（2013）一中民四终字第1223号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2014-12-15
案件名称
天津合生珠江房地产开发有限公司诉张天元商品房销售合同纠纷一案二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津合生珠江房地产开发有限公司,张天元
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《商品房销售管理办法》：第三十四条第一款；《天津市商品房管理条例》：第十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）一中民四终字第1223号上诉人（原审被告）天津合生珠江房地产开发有限公司，住所地天津市宝坻区。法定代表人赵玉亭，总经理。委托代理人王超，该公司员工。被上诉人（原审原告）张天元，男，1988年出生，汉族，户籍地北京市崇文区，现住浙江省海宁市。委托代理人张全有（被上诉人之父），男，现住北京市崇文区。上诉人天津合生珠江房地产开发有限公司（以下简称合生珠江公司）因与被上诉人张天元商品房销售合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2013）宝民初字第4168号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人合生珠江公司的委托代理人王超与被上诉人张天元的委托代理人张全有到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2008年5月21日，张天元（乙方即买受人）与合生珠江公司（甲方即出卖人）签订了天津市商品房买卖合同（合同编号2005-0080207），合同约定：乙方购买甲方开发的天津市宝坻区周良庄镇京津温泉城内上京熙园＊＊＊号住宅；价款3179175元；甲方于2008年9月20日前交付经验收合格的商品房；在第十二条约定：双方约定，在补充合同约定的期限内，办结房屋权属登记，补充合同第十六条约定：关于产权办理双方同意主合同第十二条变更为：买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记手续。出卖人在商品房交付使用并办理完初始登记之日起180日内为买受人办妥房屋所有权转移登记，并将房屋所有权证交付买受人。否则，每逾期一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金。买受人应按出卖人要求及时向出卖人提供全部办理产权的相关资料并缴纳相关费用，如因买受人原因不能在约定时间内取得房屋所有权证，出卖人不承担违约责任。合同还约定了其他内容。合同签订后，张天元如约履行了付清全部房款的义务，合生珠江公司于2008年8月6日交付了涉诉商品房。张天元至今未收到涉诉房屋所有权证，故于2013年6月20日起诉至一审法院，请求：合生珠江公司支付张天元违约金158958.75元，并承担诉讼费。在一审庭审中，张天元变更诉讼请求，要求违约金计算期间为2008年8月16日至拿到产权证为止。另，张天元主张在2010年11月19日与另外几个业主以书面形式要求合生珠江公司办理产权证并给予补偿，2012年7月31日合生珠江公司向张天元寄送了不能办理产权证的原因说明，以上均证明张天元主张的权利并未超过诉讼时效。合生珠江公司主张此二份证据均无合生珠江公司签章，对其真实性不予认可。一审法院认为，双方当事人之间所订立的买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。张天元已经如约履行了给付房款的义务，合生珠江公司即应按约定为张天元办理涉诉房屋的所有权转移登记手续，并将该房屋的所有权证交付张天元。根据《天津市商品房管理条例》第十条规定，房地产开发企业开发建设的住宅商品房，必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后，方可交付。第十一条规定，申请领取住宅商品房准许交付使用证，应当提供下列材料：（一）、竣工验收报告；......《天津市房屋权属登记条例》第二十四条规定，房地产开发企业应自开发建设的商品房竣工验收合格之日起30日内申请房屋所有权初始登记；因合生珠江公司于2008年8月6日交付房屋，商品房交付使用时应当竣工验收合格，双方当事人在补充合同第十六条中未约定办理初始登记的具体时间，故合生珠江公司应当按上述规定的时限办理初始登记，合生珠江公司未按上述规定时限办理初始登记，同时主张此责任在于地方政府，属于不可抗力，但未提交相应证据予以证实，故对合生珠江公司的抗辩理由不予采信。双方当事人关于逾期办证违约金约定：每逾期一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金。即该约定以年为限，累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。故合生珠江公司对于张天元起诉要求其支付2011年6月之前逾期办理房屋产权证违约金已罹于诉讼时效的抗辩，予以支持。同时，张天元提交的证据不能证明其主张违约金给付的诉讼时效存在中断、中止事由。张天元于2013年6月20日向一审法院起诉，故违约金应该从张天元起诉之日起倒推两年起算（即从2011年6月21日开始计算）。综上，合生珠江公司应当承担逾期办证的违约责任。