（2013）深中法房终字第1998号

裁判日期: 2013-12-16

公开日期: 2014-04-18

案件名称

邹伟章与深圳市小梅沙实业股份有限公司房屋租赁合同纠纷

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

邹伟章,深圳市小梅沙实业股份有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百二十七条，第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款，第一百一十六条，第一百一十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2013）深中法房终字第1998号上诉人（原审被告、反诉原告）：邹伟章，男，汉族，1969年6月5日出生。委托代理人：薛国超，广东广和律师事务所律师。委托代理人��李慧芳，广东广和律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市小梅沙实业股份有限公司。法定代表人：袁碧元，董事长。委托代理人：吴威，广东一言律师事务所律师。委托代理人：罗军华，广东一言律师事务所律师。上诉人邹伟章因与深圳市小梅沙实业股份有限公司（以下简称小梅沙股份公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市盐田区人民法院（2013）深盐法房初字第101号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：双方于2009年10月1日，签订《深圳市房地产租赁合同书》，约定：小梅沙股份公司将位于盐田区小梅沙村12号某某酒店某楼房地产出租给邹伟章使用，租赁房地产建筑面积共计785平方米，租赁期限自2009年10月1日起至2017年1月14日止（其中前三个月为��修期，免租金），每月租金为18800元，租赁房地产用途为“卡拉OK、西餐”。小梅沙股份公司收取租赁保证金4万元，合同期满时，小梅沙股份公司向邹伟章返还保证金，合同期内中途退出，小梅沙股份公司可不予返还保证金。双方还约定：邹伟章拖欠租金一个月以上或者邹伟章拖欠可能导致小梅沙股份公司损失的各项费用达2万元以上或者邹伟章利用租赁房地产进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的，小梅沙股份公司可就因此造成的损失不予退还租赁保证金；邹伟章支付违约金5万元。2009年10月1日，双方签订《补充协议》，约定：一、邹伟章承诺对租赁房地产作为卡拉OK经营场所进行高标准装修，如因小梅沙股份公司原因在合同期内提前终止合同的，小梅沙股份公司应按邹伟章投资室内装修金额以折旧方式给予邹伟章赔偿，如因邹伟章原因在合同期内提前终止合同的，邹伟章投资的室内装修无偿归小梅沙股份公司所有；二、如遇国家建设需要拆迁租赁房地产而造成提前终止合同时，双方应无条件服从，对邹伟章投入的室内装修（含广告牌）的赔偿全部归邹伟章所有；三、合同期满或经双方协商提前终止合同的，邹伟章接手经营后所添置的可动产的电器及经营设施（非装嵌入墙部分），邹伟章有权处理，原小梅沙股份公司设施和可动产物品归小梅沙股份公司所有；四、邹伟章将租赁房地产作为卡拉OK场所进行经营，小梅沙股份公司提供经营场所的营业执照供邹伟章使用，小梅沙股份公司负责年审及办理相关手续，相关费用由邹伟章承担；邹伟章必须严格守法经营，如因邹伟章违法经营而给小梅沙股份公司造成的任何损失，小梅沙股份公司有权向邹伟章追讨；五、邹伟章经营场地补漏以及对房屋装修或改变主体结构而造成��漏水或其它原因，由邹伟章自行处理解决；六、若邹伟章经消防部门批准后堵塞原通往经营场地的通道（即假日酒店南大门侧），小梅沙股份公司同意酒店大堂、电梯等通道资源与邹伟章共享，使用费用另协商；七、合同期内，每满2年后房屋月租金在上年基础上提高5%；八、本补充协议与双方订立的编号为深（盐）XXXX的《深圳市房地产租赁合同书》互为补充。2010年12月30日，双方签订《协议书》，约定：一、截止2010年11月30日，邹伟章拖欠小梅沙股份公司租金、水电费共105620元；二、基于邹伟章在对卡拉OK装修期间受客观因素影响和广告牌中的投入等因素考虑，小梅沙股份公司同意对邹伟章减免2个月的场地租金37600元；三、邹伟章向小梅沙股份公司作出承诺：1、以上所拖欠的租金和水电费在扣除减免2个月场地租金后所剩68020元，于2011年1月30日一次性支付给小梅沙��份公司。