（2013）益法民一终字第363号

裁判日期: 2013-12-16

公开日期: 2014-10-20

案件名称

安化县银莲置业有限公司与王本怀、贺玲房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省益阳市中级人民法院

所属地区

湖南省益阳市

案件类型

民事案件

审理程序

民事二审

当事人

安化县银莲置业有限公司；王本怀；贺玲

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第一项

全文

湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2013）益法民一终字第363号 上诉人（原审被告）安化县银莲置业有限公司。 法定代表人陶跃军，该公司执行董事。 委托代理人龚二成，湖南金凯华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）王本怀。 被上诉人（原审原告）贺玲。 委托代理人王本怀，系贺玲丈夫。 上诉人安化县银莲置业有限公司（以下简称银莲公司）与被上诉人王本怀、贺玲房屋买卖合同纠纷一案，银莲公司不服湖南省安化县人民法院（2013）安法民一初字第494号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人银莲公司的委托代理人龚二成，被上诉人王本怀均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审经审理查明，银莲公司的前身系安化县银莲房地产开发有限公司。2010年4月6日，银莲公司作为出卖人与作为买受人的王本怀签订《商品房买卖合同》，合同编号为SMM-1108。该合同约定银莲公司将银某小区的第＊层1＊＊8号商业门面出卖给王本怀，建筑面积43.82平方米，单价每平方米4800元，总金额210336元。合同的第八条约定交房日期为2010年8月30日前，付款方式为买受人于签订本合同当日支付首期房款128000元，二期房款72336元于2010年5月8日前付清，余款在办理好两证之后一次性交清。合同约定买受人的违约责任为，（1）逾期在30日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一作为违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金，买受人继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任为，（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起，至实际交付之日止，出卖人向买受人按日支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内，退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人按日支付已付房款万分之三的违约金。合同约定的交房室内标准为，地面水泥砂浆找平，墙面混合砂浆打底，卫生间预留位置，铝合金卷闸门，水电进屋，电开户费由买受人自理。合同约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同还对规划设计变更、基础设施、公共配套设施、保修责任、前期物业管理等事项进行了约定。 合同签订后，王本怀于2010年4月6日向银莲公司交购房款128000元，同年5月8日再交70000元，共计198000元，现尚欠房款12336元。王本怀另于2009年5月13日向安化电力实业总公司交涉案房产户表款1260元。贺玲、王本怀系夫妻关系，2011午4月25日，银莲公司将涉案房产在安化县房屋产权产籍管理办公室进行了登记，房屋所有人为贺玲、王本怀。本案起诉前，涉案房产安装有卷闸门，庭审结束后，银莲公司已将涉案房产隔墙修好，预留了卫生间位置，水电已进屋，但卷闸门又由银莲公司拆除。 原审法院认为，王本怀与银莲公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人在平等、自愿的基础上订立，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。涉案合同上虽然贺玲没有签名确认，但王本怀与贺玲系夫妻关系，王本怀购买涉案房产的民事行为应视为夫妻共同行为，房屋产权机构颁发的房产证亦充分表明了这一事实，故涉案房产应认定为王本怀、贺玲共同购买。上述合同明确约定了涉案房产的交房日期为2010年8月30日，但银莲公司没有按约定如期将涉案房产交付王本怀使用，起诉前涉案房产仍处于没有隔墙、卫生间未确定预留位置的状态，诉讼中银莲公司已将隔墙修好及确定了卫生间位置，水电也已进屋，这可充分表明涉案房产在交房日到期之时，银莲公司不能将符合约定的房产交付王本怀正常使用，王本怀仍无法实现合同目的，且逾交房日已过90日，银莲公司应向王本怀按日支付已付房款万分之三的违约金，庭审中，银莲公司以王本怀拖欠房款为由，主张其已取得延期办证和交房抗辩权，原审法院认为，王本怀已履行了交纳房款的主要义务，只有12336元尾欠房款未交，银莲公司不能以此为由享有交房抗辩权，结合诚实信用原则，对银莲公司的该意见不予采纳。故王本怀、贺玲要求银莲公司支付违约金55000元的诉讼请求，未超出涉案合同的约定，应予支持，银莲公司应当将符合约定的涉案房产交付王本怀、贺玲使用。 王本怀以总金额210336元购买银莲公司开发的涉案房产，已向银莲公司交纳房款198000元，尚欠银莲公司房款12336元，该行为亦属于违反合同约定，依约应当向银莲公司承担违约责任，本次诉讼中银莲公司没有提起反诉，这是当事人的民事意思自治，应予以许可，其违约责任可另寻法律途径解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，判决：一、银莲公司在判决生效后30日内将涉案的银某小区1108号商业门面（修好涉案房产间隔墙，安装好卷闸门，水电进屋，并能正常使用，确定好卫生间预留位置）交付王本怀、贺玲；二、银莲公司在判决生效后20日内向王本怀、贺玲支付逾期交房违约金人民币55000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在两年内申请人民法院强制执行。