（2013）琼海民二初字第159号

裁判日期: 2013-12-16

公开日期: 2021-05-05

案件名称

卢爱与琼海富都置业投资有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

琼海市人民法院

所属地区

琼海市

案件类型

民事案件

审理程序

民事一审

当事人

卢爱；琼海富都置业投资有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》:第五条；《中华人民共和国合同法》:第八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第八条第二款；《中华人民共和国合同法》:第九十三条第一款；《中华人民共和国合同法》:第九十七条；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第六十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第六十四条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第六十四条第三款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百四十条

全文

海南省琼海市人民法院民事判决书（2013）琼海民二初字第159号原告（反诉被告）：卢爱，女，1973年3月5日出生，汉族，住琼海市。委托代理人：侯有利，海南法立信（琼海）律师事务所律师。委托代理人：吴永军，男，1970年10月8日出生，住琼海市,系卢爱丈夫。被告（反诉原告）：琼海富都置业投资有限公司。住所地：琼海市嘉积镇赤坡上村园。法定代表人：苏曼丽，该公司总经理。委托代理人：刘长征，海南大弘律师事务所律师。原告卢爱与被告琼海富都置业投资有限公司（以下简称富都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2013年7月15日立案受理，2013年8月7日被告提起反诉，本院决定合并审理并依法组成合议庭，于2013年10月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人侯有利、吴永军，被告的委托代理人刘长征到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2013年1月5日，原告与被告签订《琼海市商品房买卖合同》，合同约定土地用途为住宿餐饮用地，土地使用权年限25年。而后被告针对土地性质和土地年限补充一份承诺书，承诺有三项：1、被告承诺将土地性质由原来的住宿餐饮用地变更为住宅用地；2、项目土地年限被告承诺在土地性质变更完毕后，土地使用年限将遵守国家规定进行更改，不少于50年。3、被告承诺2013年3月30日前完成上述承诺事项，否则被告愿意承担一切后果，原告有权退房退款。基于对被告的承诺和信任，原告开始装修房屋。期间被告未兑现承诺，原告停止装修，并于6月27日向被告发出解除合同通知书，被告拒收，原告再次通过EMS快递给被告，但被告至今仍未履行上述承诺。为此请求法院依法判令：1、解除双方签订的《琼海市商品房买卖合同》；2、被告退还原告购房款176224元及同期银行贷款利息5639元；3、被告支付原告各项损失15055元；4、诉讼费用由被告承担。原告为证明其主张，提供以下证据：1、《琼海市商品房买卖合同》，证明被告预收原告部分房款，合同关系合法。2、承诺书，证明被告对合同中的土地性质和土地使用年限变更作了承诺，如被告未能如期办理，原告有权退房退款。3、解除合同通知书，证明原告通过EMS快递向被告邮寄解除合同通知书，告知被告解除合同，并要求被告退还购房款、利息及有关损失。4、装修1701房材料清单及装修费用收据，证明被告未能履行承诺书给原告造成的损失。被告答辩称：一、纠纷是原告违规装修、擅自改变房屋主体结构引起。原告购买富都国际公馆1701房，总价款476224元，已支付首付款176224元，余款30万元申请银行按揭贷款。