2、从2010年12月1日起，若出现拖欠租金或水电费超出2个月（含2个月），小梅沙股份公司可作停水电或依照合同相关条约处理。3、在不影响邹伟章正常经营情况下，支持小梅沙股份公司对假日酒店的维修工程；四、双方是合作的主体，日后的合作中，应互相体谅、互相理解、互相支持，创双赢的局面；五、本协议在邹伟章交清欠款68020元之日起生效。原审另查明：2003年6月11日，深圳市公安局消防支队盐田大队出具《关于小梅沙假日酒店装修工程消防验收的意见》，认定涉案房屋在消防方面具备使用条件，同意投入使用。2011年7月9日，深圳市公安局盐田分局消防监督管理大队，就涉案租赁房产出具《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。原审再查明：2010年8月30日，深圳市公安局梅沙派出所出具《证明》，称2010年8月28日03时03分许，其辖区发生一起故意损坏财物案。事主谢思敏报称，其盐田区小梅沙某某酒店某楼KTV被20多名男子持水管砸坏东西，被砸坏法国力素牌话筒一套（价值2300元）、诺基亚3100型手机一部（价值1038元）、燕鹏牌验钞机一台（价值1500元）、水晶烟灰缸一个（价值200元）等物品。其损坏的物品直接影响到俱乐部的正常营业，造成经济损失2万元。2013年4月18日，深圳市公安局梅沙派出所出具《关于回复（2013）深盐法房初字第101号协查查询通知书》，称2012年7月25日，其受理了一宗在盐田区小梅沙假日酒店夏威夷卡拉OK保时捷房的吸毒案，在酒店夏威夷卡拉OK保时捷房当场抓获涉嫌吸毒人员21人，并从现场缴获毒品“K粉”约25克及吸毒工具吸管、盘子等物品。该案被治安拘留10人，刑事拘留4人，盐田区人民检察院对刑事拘留4人不予批捕。盐田公安分局对案件主犯谢宏文变更强制措施，现正在取保候审阶段，当时在刑事拘留期间，其对小梅沙假日酒店夏威夷卡拉OK有采取过查封，在2012年11月份对小梅沙假日酒店夏威夷卡拉OK解封。原审最后查明：2011年12月15日，邹伟章向小梅沙股份公司缴纳2011年5月份租金，2012年1月16日，邹伟章向小梅沙股份公司缴纳2011年6月和7月份租金，2012年7月20日，邹伟章向小梅沙股份公司缴纳2011年11月份租金。2011年11月份之前（含2011年11月份）的租金邹伟章已经支付完毕。至本案一审辩论终结前，邹伟章未向小梅沙股份公司支付2011年12月份以后的租金。小梅沙股份公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、邹伟章腾空、搬离并交还租赁房屋；3、邹伟章支付租金直至交还租赁房屋为止（暂计算至2013年1月份为止的租金为276360元；4、邹伟章支付违约金5万元；5、不予退还邹伟章租赁保证金4万元；6、邹伟章承担本案全部诉讼费用。经原审法院释明，小梅沙股份公司选择主张违约金而放弃主张租赁保证金。邹伟章向原审法院提起反诉，请求判令：一、解除小梅沙股份公司与邹伟章于2009年10月1日订立的《房地产租赁合同》及其《补充协议》；二、小梅沙股份公司赔偿邹伟章的装修损失3855253.75元；三、小梅沙股份公司赔偿邹伟章的经营损失40万元；四、小梅沙股份公司双倍退还邹伟章租赁保证金8万元；五、小梅沙股份公司支付邹伟章违约金5万元；六、由小梅沙股份公司承担本案全部诉讼费用。原审法院经审理认为：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付，出租人可以解除合同。邹伟章称2011年9月小梅沙股份公司曾承诺以后只要交当月的租金即可，但是没有就此举证。原审法院对此��见不予采纳。邹伟章自2011年12月起拖欠租金，已构成根本违约，小梅沙股份公司可以据此解除双方之间的房屋租赁关系。小梅沙股份公司主张按照每月19740元的标准支付拖欠的租金，因为双方于2009年10月1日约定“合同期内，每满2年后房屋月租金在上年基础上提高5%”，故原审法院对于小梅沙股份公司的主张予以支持。双方的租赁关系解除后，邹伟章亦应当按照每月19740元的标准支付占有使用费。根据双方签订的《深圳市房地产租赁合同书》，租赁保证金属于“违约定金”，具有定金性质。小梅沙股份公司选择要求邹伟章支付违约金而退还邹伟章“租赁保证金”，原审法院予以认可。