（2013）雨铁民初字第973号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2014-04-29
案件名称
付美玲与杨六平、沈明东房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市雨花台区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
付美玲,沈明东,杨六平
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2013）雨铁民初字第973号原告付美玲，女，1955年2月15日生，汉族，退休。被告沈明东，男，1947年12月12日生，汉族，退休。委托代理人戴红军，江苏富建律师事务所律师。被告杨六平，男，1958年8月12日生，汉族，无业。委托代理人杨凯，男，1984年2月16日生，汉族，无业。原告付美玲诉被告沈明东、杨六平房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈寅适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付美玲、被告沈明东的委托代理人戴红军、被告杨六平的委托代理人杨凯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告付美玲诉称，2006年5月8日，原告付美玲与被告杨六平各出资一半，向被告沈明东购买位于南京市雨花台区春江新城韩府坊＊＊幢＊单元＊＊＊＊室一套，并约定待条件成就后将该套房屋的产权办理在付美玲与杨六平名下。2013年初沈明东曾联系付美玲要求将该房屋过户给付美玲一人，但提出了500000元过户费的要求，并声称如不满足其条件，其宁可违约也不过户，被付美玲拒绝。现合同约定的过户条件已成就，付美玲向沈明东提出要求其履行合同时，却被告知沈明东和杨六平已另行签订了房屋过户协议，且该房屋已过户到案外人名下。付美玲认为，沈明东与杨六平私自于2013年3月签订房屋过户协议，并将房屋过户至案外人名下的行为违反了2006年5月所签订的房屋转让协议，严重侵害了付美玲的合法权益，应当认定该过户协议无效。故诉至法院，请求法院判令：1、被告沈明东与被告杨六平2013年3月16日所签订的房屋过户协议无效；2、诉讼费由被告承担。被告沈明东辩称，1、被告沈明东与原告付美玲、被告杨六平签订合同时，付美玲、杨六平自述是夫妻关系，沈明东因为年龄已长，未查证结婚证，但符合一般常人处事规则；2、根据我国一物一权的基本法理，以及司法实践，除商用房以外，尚无经济适用房或者住宅用房出售给没有亲属关系（夫妻、兄弟、姐妹、父子）等人员共有的实例，本案中付美玲、杨六平共同签订房屋买卖合同，使沈明东容易产生合理信赖；3、沈明东并不知道付美玲、杨六平为按份额共有关系，付美玲、杨六平也从未明示过该房屋为各自出资一半；4、基于对杨六平的合理信任，除合同签订时是两人到场以外，其他事项均为杨六平独自办理，杨六平的行为已经构成表见代理；5、涉案房屋系拆迁安置房当时不能办理过户，2013年3月沈明东与杨六平签订的过户协议是情势变更后的补充；6、付美玲明知杨六平的交易行为，现付美玲的诉讼行为系后悔行为，而非维权行为；7、本案付美玲申请撤销合同无任何法律依据，沈明东对过户行为无任何恶意。被告杨六平辩称，1、被告杨六平购买的是被告沈明东的房产，该房产为沈明东个人所有，因而杨六平购买该房产不存在侵害付美玲权益问题；2、2006年所签订的协议，杨六平与付美玲之间没有任何约定相互之间有告知义务，不管沈明东将房产过户给杨六平与付美玲还是过户给他们其中任何一人，杨六平与付美玲之间没有相互告知义务；3、过户该房屋时系沈明东主动联系的杨六平，并提出340000元（开始为400000元）的过户费，声称如不满足该条件，其宁可违约也不过户，沈明东主动违反2006年协议的条款，杨六平被动接受沈明东的要求，故此才有了2013年3月16日新的过户协议，因此付美玲应单独起诉沈明东，不应起诉杨六平；4、在房屋过户过程中沈明东专门查验了杨六平婚姻关系证明，并且要求杨六平的妻子王某某在过户协议上签字，实际上沈明东清楚杨六平与付美玲并非夫妻关系。经审理查明，2006年5月8日原告付美玲、被告杨六平与被告沈明东签订房屋转让协议，约定：“沈明东将其名下位于南京市雨花台区铁心桥春江新城韩府坊＊＊幢＊＊＊＊室经济适用房转让给杨六平、付美玲。该房屋的购房款由杨六平、付美玲支付。待该房屋允许上市之时，沈明东无条件配合杨六平、付美玲办理过户更名手续，产生的所有费用由杨六平、付美玲承担。杨六平、付美玲一次性给予沈明东答谢费20000元，沈明东立即把意向性购房协议书及购房发票交由杨六平、付美玲保管。”沈明东在收到20000元的答谢费后，于2006年5月17日将“意向性购房协议书”及“雨花城镇综合开发公司结算凭证”各一份交付给了杨六平。2009年12月15日，沈明东与南京市雨花台城镇建设综合开发有限公司签订了韩府坊＊＊幢＊单元＊＊＊＊室的经济适用房买卖契约（建筑面积109.69平方米），后购房款、维修基金、契税、土地登记费均由杨六平、付美玲支付。庭审中，沈明东认可上述款项费用是由杨六平支付，但称该款项费用是否是杨六平、付美玲共同支付并不清楚，而杨六平、付美玲庭审中共同确认购房款、维修基金、契税、土地登记费，包括答谢费在内，共计225359.40元均由杨六平、付美玲各自负担一半。