（2013）中中法民一终字第1063号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2014-03-28
案件名称
彭和清与中山市坦洲镇裕洲村民委员会、潘景城土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
彭和清；中山市坦洲镇裕洲村民委员会；潘景城
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第一项
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）中中法民一终字第1063号上诉人（原审被告）：彭和清，男，汉族，1960年12月14日出生，住广东省珠海市香洲区。委托代理人：王任辉，广东中迪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市坦洲镇裕洲村民委员会，住所地广东省中山市。负责人：郭文坚。委托代理人：梁嘉豪，中山市坦洲镇法律服务所法律工作者。原审被告：潘景城，男，1973年08月03日出生，汉族，住广东省中山市。委托代理人：梁炎燎，广东全永律师事务所律师。上诉人彭和清因与被上诉人中山市坦洲镇裕洲村民委员会（以下简称裕洲村委会）、原审被告潘景城土地租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法坦民一初字第298号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2012年8月3日，以裕洲村委会为甲方、以潘景城、彭和清为乙方签订一份租地合同。约定，裕洲村委会将其位于中山市坦洲镇城桂路以北已征用未开发的空地约30亩租给乙方作执耕种养之用；地理位置是裕洲村南队（东至消泥路，西至水塘路边、南至安南路），该地指定种养之用，不准养猪、不准种长期性农作物；租赁期为8年，自2012年8月1日至2020年7月31日止；合同期内甲方不得以任何理由与乙方终止合同，否则需要对乙方的投入作出相应赔偿。合同期满，如村需要对该地进行开发的甲方提前三个月通知乙方自行清除地上附着物，将该地交还给甲方。合同期内，该地中有约六亩左右用地（详见合同附件），在办好产权证后，产权人需要对该地进行开发建设，甲方应提前三个月书面通知乙方，乙方需在收到通知书三个月内无条件清理地面上附着物，将该地交还给甲方。乙方因此改砌围墙、搬迁等费用由乙方自行负责，与甲方无关；租地价格：头五年（2012年8月—2017年7月）每年每亩租金2000元，每年租金为60000元（人民币），后三年（2017年8月—2020年7月）每年每亩租金2500元，每年租金75000元（人民币）村管理费每年每亩30元，每年为900元（人民币）；乙方签订合同时，乙方向甲方缴纳15000元作履行合同保证金（不计息），合同期满退回乙方；租金交付方式：每年租金等实行先交租后使用，签定合同之日起交完第一年8-12月租金及管理费，以后在每年1月10日前交完，超过一个月未交完的视为乙方违约，甲方有权收回土地，并没收押金；乙方承包土地期间，一切水利设施及安装用电等费用由乙方自行解决，排水问题与周边互相协调，塘基自行维护，台风暴雨等造成水浸或影响周边的自行承担一切责任，抽水，排水等全部费用由乙方负担；不准在承包地内砌砖搭建房，只可搭临时茅屋。合同还约定了双方的其他权利和义务。合同签订后，裕洲村委会依约将案涉土地交给潘景城、彭和清使用，潘景城、彭和清亦依约向裕洲村委会缴纳租金。潘景城、彭和清并未依约将案涉土地用作种养之用，而是在2012年8月6日开始在案涉土地上搭建了面积约为20000平方米用作放置脚手架的仓库。并于2012年9月10日投入使用。2012年11月12日，中山市国土资源局向潘景城发出一份责令停止国土资源违法行为通知书，该通知书载明：经初查，你存在擅自占用位于坦洲镇裕洲村南队安南路段处面积约900平方米的空地实施搭建简易铁顶建筑物的行为，违反土地管理法的规定……并要求潘景城听候处理，并自行在15天内整改，消除影响。2013年3月18日，中山市国土资源局又向潘景城、彭和清发出一份中土执法告字（2013）第22号行政处罚告知书，限期15天内拆除非法占用的14470.5平方米土地上的建筑物及其他设施，恢复土地的原状；并作出罚款的处理。同年4月22日，裕洲村委会向潘景城、彭和清发出一份解除租地合同通知书，载明通知解除与潘景城、彭和清的租赁合同，并要求在收到通知书的7天内自行拆除案涉土地上的建筑物、恢复原状。2013年6月19日，裕洲村委会以潘景城、彭和清未按协议使用租赁的土地，存在违约行为请求解除合同，并向原审法院提起诉讼称：裕洲村委会与潘景城、彭和清于2012年08月03日签订租地合同。