合同已于2013年1月24日在琼海市住房与房产管理局备案，2013年5月30日被告交房给原告。原告收房后便进行装修。并在装修时拆除阳台推拉门和厨房外隔墙，将厨房隔墙移到阳台中间，把厨房面积扩大改为卧室，将阳台缩小并封闭改为厨房，且违规使用红砖。合同第25条约定：买受人在使用期内不得改变房屋的建筑主体结构、承重结构和用途。被告书面通知其停止装修，但原告不理，被告只好停水停电阻止其装修。之后，原告要求恢复供水供电意图继续装修。二、解除合同理由不成立。被告承诺在2013年3月30日前将土地用途由住宿餐饮用地变更为住宅用地，使用年限延长至50年，原告收房时没有提出异议，说明原告已接受住宿餐饮用地和25年使用年限的现状。土地用途变更必须经政府土地管理部门批准，任何一方都无权约定和承诺，否则违反法律。目前被告已申请变更土地用途，正等待政府土地主管部门批准。为维护房地产市场交易秩序，不应判决解除合同。三、不论合同是否继续履行，原告都应当恢复房屋原状。原告违规装修已导致厨房地板渗透漏到1601房天花板，将阳台改为厨房，增加了阳台的承重力，破坏了整幢楼的外观效果，应驳回原告的诉讼请求。被告为证明其主张，提供以下证据：1、房产预售许可证，证明被告已取得房产预售许可；2、合同备案花名册，证明原告购买房屋的合同已经备案；3、交付使用签收单、交钥匙统计表，证明5月30日将房屋交给原告；4、临时管规约，5、装修管理协议，6、停止装修通知书，证据4-6证明原告违规装修；7、照片，证明装修现场；8、答复，证明被告正在积极办理土地性质的变更；9、国有土地使用权证、规划许可证、施工许可证，证明被告建房手续齐全；10、预告登记书，证明房屋已登记在原告名下；11、行政处罚决定书，证明土地性质正在办理变更。反诉原告反诉称：反诉被告购买富都国际公馆17层1701房，已支付首付款176224元，2013年5月30日反诉原告将房屋交给反诉被告，反诉被告于6月2日开始装修，但在装修过程中未经许可拆除阳台推拉门和厨房外隔墙将厨房隔墙移到阳台中间，把厨房改为卧室，将阳台缩小并封闭改为厨房，且违规使用红砖。因其将阳台改为厨房，把原厨房隔墙移到阳台中间，增加阳台的承重力，改变了该处的承重结构，厨房地板渗透漏到1601房天花板，破坏了整幢楼的外观效果，反诉被告应当将1701房恢复原状。为此提起反诉请求，请求判令反诉被告将1701房恢复原状或承担恢复原状费用18000元。反诉被告辩称：一、反诉原告不履行承诺书，我方有权退房退款。反诉原告承诺变更土地用途为住宅用地，使用年限延长至50年。但至今仅是向建设局提交一份变更土地用途报告，没有完成对土地性质的变更和使用年限的延长。承诺书不仅是针对我方一人，而是购房者每人手一份，如果承诺书无效，那是反诉原告欺骗购房者，存在恶意欺诈行为，我方更有权请求退房退款。二、不能接受土地使用年限为25年，事实上反诉原告是在我方交付定金和首付款后才与我方签订合同，发现合同约定的土地性质和土地使用年限后，我方与反诉原告交涉，反诉原告才承诺变更土地性质和使用年限。反诉原告认为在2013年5月30日交房时我方没有提出异议，说明我方接受现状，其实我方和其他购房者一直都在追问是否办理完毕土地性质的变更和使用年限的延长，但反诉原告一直隐瞒办理情况，事后我方在国土部门了解得知根本没有办理后，才停止装修，同时通知解除合同。三、关于装修问题，我方在取得装修许可证后才开始装修，而且反诉原告还派人在电梯口监督各家的装修材料，不符合要求的均不允许运上楼装修。装修并不破坏房屋主体结构。阳台隔墙不是承重墙，不属于主体结构，厨房地板渗透漏一事更是毫无根据。反诉原告要求支付恢复原状费用18000元无依据，不同意承担。经质证，被告对原告提交的证据1、2的真实性没有异议，对证据3、4的真实性、关联性有异议。认为证据3没有收到并且是原告自行制作的，邮寄单没有人签收无效。证据4出具清单的单位是否存在、数额是否真实有异议。原告对被告提交的证1、2、3、4、8、9、10、11的真实性没有异议，对证据6、9、11的关联性有异议，对证据5、6、7真实性有异议，否认收到证据5、6，对证据7拍摄1601房及透漏水迹的真实性表示怀疑。本院对原告提交的证据1-3的真实性、合法性、关联性予以确认。