（2013）临民一初字第1179号

裁判日期: 2013-12-16

公开日期: 2014-12-09

案件名称

赵淑芝与临清普菲特市场经营管理有限公司、临清市嘉和置业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

临清市人民法院

所属地区

临清市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

赵淑芝,临清普菲特市场经营管理有限公司,临清市嘉和置业有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第九十四条；《中华人民共和国消防法（2008年）》：第十一条，第十五条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第八条

全文

山东省临清市人民法院民事判决书（2013）临民一初字第1179号原告赵淑芝，女，1964年11月20日生，汉族，青岛市居民，现住临清市。委托代理人胡志伟，临清志同法律服务所法律工作者。被告临清普菲特市场经营管理有限公司。住所地，临清市经一路与青年路交汇处运河新天地。法定代表人王琦，董事长。委托代理人李笑锐，男，1987年3月12日生，汉族，该公司招商部经理。委托代理人马建洋，山东众星为民律师事务所律师。被告临清市嘉和置业有限公司。住所地，临清市青年路中段。法定代表人刘志浩，董事长。委托代理人滕永亮，山东荣润律师事务所律师。原告赵淑芝与被告临清普菲特市场经营管理有限公司（以下简称“普菲特公司”）、临清市嘉和置业有限公司（以下简称“嘉和公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，根据原告申请，追加嘉和公司为被告，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告赵淑芝及委托代理人胡志伟，被告普菲特公司委托代理人李笑锐、马建洋，被告嘉和公司委托代理人滕永亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年8月8日，原告赵淑芝与被告普菲特公司签订了运河新天地商铺预定入驻协议书，被告普菲特公司将运河新天地商业街第8栋第1.2.3.4层商铺租给原告使用5年，原告交纳了20万元定金，被告承诺在2012年年底交付原告装修使用。直到2012年12月26日，被告没有交付的迹象，经原告与被告交涉，被告许诺只要原告交上房租，第二天就可入住装修，原告随即交纳了剩余房租款85000元，并与被告签订了《商铺租赁合同》，约定租期5年，自2013年5月1日起至2018年4月30日止。原告接收房屋后发现商铺没有通水通电，没有经过消防部门的检验验收，通向新华路的主要通道没有开通致使原告无法对商铺进行装修，该商铺已不具备商业使用价值，更无法用于经营商场幼儿园，被告答应与相关部门沟通，书面承诺用水用电于2013年3月前完成，北广场路以及河边设施于2013年4月前完成。虽经努力，但至今不能实际使用涉案房屋，致使合同目的不能实现。要求：1、解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，被告返还定金、装修押金及租金共计54.8万元；2、判令被告赔偿原告经济损失5万元。被告普菲特公司辩称：我公司并未违约，更谈不上根本性违约，不同意解除生效的、且已实际履行的租赁合同。被告嘉和公司辩称：我公司与原告之间没有签订合同，原告申请追加我公司为被告无事实和法律依据，主体不当，请法院驳回原告对我公司的起诉。经审理查明：2012年8月8日，原告赵淑芝与被告普菲特公司签订“运河新天地商铺预定入住协议书”，约定乙方赵淑芝向甲方普菲特公司预定租赁位于临清经一路与青年路交汇处的运河新天地商业街第8栋第1.2.3.4号商铺，租赁面积3600平方米，租金每年30万元，乙方交纳定金20万元。同时约定，在双方签订正式租赁合同以后，本协议自行终止，乙方所交纳的定金充抵乙方租赁商铺的租金。2012年12月26日，双方签订了“商铺租赁合同”，约定甲方普菲特公司将运河新天地第八号楼全楼商铺出租给乙方经营使用，租赁面积3636平方米（注：一、二层1742平方米，9元／平方米，三、四层1894平方米，4.5元／平方米），租赁期限为五年，自2013年5月1日至2018年4月30日，经营项目为百货类，品名为商场幼儿园，第一年的商铺使用费为30万元，第二年的商铺使用费为30万元，物业费第一年减免，以后每年1万元包括在30万元总费用内，乙方赵淑芝在签订合同前向甲方一次性交纳履约保证金14万元。