小梅沙股份公司主张违约金数额为5万元，邹伟章提出对违约金进行调整。原审法院认为，由于邹伟章的违约行为，必然造成小梅沙股份公司收回房屋后须另寻其它租户。故在合理的时间��，涉案房屋空置期间的租金损失属于小梅沙股份公司的合理损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，并参酌涉案房屋的租金情况，原审法院认定小梅沙股份公司主张的违约金未高于法定标准，原审法院予以支持。扣除小梅沙股份公司应当退还邹伟章的4万元的租赁保证金，邹伟章实际应向小梅沙股份公司支付违约金1万元。由于本案系邹伟章拖欠租金而致违约，解除房屋租赁关系的过错在于邹伟章，而且小梅沙股份公司未表示同意利用已形成附合的装饰装修物，故邹伟章基于小梅沙股份公司违约而提出的第二、三、四、五项反诉请求没有事实和法律依据，原审法院均不予支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一��六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《深圳经济特区房屋租赁条例》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款的规定，判决：一、小梅沙股份公司与邹伟章之间的房屋租赁关系于2013年2月28日起解除；二、邹伟章应于该判决生效之日起十日内迁离深圳市盐田区小梅沙村12号某某酒店某楼房产；三、邹伟章应于该判决生效之日起三日内按照19740元／月的标准向小梅沙股份公司支付自2011年12月起至双方房屋租赁关系解除之日止的租金；四、邹伟章应于该判决生效之日起三日内按照19740元／月的标准向小梅沙股份公司支付自双方房屋租赁关系解除次日起至该判决确定的迁离之日止的占有使用费；五、邹伟章��于该判决生效之日起三日内向小梅沙股份公司支付违约金1万元；六、驳回小梅沙股份公司的其它诉讼请求；七、驳回邹伟章的其它反诉请求。案件本诉受理费减半收取为3397元，由小梅沙股份公司负担371元，邹伟章负担3026元，多收取的3398元，原审法院予以退回。邹伟章应负担的费用于该判决生效之日起三日内迳付小梅沙股份公司。案件反诉受理费减半收取为10470元，由小梅沙股份公司负担95元，邹伟章负担10375元，多收取的10471元，原审法院予以退回。小梅沙股份公司应负担的费用于该判决生效之日起三日内迳付邹伟章。上诉人邹伟章不服原审判决，向本院提起上诉称：一、导致房屋租赁合同解除的过错在小梅沙股份公司，而不在邹伟章。邹伟章与小梅沙股份公司在2009年10月1日签订的《深圳市房地产租赁合同书》第六条约定：涉案房产用途为经营卡拉OK、西餐；第��一条明确约定小梅沙股份公司应确保交付的租赁房地产及其附属设施能实现租赁目的，并保证其安全性符合有关法律、法规或规章的规定。然而直到2011年7月9日，涉案房产才取得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，也就是说小梅沙股份公司没有在《深圳市房地产租赁合同书》约定的起租时间之前完成消防整改义务，获得消防安全合格证明，导致涉案房屋在2011年7月9日后才符合使用条件，在此之前涉案房产都无法为邹伟章所用，根本无法正常经营，最终导致经营不善，一直处于亏损状态。对此，小梅沙股份公司存在重大过错，已属根本违约。此外，小梅沙股份公司所称的邹伟章拖欠租金也不属实。2010年9月小梅沙股份公司经董事会决定承诺邹伟章今后只需要交付当月的租金即可，之前所欠6个月的租金可待邹伟章盈利后再另行支付。邹伟章依此��诺每月按时交付租金，但小梅沙股份公司为了保障自己利益，不让之前所欠的租金超过诉讼时效，在开具发票时将租金时段均往前提，邹伟章如此交付租金直到2012年7月，小梅沙股份公司又要求邹伟章缴纳全部租金，且拒不接收当月租金，并以此为由对涉案房产采取停水停电措施，全然不顾此前的承诺与邹伟章的经营状况。二、原审法院判决邹伟章迁离涉案房产并支付房租、占有使用费及违约金，没有事实和法律依据。因2012年7月26日起，小梅沙股份公司开始对涉案房产采取停水停电措施，经多次交涉无效，邹伟章己于2012年12月21日委托广东扬权律师事务所发函致小梅沙股份公司，要求解除涉案房地产租赁合同，并于几日后搬离了涉案房产。然小梅沙股份公司不仅对邹伟章的请求置之不理，也拒绝配合邹伟章对搬离涉案房产做相关交接工作。