（2013）二中民终字第14975号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2014-06-18
案件名称
吕光红上诉麻连松等农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吕光红,麻连松,张天慧
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2013）二中民终字第14975号上诉人（原审原告、反诉被告）吕光红，女，1964年1月23日出生。委托代理人姜启林，北京智龙博律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）麻连松，男，1970年5月24日出生。被上诉人（原审被告、反诉原告）张天慧，女，1974年10月1日出生。上诉人吕光红因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2013）通民初字第566号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，吕光红及其代理人姜启林，麻连松，张天慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2012年12月，吕光红起诉至原审法院称：1、吕光红由于不了解法律法规并且误解房屋处置权力，擅自签下卖房合同，经村委会解释后想退掉房款终止合同，被麻连松、张天慧的三倍房价赔偿条件所畏惧未能退掉；2、村委会拒绝在合同上签字盖章，建议退款退房终止其买卖合同；3、涉案房屋为宅基地房，村委会只同意在集体组织的村民之间买卖，麻连松、张天慧为城市居民及外省户籍无权购买该房产；4、合同中麻连松、张天慧强行拟定了国家政策性补贴给农民的翻建补贴、拆迁补偿、土地承包权、使用权等不合乎买房本质的条款；5、麻连松、张天慧在补充协议中所强加的（只要甲方村内有土地就要同意分配的土地免费给乙方耕种且不能交其耕种十五年以上的要赔偿叁万元）条款，其实系均违背法律法规的合同条款；6、麻连松、张天慧在合同设计拟定及签署过程中，均是以购买地上房为由，用签合法合同方式而达到非法侵犯国家土地及政府资源惠农政策补偿谋取不当利益的目的。为了维护自己的合法权益，故诉至法院请求依法判令吕光红与麻连松、张天慧双方签署的房屋买卖合同无效，判令麻连松、张天慧返还房屋。麻连松、张天慧答辩并反诉称：我们认为双方所签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，吕光红说不了解法律规定与事实不符。对于吕光红的第二项诉讼请求，我们不同意，现在无法腾房，如果合同被认定无效，我们提出反诉，要求吕光红返还我们购房款15万元，并赔偿我们相应的信赖利益损失416990元。针对麻连松、张天慧的反诉请求，吕光红辩称：我不认可麻连松、张天慧的反诉请求，理由有三点，一是对方的反诉请求没有法律依据；二是对方不是×村集体组织成员，而且现在没有拆迁；三是对于合同没有得到村委会的允许，我没有过错。原审法院经审理认为：违反国家法律法规强制性规定的合同应属无效，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。根据查明的事实，吕光红与麻连松、张天慧所签订的房屋买卖合同虽系双方当事人真实意思表示，但是该房屋买卖亦涉及到了宅基地买卖，而宅基地属于集体经济组织所有，根据相关法律规定不允许随意买卖和转让，吕光红与麻连松、张天慧所签订的房屋买卖合同在处分房屋的同时也处分了农村的宅基地，而麻连松、张天慧均非北京市通州区×镇×村的集体经济组织成员，因此吕光红与麻连松、张天慧所签订的房屋买卖合同应属无效，故对于吕光红要求确认双方签订的房屋买卖合同无效并要求返还房屋的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于双方之间的过错比例，法院认为，吕光红作为房屋出卖者在明知国家不允许将农村房屋出卖给城镇居民情况下，将自有农村房屋出卖给麻连松、张天慧，在麻连松、张天慧虽有一定过错（应知有关农村房屋的上述政策的情况下而购买房屋）但已按照约定严格履行的情况下，又主张合同无效要回房屋，因此吕光红应对合同无效承担主要责任，具体责任比例为70%。