（2013）鄂江汉民一初字第00633号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2014-02-27
案件名称
黄滌飞、胡师哲、胡师愚与梁凤枝返还原物纠纷一审民事判决书
法院
武汉市江汉区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄滌飞,胡师哲,胡师愚,梁凤枝
案由
返还原物纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条，第二百三十二条，第二百一十二条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂江汉民一初字第00633号原告黄滌飞，女，1938年10月2日出生，汉族。原告胡师哲（系黄滌飞之子），1970年8月19日出生，汉族。原告胡师愚（黄滌飞之子），1968年8月29日出生，汉族。原告黄滌飞、胡师哲、胡师愚的委托代理人：黄锐，湖北诺亚律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告梁凤枝，女，1967年11月29日出生，汉族。原告黄滌飞、胡师哲、胡师愚与被告梁凤枝返还原物纠纷一案，本院于2013年10月22日立案受理后，依法由审判员魏建峰适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告黄滌飞及其原告黄滌飞、胡师哲、胡师愚的委托代理人黄锐，被告梁凤枝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄滌飞、胡师哲、胡师愚诉称，2003年4月，原告黄滌飞与被告梁凤枝口头协议将其居住的江汉区民权街华德里10号楼下一部分房屋（以下简称诉争房）出租给被告梁凤枝（达成协议时被告梁凤枝是以梁莲的名义与原告黄滌飞协商），双方未签订租赁合同。2008年7月，原告黄滌飞发现被告梁凤枝未经原告同意，将原告黄滌飞未出租的部分房间堆货占用成库房，给原告黄滌飞造成损失。由于与被告梁凤枝无法达成解决方案。原告黄滌飞于2009年3月前提出解除租赁关系，要求被告梁凤枝腾退房屋，却被被告梁凤枝的丈夫殴打。至此从2009年3月至2012年11月一共四十五个月被告梁凤枝再未支付租金。在此期间，原告黄滌飞多次向各方反映情况，要求被告梁凤枝腾退房屋、补交租金。2012年11月当地社区单方做了被告染凤枝的工作，被告梁凤枝补交了两万元的欠付租金，并从2012年12月至2013年9月被告梁凤枝按每月1750元的房租交给社区，由社区再转交给原告黄滌飞。现原告黄滌飞认为被告梁凤枝在承租过程中，在没有通知原黄滌飞告的情况下，擅自破坏并占用其它未出租的部分房产，使原告黄滌飞、胡师哲、胡师愚权益受损。在原告黄滌飞提出解除租赁要求腾退房屋后，被告梁凤枝强行占据房屋并长期不履行相应租金的义务，给原告黄滌飞、胡师哲、胡师愚造成了巨大的经济损失和精神压力。故诉至本院要求1、解除原、被告之间的租赁关系；2、被告梁凤枝腾退所占房屋；3、被告梁凤枝向原告黄滌飞、胡师哲、胡师愚支付拖欠的租金58750元；4、由被告梁凤枝承担本案的诉讼费用。被告梁凤枝辩称，被告梁凤枝从2003年开始承租原告黄滌飞的房屋，至2009年3月双方口头约定的租金为每月1750元。因被告梁凤枝货物堆放需要将原告堆放的杂物地方进行清理，并临时放了一点货物，原告黄滌飞诬陷被告梁凤枝偷盗了原告黄滌飞的财产，要求被告梁凤枝进行赔偿，经常到诉争房内吵闹，影响被告梁凤枝的正常经营。被告梁凤枝向原告黄滌飞支付租金，但原告黄滌飞拒绝领取租金。2009年3月28日，被告梁凤枝就另外租房将房屋腾空，但原告拒领取钥匙。19个月以后，被告梁凤枝看到诉争房还空着，于2010年10月份左右，又搬回到诉争房内经营至今。经当地社区协调，2012年11月，被告梁凤枝补交了2万元租金，从2012年12月份起按每月1750元给付至2013年9月。现同意腾退房屋，但因为还有些货物未卖掉，要求原告黄滌飞、胡师哲、胡师愚给半年搬离的准备时间，在继续使用诉争房期间愿意继续支付租金；但因诉争房被告梁凤枝有的19个月时间未经营使用，故不同意支付该19个月的租金。经审理查明，坐落于武汉市江汉区华德里1号房屋1栋，系原告黄滌飞之夫胡长安及胡长安的兄弟胡济安、胡勤安、胡钧安、胡诚安共有的房屋，该房文革期间无偿交公。1981年落实私房政策，诉争房产权由武汉市江汉区人民政府予以退还。胡长安、胡济安、胡勤安（房屋退还时已故）的子女、胡钧安、胡诚安于1982年3月16日达成房屋居住分配协议，由胡长安居住江汉区华德里10号楼下。该协议书由武汉市江汉区公证处（八二）江证字第八十号公证书予以公证。2004年2月16日，胡长安去世后，华德里十号楼下房屋就由原告黄滌飞、胡师哲、胡师愚共同管理使用。2003年，原告黄滌飞将其管理使用的一部分租给被告梁凤枝经营使用。双方系口头协议未签订书面的租赁合同，2009年3月，约定每月租金为1750元。2008年7月，因被告梁凤枝擅自将原告黄滌飞、胡师哲、胡师愚未出租用于堆放杂物的部分房屋清理后自行使用，双方发生纠纷。被告梁凤枝从2009年3月起未支付租金。经当地社区调解，2012年11月，被告梁凤枝向原告黄滌飞补交租金20000元。