（2013）滁民一终字第01422号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2014-01-13
案件名称
魏兆红与郭忠明房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省滁州市中级人民法院
所属地区
安徽省滁州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭忠明,魏兆红
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）滁民一终字第01422号上诉人（原审被告）：郭忠明，男，1955年4月3日出生，汉族，个体户。被上诉人（原审原告）：魏兆红，男，1969年6月6日出生，汉族，农民。委托代理人：俞德梅，安徽皖新律师事务所律师。上诉人郭忠明因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省来安县人民法院于2013年7月29日作出的（2013）来民一初字第00943号民事判决。向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年年12月5日公开开庭审理了本案。上诉人郭忠明，被上诉人魏兆红及其委托代理人俞德梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：2012年2月10日，魏兆红为甲方与郭忠明、张玉芹为乙方签订了一份门面房租赁合同，合同约定：“甲方在来安县滨河路南城美都12-1008-1009两间一层临街门面房，乙方因经营销售需要承租，经双方协商达成如下协议：一、甲方将两间门面房租给乙方经营使用，租赁期限为肆年，自2012年2月10日至2016年2月10日止。租金除第一年半年一结外，以后为一年一结算；第一年分别为2012年2月10日至2012年8月10日，租金为贰万肆仟元整；2012年8月10日至2013年2月10日租金为贰万肆仟元整；……租金交纳期限为每年租赁期开始之前十日内交纳，超出期限不交纳房租费，乙方即为违约，甲方有权立即收回房屋。三、乙方租房后需要装潢时，必须在不影响房屋结构的情况下，经甲方书面同意后才能进行。租赁结束后，装潢费用及货品费用，甲方不做任何补偿。如私自改变房屋结构，造成的损失和责任由乙方承担。四、乙方在租赁期间出现转行、转让、转租、承包或与他人合伙、合股等经营行为，非经甲方书面同意无效。甲方一旦发现乙方有以上行为，可收回房屋另行出租，预交房屋租费无需退还。在租赁期间，乙方如中途终止合同，则须向甲方支付违约金，双方商定。如有乙方推荐续租之第三方，乙方向甲方偿付违约金为一个月的租金；如无续租之第三方，乙方向甲方付所剩房屋租期的全部租金。”甲方魏兆红签名，乙方签名为郭忠明和张玉芹，其中郭忠明为本人所签，张玉芹由郭忠明代签。合同签订后，郭忠明、张玉芹对租赁房装潢后，从事酒业经营。后因经营亏损，2013年3月郭忠明腾出租赁房，并张贴招租广告。经郭忠明推荐，魏兆红于2013年5月1日将12-1009号门面房租赁给朱某，于2013年5月10日将12-1008号门面房租赁给赵某。郭忠明、张玉芹已付魏兆红房租款24000元。一审法院认为：魏兆红与郭忠明签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应为合法有效，双方均应受其约束，按约履行各自的义务。合同履行中，郭忠明虽通知魏兆红解除合同，但魏兆红未同意，双方未能就解除合同达成合意。在郭忠明腾出房屋后，魏兆红又将房屋租赁给他人，按合同约定，双方租赁合同自魏兆红与郭忠明、张玉芹合意将房屋租赁给他人时解除，即魏兆红与郭忠明、张玉芹关于12-1009号门面房的租赁合同于2013年5月1日解除，12-1008号门面房的租赁合同于2013年5月10日解除。12-1009号门面房，自2012年2月10日至2013年5月1日的租金为29333.33元（2000元／月×14月＋2000元÷30天×20天）；12-1008号门面房，自2012年2月10日至2013年5月10日的租金为30000元（2000元／月×15月），合计59333.33元，郭忠明、张玉芹已付24000元，尚欠35333.33元。魏兆红在庭审中承认，郭忠明、张玉芹未按合同约定的期限支付租金，是其同意的，因此，对魏兆红要求郭忠明、张玉芹承担违约金的诉求，不予支持。对于郭忠明要求魏兆红对房屋装潢给予补偿问题，因双方在租赁合同中已明确约定“租赁结束后，装潢费用及货品费用，甲方不做任何补偿。”