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(2013)开民初字第573号

裁判日期: 2013-12-16

公开日期: 2014-01-23

案件名称

张久兰与潍坊辰隆置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

潍坊高新技术产业开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

���审

当事人

张久兰,潍坊辰隆置业有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二):第二十九条第一款;《中华人民共和国合同法》:第一百零七条,第一百一十四条第一款;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:第十六条

全文

山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2013)开民初字第573号原告张久兰。委托代理人冯伟明,山东豪德律师事务所律师。被告潍坊辰隆置业有限公司。法定代表人张军,该公司总经理。委托代理人葛言,山东求是和信律师事务所律师。原告张久兰与被告潍坊辰隆置业有限公司(以下简称“辰隆公司”)商品房买卖合同纠纷一案,本院于2013年7月30日立案受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告张久兰及其委托代理人冯伟明、被告辰隆公司的法定代表人张军、委托代理人葛言到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称,原、被告于2009年10月27日签订《商品房预售合同》,约定原告购买被告开发的隆祥花园商品房一套,总价款为371496元(房款323496元+地下室18000元+车位费30000元);被告应当在2010年6月4日前向原告交付房屋,并由被告在交房后180日内为原告办理房屋权属登记并取得房屋产权证书,否则被告按日向原告支付房款的0.02%的违约金。直到2012年9月12日才办理了房产证,土地证至今为办理。故请求被告支付逾期办证违约金60330.95元(按371496元×0.02%×812天计算)。被告辩称,原告要求被告办理土地证没有合同依据,依法不应当得到支持;逾期办证的责任不在于被告,而是因为合作单位潍坊高新技术产业开发区新城街道山后王家村民委员会(以下简称“山后王村委”)未及时交纳配套费所致;原告要求被告支付的逾期办证的违约金明显过高,且已包含在逾期办理土地证的数额中,原告亦没有实际损失,没有明确的计算数额,不应支持。经审理查明,2006年5月26日,被告辰隆公司与山后王村委签订《山后王村新村规划联合开发协议》,约定由被告对山后王村的部分土地进行开发,被告投入资金并负责施工建设,土地及其他费用由山后王村委负责。同年11月29日,被告与奎文工商局下属的奎文区市场物业管理中心(以下简称“奎文物业中心”)签订《购房协议书》,约定奎文物业中心购买被告开发的山后王村的1、2、3、4、5号楼(商业房除外)。被告在取得预售许可证后一个月内与购房户签订正式的购房合同。2007年,原、被告签订《商品房认购协议书》,约定原告自愿报名参加集中认购被告为其定向开发的商品房。2009年10月27日,原、被告签订《商品房预售合同》,约定原告购买被告开发的东方御苑(原名隆祥花园)3号楼2单元102号房屋,预测建筑面积为143.14平方米,单价为2260元/平方米,总价款为323496元,交房时间为2010年6月4日前,被告应当在房屋交付使用后180日内,将办理权属登记的相关材料报产权登记机关备案,否则按日向原告支付房款0.02%的违约金。2009年12月31日,涉案房屋通过竣工验收,被告如期将涉案房屋交付给原告。因欠缴配套费等相关费用,房管部门未给予办证,直到2012年9月12日,房产证才办理完毕。以上事实有山后王村新村规划联合开发协议、配套费收据、商品房预售合同书、工程竣工验收表、房产证复印件、房款交付单据等证据以及���事人的陈述在案为证,经庭审质证,本院审查,足以认定。本院认为,原、被告签订的《商品房预售合同》,是双方的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效,双方均应遵守。根据合同约定,被告应于2010年6月4日前交付房屋,并负有将办理权属登记的资料报产权登记机关备案的义务,现被告未将资料如期提交登记机关办理房产证,已构成违约,应当承担违约责任。虽然被告以逾期办证的责任在于山后王村委未按时缴纳配套费为由辩解,但该辩解理由不能免除其违约责任。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十九条之规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。本案中,被告虽然存在逾期办证的事实,但被告已如期交付房屋,对逾期办证不存在主观故意,且原告亦未证明其实际损失,故对被告关于减少违约金的辩解意见予以采信。关于违约金的计算标准,本院参照辖区内其他楼盘关于逾期办证违约金的约定,酌情按照购房款的1%计算违约金,即323496元×1%=3234.96元,过高部分不予支持。关于原告逾期办理土地证违约金的主张,因双方签订的合同中未明确约定逾期办理土地证的违约责任,故不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定,判决如下:一、被告潍坊辰��置业有限公司向原告张久兰支付违约金3234.96元,于本判决生效之日起十日内付清;二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1308元,被告潍坊辰隆置业有限公司负担83元,原告张久兰负担1225元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,预交上诉案件受理费1308元,上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  武法焕代理审判员  隋玉茹代理审判员  杨 岩二〇一三年十二月十六日书 记 员  宋春燕 来源:百度搜索“”