同时该合同尾部注明：1、施工用电、用水，甲方为乙方接通，正式用水用电于2013年3月前完成；2、甲方为乙方提供北广场部分位置的儿童活动场地，并保证店铺门前空间给乙方使用；3、甲方保证乙方享有公共广告的优先使用权；4、乙方享受国家供电部门的电价；5、北广场路面以及河边设施于2013年4月前完成；5、甲方保证乙方不与房东有任何纠纷，也不发生关系。同日，原告向被告交纳了合同保证金140000元，被告为原告出具了140000元的保证金收据和145000元的租金收据。2013年2月26日，双方签订了“装修补充协议”，约定甲方同意乙方在装修过程中可以打通隔墙或取消楼梯，甲方承担10000元费用给乙方拆除隔墙，未经甲方同意的承重墙面如果乙方擅自拆除，导致房屋损失由乙方承担等。本案双方争议的焦点是被告交付给原告的楼房是否能够满足原告使用目的，原告要求解除租赁合同是否成立？原告认为原告接收房屋后发现商铺没有通水通电，没有经过消防部门的检验验收，通向新华路的主要通道没有开通致使原告无法对商铺进行装修，该商铺已不具备商业使用价值，更无法用于经营商场幼儿园，至今不能实际使用涉案房屋，致使合同目的不能实现。要求解除与被告签订的租赁合同。被告普菲特公司认为自己并未违约，不同意解除合同。被告对自己的主张提交了下列证据予以证明：1、临清市建设局颁发给嘉和公司的“建设工程规划许可证”，证明出租给原告的楼房是合法建设项目；2、“建设工程竣工验收报告”，证明该商铺于2012年10月30日经验收合格；3、临清市人民政府颁发给嘉和公司的国有土地使用证，证明该商铺已取得合法的土地使用权；4、临清市公安消防大队给嘉和公司出具的“建设工程竣工验收消防复查意见书”，出具时间为2013年4月24日，证明被告出租给原告的商品楼已经消防部门验收合格；5、临清市嘉和投资置业有限公司变更为临清市嘉和置业有限公司的工商变更登记，证明临清市嘉和投资置业有限公司与嘉和公司之间的关系；6、二被告于2012年6月12日签订的“委托经营管理合同”，证明嘉和公司将其开发的运河半岛商业区内的部分商品楼房成立山东省临清市运河新天地市场，并全权委托嘉和公司经营管理。期限自2012年7月1日至2017年6月30日；7、原、被告签订的“运河新天地商铺预定入驻协议书”，证明原告承租商铺的具体位置等；8、原、被告签订的“商铺租赁合同”，证明双方成立商铺租赁合同关系，并就相关事项进行了明确约定；9、双方签订“装修补充协议”“商铺装修进场前须知”“施工证领取单”，证明原告进入商铺进行装修的时间为2013年3月26日，完成装修时间为2013年5月1日；10、2013年3月22日，双方签订的“8#补充协议”，约定在2013年5月1日前甲方保证商业街整体消防验收完毕等，证明双方就原告进行商铺装修以及租赁合同的起租日期等作了补充性约定；11、2013年3月19日，原告为被告出具的收到条，证明原告已进入商铺进行装修并将商铺里的间隔墙拆除，其拆除费用10000元经协商由被告支付给原告。12、照片3张，证明被告出租给原告的商铺具有配电箱电源和水管管道，原告只需按照双方签订的合同约定向被告提供电路图及产品合格证书，被告即可按着其提供的电路图进行室内线路安装，原告向自来水公司交纳10元钱办理取水卡后即可用水。原告认为证据一与本案无关，不予质证。对证据二真实性无异议，但该证据证明原告与被告签订的商铺预定入驻协议是在未验收之前签订的。在签订入驻协议书时，被告的工程还未被验收，收取定金的行为是无效的。证据三与本案无关。对证据四真实性有异议，该意见书中8号楼所确定的建筑面积和楼层数与原、被告签订的8号楼不一致，该复查意见书与本案无关。证据五与本案无关。对证据六，原告不知情，原告并不知道被告是受嘉和公司的委托将楼房对外租赁，原告一直认为被告是8号楼的所有权人，在此情况下才与被告签订的租赁合同。对证据七、八无异议，对被告证明事项有异议。对证据九中的装修补充协议真实性无异议，对商户装修进场前须知真实性无异议，但是不能证明被告所要证明的事项，该须知没有签订日期，也没有被告陈述的装修时间，在施工证领取单约定装修时间，对施工证领取单无异议，根据原告理解，进场装修前，被告的房屋应经过消防安检部门的检验合格才能进场装修，如果没有消防部门的检验合格，原告不敢擅自进行装修。