（2013）甘民初字第4538号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2014-04-18
案件名称
徐子健、大连筑成房地产开发有限公司、左淑卿、许永胜、张金有房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
大连市甘井子区人民法院
所属地区
大连市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐子健,大连筑成房地产开发有限公司,许永胜,左淑卿,张金有
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四十三条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国物权法》：第六条，第七条，第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第十三条第一款，第五十六条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第六十四条
全文
大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2013）甘民初字第4538号原告徐子健。委托代理人李岩松、尹革，系辽宁亚太律师事务所律师。被告大连筑成房地产开发有限公司（以下简称筑成公司）。法定代表人孟繁凯，系经理。委托代理人徐长胜、张森森，均系辽宁建方律师事务所律师。第三人左淑卿。委托代理人许永胜，本案第三人。第三人许永胜。第三人张金有。原告徐子健与被告大连筑成房地产开发有限公司、第三人左淑卿、许永胜、张金有房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。第三人左淑卿、许永胜、张金有在本案第一次庭审后经被告申请被依法追加为本案第三人参加本案诉讼。原告徐子健及其委托代理人李岩松、尹革，被告大连筑成房地产开发有限公司的委托代理人徐长胜、张森森，第三人许永胜均到庭参加了诉讼。第三人张金有经本院依法传票传唤、无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐子健诉称，被告筑成公司负责开发某楼盘时，原告徐子健等人承建该楼盘A区二期的部分主体工程。2008年12月2日被告筑成公司与原告徐子健签定以房抵款协议书一份，约定了以大连市甘井子区×号住宅和车库抵付其应支付给原告的70万元工程款；协议还约定了被告应向原告出具办理案涉房屋过户等相关手续。该协议生效后，被告在与原告结算工程款时，依约将70万元扣除未付，但被告却迟迟不给原告办理案涉房屋及车库的过户手续。现原告并不知道被告所称的左淑卿、许永胜与原告之间的诉争有什么关联，并且如果被告将该房屋交付给第三人左淑卿、许永胜占有，则是被告实际上并未履行原、被告之间的以房抵款协议，被告存在违约行为，依法应承担违约责任。来自被告的财务资料说明被告付给原告70万元的情况已在被告财务中表明，实际上该款项是用案涉房屋来抵顶的，该70万元没有实际入帐。为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求依法判令被告为原告办理位于大连市甘井子区迎客石广场×房屋及车库的过户手续。被告大连筑成房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1，被告已实际履行了以房抵款协议书，被告按照原告的指示及转让合同向第三人左淑卿、许永胜夫妇履行了交付房屋的义务。被告与原告于2008年12月2日签定了以房抵款协议书，原告接受以案涉房屋抵付工程款，后原告积极寻找该房屋买主、以便尽快将房屋出售。2009年6月5日，原告与第三人左淑卿、许永胜签定了转让合同，将案涉房屋转让给第三人左淑卿、许永胜，被告按照原告的指示与第三人左淑卿签定了商品房买卖合同，并已将案涉房屋交付给第三人左淑卿、许永胜使用。