并从2012年12月起至2013年9月，通过社区调解组织，被告梁凤枝向原告黄滌飞支付了租金17500元（每月按1750元计）。在审理过程中，被告梁凤枝辩称因双方发生纠纷后，原告黄滌飞拒收房屋租金，并拒收房屋钥匙，从2009年4月份起被告梁凤枝就搬出了诉争房至2010年10月又搬回诉争房继续经营使用至今，从2009年4月至2010年10月月期间的19个月被告并未使用房屋，故不应计算租金。为证明其主张，被告梁凤枝向本院提供了徐某、丁某两位证人的证言，证人徐某及丁某均到庭作证。证人徐某、丁某均系被告梁凤枝的同乡，是诉争房附近的承租经营户。徐某的证词为，徐某看到被告梁凤枝的丈夫给钱原告黄滌飞，原告黄滌飞不收，被告梁凤枝的丈夫在诉争房的房门口说原告黄滌飞不收租金，当时还有其它人围观此事；证人徐某还证实，其与被告梁凤枝一起到原告黄滌飞位于武昌的住所退还诉争房房门钥匙，原告黄滌飞在家并未开门。丁某的证词为其只听到了被告梁凤枝的丈夫说给钱原告黄滌飞不收，当时没有人围观，且证人徐某并不在场；对于退还钥匙之事，是听被告梁凤枝及证人徐某说的，曾数次看到被告梁凤枝打电话，打通了就被对方挂掉，当时听被告梁凤枝说是给原告黄滌飞打的电话，并未听到通话的内容。原告黄滌飞、胡师哲、胡师愚对于证人徐某、丁某的证人证言所证明的事实予以否认，认为两位证人均系被告梁凤枝的同乡及租赁经营户，并不是诉争房的街坊邻居，证人之间的证词有矛盾之处，被告梁凤枝并没有向原告黄滌飞给付租金和退还钥匙，原告黄滌飞、胡师哲、胡师愚也不存在不收房租及钥匙的情况。以上事实，有《退还房屋产权通知》、（八二）江证字第八十号《公证书》、武汉市江汉区民权街三民社区居民委员会证明材料、证人徐某、丁某证言等证据经庭审质证确认，并有双方当事人陈述予以证实。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十九的规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”坐落于武汉市江汉区华德里10号楼下房屋，经人民政府落实私房政策发还给原告黄滌飞之夫胡长安及胡长安兄弟五人共同所有，经胡长安家族内部达成协议并经公证后，确定由胡长安实际管理使用的房屋。胡长安去世后，原告黄滌飞、胡师哲、胡师愚作为胡长安的第一顺序法定继承人继续享有上述房屋管理使用的权利。现原告黄滌飞与被告梁凤枝于2003年起就建立租赁关系，但双方未签订书面的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定：“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”现原、被告实际租赁期限已超过6个月，又未签订书面租赁合同，故原告黄滌飞、胡师哲、胡师愚可以随时解除合同，故本院对于原告黄滌飞、胡师哲、胡师愚要求与被告梁凤枝解除合同，并要求被告腾退出诉争房的诉讼请求本院予以支持。对于租金的计算问题。根据庭审查明的事实，从2009年3月起，双方约定的每月租金为1750元。被告梁凤枝从2009年3月起未交房租，2012年11月补交了房租20000元，从2012年12月每月通过社会调解组织转交租金至2013年9月。现被告梁凤枝辩称从2009年4月份起搬出了诉争房直至2010年10月才又搬回诉争房继续经营使用一节，被告梁凤枝虽提供了两位证人证言，但因两位证人均系被告梁凤枝的同乡，且两位证人证言中对拒收租金当天场景描述有相互矛盾之处，证人徐某仅证实陪同被告梁凤枝到达原告黄滌飞的住所，因原告黄滌飞没有开门，原、被告之间并无钥匙交接的言语和行为，更无原告黄滌飞拒收诉争房钥匙的情况，且两位证人均只听到被告梁凤枝陈述给原告黄滌飞打电话，并未亲耳听闻原、被告之间协商房租、退租、交接钥匙的谈话，故两位证人的证言无法证实被告梁凤枝的上述辩称意见，对被告梁凤枝的上述辩称意见本院不予采纳。被告梁凤枝从2009年3月至今使用诉争房屋，应当向原告黄滌飞、胡师哲、胡师愚给付相应的租金，本院对于原告黄滌飞、胡师哲、胡师愚要求被告梁凤枝给付从2009年3月至2012年11月的租金的诉讼请求本院予以支持（按每月1750元计算，1750元乘以45个月计78750元），但被告梁凤枝通过社区调解组织转交的房屋租金20000元应予以扣除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告黄滌飞与被告梁凤枝的不定期租赁关系。二、被告梁凤枝于本判决生效之日起十日内腾退出的坐落于武汉市江汉区华德里10号楼下所使用的房屋，交由原告黄滌飞、胡师哲、胡师愚管理。三、被告梁凤枝于本判决书生效之日起十日内向原告黄滌飞、胡师哲、胡师愚给付从2009年3月至2012年11月的租金共计58750元。四、被告梁凤枝于本判决书生效之日起十日内按每月1750元租金标准向原告黄滌飞、胡师哲、胡师愚给付从2013年10月起至被告梁凤枝实际腾退之月止的房屋租金。减半案件受理费500元，邮寄费46元，共计546元，由被告梁凤枝负担（上述款项原告已付，被告梁凤枝于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 魏建峰二〇一三年十二月十六日书记员 郑 妍 来自：