（2013）建南民初字第467号

裁判日期: 2013-12-16

公开日期: 2014-04-29

案件名称

原告刘志勇、刘明玉与被告江苏海峡商业管理有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

南京市建邺区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘志勇,刘明玉,江苏海峡商业管理有限公司,江苏海峡投资有限公司,江苏圆泰置业有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第十三条，第六十条第一款，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条

全文

南京市建邺区人民法院民事判决书（2013）建南民初字第467号原告刘志勇，男，1970年12月8日生，汉族，无业。原告刘明玉，女，1977年6月25日生，汉族，南京XX服饰有限公司员工。以上两原告共委托代理人邢永峰，江苏天豪律师事务所律师。被告江苏海峡商业管理有限公司，住所地在本市建邺区江东中路311号。法定代表人刘训龙，董事长。被告江苏海峡投资有限公司，住所地在本市建邺区江东中路311号1009室。法定代表人刘训龙，董事长。被告江苏圆泰置业有限公司，住所地在本市江东中路311号中泰国际广场6幢5楼。法定代表人刘训龙，董事长。以上三被告共委托代理人孔敏，上海锦天城（南京）律师事务所律师。原告刘志勇、刘明玉诉被告江苏海峡商业管理有限公司（以下简称“海峡管理公司”）、江苏海峡投资有限公司（以下简称“海峡投资公司”）、江苏圆泰置业有限公司（以下简称“圆泰置业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员高福罡独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘明玉及两原告委托代理人邢永峰，三被告的共同委托代理人孔敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘志勇、刘明玉诉称，原告于2006年2月与被告圆泰置业公司签订商品房买卖合同，购买了位于被告开发的位于本市江东中路305号中泰国际广场XX幢XX23室及X-71室。在签订买卖合同前，被告圆泰置业公司曾做宣传称保证年收益8%，可以5年后回购等，但在原告付款签约时，被告圆泰置业公司将当初宣传的承诺进行分割，一方面与原告签订买卖合同，另一方面其关联公司江苏中豪威尔商业管理公司（以下简称“中豪威尔公司”）与原告签订《委托经营管理合同》，规定收益保障及回购义务的内容。《委托经营管理合同》约定原告将房屋委托��豪威尔公司经营管理，中豪威尔公司按期给付经营管理收益，如果中豪威尔公司无故单方面终止履行合同，需向原告支付已付房款30%的违约金，并对房屋回购进行了约定。后原告得知，2007年7月，被告圆泰置业公司的股东浙江东方集团控股有限公司将其持有被告40.507%的股权已转让给中豪威尔公司，2009年1月，被告圆泰置业公司的另一股东浙江友诚控股公司将其持有的59.493%股权转让给江苏中豪威尔商业投资有限公司（以下简称“中豪威尔投资公司”），而中豪威尔公司和中豪威尔投资公司的法定代表人均是吴国忠。通过股权转让，被告圆泰置业公司股东在收取房屋销售款后完全脱离，且两份股权转让的价款等事宜全部使用帐外交割的方式，外人无法得知。《委托经营管理合同》签订后，中豪威尔公司曾拖欠原告租金收益，经原告多次追讨后陆续支付，自2006年起至2013年1月合计少付12715.24元，且2013年2月起未支付任何租金收益。2011年5月，吴国忠、王建宏已将其持有的中豪威尔公司100%股权全部转让给被告海峡投资公司，同时在2011年11月，中豪威尔投资公司及中豪威尔公司已将其持有的被告圆泰置业公司的全部股份转让给被告海峡投资公司及海峡管理公司，该两受让方的法定代表人均为孙扬广。原告认为，中豪威尔公司长期不按约定支付租金，已严重损害原告的合法权益，构成根本违约，应承担支付租金及违约金等义务。被告圆泰置业公司采用许诺收益及回购等非法销售方式引诱原告签约，中豪威尔公司股东规避其应承担的履约责任，被告海峡管理公司在明知上述情况下仍然协助其进行股权变更。原告认为，被告海峡管理公司、海峡投资公司、圆泰置业公司存在法人人格混同，应该连带向原告承担合同义务。