合同约定，裕洲村委会将位于中山市坦洲镇裕洲村城桂路以北30亩空地租给潘景城、彭和清作种养植之用，不准在承租地内砌墙建房，只可搭建临时茅屋；合同期限为2012年08月01日起至2020年07月31日止。合同签订后，裕洲村委会依约将土地交付给潘景城、彭和清使用，但潘景城、彭和清并没有依约依法使用，擅自改变承租土地用途及在地上搭建违章建筑，经裕洲村委会多次通知要求整改，但仍然拒不悔改。综上，潘景城、彭和清的行为已违反双方的合同约定，严重损害了裕洲村委会的合法权益，为此，裕洲村委会请求法院判令：1.解除裕洲村委会与潘景城、彭和清于2012年08月03日签订的租地合同；2.潘景城、彭和清自行拆除在承租地上所建造的建筑物，恢复原状，归还土地；3.潘景城、彭和清已交付的履行合同保证金15000元，裕洲村委会予以没收；4.诉讼费用由潘景城、彭和清承担。原审法院认为：裕洲村委会与潘景城、彭和清签订的租地合同，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应恪守履行。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案中，按照租地合同的约定，案涉土地是裕洲村委会租给潘景城、彭和清作执耕种养之用，指定种养，不准养猪、不准种长期性农作物。但潘景城、彭和清将租用的土地搭建为仓库，并收到相关部门的处罚仍不予整改，其行为实属违约，裕洲村委会主张解除租地合同的事实清楚，理据充分，原审法院予以支持。至于潘景城、彭和清认为是与裕洲村委会协商一致，其承租后可以用来搭建仓库存放脚手架，但未提供有效的证据证实，且裕洲村委会不确认，故原审法院对其辩解不予采信。另，裕洲村委会主张没收潘景城、彭和清的保证金15000元，是基于潘景城、彭和清未按照约定使用土地，但在租地合同中对此并无约定，故裕洲村民委员会的该主张没有事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除裕洲村委会与潘景城、彭和清于2012年8月3日签订的租地合同，并由潘景城、彭和清自原审判决生效之日起七日内自行拆除地上建筑物，恢复原状，归还土地给裕洲村委会；二、驳回裕洲村委会的其他诉讼请求。案件受理费175元减半收取88元（裕洲村委会已预交），由潘景城、彭和清负担（该款潘景城、彭和清于原审判决生效后七日内向原审法院缴纳）。彭和清不服原审判决，向本院提起上诉称：一、彭和清与裕洲村委会于2012年8月3日经协商签订了租地合同，明确了期限、租金支付方式等相关条款，且合同亦明确约定了双方在合同期限内，裕洲村委会不得以任何理由与彭和清终止合同，否则需要对彭和清的投入作出相应的赔偿。且双方在协商签订租地合同期间，裕洲村委会非常清楚且知晓彭和清租用涉讼土地是用来做脚手架仓库的，彭和清曾对合同中第一款关于指定种养植提出过异议，裕洲村委会告知此条款是用来规避相关法律规定的措词，是裕洲村委会用来出租土地的惯用做法，与彭和清实际的用途没有关联，让彭和清想怎么用就怎么用。二、在以彭和清为代表的大量租户于2012年8月3日入场后，期间投入了大量人力物力财力进行施工，前后共近两个月，总计投入约800万元，裕洲村委会也给予了很多支持，包括通水通电，若没有裕洲村委会的支持，工程各项施工不可能顺利开展。但裕洲村委会却于2013年4月20日告知彭和清政府要强制拆迁，要求彭和清等大量租户搬迁，这让彭和清等大量租户难以接受。因此，彭和清请求二审法院判令：1、撤销原审判决第一项，并依法改判；2、由裕洲村委会承担本案全部诉讼费用。被上诉人裕洲村委会辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二、彭和清的上诉状内容反映其存在转租的行为。原审被告潘景城辩称：潘景城并不是实际的承租人，只是中介，原审判决潘景城和彭和清拆除建筑物，恢复原状的表述是不正确的，也不利于判决执行。本院另查明：2012年8月1日，潘景城（甲方）与彭和清（乙方）及中山市佳诚房地产中介有限公司（代表人：刘旭平）（丙方）签订租地合同，约定：乙方租用甲方位于中山市坦洲镇裕洲村广珠西线高速公路以西，安南路以北已征用并已填完土未开发的空地约为30亩［东至水泥路（广珠西线），西至水塘路边；南至安南路］租给乙方使用；租赁期限为自2012年8月1日至2020年7月31日止；其中第一阶段2012年8月1日至2017年7月31日止租金为27万元／年（9000元／亩×30亩），第二阶段2017年8月1日至2020年7月31日止租金为27万元／年（9000元／亩×30亩）；乙方向甲方缴纳租金押金为50000元；乙方第一年实际支付：22.5万元加押金5万元共27.5万元；乙方不得在该地建设永久性建筑物仅可搭建棚架，摆放货柜、活动板房，如需砌墙仅可使用环保空心砖，不得使用红砖砌。