞厅是杭州市人防开发实业总公司投资100000元，投资比列100%的国有企业，正常经营的丰乐歌舞厅身份违背合同标的，合同无效；9、《杭州市人防开发实业总公司法人基本情况》，拟证明杭州市人防开发实业总公司2008年10月28日被吊销营业执照，但未注销，该企业法人视为存续，起诉单位应该为本合同当事人杭州市人防开发实业总公司；10、照片及视频一组，拟证明杭州丰乐歌舞厅是国有企业，原告始终是丰乐歌舞厅的主管部门及实际经营者，金德中系承包人，与租赁合同约定不符；11、情况说明一份及工商登记材料一组，拟证明合同的担保主体“杭州艺舟琴行”实际上不存在。被告金德中未到庭参加诉讼，亦未提交任何书面材料，视为放弃举证、质证的权利。双方当事人对上述证据在庭审中进行了质证，质证意见如下：被告桑一丁对原告提交的证据1至证据4的真实性不清楚，对合法性有异议，对关联性无异议；对证据5的形式真实性、合法无异议，但对内容有异议，认为杭州市人防开发实业总公司的企业主体身份依旧存续；对证据6无异议；对证据7表示不清楚，但认为与合同约定的先缴费后使用的履行方式不符。原告对被告桑一丁提交的证据8、证据9均无异议，但认为原告主体适格；对证据10中的照片三性无异议，对视频真实性无异议，但对证明目的均有异议，认为不能否认金德中系实际经营者；对证据11的三性无异议，但认为“杭州艺舟琴行”不存在，被告桑一丁应承担相应的民事责任。本院作如下认证：上述证据1至4、证据10均真实，且与本案有关联，证明对象综合认定；证据7系原告对被告金德中已缴纳费用部分的认可，被告金德中放弃质证的权利，本院予以认定；证据5、证据6、证据8、证据9、证据11真实、合法，且与本案有关联，予以认定。审理中，经原告申请，本院委托杭州明皓司法鉴定所对涉案的《丰乐歌舞厅及设备租赁合同》担保单位下方法人代表（签字）处“桑一丁”的签名是否系其本人所写予以鉴定。该所于2013年9月2日出具杭州明皓［2013］文检鉴字第138号文书司法鉴定意见书。原告对该意见书无异议，认为系被告桑一丁本人签名，其应承担相应的民事责任；被告桑一丁对意见书三性无异议，但认为签字不是其本人所为，亦从未见过涉案合同。本院对该文书司法鉴定意见书予以确认。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认案件事实如下：2005年5月31日，甲方杭州市人防开发实业总公司与乙方金德中签订《丰乐歌舞厅及设备租赁合同》一份，约定：甲方将位于本市解放路的丰乐歌舞厅场地和设备设施租赁给乙方经营，乙方可继续使用“丰乐歌舞厅”的名称，但必须依法变更企业登记，成为独立核算、自负盈亏的企业法人，注册资本由乙方投入；租赁期自2005年6月1日至2013年7月31日止；前3年的年租金为每年285000元，自第四年（2008年6月1日起）开始，每年租金在上一年的基数上递增5%，乙方应先缴费后使用；乙方在签订本合同时，应向甲方缴付押金120000元，押金在合同要约完全终止且乙方无违约扣款的情况下予以返还（不计利息），不得充抵租金；乙方在签订本合同之日起，即向政府有关职能部门办理变更丰乐歌舞厅法人登记，过户所有相关手续。在办妥相关手续并经甲方审核认可前，不得开始营业，甲方按照法律程序协助乙方办理相关手续，所需费用由乙方负责。甲方仅限出租场地及设备，非乙方的主管部门，不承担主管部门的法律和经济责任；租赁期间，乙方依法自主经营、照章纳税、独立核算、自负盈亏；租赁期间，乙方负责工程及其附属设备设施的日常维护管理和维修保养，不得损坏和改变工程结构，如因乙方使用不当或者人为造成设施设备的损坏，乙方负责赔偿损失；合同履行期间发生的管理费用（指政府征收部分）及水、电等费用由乙方承担；合同期满乙方需继续租赁的，应提前一个月通知甲方，在同等条件下乙方有优先权；乙方提供一个独立的经济实体单位予以担保，按照中华人民共和国担保法之规定向甲方作保证，担保人在本合同上签字担保，不另行订立担保合同，担保范围为乙方履行本合同的所有义务，担保期间为本合同开始后至本合同终止后两年；合同履行期间，担保人每年四月底前必须向甲方转送当年法人年检报告；如乙方违约造成本合同提前终止的，甲方有权没收押金充抵甲方的预期利益损失，并追索乙方至交还场地日为止期间的租金；乙方交付租金超过约定时间，每天按应付租金总额的万分之五缴纳滞纳金，逾期一个月以上，甲方有权终止合同；本合同经甲、乙双方和经济担保单位三方签字盖章公证后生效。合同末端，杭州市人防开发实业总公司在甲方处盖章，杭州丰乐歌舞厅在乙方处盖章、金德中在乙方法人代表处签名，杭州艺舟琴行在担保单位处盖章、桑一丁在担保单位法人代表处签名。合同订立后，被告金德中依约向杭州市人防开发实业总公司缴付押金120000元。2005年6月1日，杭州市人防开发实业总公司将丰乐歌舞厅场地、设备设施实际交付被告金德中经营使用，并与金德中协商一致，免除了其2008年至2010年期间的费用增幅。