违约金计算期间自2011年6月21日至起诉时（2013年6月20日），违约金比例按张天元已付房款的每年1%计算。张天元在一审庭审中变更诉讼请求，要求违约金计算至收到房产证之日止，因该期间无法确定，违约金数额无法计算，故对于张天元就2013年6月20日以后至收到房产证之日前一日止的违约金的诉讼请求，不予审理，张天元可待期间及数额确定后另行起诉。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《天津市房屋权属登记条例》第二十四条第一款，《天津市商品房管理条例》第十条、第十一条之规定，判决如下：“一、被告天津合生珠江房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内给付原告张天元逾期交付房屋所有权证的违约金63583.5元；（自2011年6月21日起至2013年6月20日，按已付房款每年1%计算）二、驳回原告其他诉讼请求。被告如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费1740元（原告预交），由原告张天元承担1044元，被告天津合生珠江房地产开发有限公司承担696元，被告负担部分于判决生效后五日内交纳”。上诉人合生珠江公司不服一审判决，上诉至本院，请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人张天元一审的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，造成适用法律错误。双方当事人签订的商品房买卖合同附件中补充合同第十六条约定：关于产权办理双方同意主合同第十二条变更为：买售人即被上诉人张天元委托人出卖人即上诉人合生珠江公司办理房屋所有权转移登记手续。上诉人合生珠江公司在商品房交付使用并办理完初始登记之日起180日内为被上诉人张天元办妥房屋所有权转移登记，并将房屋所有权证交付被上诉人张天元。由此可以看出，办理房屋产权证的条件需同时满足房屋交付使用并办理完初始登记，诉争房屋于2008年8月6日交付被上诉人张天元使用，上诉人合生珠江公司于2013年4月3日完成对诉争房屋的初始登记，根据合同约定，上诉人合生珠江公司应于2013年10月2日前为被上诉人张天元办妥房屋所有权证，现被上诉人张天元提供相关个人资料后，上诉人合生珠江公司即为被上诉人张天元办妥诉争房屋产权证，因此上诉人合生珠江公司并不存在任何违约行为。被上诉人张天元答辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求依法驳回上诉，维持原判。其理由为：1、上诉人合生珠江公司在上诉状中所称的事实没有法律依据。2、被上诉人张天元已于2008年1月将房屋款项全部结清，且已经多次要求上诉人合生珠江公司进行初始登记，上诉人合生珠江公司在长达5年的时间一直没有办理。3、依据双方当事人签订的购房合同和补充合同第十六条规定。4、依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《天津市房屋权属登记条例》第二十四条第一款、《天津市商品房管理条例》第十条、第十一条的相关规定。本院经审理查明，二审期间，上诉人合生珠江公司向法庭提交了一份初始（设定）登记申请书，证明上诉人合生珠江公司在2013年4月3日进行了房地产初始登记。被上诉人张天元对此并无异议。其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。经本院主持调解，双方当事人各执己见，未能达成调解协议。本院认为，被上诉人张天元与上诉人合生珠江公司签订的《天津市商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，该合同合法有效。被上诉人张天元依约定向上诉人合生珠江公司交付了购房款及商品房契税、印花税、公共维修基金等相关费用，上诉人合生珠江公司亦应依约定在规定期间内向被上诉人张天元交付房屋并办理商品房所有权转移登记手续。虽然合同双方并未明确办理商品房初始产权登记的具体期间，但《商品房销售管理办法》第三十四条第二款及《天津市商品房管理条例》第十四条第一款均对房地产企业申请办理商品房所有权初始登记的期间作出了规定。本着有约定从约定、无约定从法定的原则，上诉人合生珠江公司应在向被上诉人张天元交付房屋后于法律规定期间内申请办理商品房初始产权登记，并协助上诉人张天元办理商品房所有权转移登记手续。关于上诉人合生珠江公司所称其已于2013年4月3日完成涉诉房屋的初始登记，其不存在违约行为一节，本案中，被上诉人张天元于2013年6月20日在一审法院立案起诉向其主张权利时，上诉人合生珠江公司仍未协助被上诉人张天元办理房屋所有权转移登记手续，故一审法院判决上诉人合生珠江公司给付被上诉人张天元自2011年6月21日起至2013年6月20日止的逾期交付房屋所有权证的违约金，理据充分，本院应予维持。上诉人合生珠江公司的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1390元，由上诉人天津合生珠江房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王润生代理审判员 郭 雄代理审判员 张 璇二０一三年十二月十六日书 记 员 刘 艳附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度“”