故原告请求法院判令��一、被告海峡商业公司向原告支付自2007年9月至2013年1月少付租金12715.24元，以及拖欠2013年2月至2013年12月的租金39466.24元，支付违约金161452.49元，并按合同约定回购两套诉争房屋；二、被告海峡投资公司、圆泰置业公司就第一项诉讼请求承担连带责任；三、由三被告承担本案的诉讼费。被告海峡管理公司辩称：一、被告并未少付原告2007年9月至2013年1月的租金，根据相关税法的规定，原告应承担收取租金产生的税费，被告作为扣缴义务人对该部分税款进行代扣代缴，这一事实已经有生效法律文书确认，且其他业主主张房屋收益时也对该事实予以认可。二、被告承认欠付原告自2013年2月至2013年12月的租金，但是与原告主张的数额不同，原告的每月收益应为3398.75元，合计欠付37386.25元，被告承诺积极付款，只是目前商场处于转型期，希望业主谅解，待商场在2014年年初正��营业后，原告的租金是可以得以保障的。三、原告主张总房款30%的违约金，无合同以及法律依据。四、原告主张回购两套商铺不符合合同约定条件，所谓的回购商铺实际为房屋的买卖行为，无论是根据法律规定还是按照双方签订的合同，回购的前提条件都是另行签订房屋买卖契约，但是截止现在该条件未满足，故原告无权主张回购房屋。被告海峡投资公司、圆泰置业公司辩称，原告仅与海峡管理公司存在委托经营管理合同关系，根据合同相对性原则，原告只能向海峡管理公司主张权利，与两被告无关，原告认为三被告存在人格混同亦无任何证据，故原告主张两被告承担连带责任无法律依据。经审理查明，2006年2月11日，原告刘志勇、刘明玉与被告圆泰置业公司签订了两份《商品房买卖契约》，两原告购买了由被告圆泰置业公司开发的位于本市江东中路305号（中泰��际广场）XX幢X-71室、XX幢XX35室两套房屋，房屋的使用功能为商业。2008年4月9日，两原告与中豪威尔公司分别签订两份《委托经营管理合同》，后中豪威尔公司更名为被告海峡管理公司。根据两份《委托经营管理合同》的约定，两原告将其购买的上述两套房屋委托被告海峡管理公司经营管理；经营管理的期限均自2007年9月30日起至2017年9月30日止；在委托经营管理期限内被告海峡管理公司应向两原告支付委托经营管理的收益，被告海峡管理公司应在每月的30日前付清当月的委托经营管理收益；被告海峡管理公司在经营管理期间有权自主决定房屋的具体用途，两原告同意被告海峡管理公司将房屋除自用外，亦可用于转租、联营、业务合作等商业活动，并不需要另行告知；委托经营管理期间的水电、物管、通讯费用由被告海峡管理公司承担；在两原告取得房屋产权证之日起��五年后，两原告有权要求被告海峡管理公司收购该房屋，收购价为两原告购房时的原购入价，在此基础上被告再补偿两原告购房总价款一年期同期银行存款利息，被告每年按申请先后顺序限接受一百套的收购申请，如两原告未排入当年进度内，则可次年提出，收购时双方应另行签订房屋买卖契约。后两原告与被告海峡管理公司又签订两份补充协议，约定两套房屋的建筑面积分别为21.31平方米、18.43平方米，被告海峡管理公司应自2008年5月1日起按实际购房款向两原告支付回报收益，两套房屋的回报收益分别为每年15780.72元、27150.8元。之后，被告海峡管理公司每月实际给付两原告收益分别为1249.31元、2149.44元，即合计3398.75元，两原告在本次诉讼前亦未提出异议。自2013年2月起至2013年12月，被告海峡管理公司未向两原告给付经营收益。庭审中，对于两原告要求被告海峡管��公司收购两套诉争房屋的意见，被告海峡管理公司明确表示拒绝收购。另查明，由于被告海峡管理公司向中泰国际广场业主代扣经营管理收益的税款，位于本市江东中路305号XX幢X层X-XXX室商铺的业主李海甫、李丹曾向本院提起诉讼，认为被告代扣税款缺乏依据，要求被告补足每月拖欠的经营收益（即代扣税款的数额）及利息，本院做出了（2012）建民初字第2100号民事判决书，驳回了李海甫、李丹的诉讼请求，该案双方当事人对一审判决均未提出上诉，该判决已经发生法律效力。还查明，被告海峡管理公司、海峡投资公司、圆泰置业公司均系独立的法人，目前，三被告的法定代表人均为刘训龙。以上事实的查明，有原告提供的宣传材料、商品房销售合同、委托经营管理合同、补充协议、银行对账单、工商登记资料，被告海峡管理公司提供的民事判决书，以及当事��陈述等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告刘志勇、刘明玉与中豪威尔公司签订两份《委托经营管理合同》及补充协议均系当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，自双方当事人签字之日起成立并生效，该两份合同、补充协议对双方均依法产生约束力，由于中豪威尔公司已更名为被告海峡管理公司，故两份合同、补充协议中有关中豪威尔公司的所有权利义务均应由被告承受。