（2013）杭拱民初字第1792号

裁判日期: 2013-12-16

公开日期: 2014-03-26

案件名称

康玉诚、彭天太等与杭州近湖物业管理有限公司、华润万家生活超市（浙江）有限公司恢复原状纠纷一审民事裁定书

法院

杭州市拱墅区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

康玉诚,彭天太,姚勤,徐标,孙斌超,陈奇峰,杭州近湖物业管理有限公司,华润万家生活超市（浙江）有限公司

案由

恢复原状纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百一十九条，第一百五十四条第一款

全文

杭州市拱墅区人民法院民事裁定书（2013）杭拱民初字第1792号原告康玉诚。原告彭天太。原告姚勤。原告徐标。原告孙斌超。原告陈奇峰。被告杭州近湖物业管理有限公司。法定代表人叶飚。委托代理人宋子良。被告华润万家生活超市（浙江）有限公司。法定代表人蔡立斌。委托代理人罗煜。原告康玉诚、彭天太、姚勤、徐标、孙斌超、陈奇峰（以下简称“原告”）为与被告杭州近湖物业管理有限公司（以下简称“近湖物业公司”）、被告华润万家生活超市（浙江）有限公司（以下简称“华润超市”）恢复原状纠纷一案，于2013年11月6日向本院起诉。本院于同日受理后，于2013年11月28日公开开庭进行了审理。原告康玉诚、彭天太、姚勤、徐标、孙斌超、陈奇峰，被告近湖物业公司的委托代理人宋子良，被告华润超市的委托代理人罗煜到庭参加诉讼。现已审理终结。原告诉称：原告系拱墅区云河大厦小区物业所有人。本小区属投资型单身公寓，90%以上业主靠出租收益弥补因物价逐年上涨的日常生活家庭开支，对云河大厦竣工交付十年来所发生的一系列涉及自身权益的重大变故在事先都未收到相关征求（表决）意见单，事后虽知道自己的权益已被某些人所违法代表了，也只能表示无奈。近几年小区的居住品质、环境不断下降，在查寻原因的过程中，原告于2013年6月份通过“12345”网上信访，在近湖物业公司取到了两被告于2011年1月26日私下秘密订立的“华润万家（云河店）物业管理服务临时合同”（以下简称“临时合同”）。原告发现“临时合同”第二条第4款中，被告近湖物业公司擅自将云河大厦A、B座立面广告位、牌供被告华润超市免费使用，并承诺不再收取任何费用。事后经原告进一步查证，被告华润超市在2012年9月将A、B座立面广告位、牌以年租金260000元的几个出租给了杭州泰信广告公司进行获利。原告认为，物业共用部位、共用设施设备是全体业主共有，业主和物业公司不能擅自占用，两被告擅自占用、处分A、B座立面外墙共有部分在A、B座立面设立广告位、牌进行营利活动，其行为未经业主大会表决同意，是违法无效的，被告近湖物业公司的行为直接给业主造成了业权收益的认为流失和严重损失，被告华润超市每年非法获利超过了其应缴物业费，严重侵害了原告的利益。请求法院判令：1、确认两被告于2011年1月26日所订立的“华润万家（云河店）物业管理服务临时合同”中第二条第4款中所约定的“第一被告将云河大厦物业区域内A，B座立面广告位、牌供第二被告免费使用，第一被告不再向第二被告收取任何费用”之条款违法无效，并判令第二被告立即拆除A，B座立面广告位／牌和支架，恢复建筑物原状；2、本案诉讼费由两被告承担。被告近湖物业公司辩称：被告与华润超市签订的《华润万家（云河店）物业管理服务临时合同》，是双方当事人真实意思表示，且征得云河大厦业委会同意。第二条第4项内容不违反《中华人民共和国合同法》关于无效合同的规定，是合法有效的。也符合国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》的规定。原告诉请确认两被告于2011年1月26日所订立的《华润万家（云河店）物业管理服务临时合同》第二条第4项约定无效无事实和法律依据，请人民法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。被告华润超市辩称：同意近湖物业公司的答辩意见，物业临时协议是经过了业委会的认可的批准，并且是双方真实意思表示，合法有效。2、关于华润万家对所涉诉的建筑外墙的使用权，权利来源的过程陈述如下：在2002年，华润万家与开发商签订的商品房买卖合同当中第16条第二款专门注明了该商品房所在楼宇的外墙面归全体业主所有其中地上1-3层的外墙归买受人所有，该条款在物权法出台前，同样合法有效。因此，被2依法依约行使了自己的权利，对云河大厦1-3层的外墙面进行了装饰和使用。在当时，业委会尚不存在，业委会成立后，我方也依法争取了业委会的意见，获得了业委会的批准。因此无论是从商品房买卖之初到连续使用至今，我们的权利都是合法有效的。至于现在外墙面广告被行政部门下令撤除，原因不在于被告无权使用，而是因为杭州市对于户外广告的规格、形式有了新的规划意见和要求。要求我们进行相应整改。因此被告有权使用本案所涉及的广告位。至于如何使用，如何收费，是被告自己的问题，是使用方式的问题。因此被告认为原告诉请缺乏事实和法律依据，应予以驳回。经查，原告与被告华润超市均是云河大厦业主。2008年1月12日，被告近湖物业公司与杭州市拱墅区云河大厦业主委员会签订了《云河大厦物业管理区域物业服务合同》，被告近湖物业公司为云河大厦全体业主和物业使用人提供物业服务，服务期限为三年，自2008年1月12日至2011年1月12日。服务期限届满后，双方又签订了《云河大厦物业管理服务临时合同》，约定服务期限自2011年1月22日始截止至云河大厦物业管理服务选聘工作结束之时。2011年1月26日，被告近湖物业公司与被告华润超市签订《华润万家（云河店）物业管理服务临时合同》，其中第二条第4款中约定：乙方超市（华润超市）正前方广场和A、B座立面广告位、牌由乙方免费使用；甲方（近湖物业公司）不向乙方收取任何费用。云河大厦业主委员会（第二届）于2012年7月25日届满，新一届业主委员会至今尚未选举产生。本院认为，原被告双方发生的纠纷属于因物业服务合同而发生的有关民事纠纷。云河大厦A、B座立面属于全体业主所有，原告维护的不仅仅是自己的权益，而是全体业主的共同权益。为维护业主的共同权益，应由业主委员会依照法律规定或者经过业主大会授权，以自己的名义提起诉讼。而云河大厦目前未依法成立业主委员会，原告作为业主，应经过业主大会授权才可以以自己的名义提起诉讼。而本案中的原告缺乏相关授权依据，故原告在本案中不具有原告主体资格，即原告主体不适格。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告康玉诚、彭天太、姚勤、徐标、孙斌超、陈奇峰的起诉。如不服本裁定，可自裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员　于雷二〇一三年十二月十六日代书记员　高婧关注微信公众号“”