（2013）思民初字第12618号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2014-02-20
案件名称
刘贤艺与郑英华房屋租赁合同一审民事判决书
法院
厦门市思明区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘贤艺,郑英华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2013）思民初字第12618号原告刘贤艺，男，1981年11月10日出生，汉族。委托代理人刘永金、张晓莉，福建志远律师事务所律师。被告郑英华，女，1969年12月24日出生，汉族。委托代理人钟启德，福建君州律师事务所律师。原告刘贤艺与被告郑英华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月25日立案受理后，依法由审判员彭朝辉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘永金、张晓莉，被告委托代理人钟启德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘贤艺诉称，2011年4月14日，原、被告签订了编号为WJZL-0001806的房屋租赁合同书，约定由被告将其位于厦门市思明区湖滨六里129店面出租给原告使用；租赁期限为2011年4月15日至2014年4月14日。租赁期间原告曾多次主动向被告表达购买讼争房屋的意愿，但被告在未按法律规定通知原告的情形下，于2012年12月5日将讼争房屋以580000元的价格出售予案外人陈泽毅和ＸＸ川。被告的行为已侵害了原告作为讼争房屋承租人的优先购买权，故请求法院判令：1、被告赔偿原告对厦门市思明区湖滨六里129号店面的优先购买权所造成的损失（该损失为被告出售房屋时的成交价580000元与该房屋当前价格的差额，暂计300000元）；2、被告承担为确定讼争房屋当前价格而发生的评估费用；3、被告承担本案的诉讼费用。被告郑英华辩称，一、关于优先购买权出租人已按法律规定通知承租人。原告称其在租赁期间，多次主动向被告表达购房意愿，但没有提供任何证据证明；反而被告有证据证明被告就涉案房产优先购买权问题知会原告，原告具有明确表示不购买此房产的电话录音。在（2013）厦民终字第2048号民事判决书中，原告也承认有该份电话录音的存在，已达民事证据盖然性标准。原告认为其优先购买权受到侵害，有责任提供证明侵害事实存在的证据。二、关于成交价问题。被告的举证足以证明讼争房产成交的真实价格为950000元，有相关的会计凭证作为依据。双方为了合理避税约定交易过户时的申报价为580000元，不是真正的成交价。也足以证明被告提供的电话录音是满足证据三性的。三、关于电话录音通知时间。即使如原告所述，电话录音的时间是2012年7月，根据相关法律规定“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人”、“出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持”，原告在此时间未作任何表示。综上，原告诉请应予以驳回。经审理查明，被告原系厦门市思明区湖滨六里129号的产权人。2011年4月14日，原、被告签订了一份编号为WJZL-0001806的《房屋租赁合同书》约定，被告将座落于厦门市湖滨六里129号店面出租给原告使用，室内设备和装修包括水、电到位、圈帘门完整等；租赁用途为商业之使用，不得擅自另作别用；租赁期限从2011年4月15日至2014年4月14日止；每月租金2300元整；原告应每季度向被告交付6900元整，第2次付款应提前7天付清等等。租赁期间，原、被告双方曾因优先购买权进行交涉。2011年7月12日，被告与案外人夏文龙共同向案外人吴海英出具一份《委托书》并经厦门市公证处公证。《委托书》载明：受托人吴海英有权代表委托人就厦门市思明区湖滨六里129号房产办理出售包括与买方进行商谈，签订相关合同协议……收取售房款并办理与出售相关的其他全部事项。