，且在合同解除后，双方也未能就此问题达成一致协议，故对郭忠明的主张不予采信。魏兆红撤回对张玉芹的起诉，并放弃其可能承担的民事责任，是其自主处分民事权利的行为，不予干涉。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审判决：一、被告郭忠明欠原告魏兆红房屋租金35333.33元，于判决生效后十日内付清；二、驳回原告魏兆红的其他诉讼请求。一审案件受理费800元，减半收取400元，由原告魏兆红负担47元，被告郭忠明负担353元。郭忠明上诉称：1、本案两间门面房的实际承租人应是来安县千秋商贸有限公司，而不是郭忠明或张玉芹，至少不应是郭忠明，实际是郭忠明或张玉芹代表来安县千秋商贸有限公司与魏兆红签订的门面房租赁合同，且两间门面房实际也是来安县千秋商贸有限公司使用。2、一审诉讼主体错误，郭忠明不是本案被告，被告应是来安县千秋商贸有限公司。请求撤销原判，依法驳回魏兆红在一审时的诉讼请求；一、二审诉讼费用由魏兆红承担。魏兆红答辩称：郭忠明的上诉没有事实依据，因魏兆红与张玉芹不认识，也不知道来安县千秋商贸有限公司，租赁魏兆红房屋的一直都是郭忠明，郭忠明还提供了身份证，包括转让合同都是郭忠明本人签名，欠条上“今欠人”也是郭忠明。一审庭审郭忠明也认可房屋是其在使用，因此，房屋实际租赁使用人是郭忠明，所拖欠房租也应该由其支付，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。在二审庭审中，上诉人郭忠明提供如下证据：企业法人营业执照、税务登记、组织机构代码证，证明租赁房屋不是郭忠明租赁的，是来安县千秋商贸有限公司租赁的。魏兆红质证认为，该证据不能达到郭忠明的证明目的。本案租赁合同签订时间是2012年2月，其不知道有该公司的存在，合同上也没有该公司的公章。魏兆红提供郭忠明出具的欠条一份，证明租赁合同实际履行人是郭忠明，欠条是郭忠明出具的，而不是来安县千秋商贸有限公司出具的。郭忠明质证认为，该欠条是其出具的，欠条上的租金其已经实际支付。本院对双方当事人提供的证据认证如下：对郭忠明在二审中所举证据的真实性，魏兆红未提出异议，故对该证据的真实性予以确认。对魏兆红在二审所举证据的真实性，郭忠明无异议，故本院予以确认。二审查明，来安县千秋商贸有限公司于2012年5月24日注册成立，法定代表人为张玉芹，系郭忠明妻子，经营范围：预包装食品批发兼零售以及农副产品销售；经营场所：来安县建阳路南城美都12幢1008-1009号，注册资本10万元。另查明，郭忠明于2012年4月26日出具欠条给魏兆红，该欠条载明：今欠魏兆红房租15000元，今欠人郭忠明。对一审查明其他事实二审予以确认。本院认为：根据诉辩双方意见，本案争议焦点为：郭忠明是否是本案适格主体。本案《门面房租赁合同》签字时间为2012年2月10日，租赁时间自2012年2月10日至2016年2月10日止，出租方由魏兆红签字，承租方由郭忠明签字。在一审庭审中，郭忠明也当庭陈述合同是其签的，并且郭忠明于2012年4月26日也向魏兆红出具欠房租15000元欠条。因此，本案租赁合同法律关系的双方当事人为魏兆红与郭忠明。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案租赁合同自魏兆红与郭忠明于2012年2月10日签字之日起生效。郭忠明在二审中虽提供来安县千秋商贸有限公司的企业法人营业执照、税务登记、组织机构代码证，但该公司成立时间为2012年5月24日，该时间在魏兆红与郭忠明签订的租赁合同生效之后，并不能证明来安县千秋商贸有限公司是租赁合同的一方当事人。本案租赁房屋系门面房，在租赁合同中已明确约定，本案两间门面房出租给承租人经营使用。在一审庭审中，郭忠明当庭陈述，当时其租赁该房屋是开设来安县千秋商贸有限公司的，郭忠明作为房屋承租人如何经营，并不能改变魏兆红与郭忠明之间已生效的房屋租赁合同法律关系。本案租赁房屋即使实际使用人为来安县千秋商贸有限公司，但因房屋租赁合同系郭忠明所签，魏兆红有权选择郭忠明主张权利。故郭忠明称其不是本案适格主体的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人郭忠明的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人郭忠明负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 达审 判 员 孔德敬代理审判员 付广永二〇一三年十二月十六日书 记 员 曹琰玲附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来源：百度“”