2013年3月16日，沈明东与杨六平单独签订“雨花台区春江新城小区韩府坊＊＊幢＊＊＊＊室过户协议”，约定：“雨花台区春江新城小区韩府坊＊＊幢＊＊＊＊室的过户，杨六平给付沈明东购房补偿款为340000元。2013年3月16日前，杨六平以现金形式支付沈明东200000元，沈明东收到现金后，出具收条给杨六平，同时余款由杨六平向沈明东出具一张欠条：欠＊＊＊＊室购房补偿款140000元。沈明东收到杨六平给付的购房补偿款200000元后，将房屋过户杨六平妻子。过户产生的所有费用由杨六平支付。”该过户协议签订当日杨六平支付了沈明东购房补偿款200000元，后沈明东在确认杨六平的妻子王某某的身份后，将该房屋过户给了王某某。另查明，涉案房屋自2006年起一直由付美玲实际使用。上述事实有双方当事人的陈述，原告付美玲提交的2006年5月8日房屋转让协议、南京市经济适用住房买卖契约、2011年1月20日销售不动产统一发票、契税完税证、维修基金专用收据、土地登记费收据、契税纳税申报表、有线数字电视收费发票、物业管理费收据、2013年3月16日雨花台区春江新城小区韩府坊＊＊幢＊＊＊＊室过户协议、房产证，被告杨六平提交的2013年6月9日销售不动产统一发票、转让手续费发票、2006年5月9日答谢费收条、2013年3月16日购房补偿款收条、被告沈明东提交的2006年5月17意向性购房协议书收条等证据予以证实。本院认为，本案中原、被告所争议的焦点为2013年3月16日沈明东与杨六平签订的“雨花台区春江新城小区韩府坊＊＊幢＊＊＊＊室过户协议”是否有效。针对该争议焦点，原告付美玲认为，在2006年5月8日原告付美玲、被告杨六平已与被告沈明东签订房屋转让协议的前提下，2013年3月16日沈明东在明知共同买房人是付美玲和杨六平，加价无望的情况下，为加价获取利益，私下与杨六平另行签订“雨花台区春江新城小区韩府坊＊＊幢＊＊＊＊室过户协议”，将该房屋过户给案外人杨六平的妻子王某某名下；2013年3月16日杨六平在明知与付美玲系共同各半出资购买该房屋的情况下，对付美玲的出资于不顾，为个人取得该房屋产权，私下同意与沈明东签订“雨花台区春江新城小区韩府坊＊＊幢＊＊＊＊室过户协议”，与沈明东将该房屋产权过户至杨六平的妻子王某某名下。沈明东、杨六平为谋私利，置付美玲的利益不顾，在付美玲不知情的情况下，恶意串通，严重损害了付美玲的合法权益，故沈明东与杨六平2013年3月16日签订的“雨花台区春江新城小区韩府坊＊＊幢＊＊＊＊室过户协议”应属无效。被告沈明东认为，2006年5月8日付美玲、杨六平与沈明东签订房屋转让协议时自称夫妻，沈明东对此产生误解故未查验结婚证。在整个交易的过程中均是杨六平作为代表与沈明东办理相关手续，沈明东对付美玲与杨六平之间是否是按份共有关系并不知情，付美玲、杨六平也从未向沈明东明示过该房屋为两人按份共有关系。2013年3月16日沈明东与杨六平签订的过户协议是对原合同情势变更后的补充，整个交易过程中沈明东的行为符合一般正常的交易习惯及正常人的理解能力。故沈明东认为，对杨六平的履行就应当视为对付美玲与杨六平的全部履行。现付美玲的诉讼行为系后悔行为，而非维权行为。沈明东对2013年的过户行为无任何恶意。被告杨六平认为，该房产为沈明东个人的私有财产，杨六平购买沈明东的该房产并未损害付美玲的权益。杨六平与付美玲之间没有任何约定相互之间有告知义务。过户该房屋时沈明东主动联系杨六平并加价，沈明东系主动违反2006年协议的条款，杨六平被动接受沈明东的要求，才签订的2013年3月16日新的过户协议，因此付美玲应单独起诉沈明东，与杨六平无关。在房屋过户过程中沈明东专门查验了杨六平婚姻关系证明，并且要求杨六平的妻子王某某在过户协议上签字，因此沈明东系明知杨六平与付美玲非夫妻关系。本院认为，被告沈明东与被告杨六平在明知2006年5月8日沈明东、杨六平、付美玲已签订房屋转让协议的前提下，被告沈明东为加价私下与杨六平另行签订“雨花台区春江新城小区韩府坊＊＊幢＊＊＊＊室过户协议”，且沈明东在查验得知杨六平妻子为案外人王某某的情况下，仍坚持同意将该房屋过户给杨六平的妻子王某某名下。杨六平在明知与付美玲系共同出资的情况下，对付美玲的出资及付美玲自2006年起已居住使用的实际于不顾，私下同意加价与沈明东签订“雨花台区春江新城小区韩府坊＊＊幢＊＊＊＊室过户协议”，与沈明东一同将该房屋产权过户至自己妻子王某某名下。沈明东、杨六平为了各自的利益，无视付美玲的权利，故该过户过程中的主观意识应属恶意。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。”第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”据此，本院确认沈明东与杨六平于2013年3月16日签订的“雨花台区春江新城小区韩府坊＊＊幢＊＊＊＊室过户协议”应属无效。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律的规定，判决如下：被告沈明东与被告杨六平于2013年3月16日签订的雨花台区春江新城小区韩府坊＊＊幢＊＊＊＊室过户协议无效。本案案件受理费10710元，减半收取5355元，由被告沈明东与被告杨六平承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费10710元（附：南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10105901040001276）。审 判 员 陈 寅二０一三年十二月十六日见习书记员 孔慧萍 更多数据：