（2013）深中法房终字第852号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2014-03-15
案件名称
深圳熙和泰投资管理有限责任公司,深圳熙和泰投资管理有限责任公司宝安分公司与深圳市富通物业管理有限公司,深圳市富通房地产集团有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（二审维持原判或者改判）
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
深圳熙和泰投资管理有限责任公司,深圳熙和泰投资管理有限责任公司宝安分公司,深圳市富通物业管理有限公司,深圳市富通房地产集团有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第852号上诉人（原审原告、反诉被告）深圳熙和泰投资管理有限责任公司。法定代表人杨艳，董事长。委托代理人王文胜，广东广和律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）深圳熙和泰投资管理有限责任公司宝安分公司。负责人刘德川，该公司经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市富通物业管理有限公司。法定代表人陈治海，董事长。委托代理人钟鸣权，该公司员工。委托代理人屈冬干，该公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市富通房地产集团有限公司。法定代表人陈治海，董事长。委托代理人谢莹，该公司法律顾问。上诉人深圳熙和泰投资管理有限责任公司（以下简称熙和泰投资公司）、深圳熙和泰投资管理有限责任公司宝安分公司（以下简称熙和泰宝安分公司）与被上诉人深圳市富通物业管理有限公司（以下简称富通物业公司）、深圳市富通房地产集团有限公司（以下简称富通房地产公司）因房屋租赁纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第443号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：2010年7月1日，熙和泰投资公司（乙方）与富通房地产公司（甲方）签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定甲方将位于深圳市宝安区西乡街道建安二路西侧富瑰园X栋X层X房屋出租给乙方作商业使用，租赁期限自2010年7月1日起至2018年6月30日止；起始月租金为人民币54630元，租金从第二年开始递增，递增率为每一年递增8%，2011年7月1日至2012年6月30日的月租金为人民币59001元；乙方应于每月5日前将租金支付给甲方。甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取两个月租金数额的租赁保证金109260元；双方签订的合同附件第十三条约定，若乙方逾期支付租金、水电费、物业管理费及其他应缴费用，或支付金额不足，则每逾期1日，乙方须向甲方支付应缴租金费用千分之三的滞纳金，直至付清之日止。租赁期间，甲方负责支付租赁房屋的土地使用费及基于房屋租赁产生的税费、房屋租赁管理费，乙方负责支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋物业管理费等；同日，双方进行了商铺交接；熙和泰投资公司注册成立了深圳市熙和泰投资管理有限公司宝安分公司，由宝安分公司用该承租场地经营家富富侨足浴项目，进行了装饰装修，并经消防验收合格后开业经营。2011年8月6日，宝安区消防监督管理大队在进行消防监督检查时，发现熙和泰投资公司经营的家富富侨足浴城的存在第一、二层建筑消防设施严重损坏，不再具有防火和灭火功能的火灾隐患，故对家富富侨足浴城作出临时查封的处罚决定。消防监督检查记录备注：测试末端水阀、水压严重不足，且在低压情况下，水泵不能起动。联动系统至水泵不能起动，已对富瑰园管理处另案处罚。同日，消防监督管理大队对富通物业公司富瑰园管理处进行消防检查时发现消防联动控制设施主机故障，遂于2011年9月23日以富通物业公司富瑰园管理处消防设施、器材未保持完好有效，决定处以罚款15000元。2011年9月24日，消防监督部门对家富富侨足浴城予以解封。原审法院依法向深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队就家富富侨足浴与富瑰园管理处的消防控制系统是否必须联动进行调查，消防监督大队复函证实：家富富侨足浴与富瑰园管理处的消防控制系统必须联动且双方均有责任对自身的消防设施进行维护并确保完好。熙和泰投资公司主张家富富侨足浴城自2011年8月6日被临时查封起至2011年10月20日决定开业前期间的停业损失500，000元，并提交员工入职登记表、发票、收款收据等票据274份证明上述期间支出了员工工资、生活费、伙食费、水电费、员工宿舍租金等费用。被告对上述证据均不予认可其真实性及关联性。在审理过程中，熙和泰投资公司曾向原审法院申请对其停业期间损失进行评估审计，后因熙和泰投资公司未在规定期限内预缴评估费而终止评估程序。