合同还对双方的责任和义务等作出约定。2012年8月3日，陈燕雄（甲方）与刘旭平（乙方）及潘景城（丙方）签订协议书，约定：甲方将其向裕洲承租地块（位于中山市坦洲镇裕洲村高速公路以西，安南路以北的大约30亩土地）的经营权转让给乙方，合同期限为捌年（自2012年5月1日至2020年4月31日止），转让价格为440000元，分四年支付完毕，其中2012年8月10日前支付160000元；因乙方承租款项是分四年支付完毕，故乙方指定第三方丙方作为乙方的代表人，代表乙方与裕洲村委会签约。由丙方负责向乙方收取每年的转让费，并由丙方将每年的转让费交给甲方，以确保双方的权益。当乙方交清440000元承租款后，乙方有权要求丙方将与裕洲村委的签约人变更至乙方名下（合同内容不变）。该协议书于2012年8月3日在中山市坦洲镇法律服务所办理见证手续。裕洲村委会与潘景城、彭和清于2012年8月3日签订租地合同后，彭和清向潘景城交纳了275000元，其中包含第一年的租金225000元及押金50000元，潘景城确认其收取了彭和清交付的上述款项，但主张将其中的50000元（含押金）交给了裕洲村委会，还将160000元交给了陈燕雄。本院再查明：原审期间，彭和清提供了录音光盘，内容为彭和清与裕洲村委会杨书记的谈话记录，拟证明裕洲村委会对彭和清租用涉案土地用于搭建仓库存放脚手架的事情是知悉的，并且经过了裕洲村委会的许可。裕洲村委会对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。潘景城、彭和清未能提供其他的证据与该录音资料相佐证。本院经审理查明：原审法院查明的其他基本事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案为土地租赁合同纠纷。裕洲村委会与潘景城、彭和清于2012年8月3日签订的租地合同明确约定潘景城、彭和清租用涉案土地只能用于执耕种养之用，不准养猪、不准种长期性农作物，而且双方于租地合同中明确不准在承包地内砌砖搭建房，只可搭临时茅屋。但在裕洲村委会将涉案土地依约交付给潘景城、彭和清后，彭和清并未依约将涉案土地用作种养之用，而是在涉案土地上搭建仓库用于存放脚手架，并于2012年9月10日投入使用。中山市国土资源局于2012年11月12日向潘景城、彭和清发出责令停止国土资源违法行为通知书，认为潘景城、彭和清在涉案土地上实施搭建简易星铁顶建筑物的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，要求潘景城、彭和清听候处理，并自行在15天内整改、消除影响。2013年3月18日，中山市国土资源局又向潘景城、彭和清发出行政处罚告知书，认为潘景城、彭和清于涉案土地上建成二十三座简易活动板房及场地硬底化作工业材料堆放项目用途的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条的规定，构成非法占用土地，并对潘景城、彭和清作出限期于十五日内自行拆除涉案土地上的建筑物及罚款的处罚。潘景城、彭和清在收到上述处罚通知后，并未进行整改。综合本案全部证据进行分析，本院认为，潘景城、彭和清未依其与裕洲村委会签订的租地合同的约定使用涉案土地，其在涉案土地上搭建仓库用于存放脚手架的行为构成违约，裕洲村委会主张解除租地合同的事实清楚，理据充分，原审法院对其该诉求予以支持并无不妥。至于潘景城、彭和清主张裕洲村委会事前已知悉其租用涉案土地是用于搭建存放脚手架的仓库，并且主张该行为得到了裕洲村委会的许可，裕洲村委会对此不予确认，对此，潘景城、彭和清未能提供有效证据予以证明，故本院对其该主张不予采纳。潘景城主张其只是介绍裕洲村委会与彭和清签订租地合同的中介，潘景城并不是租地合同的实际使用者，不应与彭和清共同承担拆除涉案地上建筑物及恢复原状的责任。本院认为，虽然潘景城与彭和清均确认彭和清才是涉案土地的实际使用人，但潘景城与彭和清并没有提供证据证明裕洲村委会对此知悉，且租地合同是裕洲村委会与潘景城、彭和清签订的，根据合同的相对性原则，原审判令潘景城、彭和清限期自行拆除地上建筑物、恢复原状并无不妥。彭和清于诉讼期间称其为在涉案土地上搭建仓库，投入了大量的人力物力财力合计800多万元，本院认为，若其主张赔偿损失，其可依与潘景城、中山市佳城房地产中介有限公司于2012年8月1日签订的租地合同，以及陈燕雄、刘旭平、潘景城三方于2012年8月3日签订的合同另案主张权利。另外，当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人彭和清负担。本判决为终审判决。审 判 长 孟 晋审 判 员 曾 玲代理审判员 朱 滔二〇一三年十二月十六日书 记 员 谭长琴 来自