被告提供的转让合同等证据足以证明被告是按照原告的指示向第三人左淑卿、许永胜交付的房屋。2，第三人左淑卿、许永胜入住案涉房屋已四年之久，原告对被告实际履行以房抵款协议书即向第三人左淑卿履行交房的事实完全认同。后被告与第三人左淑卿于2009年6月9日签订了商品房买卖合同、并交付了房屋，该房屋至今一直由第三人左淑卿占有、使用，原告对这一事实是知晓和认同的。被告与原告签定的以房抵款协议书是在2008年，根据该协议书的内容，被告应在协议生效后立即为原告办理房屋过户手续，但原告却在2013年8月起诉被告，距今已有五年之久，不论从协议生效时间、履行时间、还是客观实际的角度都可以说明原告对被告向第三人左淑卿履行交付房屋的情况是知晓的。3，原告对被告提起的诉讼请求已经超过诉讼时效。以房抵款协议书于2008年12月2日签定，自双方签定该协议后，原告已明知协议的履行情况，即原告知道其权利是否受到损害的事实，而原告却与2013年8月提起诉讼，故原告的主张已超过诉讼时效。本案不存在被告转卖案涉房屋的情况，被告只是按照原告的指示将房屋出卖给第三人左淑卿夫妇，被告已按照约定履行了义务、且已实际履行完毕。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人左淑卿、许永胜均述称，不同意原告的全部诉讼请求。我与左淑卿1980年9月18日结婚。案涉房屋系在筑成公司交付我之后由左淑卿与大连启能物业管理中心签定了物业服务合同，合同签订时间是2009年6月9日。左淑卿也是该日和筑成公司签定的商品房买卖合同。该商品房买卖合同在张金友那里也有，张金友当初答应给我办理案涉房屋的产权证。这是筑成公司的法定代表人孟繁凯安排张金友给我办理的，张金友承包的“长兴●铭岛仕家”工程让徐子健干，当时我因为系有工伤历史，我找我单位的领导孟繁凯，孟繁凯是我单位改制后的现在的筑成公司的法定代表人，当时筑成公司还拆迁了我的冷库，当时筑成公司答应我该房屋按3200元每平方米给我，孟繁凯说由张金友给我负责办理，让我把钱准备好就行，当时我和张金友原是同事，均系原大连第二建筑公司的员工，关系较好，我们两人也曾相互借过钱花，但是借钱跟这个房子没有关系，后来张金友收了我50万元房款，但张金友应给我办理的房产证一直未办理下来，我催促他多年了。案涉房屋我交钱购买的，该房屋和徐子健没有关系，我不同意把案涉房屋给原告。请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人张金友述称，2009年6月5日转让合同上“张金友”三字是我写的，“徐子健”三字我不知道是谁写的，我在2008年6月1日收了许永胜50万元房款是真的，许永胜原来是大连市第二建筑公司的老员工，我与许永胜原来是同事。许永胜多次找筑成公司的法定代表人孟繁凯要房子，我遇到了许永胜，孟繁凯答应把案涉房屋给许永胜用于抵顶欠徐子健的工程款。我以前和许永胜之间都存在着相互借款关系，我现在答应把原收的许永胜50万元房款还给许永胜。案涉“长兴●铭岛仕家”工程是我承揽的工程，徐子健是我的项目经理，我找徐子健代我负责该项目的工程。徐子健是我的连襟，徐子健应当知道左淑卿与筑成公司签订了商品房买卖合同，本案于青是筑成公司的工作人员。后来该房屋一直由左淑卿、许永胜装修和居住。经审理查明，2008年12月2日，被告（甲方）大连筑成房地产有限公司与原告（乙方）大连筑成建设集团直属项目部徐子健签订以房抵款协议书一份，约定：经甲乙协商，以房抵顶“长兴●铭岛仕家”A区二期主体工程款事宜，双方达成如下协议：一，债务关系：甲方因开发×住宅小区工程，由乙方承建A区二期部分主体工程，经协商甲方以房抵顶乙方部分工程款。二，抵顶方式：1.甲方同意将其拥有的大连市甘井子区×住宅（建筑面积147.05平方米）计房款70万元抵付乙方工程款。2.乙方接受甲方所抵的房屋和车库，总金额70万元，房屋产权归乙方所有。3.甲乙双方在协议生效后，由甲方向乙方出具办理房屋过户相关的手续，其费用由乙方承担。4.