2010年10月25日、2011年6月23日、2011年10月21日，原告杭州市人防开发发展中心三次向被告金德中发出《催缴使用费的通知》。2012年5月11日，杭州丰乐歌舞厅（金德中）向原告发出《关于请求杭州市人防开发发展中心收回租赁场地的报告》，请求原告于歌舞厅2012年5月14日终止经营后及时办理歌舞厅及租赁设备回收交接手续；2012年5月15日，原告向被告金德中发出《关于解除租赁合同的通知》，正式通知金德中自当日起解除双方合同关系。庭审中原告杭州市人防开发发展中心明确合同实际履行期间为2005年6月1日至2012年5月15日，被告金德中实际缴付使用费至2011年5月底，其缴付的押金120000元未退还亦未充抵，双方除涉案的租金、押金以外，无其他款项纠纷；后因被告金德中下落不明，原告杭州市人防开发发展中心未再与其协商费用清算事宜。另查明，涉案合同之担保单位“杭州艺舟琴行”从未实际存在；此合同亦未办理公证手续。2003年经核准，杭州丰乐歌舞厅法定代表人变更为被告金德中。2007年1月25日，经杭州市机构编制委员会文件杭编［2007］24号“关于清理规范杭州市人民防空办公室（杭州市民防局）所属事业单位机构编制的批复”批准，杭州市人防开发实业总公司更名为杭州市人防开发发展中心。同年7、8月间，原告将上述主体变更情况口头通知被告金德中。直到2012年10月30日，杭州市人防开发实业总公司及原告从未与被告桑一丁有任何联系。审理中，经原告杭州市人防开发发展中心申请，本院委托杭州明皓司法鉴定所对涉案的《丰乐歌舞厅及设备租赁合同》担保单位下方法人代表（签字）处“桑一丁”的签名是否系其本人所写予以鉴定。该所于2013年9月2日出具杭州明皓［2013］文检鉴字第138号文书司法鉴定意见书：检材《丰乐歌舞厅及设备租赁合同》末页担保单位下方法定代表（签字）处“桑一丁”签名字迹，与所送样本（本案卷宗内有桑一丁签名的地址确认书三份、有桑一丁书写字迹的实验样本一页）中桑一丁书写字迹，系同一人书写形成。原告杭州市人防开发发展中心为此支付鉴定费4000元。本院认为，本案的争议焦点为：1、被告金德中及丰乐歌舞厅的诉讼主体问题；2、杭州市人防开发发展中心的诉讼主体资格问题；3、涉案的合同效力如何认定；4、被告桑一丁应否承担相应的担保责任。关于争议焦点一，本院认为，《丰乐歌舞厅及设备租赁合同》开头乙方系金德中，合同末端杭州丰乐歌舞厅在乙方处盖章、金德中在乙方法人代表处签名。根据合同内容约定：“乙方可继续使用‘丰乐歌舞厅’的名称，但必须依法变更企业登记，成为独立核算，自负盈亏的企业法人，注册资本由乙方投入”；“乙方在签订本合同之日起，即向政府有关职能部门办理变更丰乐歌舞厅法人登记，过户所有相关手续。在办妥相关手续并经甲方审核认可前，不得开始营业。甲方按照法律程序协助乙方办理相关手续，所需费用由乙方负责。甲方仅限出租场地及设备，非乙方的主管部门，不承担主管部门的法律和经济责任”，上述条款均系约束被告金德中，而非丰乐歌舞厅；且合同未完全依约履行，金德中并未变更企业登记、投入注册资本及过户相关手续等。结合合同其他约定：“租赁期间，乙方负责工程及其附属设备设施的日常维护管理和维修保养”，“不得损坏和改变工程结构”，“如因乙方使用不当或者人为造成设施设备的损坏，乙方负责赔偿损失”；“合同履行期间发生的管理费用（指政府征收部分）及水、电等费用由乙方承担”；“合同期满乙方需继续租赁的，应提前一个月通知甲方，在同等条件下乙方有优先权”，可见涉案合同系租赁合同，杭州丰乐歌舞厅至今仍为杭州市人防开发实业总公司100%投资的国有企业，亦无法成为杭州市人防开发实业总公司在租赁合同项下向其主张权利的乙方主体。综合考虑合同的约定及实际履行情况，杭州市人防开发实业总公司就涉案的租赁合同向被告金德中主张权利并无不妥。关于争议焦点二，本院认为，2005年5月31日，甲方杭州市人防开发实业总公司与乙方金德中签订《丰乐歌舞厅及设备租赁合同》，将其位于本市解放路的丰乐歌舞厅场地和设备设施租赁给对方经营。2007年1月25日，杭州市机构编制委员会发布杭编［2007］24号文件“关于清理规范杭州市人民防空办公室（杭州市民防局）所属事业单位机构编制的批复”第五条批准：“杭州市人防开发实业总公司更名为杭州市人防开发发展中心。”根据上述公文批复，杭州市人防开发发展中心系租赁合同中的原出租方杭州市人防开发实业总公司更名而来，其当然承继原出租方在租赁合同项下的权利义务；杭州市人防开发发展中心亦于同年7、8月间将上述主体更名情况及时通知承租人金德中。故杭州市人防开发发展中心有权作为本案原告提起诉讼。关于争议焦点三，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。