熙和泰投资公司主张2010年7月1日至2012年2月18日期间，富通物业公司在代收电费时每度电多收取了0.27元，富通物业公司应退还多收取的电费共计19771元。但未能提交相关证据证明其主张。富通房地产公司与富通物业公司分别为独立的法人主体，对外独立承担责任。富通物业公司提交收费通知单7份，主张熙和泰投资公司拖欠2011年8月份起至2012年4月30日期间的物业管理费、物业专项维修资金及水电费、排水费、垃圾处理费共计54732.78元；熙和泰投资公司不予确认欠费金额，但未能提交反证予以反驳。富通房地产公司主张截至2012年4月30日止，熙和泰投资公司共拖欠租金341815元、拖欠滞纳金129633元。熙和泰投资公司主张滞纳金过高，确认被告主张的未付租金数额。熙和泰投资公司、熙和泰宝安分公司在原审中诉请：1、富通房地产公司的《解除合同通知书》无效；双方应当继续履行租赁合同；2、富通物业公司、富通房地产公司承担连带责任，共同赔偿熙和泰投资公司停业期间直接费用支出500000元；3、富通物业公司返还多收取的电费19771元；4、熙和泰投资公司无需支付2011年8月6日至2011年10月20日期间的房租和物业管理费，共计人民币155404元。5、由富通物业公司、富通房地产公司承担本案诉讼费用。在原审审理过程中，熙和泰投资公司撤回第一项诉讼请求。富通物业公司反诉称：1、熙和泰投资公司支付拖欠物业服务费、水费、电费等费用及滞纳金共计人民币57426.17元整；2、熙和泰投资公司承担本案全部诉讼费用。在审理过程中，富通物业公司放弃滞纳金2693.39元的主张。富通房地产公司反诉称：1、熙和泰投资公司支付拖欠房屋租金及滞纳金人民币471448元整（暂计至2012年4月30日止）；2、熙和泰投资公司承担本案全部诉讼费用。原审法院认为：熙和泰投资公司、熙和泰宝安分公司、富通物业公司、富通房地产公司签订的《深圳市房地产租赁合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方当事人均应恪守。一、关于本诉部分。1、关于熙和泰投资公司家富富侨停业期间的损失。原审法院认为，鉴于熙和泰投资公司未能提供经独立第三方评估的关于其停业期间费用支出的审计报告，其应承担举证不能的不利后果，故对其主张的停业期间的损失500000元的诉求，原审法院不予支持；2、关于熙和泰投资公司主张富通物业公司多收电费的问题。鉴于熙和泰投资公司未能举证证明富通物业公司收取电费没有合法依据，故对熙和泰投资公司的该项诉求，原审法院不予支持；3、关于熙和泰投资公司主张的无需承担2011年8月6日至2011年10月20日期间房屋租金和物业管理费155404元的诉求。根据深圳市宝安区消防监督管理大队的复函，结合本案查明的事实，原审法院认为，导致熙和泰投资公司经营的家富富侨足浴城被临时查封的原因是熙和泰投资公司及富通物业公司对自身消防系统设备设施均未尽到适当的注意及维护义务，双方均有过错，故原审法院酌定熙和泰投资公司及富通物业公司对家富富侨足浴被查封各自承担50％的责任；富通房地产公司在交付租赁房屋时，消防系统经检查合格，故富通房地产公司没有过错，无需承担责任；由于熙和泰投资公司经营的家富富侨足浴被查封期间为2011年8月6日至2011年9月24日，熙和泰投资公司应缴纳物业管理费10620元（5900元＋5900元÷30天×24天），原审法院认定被告富通公司承担50％的过错责任，故熙和泰投资公司只需缴纳2011年8月6日至2011年9月24日的物业管理费5310元。熙和泰投资公司关于无需支付租金及2011年9月25日至2011年10月20日期间的物业管理费的请求，因无事实和法律依据，原审法院不予支持。二、关于反诉部分。1、富通房地产公司主张熙和泰投资公司截至2012年4月30日拖欠租金341815元，熙和泰投资公司无异议，故熙和泰投资公司应当支付富通房地产公司拖欠的租金341815元；熙和泰投资公司未及时履行交付租金的义务，其行为已构成违约，双方关于滞纳金的约定实为违约条款，故熙和泰投资公司应当按照双方的约定支付违约金；鉴于熙和泰投资公司主张双方关于违约金的约定过高，综合考虑富通房地产公司的实际损失及熙和泰投资公司的过错程度，原审法院酌定双方按照日万分之五的标准计算逾期付款的违约金。按照熙和泰投资公司每月应缴纳租金之次日起至2012年4月30日止，经核算，熙和泰投资公司应支付富通房地产公司逾期付款违约金21609.56元；富通房地产公司请求超过上述金额的部分，原审法院不予支持。2、富通物业公司主张被告拖欠物业管理费等54732.78元，熙和泰投资公司未能提交反证予以反驳，故熙和泰投资公司应支付富通物业公司截至2012年4月30日期间的物业管理费等共计54732.78元，扣除2011年8月6日至2011年9月24日期间的物业管理费5310元后，熙和泰投资公司应支付富通物业公司物业管理费及水电费等49422.78元；综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、熙和泰投资公司于本判决生效之日起十日内支付富通房地产公司拖欠的2011年10月至2012年4月30日期间的租金341815元及违约金21609.56元；二、熙和泰投资公司于本判决生效之日起十日内支付富通物业公司拖欠的2011年8月至2012年4月30日期间的物业管理费、水电费等49422.78元。