关于本案的案由，虽然两原告与被告海峡管理公司之间签订的合同名称为委托经营管理合同，但根据合同约定的内容，双方之间形成的并非委托合同关系，而实质上是房屋租赁合同关系，即原告将房屋出租给被告使用、收益，被告向原告支付一定数额的租金，合同中所约定的委托经营管理收益实质上即房屋租金，因此，本案的案��确定为房屋租赁合同纠纷。根据两份《委托经营管理合同》及补充协议的约定，被告海峡管理公司每年应向两原告支付租金合计42931.52元（15780.72元＋27150.8元），即每月合计3577.63元，但双方实际一直按照每月合计3398.75元的标准履行，即被告在给付两原告租金时扣除了两原告应缴纳的租金数额5%的税款，两原告自2008年5月起至提起本次诉讼之前，亦未对实际收到的租金数额提出异议，本院认为，由于两原告收取房屋租金应依法缴纳相应税款，而对于合同中约定的租金是否已包含税款并未明确，参照本院做出的（2012）建民初字第2100号民事判决书的内容，根据双方合同的履行情况，本院视为双方已经默示合同约定的租金为税前租金，被告海峡管理公司作为扣缴税款义务人，有权从其应付的租金中代扣两原告应缴纳的租金数额5%的税款，故被告给付两原告租金的数额实际应按照每月3398.75元计算，被告欠付原告2013年2月至2013年12月的租金共计应为37386.25元（3398.75元＊11）。对于两原告要求被告海峡管理公司按照合同及补充协议约定的标准实际支付拖欠的租金，以及要求被告返还2007年9月至2013年1月代扣税款的主张，缺乏相应的依据，本院对此不予支持，对于被告代扣的相应税款应由被告向税收征管部门缴纳。由于被告海峡管理公司未按照合同约定的时间支付每月的租金，给两原告造成了一定的实际损失，应依法向原告承担违约责任，由于双方并未明确约定被告逾期支付租金应承担违约责任的事宜，本院认为，被告海峡管理公司应按照银行同期贷款利率的标准，向两原告支付逾期付款期间的利息损失；关于两原告按照购房款30%的标准要求被告支付违约金的主张，缺乏相应的依据，本院不予支持。本院还认为，对于两原告与被告海峡管理��司之间关于诉争房屋回购问题的约定，根据房屋回购的字义理解，即房屋出卖方将房屋售出后，在满足一定的条件后，再将房屋买回的行为，但诉争房屋的出卖方为被告圆泰置业公司，而非被告海峡管理公司，而两原告要求被告海峡管理公司按原购房价购买诉争房屋的主张，实质上属于其向被告提出签订房屋买卖合同的要约，在被告海峡管理公司当庭明确表示拒绝购买诉争房屋的情况下，本院对两原告要求被告海峡管理公司回购或者收购诉争房屋的主张不予支持，如果两原告认为被告海峡管理公司有义务购买诉争房屋而拒绝购买，给其造成了相应的损失，可另行向被告海峡管理公司主张缔约过失责任。由于被告海峡管理公司、海峡投资公司、圆泰置业公司均系独立的法人主体，两原告认为三被告存在法人人格混同，却未提供相应的证据予以证明，本院对两原告要��被告海峡投资公司、圆泰置业公司对被告海峡管理公司的债务承担连带责任的主张，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告海峡管理公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘志勇、刘明玉2013年2月至2013年12月的租金37386.25元，并支付自2013年3月1日起至生效判决确定的给付之日止的逾期付款利息（按照每月应付租金3398.75元的标准，以《委托经营管理合同》约定的付款时间分段确定逾期金额，按照银行同期贷款利率计息）。二、驳回原告刘志勇、刘明玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支��迟延履行期间的债务利息。本案受理费4214元减半收取2107元，由被告海峡管理公司负担（原告预交的案件受理费，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内直接向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审　判　员　　高福罡二〇一三年十二月十六日见习书记员　　赵丽莎关注公众号“”