关于麻连松、张天慧主张的返还购房款15万元的反诉请求，在双方之间签订的房屋买卖合同被确认无效的情况下，于法有据，法院予以支持。关于麻连松、张天慧主张的信赖利益损失，本院根据评估部门评估的区位补偿价、双方的过错程度以及合同的履行情况，酌情确定为40万元，对于麻连松、张天慧主张的过高部分，依据不足，不予支持。据此，原审法院于2013年8月判决：一、确认吕光红与麻连松、张天慧于二〇一二年九月三十日签订的《房屋买卖合同》无效；二、麻连松、张天慧于判决生效之日起三十日内将坐落于北京市通州区×镇×村×号院内的房屋腾退给吕光红；三、吕光红于判决生效之日起三十日内返还麻连松、张天慧购房款十五万元；四、吕光红于判决生效之日起三十日内赔偿麻连松、张天慧信赖利益损失四十万元；五、驳回麻连松、张天慧的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，吕光红不服，上诉至本院称：吕光红在房屋买卖合同签订前，并不了解国家相关政策法规，吕光红在合同签订过程中并不存在过错，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查清事实，依法改判撤销原审判决第四项。麻连松、张天慧同意原审判决。经审理查明：2012年9月30日，吕光红与麻连松、张天慧签订《房屋买卖合同》，约定吕光红将位于北京市通州区×镇×村×号院内的房屋出售给麻连松、张天慧，麻连松、张天慧分两次支付吕光红房屋价款15万元，其中2012年9月30日前支付9万元，2012年11月30日前支付6万元。合同签订当天，麻连松、张天慧支付吕光红购房款9万元，吕光红亦将房屋钥匙交给麻连松、张天慧。2012年11月30日，麻连松与吕光红签订字据，字据记载：”村委会提出目前不能办理过户手续，未办理过户，买房人知道。将来如果条件成熟，吕光红等无偿协助办理”。同日，麻连松、张天慧与吕光红签订《补充协议》、《备忘录》，《补充协议》约定，因该房产暂时办理不了过户手续，所以双方协商等有机会再办理；《备忘录》记载：2012年11月30日麻连松、张天慧支付吕光红现金人民币六万元整用于购买涉案房屋。2012年12月10日，吕光红起诉至原审法院，诉请如前；审理中，麻连松、张天慧提出反诉，并向法院申请对房屋现值及宅基地区位补偿价进行评估。2013年1月24日，法院依法委托北京中地联合房地产评估有限公司对该房屋及其他附属设施的现状价值及宅基地区位补偿价进行了评估。2013年6月5日，北京中地联合房地产评估有限公司作出房地产估价报告，结论为：涉案房屋所在院落及附属设施重置成新价81072元、宅基地区位价595700元。另查，麻连松、张天慧均非北京市通州区×镇×村集体组织成员。上述事实，有《房屋买卖合同》、《补充协议》、《备忘录》、收据、评估报告以及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。根据查明的事实，麻连松、张天慧均非×村集体经济组织成员，吕光红与麻连松、张天慧所签《房屋买卖合同》违反相关法律法规的强制性规定，应为无效。现吕光红起诉要求确认合同无效，于法有据，应予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。麻连松、张天慧因合同所取得的涉案房屋，应当返还吕光红；吕光红收取麻连松、张天慧的购房款15万元，亦应返还。农村宅基地属于集体经济组织所有，不得随意买卖和转让，但双方仍然签订合同出卖农村房屋于城镇居民，对此双方均有过错，且在村委会明确告知不能办理过户手续后，吕光红又收取了麻连松、张天慧第二笔购房款，原审法院依据查明事实，按照双方过错大小，酌情判决吕光红支付麻连松、张天慧损失40万元，并无不当。综上所述，原审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。评估费3384元，由吕光红负担2368元（于本判决生效后七日内交纳），由麻连松、张天慧负担1016元（已交纳）。一审本诉案件受理费70元，由吕光红负担（已交纳）；反诉案件受理费9470元，由吕光红负担6629元（于本判决生效后七日内交纳），由麻连松、张天慧负担2841元（已交纳）。二审案件受理费7300元，由吕光红负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王金龙代理审判员 林文彪代理审判员 赵银豪二〇一三年十二月十六日书 记 员 杜传金 来自