（2013）青民一初字第2295号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2014-03-17
案件名称
广西南宁金地世家物业服务有限公司与邓镇新、陈玉兰、邓陈吉铭物业服务合同纠纷案一审民事判决书
法院
南宁市青秀区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广西南宁金地世家物业服务有限公司,邓镇新,陈玉兰,邓陈吉铭
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第二十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2013）青民一初字第2295号原告：广西南宁金地世家物业服务有限公司，住所地：南宁市青秀区。法定代表人：陈振强，总经理。委托代理人：陈振宇，广西创想律师事务所律师。委托代理人：冯潇南，广西创想律师事务所律师。被告：邓镇新，男，汉族，住南宁市青秀区。被告：陈玉兰，女，汉族，住南宁市青秀区。被告：邓陈吉铭，男，汉族，住南宁市青秀区。原告广西南宁金地世家物业服务有限公司诉被告邓镇新、陈玉兰、邓陈吉铭物业服务合同纠纷一案，本院于2013年8月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年11月18日公开开庭进行了审理。原告广西南宁金地世家物业服务有限公司的委托代理人陈振宇到庭参加了诉讼。被告邓镇新、陈玉兰、邓陈吉铭经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告与广西南宁XX房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，约定由原告为XX小区提供物业管理服务。被告于2003年8月18日向广西南宁XX房地产开发有限公司购买了位于南宁仙葫开发区西区XX栋XX号房，房屋建筑面积为63.23平方米，已于2004年7月3日交付被告使用。原告已经按照《物业管理委托合同》提供了约定的物业管理服务，被告是XX小区的业主，应当按照合同的约定及时、足额的向原告支付物业管理费、房屋专项维修资金、生活垃圾处理费及公摊水电费等费用。但被告自2009年8月起至2013年4月均未交纳上述费用，共计3786.19元，经原告多次催促，被告均无理拒交。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判令：一、被告向原告支付2010年1月至2013年4月的物业服务费1138.1元（63.23㎡×0.45元·㎡／月×40个月）；二、被告向原告交纳2010年1月至2013年4月的房屋专项维修资金252.9元（63.23㎡×0.1元·㎡／月×40个月）、2010年1月至2013年4月的生活垃圾处理费314元（7.5元·户／月×12个月＋8元·户／月×28个月）、2009年8月至2013年3月的公摊水电费84元；三、被告向原告支付逾期交纳物业服务费的违约金1997.19元；四、以上3项费用共计3786.19元，暂计至2013年4月，请求法院判令被告支付直至履行完毕之日止；五、本案的诉讼费由被告负担。被告邓镇新、陈玉兰、邓陈吉铭未作书面答辩，也未出庭参加诉讼。经审理查明：三被告于2003年8月18日向广西南宁XX房地产开发有限公司（以下简称“广西荣昌房地产公司”）购买了位于南宁市仙葫开发区西区XX栋XX号房，房屋建筑面积为63.23平方米。2003年8月13日、2006年9月30日、2009年1月1日、2012年2月1日，广西XX房地产公司与原告分别签订四份《物业管理委托合同》，约定由广西XX房地产公司将其开发建设的XX商住小区全部住宅委托给原告实行物业管理；委托事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，负责向业主或物业使用人收取物业管理服务费、施工监督管理费；委托管理期限从2003年10月1日至2015年1月30日止；物业管理服务费收费标准应得到县及县级以上物价部门批准，按商用住宅和公寓分类（或不分类），以核定的建筑面积和收费标准向业主或者物业使用人收取；物业管理服务收费的调整，须报物价部门批准或备案；业主或物业使用人逾期未交物业管理服务费用的，原告可在追收物业管理服务费的同时收取滞纳金。2004年7月3日，广西XX房地产公司将上述房屋交付三被告使用。同日，被告陈玉兰代表三被告与原告签订《XX物业管理服务合同》，约定由原告向三被告提供物业服务；原告负责按规定收取物业管理综合费，对于逾期不交纳的，按规定每日加收3‰滞纳金；三被告必须按月、季或年度支付物业管理费；三被告需按季或年度交纳公共维修基金，公共维修基金主要用于房屋共用部位及公共设施设备的维修、养护；物业管理费收费标准按物价部门批准的标准执行。上述物业服务合同签订后，原告一直为XX小区提供物业服务至今。后因三被告拖欠原告2010年1月至2013年4月期间的物业服务费、房屋专项维修资金、生活垃圾处理费及2009年8月至2013年3月期间的公摊水电费，经原告多次催讨未果，原告遂起诉至本院，并提出前述诉讼请求。在诉讼过程中，原告当庭撤回要求三被告交纳2010年1月至2013年4月的房屋专项维修资金252.9元的诉讼请求。另查明：原告已取得物业管理资质，资质等级为三级。2006年12月6日，经原告向南宁市物价局报批，该局下发南价格（2006）291号文件《关于XX及南宁XX小区物业服务收费标准的批复》，核准该小区的收费标准为：一、综合服务费：住宅按房屋建筑面积计0.45元／㎡·月（含房屋共用部位、共用设施设备日常维修费用，以及绿化养护、秩序维护、环境卫生等所需的管理费用）。……四、以上收费标准为最高限价，允许下浮，属前期物业管理服务收费，待成立业主委员会后自行取消，城市生活垃圾处理费属代收费，不列入综合服务费。五、物业管理服务具体的收费项目、收费标准及收费办法在物业服务合同中约定。……八、本文有效期自发文之日起至2008年12月止。