乙方接受甲方所抵房屋后发生的转让、过户等引起的纠纷，与甲方无关。2009年6月5日，甲方（徐子健、张金友）、乙方（左淑卿、许永胜）签订转让合同一份，约定：经甲乙双方协商，就筑成家苑住宅事宜，达成如下协议：1，甲方同意将其拥有的筑成家苑住宅一套转让给乙方。2，该住宅位于大连市甘井子区迎客石广场×号（建筑面积147.05平方米），总房款70万元。3，甲方负责帮助乙方将住宅手续办全，乙方用现金购买此房，甲方手续办全后，乙方将全部款项付给甲方。4，乙方购得此房后，甲方一切债务关系与此房无关，发生的转让与过户等引起的纠纷与甲方无关。甲方处有徐子健、张金友签字、乙方处有左淑卿、许永胜签字。原告称“徐子健”三字不是自己签的，第三人张金友称“张金友”三字是自己签的，第三人许永胜称“左淑卿、许永胜”六字是自己妻子签的。2008年6月1日第三人张金有为第三人左淑卿、许永胜出具收条一份，该收条记载“收许永胜房款五十万元整。2008年6月1日、张金有”。2009年6月9日，出卖人筑成公司与买受人左淑卿签订商品房（现房）买卖合同一份，约定：“出卖人将位于大连市甘井子区迎客石广场×号（筑成家苑小区）住宅出卖给乙方，建筑面积147.05平方米、单价4760元，总金额70万元。关于付款方式，买受人于2009年6月9日首付房款五十万元，余款二十万元于2009年10月31日前付清。关于交房期限，出卖人应当在2009年6月30日前将经监理公司验收合格的房屋交付买受人使用。关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意由出卖人继续办理。”在该合同上出卖人筑成公司处有于青签字、买受人有左淑卿签字。同日被告为第三人左淑卿办理了入住通知书，该通知书记载“购房人左淑卿、房号迎客石广场×号、经办人于青（系被告公司的财务人员）”，该通知书盖有筑成公司财务专用章。2009年6月9日甲方筑成公司与乙方左淑卿签订大连市前期物业服务合同合同一份，约定“甲方指开发单位，乙方指购房人，本物业名称大连启能物业管理中心，建筑坐落迎客广场×号。”但在甲方处盖章的是大连启能物业管理中心，乙方由左淑卿签字。本院所确认的上述事实，有当事人陈述、原告提供的以房抵款协议书、徐子健项目部付款情况，被告提供的录音资料书面文件、转让合同、房屋入住通知单、证人证言、商品房买卖合同，第三人徐永胜、左淑卿提供的收条、结婚证、物业服务合同、户口本、工伤情况说明及本案庭审笔录等证据在卷为凭，这些证明材料业经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，案涉房屋系被告开发的商品房，坐落于大连市甘井子区迎客石广场15号×号（筑成家苑小区），现尚未办理房屋所有权证。案涉房屋被告于2008年12月2日协议抵顶原告用以抵付70万元工程款。该抵房协议签订后，原、被告至今未履行该协议。2009年6月5日第三人张金有将案涉房屋转让给第三人左淑卿、徐永胜夫妇、转让款70万元。2009年6月9日被告又将该房屋转让给第三人左淑卿、徐永胜夫妇并为左淑卿、徐永胜办理了房屋入住手续。但被告未收取左淑卿、徐永胜夫妇房款，其二人接收该房屋后一直居住至今。本案中，被告先与原告签订了以案涉房屋抵工程款的协议书，但未办理案涉房屋的产权变更登记手续。之后又与第三人左淑卿签订商品房买卖合同并将房屋交付第三人左淑卿占有使用，从形式和表面上看，被告筑成公司存在“一房二卖行为（一房二次处分）”。鉴于人民法院在审理存在一房二卖、一房数卖案件时，在数份合同均有效且买受人均要求原房屋所有权人（出卖人）履行合同、取得房屋使用权时，一般应按下列情形处理：1、已经办理房地产转移登记手续的受让方请求转让方交付房屋等合同义务的，应予支持；2、均未办理房地产转移登记手续的，已先行合法占有房屋的受让人请求转让方履行房地产转移登记等合同义务的，应予支持；3、均未办理房屋变更登记手续、又未合法占有房屋，先行支付房屋转让款的受让方请求转让方履行交付房屋和办理房地产转移登记手续等合同义务的，应予支持；4、合同均未履行，依法成立在先的合同，受让方请求履行合同的，应予支持，未能取得房屋所有权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，依照法律有关规定处理。