邹伟章认为邹伟章与小梅沙股份公司签订的《深圳市房地产租赁合同书》应当于邹伟章发函致小梅沙股份公司之日解除，原审法院判决邹伟章与小梅沙股份公司签订的《深圳市房地产租赁合同书》于2013年2月28日起解除，明显不公。此外，原审法院判决早己搬离涉案房产的邹伟章再次搬离已没有实际意义。邹伟章向小梅沙股份公司提出解除租赁合同并搬离涉案房产，本身就是为了防止扩大各自的损失，邹伟章在2012年年底搬离涉案房产，未再使用涉案房产，其后的租金或占有使用费便无从说起。即便说涉案房产空置期的租金损失那也是小梅沙股份公司未采取合理手段防止扩大的损失，应当由其承担。三、因小梅沙股份公司根本违约，导致双方租赁合同提前解除，应当赔偿邹伟章的装修损失与经营损失，并按照《深圳市房地产租赁合同书》第二十条约定双倍退还邹伟章租赁保证金8万元，并支付��约金5万元。邹伟章为此上诉，请求判令：1、撤销原审判决；2、小梅沙股份公司赔偿邹伟章的装修损失3855253.75元；3、小梅沙股份公司赔偿邹伟章的经营损失40万元；4、小梅沙股份公司双倍退还邹伟章租赁保证金8万元；5、判令小梅沙股份公司支付邹伟章违约金5万元；以上第二、三、四、五项共计4385253.75元。6、小梅沙股份公司承担本案的全部诉讼费用。被上诉人小梅沙股份公司答辩称：一、涉案房屋出租时符合消防法律规定，依法向租赁部门登记备案，营业前安检证延迟办理原因在于邹伟章。二、至一审终结前，邹伟章一直未支付2011年12月份以后的租金，拖欠租金达一年以上，构成根本违约。三、邹伟章在2012年7月25日晚，容留他人吸毒，利用出租房屋进行非法活动，也构成根本违约。四、在邹伟章构成根本违约以及派出所要求查封期间停水停电避免意外发生的��提下，停水停电是符合双方约定和公安机关的要求的，也是合法行使抗辩权的方式。五、邹伟章在自身已构成根本违约的情况下，是不具有法律规定的合同解除权，同时其一直占有涉案房屋，不理会法院要求返还租赁物的调解建议，理应支付租金及占有使用费。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回邹伟章的全部诉讼请求。本院经审理查明：在二审期间，邹伟章承认并未将涉案房屋的钥匙交还给小梅沙股份公司，并表示早在2012年12月份即已经搬离涉案房屋。本院要求邹伟章在2013年11月15日前将钥匙交给小梅沙股份公司或者通过本院转交，如邹伟章没有按照本院要求交还钥匙，小梅沙股份公司在2013年11月16日即可自行接收涉案房屋，2013年11月16日可认定为双方交接涉案房屋的日期，双方当庭均表示同意。邹伟章在庭后没有按本院要求交还钥匙。除以上事实外，原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。原审法院认定涉案房屋租赁合同及补充协议有效，认定正确。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付，出租人可以解除合同。在本案中，邹伟章自2011年12月起未再支付租金，小梅沙股份公司可以要求邹伟章支付拖欠的租金，并有权解除合同。小梅沙股份公司2013年1月30日起诉要求解除合同，邹伟章于2013年2月28日收到起诉状，原审法院确认双方之间的租赁合同于2013年2月28日解除，并判决邹伟章按19740元的月租金标准向小梅沙股份公司支付2011年12月起至2013年2月28日期间租金，处理正确。因涉案房屋在二审诉讼期间已于2013年11月16日交接，对原审判决第二项，本院依法予以撤销。邹伟章上诉称涉案房产直到2011年7月9日才取得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，小梅沙股份公司没有按照租赁合同的约定在起租日之前完成消防整改义务，小梅沙股份公司没有保证涉案房产的安全性符合规定，构成根本违约。本院认为，邹伟章在承租涉案房产后对涉案房产进行了装修，只有在装修完成后才能办理消防安全检查手续。双方租赁合同并未约定由小梅沙股份公司负责办理《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，邹伟章也未提交证据证明系小梅沙股份公司的原因导致不能及时办理《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。