三、驳回熙和泰投资公司、熙和泰投资管理有限公司宝安分公司的其他诉讼请求；四、驳回富通房地公司的其他诉讼请求；五、驳回富通物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费10552元，反诉受理费4804元，合计15356元，由熙和泰投资公司承担13827.82元，富通房地产公司承担1381.38元，富通物业公司承担146.8元。上诉人熙和泰投资公司、熙和泰宝安分公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：l、撤销原审判决；2、请求富通物业公司、富通房地产公司承担连带责任，共同赔偿上诉人停业期间直接费用支出50万元；3、请求富通物业公司返还多收取的电费19771元；4、上诉人无需支付2011年8月6日至2012年4月30日期间的房租和物业管理费；5、上诉人无需支付2011年10月至2012年4月30日期间的租金及违约金；6、由富通物业公司、富通房地产公司承担本案一、二审诉讼费及反诉费。事实和理由：一、导致上诉人被消防部门查封的根本原因“系因富瑰园管理处控制系统出现故障且关闭，无法正常使用”导致上诉人的“消防喷淋系统不能正常运转”，因此，富通物业公司、富通房地产公司理应当对上诉人被查封的损失承担赔偿责任。一审期间，上诉人已经提供了有关50万元停业期间费用支出的证据，法律并没有规定，停业期间费用支出一定要提供经独立第三方出具的审计报告，一审法院要求上诉人提供审计报告，明显加重了上诉人的举证责任，对于上诉人是不公平的。二、富通物业公司应退还多收取的电费共计19771元，理应由富通物业公司、富通房地产公司提供证据证明其收取电费的合法性，一审法院却要求上诉人来举证，明显也是不公平的。三、富通物业公司不是适格的诉讼主体，上诉人并没有与其签订物业服务合同，而且其所提供的收费资质截止到2011年4月1日，已经过期，其反诉要求收取管理费、水电费等费用，没有事实和法律依据，一审法院受理其反诉并支持其请求，显然是错误的。四、上诉人被查封后，积极按照要求将家富富侨自身的问题整改好后，多次申请复查，都因管理处的控制系统没有维修好无法正常使用、不能联动而复查不合格，直到2011年9月24日宝安消防大队才予以解封。上诉人被查封后无法正常营业，造成巨大的经济损失，并严重损害了家富富侨的商誉。五、导致上诉人家富富侨被查封的责任在于富通物业公司管理处，应由其承担上诉人的损失，富通房地产公司所反诉的租金也属于上诉人的损失，对于这部分反诉金额，理应由被反诉人一承担；富通房地产公司没有提供合格的消防设施，富通房地产公司将管理职能交予富通物业公司行使，且富通物业公司、富通房地产公司属于关联企业，富通物业公司、富通房地产公司理应对上诉人的损失承担连带赔偿责任。富通物业公司、富通房地产公司答辩称：原审法院判决查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。本院经审理查明，各方当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，熙和泰投资公司与富通房地产公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应全面履行。熙和泰投资公司对原审认定的其拖欠富通房地产公司租金的数额没有异议，本院对此予以确认，关于上述欠付租金的滞纳金，原审已酌情予以调整，本院对此予以维持。关于物业管理费。富通物业公司对涉案房产进行了实际的物业管理，熙和泰公司应当向其支付物业管理费。对于物业管理费的数额，熙和泰投资公司主张其无需承担2011年8月6日至2011年10月20日期间的物业管理费。本院认为，2011年9月24日，消防监督部门对家富富侨足浴城予以解封，熙和泰宝安分公司已能够实际营业，其应当支付2011年9月25日到2011年10月20日的物业管理费。至于2011年8月6日至2011年9月24日的物业管理费，结合深圳市宝安区消防监督管理大队的复函，原审酌情认定熙和泰投资公司与富通物业公司各自承担50%的责任并无不当，本院予以维持。关于熙和泰投资公司主张的500000元的损失，其虽然提交了员工入职登记表、发票、收款收据等证据，但富通房地产公司、富通物业公司不予确认其真实性和关联性，熙和泰投资公司在此情形之下向原审申请对停业期间的损失进行评估，原审法院对此予以准许，但熙和泰投资公司并未在规定的期限内预缴评估费，故对于损失的数额熙和泰投资公司未能予以举证证明，其应当承担举证不能的责任。关于熙和泰投资公司主张的多收的电费。合同约定熙和泰投资公司向富通公司指定的物业管理处缴纳水电费，但并未规定实际收取的标准。熙和泰公司主张富通物业公司多收取的为损耗的费用，本院认为，熙和泰投资公司为涉案房产用电大户，其一直按1.29元／度的标准向富通物业公司支付电费而未提出异议，且其未提交证据证明其实际用电的数额，故其称富通物业公司多收取了19771元的电费没有依据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币10552元，由上诉人深圳熙和泰投资管理有限责任公司以及深圳熙和泰投资管理有限责任公司宝安分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 钟 波审 判 员 聂 效代理审判员 许莹姣二〇一三年十二月十六日书 记 员 陈晓莹