2009年9月3日，南宁市物价局与南宁市房产管理局共同下发南价格（2009）200号《关于印发南宁市普通住宅小区物业服务登记及收费标准的通知》，其中附件二“南宁市普通住宅小区物业服务费标准”中规定物业服务管理等级为三级的收费标准为：无电梯的0.6元／月·平方米，带电梯的0.9元／月·平方米，上下浮动幅度10%，浮动范围为无电梯为0.54～0.66元／月·平方米，带电梯为0.81～0.99元／月·平方米。再查明：2003年7月9日，南宁市人民政府发布《关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》（南府字（2003）18号），通告载明：凡在南宁市市区范围内所有产生生活垃圾的国家机关、企事业单位、个体经营者、社会团体、城镇居（村）民和城市暂住人口等均应按规定交纳城市生活垃圾处理费；城镇居（村）民以户为单位收取，其中：1、2003年7月10日至2005年7月9日按7元／户·月收取；2、2005年7月10日至2007年7月9日按7.5元／户·月收取；3、2007年7月10日起按8元／户·月收取。2010年4月8日，南宁市物价局、财政局、城市管理局联合向南宁市环境卫生管理处下发《关于重新明确我市城镇生活垃圾处理费收费标准等有关问题的通知》（南价费（2010）31号），通知载明：从2010年元月1日起，全市区范围内统一执行我市第三步城镇生活垃圾处理费收费标准，即城镇居（村）民为8元／户·月。2009年至2012年期间，南宁市青秀区环卫站委托原告代收XX小区住户以及临街商铺的垃圾处理费。本院认为：原告与广西XX房地产公司签订的《物业管理委托合同》及原告与三被告签订的《金地世家物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，应为有效合同，对三被告均具有约束力。受广西荣昌房地产公司的委托，原告作为XX小区的前期物业服务企业，在小区成立业主委员会、选聘物业管理企业前为小区提供物业管理服务，并负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，三被告作为受益人应履行按时交纳物业服务费等相关费用的义务。关于原告主张的物业服务费。根据《金地世家物业管理服务合同》的约定，物业管理费收费标准按物价部门批准的标准执行。经南宁市物价局核准，XX小区在2006年12月6日至2008年12月期间的物业综合服务费住宅按房屋建筑面积计0.45元／月·平方米的标准收取，因此，在文件规定的期间内，原告可按文件规定的标准收取，即0.45元／月·平方米，对于文件规定期间之后的，原告主张继续按0.45元／月·平方米计算，该标准未超过南价格（2009）200号文规定的指导价，应予以支持。故三被告每月应交纳的物业服务费应按每平方米0.45元计63.23平方米，三被告从2010年1月开始拖欠原告的物业服务费，至2013年4月，三被告应向原告支付的物业服务费为：0.45元／月·平方米×40个月（2010年1月至2013年4月）×63.23平方米=1138.1元。关于原告主张的生活垃圾处理费。原告受青秀区环卫站的委托向XX小区的居民收取生活垃圾处理费，三被告应按时向原告交纳生活垃圾处理费。从南宁市物价局、财政局、城市管理局于2010年4月8日联合下发的《关于重新明确我市城镇生活垃圾处理费收费标准等有关问题的通知》（南价费（2010）31号）来看，从2010年1月1日起，城市垃圾处理费按每户每月8元收取，原告主张从2011年1月1日才开始按8元向三被告收取，属对自己权利的处分，应予以支持。故三被告应向原告支付的生活垃圾处理费为：［7.5元／户·月×12个月（2010年1月至2010年12月）］＋［8元／户·月×28个月（2011年1月至2013年4月）］=314元。关于原告主张的公摊水电费。因原告未能举证证明其已为被告垫付上述费用，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告主张的逾期交纳物业服务费的违约金。根据《金地世家物业管理服务合同》约定，被告逾期交纳物业服务费的，原告有权按规定每日加收3‰滞纳金，该约定实为双方当事人对违约责任的约定，三被告逾期支付物业服务费的，应按此约定承担违约责任，故本院对原告要求三被告按每日3‰的标准支付违约金的诉请予以支持。由于物业服务合同中约定支付物业管理费的时间为：“必须按月、季或按年度支付物业管理费”，故三被告有权选择按年度支付物业管理费，因此，三被告支付物业管理费的逾期起算时间应从次年起开始计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告邓镇新、陈玉兰、邓陈吉铭向原告广西南宁XX物业服务有限公司支付2010年1月至2013年4月的物业服务费1138.1元；二、被告邓镇新、陈玉兰、邓陈吉铭向原告广西南宁XX物业服务有限公司支付2010年1月至2013年4月的生活垃圾处理费314元；三、被告邓镇新、陈玉兰、邓陈吉铭向原告广西南宁XX物业服务有限公司支付逾期交纳物业服务费的违约金（违约金计算方式：以341.44元为基数，从2011年1月1日开始起算；以341.44元为基数，从2012年1月1日开始起算；以341.44元为基数，从2013年1月1日开始起算；以上均按每日千分之三的标准计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）；四、驳回原告广西南宁XX物业服务有限公司要求被告邓镇新、陈玉兰、邓陈吉铭交纳2009年8月至2013年3月的公摊水电费84元的诉讼请求。本案案件受理费50元，由被告邓镇新、陈玉兰、邓陈吉铭负担。此款原告广西南宁XX物业服务有限公司已预交，本院不再退回，由被告邓镇新、陈玉兰、邓陈吉铭连同上述应付款项一并支付给原告广西南宁XX物业服务有限公司。上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 谢 倩审 判 员 袁小辉人民陪审员 江高鹏二〇一三年十二月十六日书 记 员 梁飞恒附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：百度“”