故对于一房数卖的买受人均要求履行合同时如何处理问题，在数个买卖合同均有效的情况下，如果数个买受人均请求继续履行合同、请求取得房屋所有权的，首先根据《中华人民共和国物权法》确定的物权变动原则的规定和物权优先于债权的法理确认房屋的归属，对均未办理房屋所有权转移登记手续、又未合法占有房屋的，按照诚实信用原则和合同履行原则，房屋所有权由先行支付房屋价款的受让方取得，房屋价款的支付可以是全部支付，也可以是按照合同约定部分支付；对合同均未履行的，按照诚实信用原则，由合同成立在先的受让方取得，对于买卖合同的成立时间，依法应综合合同在主管机关的备案时间、合同载明的时间、以及其他证据证明的合同真实签订时间等因素进行确定。对原告请求被告为原告办理位于大连市甘井子区迎客石广场×号房屋及车库的过户手续一节，鉴于办理房屋过户手续系行政机关的职责，被告作为房地产开发企业，其无资格为原告办理房屋过户手续。原告的诉讼主张真实意思是“请求被告为原告【协助办理】位于大连市甘井子区迎客石广场×号房屋及车库的过户手续”，故本院依法不从原告字面上的诉讼请求进行简单的处理。本院依法从原告的真实意思所指向的诉讼主张是否成立来进行实体审理。因案涉房屋至今未进行产权登记，依我国不动产物权系以登记为权利享有和变更的公示方法，故案涉房屋的所有权现仍为被告。对原告实际上的请求即由被告协助办理案涉房屋房屋过户手续事宜，结合本案现所查明的案件情况，如前所述，从被告与第三人左淑卿二者签订的案涉房屋合同的效力性、房屋的交付和履行、案涉房屋的占用和居住、房款的约定和支付等方面分析，在第三人左淑卿与被告之间的商品房买卖合同已实际履行、第三人左淑卿已合法占有案涉房屋的的前提下，现原告无证据证明第三人左淑卿与被告签订的商品房买卖合同无效，原告也无证据证明第三人左淑卿与被告在签订案涉房屋买卖合同时是非善意的，原告也无证据证明第三人左淑卿现占有案涉房屋的行为的不合法性，另外纵使被告存在非善意和“一房二卖”，对于第三人左淑卿而言，只要其当时是善意的，其依善意取得制度原理，也能最终获得对案涉房屋所享有的相应权利。故在原告不能证明第三人左淑卿占有案涉房屋的非法性的前提下，原告现再请求被告办理案涉房屋房屋过户手续（实质是请求被告协助办理房屋登记手续，即继续履行其与筑成公司签订的以房抵款协议），本院依法不予支持。另外对被告称“自己系按照原告的指示及转让合同向第三人左淑卿履行的交付房屋的义务”一节。鉴于本案中原告与张金有系连襟关系，案涉工程（×楼盘）张金有称系“自己承揽的，徐子健系自己的项目经理”，又因许永胜和张金有原系同事关系、都是原大连第二建筑公司的人员。原告作为涉案当事人对案涉房屋的处置结果至到2013年8月才提起诉讼。原告为何在签定以房抵款协议书后未及时催促被告办理房屋交接等手续、原告作为利害关系人是否早已知情、是否如被告所述系受指示所为，鉴于法院仅对当事人提出的诉讼请求是否成立进行审理，即“不告不理”的审判原则，故被告该辩称观点，本院无需在此进行实体审查和论述。本院在本案中需审查的是原告主张能否成立问题，倒推一步即是审查第三人左淑卿占有案涉房屋是否存在合法性问题。如前所述，原告无据证明第三人左淑卿占有案涉房屋的非法性，这一事实就足以导致原告的主张无法得以司法保护。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第五十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决如下：驳回原告徐子健的诉讼请求。案件受理费10120元及其他诉讼费用50元，均由原告徐子健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 董允瑞代理审判员 率楠楠人民陪审员 由舒莹二〇一三年十二月十六日书 记 员 樊 鑫 微信公众号“”