3月26日进行装修时，打开墙面发现没有电线，说明墙内线路没有走线，也没有消防设施，所以原告立即停止施工。对证据十真实性无异议，该协议与原告的真实想法不一致，因为在装修前必须有消防验收合格，进行的约定是相互矛盾，保证五一验收完毕，施工时间是五一之前施工完毕，应以消防验收完开始计算装修时间，没有验收合格，不能进行擅自装修。对证据十一真实性无异议。对证据十二真实性无异议，并不能证明被告按照协议约定为原告准备了通水、通电设施。经本院现场勘验，该楼房内隔墙已被拆除，有白色用水管道，楼墙北侧有电表箱，门口有南北方向柏油路，通向新华路的道路没有开通。诉讼中，原告向临清消防大队提出申请，临清消防大队以嘉和公司申报的建筑面积与实际面积严重不符为由，于2013年10月23日作出声明，撤销了2013年4月24日为运河半岛8号楼出具的“建设工程竣工验收消防复查意见书”。二被告对临清消防大队出具的声明提出异议，认为被告并未收到该撤销决定书，该声明不是具体的行政行为的法律文书。假设该消防验收意见书被撤销，应当告知行政相对人在法定期限内有权申请行政复议或者提起行政诉讼。庭审中原告要求被告双倍返还定金40万元、租赁费145000元、施工押金3000元，共计54.8万元。要求被告赔偿经济损失5万元，是按照同期贷款利率标准进行计算的。原告认为第二被告没有对出租房屋进行所有权登记，并且该房产尚未竣工就委托第一被告对外出租，存在严重过错，应与第一被告承担连带责任。被告不同意原告的诉请，被告认为签订正式租赁合同后，定金已充抵商铺的租金，不存在返还定金的问题。对原告已交纳145000元的租金无异议，不同意返还，要求继续履行合同，押金3000元在装修完成后退还原告。经济损失5万元无证据不同意赔偿。诉讼中，根据原告的申请，本院依法查封了被告名下的部分存款。本院认为，原告赵淑芝与被告普菲特公司签订商铺租赁合同后，根据合同的约定及法律的规定，原来的定金已充抵了商铺的租金，原告要求被告双倍返回定金，不符合法律规定，依法应予以驳回。签订租赁合同后，原告因所租赁的楼房未经消防验收，配套设施不全，使商铺不具备经营价值，无法按照合同的约定经营商场幼儿园，原告要求解除合同，被告不同意解除合同。在本案审理中，原告对被告提交的临清消防大队出具的“建设工程竣工验收消防复查意见书”提出异议，消防部门经过复核，撤销了该意见书，被告主张所租赁的房屋已经具备了出租的条件，证据不足，根据原、被告签订的“8#补充协议”，被告许诺保证商业街整体验收完毕，现临清消防大队撤销了消防复查意见书，原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同应当予以支持。因该消防复查意见书于2013年10月23日被撤销，故之后的房屋租金应由被告返回原告，金额为5638.9元（145000元÷6÷30×7），被告同时返回原告140000元的保证金、3000元的押金，共计148638.9元。被告嘉和公司作为出租房屋的所有权人，其将不具备出租条件的楼房交给被告普菲特公司进行出租经营，存有过错，应当与普菲特公司承担连带责任。原告要求被告赔偿经济损失50000元，无据证明，对该项请求依法应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十四条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决如下：一、解除原告赵淑芝与被告临清普菲特市场经营管理有限公司签订的《商铺租赁合同》。二、被告临清普菲特市场经营管理有限公司于判决生效后十日内返还原告租赁费、保证金、押金148638.9元。被告临清市嘉和置业有限公司承担连带责任。三、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告申请执行的期间为本判决生效后自动履行期限届满之日起二年。案件受理费9880元，原告承担6607元，被告临清普菲特市场经营管理有限公司承担3273元。保全费3520元，由被告临清普菲特市场经营管理有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，并交纳上诉费，上诉于山东省聊城市中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　王禄生审　判　员　　王　星人民陪审员　　刘晓燕二〇一三年十二月十六日书　记　员　　张　昕关注微信公众号“”