证据4材料清单及装修费用收据被告有异议，原告没有提供相应的证据佐证，本院不予以采信。对被告提交的证据1-11的真实性予以确认，证据6、9、11与本案有关联，对其关联性予以确认。经审理查明：2013年1月5日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，合同主要条款约定：原告购买被告开发的位于琼海市嘉积镇赤坡上村园富都国际公馆（二期）17层1701房，建筑面积85.04㎡，每平方米5600元，房总价款人民币476224元；土地性质：土地用途为住宿餐饮用地，土地使用权年限25年；交付期限：出卖人应当在2013年3月30日前，依国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件的商品房交付买受人使用；买受人单方解除权的行使：买受人行使本合同约定单方解除合同权利时，应当书面通知出卖人，出卖人须自收到买受人的书面通知之日，一次性将买受人已支付的房价款及同期银行贷款利率计算的利息全部退还买受人。出卖人逾期未退还的，每逾期一日，出卖人应未退款金额的万分之一支付违约金直到全部退还完款为止；合同还约定了其他事项。此后，被告针对富都国际公馆（二期）房产的土地使用性质和使用年限向原告作出如下承诺：一、项目土地使用性质：本项目土地使用性质为《住宿餐饮用地》，我方承诺后期将项目土地使用性质更改为《住宅用地》。二、项目土地使用年限：根据国家规定《住宿餐饮用地》的土地使用年限为40年，我方承诺后期将项目土地使用性质更改为《住宅用地》，土地使用年限将遵行国家相关规定进行更改，不少于50年。三、未能完成上述二条承诺所承担的后果：我方承诺在2013年3月30日内未能完成上述承诺，一切后果均由本公司承担，买受人有权选择退房退款。但承诺书没有具体的落款日期。签订合同后，原告支付首付款人民币176224元给被告，余款人民币300000元申请银行按揭贷款，但余款人民币300000元因发生纠纷后按揭贷款已取消。2013年5月30日原、被告办理交房手续，被告交房给原告。同年6月3日原告开始装修，同月18日，因原告拆除阳台推拉门和厨房外隔墙，将厨房隔墙移到阳台中间，把厨房改为卧室，将阳台改为厨房，改变房屋结构，且违规使用红砖，被告要求停止装修而产生纠纷。2013年6月29日原告向被告邮寄《解除合同告知书》，其内容为：琼海富都置业投资有限公司，由于你公司在2013年3月30日前未能完成把土地使用性质更改为《住宅用地》，土地使用年限不少于50年的承诺，1707房买受人选择退房退款。1、按合同第十九条，买受人于2013年6月17日书面通知出卖人，公司应当在当日一次性将买受人已支付的房价款176224元及同期银行贷款利率计算的利息5639元退还买受人。2、按合同第八条，公司未能在2013年3月30日前，将该商品房完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明交付条件，在没有完成交付条件的情况下于2013年5月30日交房给买受人装修，造成买受人装修等费用损失15000元，公司应一次性将该款支付给买受人。因被告不予接受，原告遂向本院提起诉讼。审理中被告以原告违规装修，擅自改变房屋主体结构提起反诉，主张继续履行合同，要求原告恢复房屋原状或支付恢复房屋原状费用18000元。另查明，被告琼海富都置业投资有限公司2010年3月4日取得诉争房屋的建设工程规划临时许可证，2011年3月23日取得建筑工程施工许可证，2012年10月11日取得琼海市房产预售许可证，原告购买的富都国际公馆（二期）1707房于2013年2月18日在房产部门取得预售登记。琼海市国土环境资源局于2013年8月16日作出海土环资监字[2013]360号琼海市国土环境资源局土地行政处罚决定书，对被告未经依法办理土地用途变更登记手续，利用海国用（2009）第0675号土地证使用权范围内的住宿餐饮用地建设富都国际公馆项目进行行政处罚。琼海富都国际公馆（二期）工程于2013年7月25日经竣工验收合格。但并未取得建设部门核发建筑工程竣工验收备案证。