在2012年7月25日被公安机关查封前，邹伟章也没有以此主张小梅沙股份公司构成根本违约，要求解除合同，而是继续履行合同。在反诉状中，邹伟章表示由��气候原因导致2010年7月份才完成装修准备营业，并未提到小梅沙股份公司迟延办理消防安全检查手续的问题。邹伟章有关小梅沙股份迟延办理消防安全检查手续构成根本违约的主张，缺乏事实和法律依据。在合同解除后，邹伟章应当将房屋交还给小梅沙股份公司。邹伟章虽然于2012年12月份即搬离涉案房屋，但并未将钥匙交还给小梅沙股份公司，应视为未向小梅沙股份公司交还房屋，应当支付自合同解除之日起至房屋交还之日止的房屋占有使用费。在二审期间，邹伟章未按本院要求在2013年11月15日前交还涉案房屋的钥匙，小梅沙股份公司可以而且应当按照本院要求在2013年11月16日接收涉案房屋，本院认定涉案房屋已于2013年11月16日交还小梅沙股份公司。邹伟章应当支付2013年3月1日至2013年11月15日的房屋占有使用费。至于房屋占有使用费的标准，因邹伟章在2012年12月份��离涉案房屋后一直没有及时交还钥匙，小梅沙股份公司在起诉后，也没有积极要求办理交接手续。双方对涉案房屋长时间空置所造成的租金损失均有过错，该期间的租金损失应当应由双方分担。原审法院判决由邹伟章按之前租金标准支付房屋占有使用费，未考虑到小梅沙股份公司对于损失的扩大也负有责任。考虑到双方对于上述损失的发生过错相当，本院酌情认定邹伟章应当按照之前租金标准的一半（即每月9870元）支付2013年3月1日至2013年11月15日期间的房屋占有使用费共计83895元。按照合同约定，邹伟章拖欠租金一个月以上，小梅沙股份公司可以要求邹伟章支付违约金5万元，原审法院判决邹伟章支付违约金5万元（扣除小梅沙股份公司应当退还的4万元租赁保证金后，小梅沙股份公司还应当向邹伟章支付违约金1万元），处理正确。双方2009年10月1日签订的补充协议��定，如因邹伟章原因在合同期内提前终止合同的，邹伟章投资的室内装修无偿归小梅沙股份公司所有。在本案中，涉案合同系因邹伟章违约而解除，原审法院驳回邹伟章有关装修损失的反诉请求，处理正确。邹伟章反诉还要求小梅沙股份公司向其双倍返还租赁保证金、支付违约金及赔偿经营损失，因邹伟章为违约方，其上述请求没有法律依据，原审法院驳回邹伟章的上述反诉请求，处理正确。综上，邹伟章的上诉部分有理，对有理的部分，依法应予支持，对无理的部分，依法应予驳回。原审法院认定事实正确，但在认定合同解除后至房屋交还期间的房屋占有使用费时未考虑到小梅沙股份公司的减损义务，对该期间房屋占有使用费的处理不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条、第一百一十九条第一款、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市盐田区人民法院（2013）深盐法房初字第101号民事判决第一项、第三项、第五项、第七项；二、撤销深圳市盐田区人民法院（2013）深盐法房初字第101号民事判决第二项、第六项；三、变更深圳市盐田区人民法院（2013）深盐法房初字第101号民事判决第四项为：邹伟章应于本判决生效之日起三日内向深圳市小梅沙实业股份有限公司支付2013年3月1日至2013年11月15日期间的房屋占有使用费83895元。四、驳回深圳市小梅沙实业股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利��。本案一审本诉案件受理费3397元（已由深圳市小梅沙实业股份有限公司预交），由深圳市小梅沙实业股份有限公司负担2500元，由邹伟章负担897元；一审反诉案件受理费10470元（已由邹伟章预交），由邹伟章负担。二审案件受理费17264元（已由邹伟章预交），由深圳市小梅沙实业股份有限公司负担1264元，由邹伟章负担16000元。本判决为终审判决。审　判　长　陈　明　亮代理审判员　路　德　虎代理审判员　朱　　　　宽二〇一三年十二月十六日书　记　员　廖冉冉（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条：当事人可以约��一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人��合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。关注公众号“”