案件受理费1175元，由银莲公司负担，银莲公司负担的部分王本怀、贺玲已垫付，在执行中一并给付王本怀、贺玲。 宣判后，银莲公司不服，向本院提起上诉称：1、原审判决的第一项内容已经不存在，再行判决系重复履行义务；2、银莲公司为王本怀、贺玲办理好房产证时，已通知王本怀、贺玲交付房屋，王本怀、贺玲以未修建隔墙、水电未进屋、卫生间没有预留等问题为由拒绝收房，王本怀、贺玲不能向银莲公司主张逾期交房的违约金；3、一审判决计算违约金过高，没有扣除90日宽限期，且违约金总金额55000元超过了合同标的的20%，明显超过了法律的规定。请求二审法院依法改判。 王本怀、贺玲答辩称：原审认定事实正确、证据充分，适用法律无误，请求二审法院依法维持原判。 二审期间，上诉人银莲公司未提交新的证据，被上诉人王本怀、贺玲向本院提交了照片2张，欲证实诉争门面至今仍未安装卷闸门，房屋还未交付。银莲公司质证认为，对该2张照片的真实性无异议，但该2张照片不是新证据，且卷闸门在本案起诉前已安装好，是应王本怀的要求才拆除的。本院对上述证据经审查认为，该2张照片的拍摄时间为2013年12月11日，系本案二审期间形成的新证据，且能够证明本案的相关事实，本院予以采信。 二审经审理查明，本案起诉前，银莲公司在涉案门面与相邻门面尚未修建隔墙的情况下为涉案门面安装了卷闸门，后因王本怀提出卷闸门安装位置不对，且卷闸门质量不好，银莲公司即应王本怀的要求将该卷闸门予以拆除。一审第一次庭审（2013年7月8日）后，银莲公司已将涉案门面隔墙修好，预留了卫生间位置，水电已进屋。除此之外，二审查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案争议的焦点为：原审判决的第一项判决内容是否有重复履行的义务；王本怀、贺玲是否能以未修建隔墙、水电未进屋、卫生间没有预留等问题为由拒绝收房；银莲公司是否应当向王本怀、贺玲支付违约金55000元。 关于原审判决的第一项判决内容是否有重复履行义务的问题。经查，原审判决的第一项判决内容为，判令银莲公司履行涉案门面的交付义务，而修好涉案房产间隔墙、安装好卷闸门、水电进屋并能正常使用、确定好卫生间预留位置等内容均为强调执行前交付的门面需符合双方合同约定的交房条件，并非判令银莲公司另行重复履行义务。本案中，银莲公司已于一审庭审结束后，将涉案房产隔墙修好，预留了卫生间位置，水电已进屋，则在本案执行中，银莲公司只需在安装好卷闸门的条件下，就可履行涉案门面的交付义务，而无需再另行履行“修好涉案门面隔墙，水电进屋，确定好卫生间预留位置”义务。故银莲公司关于原审判决第一项内容已经不存在，再行判决系重复履行义务的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于王本怀、贺玲是否能以未修建隔墙、水电未进屋、卫生间没有预留等问题为由拒绝收房的问题。经查，银莲公司并未提供证据证实该公司曾通知王本怀、贺玲收房；且根据《中华人民共和国合同法》第一百五十三条、第一百四十八条之规定，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物；因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。本案涉案门面直至一审庭审后才由银莲公司将隔墙修好，并完成预留卫生间位置，水电进屋等工作，在此之前，该门面并不符合银莲公司与王本怀签订的《商品房买卖合同》附件三关于交房室内标准的约定内容，王本怀、贺玲有权以涉案门面不符合约定质量标准为由拒绝收房，并且有权就银莲公司逾期交房主张违约金，原审认定应由银莲公司承担逾期交房的违约金正确。银莲公司上诉提出，其为王本怀、贺玲办理好房产证时，已通知王本怀、贺玲交付房屋，王本怀、贺玲以未修建隔墙、水电未进屋、卫生间没有预留等问题为由拒绝收房，不能向银莲公司主张逾期交房违约金的上诉理由，依法不能成立，本院不予支持。 关于银莲公司是否应当向王本怀、贺玲支付违约金55000元的问题。经查，根据银莲公司与王本怀签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，涉案门面的交房日期为2010年8月30日前；该合同另约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人按日支付已付房款万分之三的违约金。根据上述约定，银莲公司逾期交房的违约金应自2010年8月31日开始计算，无需扣除90日；且本案涉案门面已由银莲公司于一审第一次庭审（2013年7月8日）后进行了相关问题的完善，基本符合了约定交房条件，故银莲公司逾期交房的违约金应计算至2013年7月8日止。因此，银莲公司根据合同约定应支付的违约金应从2010年8月31日起计算至2013年7月8日止，按日支付已付房款198000元的万分之三，总共为61954.2元（198000元×3‰×1043天）。但王本怀、贺玲在一审诉求中只主张55000元违约金，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利，王本怀、贺玲放弃其应得的部分违约金，是其对自己民事权利的合法处分，一审据此全额支持王本怀、贺玲的违约金诉求正确，银莲公司关于一审判决计算违约金过高，没有扣除90日宽限期，且违约金总金额55000元超过了合同标的的20%，明显超过法律规定的上诉理由，没有事实和法律根据，本院不予支持。 综上，银莲公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费1175元，由上诉人安化县银莲置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审　判　长　　喻宁 审　判　员　　付星 代理审判员　　黎娜 二〇一三年十二月十六日 书　记　员　　何帆 附则 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：