本案在审理过程中，经本院调解，原告主张解除合同，退还已付房款人民币176224元及同期贷款利息，其装修损失不再主张，也不恢复房屋原状。被告同意解除双方签订的合同，同意退还已付房款人民币176224元给原告，但不同意支付原告贷款利息，要求原告恢复房屋原状，并将装修材料自行拉走。双方未能达成一致调解意见。本院认为：原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。现原、被告都同意解除《琼海市商品房买卖合同》，被告同意退还原告已付购房款人民币176224元，本院予以准许。本案争议焦点是：一、被告应否支付原告已付房款的同期贷款利息，应否赔偿原告的装修损失。二、原告应否恢复房屋原状或赔偿恢复原状费用人民币18000元。一、被告应否支付原告已付房款的同期贷款利息，应否赔偿原告的装修损失。合同第八条约定被告应于2013年3月30日前，依国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件的商品房交付原告使用。被告在承诺书中承诺2013年3月30日前完成变更土地用途和延长使用年限，否则原告有权选择退房退款等。被告至今未取得该工程的建筑工程竣工验收备案证，也未在2013年3月30日前完成变更土地用途和延长使用年限，被告的行为已构成违约，原告可以根据被告的承诺行使合同解除权。但，原告未行使合同解除权，而于2013年5月30日与被告办理房屋交接手续，接收了该房屋，没有对房屋未取得竣工验收备案证及未变更土地用途、延长使用年限提出异议，应视为原告认可该房屋的交房现状，同意继续履行合同。由于原告签订合同后已支付了部分房款人民币176224元给被告，被告实际使用了原告的款项，属于受益一方，现双方同意解除合同退还购房款，根据公平原则，被告应从收到原告房款的次日起按人民银行规定的同期贷款利率计算利息支付给原告。至于被告应否赔偿原告的装修损失问题，本院认为，原告自行装修拆除阳台推拉门和厨房外隔墙，将厨房隔墙移到阳台中间，改变房屋现状，且违规使用红砖，是原告的过错，其要求被告赔偿装修费用，缺乏法律依据，本院不予支持。二、原告应否恢复房屋原状或赔偿恢复原状费用人民币18000元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告接收房屋后进行装修，拆除阳台推拉门和厨房外隔墙，将厨房隔墙移到阳台中间，改变房屋现状，且违规使用红砖，是原告的过错。现双方已同意解除合同，根据上述法律规定，原告应当恢复房屋的原状或者赔偿恢复原状的费用，因被告未提供相应证据证明恢复原状的费用为人民币18000元，被告主张赔偿人民币18000元，本院不予采纳。故原告应恢复房屋原阳台推拉门和厨房外隔墙的原状。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条的规定，判决如下：一、解除原告卢爱与被告琼海富都置业投资有限公司2013年1月5日签订的《琼海市商品房买卖合同》。二、被告琼海富都置业投资有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告卢爱已付购房款人民币176224元，并自2013年1月7日起至判决还款之日按中国人民银行规定的同期贷款利率计算向原告卢爱支付利息。三、原告卢爱应在本判决生效之日起十日内将位于琼海市嘉积镇赤坡上村园富都国际公馆（二期）17层1701房内阳台推拉门和厨房外隔墙恢复原状。四、驳回原告卢爱的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4338元，由原告卢爱承担卢爱2169元，被告琼海富都置业投资有限公司承担卢爱2169元；反诉费用卢爱125元，由原告卢爱承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审　判　长　　伍书兰审　判　员　　周英俊人民陪审员　　蒋学锋二〇一三年十二月十六日书　记　员　　王望来附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。关注微信公众号“”