本院认为，杭州市人防开发实业总公司与金德中、担保方于2005年5月31日签订的《丰乐歌舞厅及设备租赁合同》第十三条明确约定该合同经出租方、承租方及担保方三方签字盖章公证后生效，而实际三方在签约后未办理公证，故该份合同应认定为尚未生效。但鉴于杭州市人防开发实业总公司（后更名为杭州市人防开发发展中心）与被告金德中于2005年6月1日至2012年5月15日期间实际履行了涉案租赁合同，双方应基于上述事实对房屋使用费予以据实结算：金德中已缴纳使用费至2011年5月底，故原告在庭审中明确其诉讼请求为参照租赁合同约定的租金数额计算自2011年6月1日至2012年5月15日的房屋使用费301120.31元（285000元×105%×105%／12×11.5个月），符合法律规定；鉴于双方不存在其他款项纠纷，金德中缴付的押金120000元亦应在其应支付的房屋使用费中予以抵扣，故被告金德中应向杭州市人防开发发展中心支付房屋实际使用费181120.31元（301120.31元-120000元）。涉案合同尚未生效，房屋使用费不存在逾期支付的问题，且原告亦陈述因被告金德中下落不明未再协商清算事宜，故原告主张自2011年6月1日起按银行同期贷款利率计付利息缺乏事实和法律依据，本院依法确认利息如下：以181120.31元为基数，按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率自本院诉调中心就本案受理日2013年3月28日暂计至2013年11月28日为7395.75元；自2013年11月29日起，以181120.31元为基数按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率另行计付至实际清偿之日。关于争议焦点四，涉案合同担保单位下方法人代表（签字）处“桑一丁”的签名经鉴定系本人书写。本院认为，涉案合同约定：“乙方提供一个独立的经济实体单位予以担保”，“合同履行期间，担保人每年四月底前必须向甲方转送当年法人年检报告”，但担保单位“杭州艺舟琴行”从未实际存在，杭州市人防开发实业总公司及原告亦从未予以核查，应承担相应责任；被告桑一丁虽作为担保单位法人代表签名，但原告并未提供证据证明“杭州艺舟琴行”单位公章系桑一丁加盖，且涉案合同虽经杭州市人防开发实业总公司（后更名为杭州市人防开发发展中心）和金德中实际履行，但2012年10月30日之前，杭州市人防开发实业总公司及原告均从未与桑一丁联系，桑一丁亦称对其他两方的合同履行情况毫不知情；结合合同明确约定“经甲、乙双方和经济担保单位三方签字盖章公证后生效”，该合同未经公证不生效力。故被告桑一丁关于合同未生效、杭州市人防开发实业总公司（后更名为杭州市人防开发发展中心）和金德中的实际履行行为不得对其产生对抗效力、其不应承担担保责任的主张，本院予以采纳。综合考虑杭州市人防开发实业总公司及原告对合同担保方未予核查存在过失、且涉案合同未经公证不生效力，故鉴定费4000元由杭州市人防开发发展中心承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第二款、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告金德中于本判决生效之日起10日内支付给原告杭州市人防开发发展中心房屋使用费181120.31元；二、被告金德中于本判决生效之日起10日内支付给原告杭州市人防开发发展中心房屋使用费利息7395.75元（自2013年3月28日暂计算至2013年11月28日），自2013年11月29日起以181120.31元为基数按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率另行计付至实际清偿之日；三、驳回原告杭州市人防开发发展中心的其他诉讼请求。如果被告金德中未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7066元，由被告金德中负担4070元，由原告杭州市人防开发发展中心负担2996元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状一份，并按对方当事人人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费7066元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。审　判　长　　蒋　伟人民陪审员　　赵惠健人民陪审员　　咸青央二〇一三年十二月十六日书　记　员　　岑　晨（另设附页）附件：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。搜索“”