2012年11月13日，吴海英代理被告与案外人ＸＸ川签订了一份编号为0001306的《房产买卖协议》，约定被告同意将座落于厦门市思明区湖滨六里129号的房产，用途商业，出售给ＸＸ川；建筑面积71.85平方米；双方同意，房屋的成交总价为950000元；双方向房管部门办理交易过户时的申报价为580000元，协议时所约定的成交价与申报价之间的差额作为房屋装修及设备转让款；协议签订之日，ＸＸ川支付被告购房定金50000元；ＸＸ川应于2012年11月16日向被告支付解押款300000元，于2012年12月30日前向被告支付80000元，于交房当日向被告支付70000元，向银行申请商业贷款450000元整，应于收到银行同意放贷金额之日起当日内将差额部分直接以现金方式支付给被告；双方同意按最低指导价过户（约为580000元），如有冲突以协议为准；上述房产被告同意ＸＸ川指定任意一方（第三方）为权属人。同日，吴海英收到陈泽毅银行转账50000元。2012年11月15日，被告收到陈泽毅银行转账230000元。2013年11月16日前，吴海英收到陈泽毅银行转账共70000元。2012年12月5日，被告将讼争房产出售给案外人陈泽毅、ＸＸ川，申报成交价为580000元，并办理了产权变更登记手续。同日，吴海英收到陈泽毅银行转账70000元、现金10000元。2013年1月18日，吴海英收到ＸＸ川通过银行转账支付的450000元。另查明，原告在举证期限内申请对讼争房屋当前价格进行评估。被告在举证期限内申请对电话录音中一方声音是否为郑英华及录音的完整性进行鉴定。在对电话录音的鉴定过程中，原告表示对一方声音为郑英华及录音的完整性均无异议，该鉴定因此无需进行。以上事实有原告提供的房屋租赁合同书、厦门市房地产转让及权属登记申请表、土地房屋产籍调查表、厦门市国土资源与房产管理局综合服务大厅收件收据、（2013）厦民终字第2048号民事判决书，被告提交的房产买卖协议、公证书、厦门市土地房屋权证、银行交易明细、银行卡取款凭条、收条及当事人庭审陈述等为证，本院予以确认。本案双方争议的焦点在于：被告是否构成对原告优先购买权的侵害？原告主张，被告未在法律规定的合理期限内履行通知原告的义务。虽被告提交履行通知义务的电话录音，但不能就录音的时间予以证明。根据相关法律规定，通知时间的合理期限为15天。而原告印象电话录音的时间是2012年7月，讼争房产的交易时间是2012年12月，故被告未在合理期限内通知原告，就以580000元出卖给案外人，构成对其优先购买权的侵害。被告抗辩，其已履行通知原告的义务，电话录音可以佐证。即便电话录音的时间是2012年7月，被告也是在法律规定的期间内通知原告的。讼争房产的实际成交价为950000元。被告不构成对原告优先购买权的侵害。本院分析认为，首先，原告主张讼争房产的成交价为580000元，但结合被告提交的房产买卖协议、交易明细、银行卡取款凭条、收条，足以形成证据链，证实被告已收到购房款共计880000元（余款70000元依协议约定待交房时支付）的事实，讼争房产的实际成交价为950000元。原告对被告提交的房产买卖协议、收条真实性不予认可，对交易明细关联性有异议，但未能提供反证，本院不予支持原告的主张。其次，原告对被告提交的电话录音中原、被告的声音及录音完整性均无异议，本院予以确认。从电话录音的内容上看，被告提出要以950000元出卖讼争房产，原告已明确：“……950000我就不要了，就叫人来交接一下……哪950000我不要……”此足以证明被告在出卖之前的合理期限已通知原告，原告亦明确放弃同等条件的优先购买权利。故原告现以被告通知时间为2012年7月，与成交时间2012年12月间隔时间过长，未在合理期限通知，侵犯了其优先购买权等主张，不能成立，本院不予支持。综上，本院认为，被告在出卖讼争房屋之前的合理期限内，已履行了通知原告的义务，原告亦明确表示放弃同等条件下的优先购买权，被告未构成对原告优先购买权的侵犯，原告的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。此外，关于原告申请对讼争房产价值进行评估，基于前述在案事由，并无必要。被告之抗辩合法有据，本院予以采纳。据此，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告刘贤艺的诉讼请求。本案案件受理费2900元，由原告刘贤艺负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 彭朝辉二〇一三年十二月十六日代书记员 陈 玲附件：本案所适用法律法规、司法解释最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。《中华人民共和国民事诉讼法》……第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 搜索“”